موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

فرآیند بیع رسمی املاک و خصایص سند تک برگی

ارسالی توسط کامران اکرمی افشار وکیل پایه یک دادگستری
فرآیند بیع رسمی املاک و خصایص سند تک برگی

یکی از معاملاتی که امروزه در جامعه، افراد با آن مواجه هستند؛و یا با آن مواجه خواهند شد؛بیع قطعی و رسمی املاک اعم از زمین،آپارتمان،ویلا و غیره در دفاتر اسناد رسمی می باشد؛و با توجه به اینکه بیع رسمی نسبت به بیع عادی از جایگاه و اهمیت ویژه ای برخوردار است؛لذا در این نوشتار،سعی داریم به زبان ساده و موجز پروسه و فرآیند بیع رسمی املاک در دفاتر اسناد رسمی را مورد بررسی و تبیین قرار دهیم و در پایان هم، نگاهی مقایسه ای بین سند تک برگی جدید املاک با سند دفترچه ای قدیم داشته باشیم.

حمید سلیمانی

مدرس دانشگاه و سردفتراسنادرسمی

دانشجوی دکتری تخصصی فقه و حقوق

یکی از معاملاتی که امروزه در جامعه، افراد با آن مواجه هستند؛و یا با آن مواجه خواهند شد؛بیع قطعی و رسمی املاک اعم از زمین،آپارتمان،ویلا و غیره در دفاتر اسناد رسمی می باشد؛و با توجه به اینکه بیع رسمی نسبت به بیع عادی از جایگاه و اهمیت ویژه ای برخوردار است؛لذا در این نوشتار،سعی داریم به زبان ساده و موجز پروسه و فرآیند بیع رسمی املاک در دفاتر اسناد رسمی را مورد بررسی و تبیین قرار دهیم و در پایان هم، نگاهی مقایسه ای بین سند تک برگی جدید املاک با سند ( مقالات مرتبط با سند - سوالات مرتبط با سند ) دفترچه ای قدیم داشته باشیم.

امکان جعل اسناد تک برگی وجود ندارد - نود درصد اسناد به صورت تک برگی صادر می شودارزش محتویات و مندرجات سند رسمی  - دادخواست ابطال وکالت نامه و سند رسمی انتقال - فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی - قرار تامین خواسته به استناد سند رسمی - مزایای طلایی سند رسمی 

لازم است که قبل از ورود به بحث، ما تعریفی از انتقال قطعی املاک داشته باشیم.انتقال رسمی املاک در زبان حقوق همان عقد بیع با مورد معامله(مبیع)،ملک می باشد؛عقد بیع در قانون مدنی به موجب ماده 338 به طور خلاصه تملیک عین به عوض معلوم تعریف شده است.هرچند به نظر این تعریف محل مناقشه و ایراد می باشد که بررسی آن در بضاعت این مقال نیست و مجالی دیگر می طلبد؛ولی به هر حال در این تعریف، عین همان مبیع است که در بحث ما ملک می باشدکه با تنظیم بیع رسمی، مالکیت ملک در ید خریدار مستقر می شود.مع الوصف،باید گفت برای اینکه تملیک ملک به صورت قطعی و رسمی در ید خریدار قرار گیرد؛ نیازمند یک جمله فرآیند و تشریفات می باشد که ما به طور مختصر به آنها می پردازیم:

اول:اشخاص با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، اصل سند مالکیت خواه تک برگی یا دفترچه ای ویا بنچاق خریداری شده پلاک ثبتی مورد معامله را به مسئول دفترخانه ارائه تا در جهت احراز مالکیت و عدم منع قانونی برای انتقال و... پروسه انتقال انجام گیرد.مثلا اگر پلاک مذکور بازداشت باشد، قابلیت انتقال ندارد و برای انجام معامله باید رفع بازداشت گردد. همچنین در صورت عدم مجزا بودن سند ششدانگ مالکیت ارائه صورت مجلس تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک لازم می باشد.با این فاکتور معلوم گردید که بیع رسمی بر روی املاکی که دارای اسناد عادی می باشند؛ صورت نمی گیرد.

چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی - برخورد دادگاه با ابطال سند رسمی 

دوم:مسئول دفترخانه جهت تنظیم انتقال قطعی بسته به نوع کاربری ملک استعلام هایی را به مراجع ذی ربط صادر می نماید.توضیح بیشتر آنکه برای املاک مسکونی در حوزه شهری استعلام اداره دارایی، شهرداری و اداره ثبت، در حوزه روستایی دارایی،اداره ثبت و دهیاری یا بنیاد مسکن و برای اراضی کشاورزی اداره دارایی،ثبت و جهاد کشاورزی الزامی است؛و برای املاک تجاری علاوه بر استعلامات مذکور یعنی دارایی،شهرداری و ثبت،استعلام از سازمان تامین اجتماعی لازم است.ضمنا پاسخ تمامی استعلامهای مربوطه از مراجع ذیربط الزامی است و اخذ پاسخ تمامی استعلامات فوق به جز استعلام ثبت، بر عهده متعاملین می باشد و همچنین باید توجه کرد که هر یک از استعلامات فوق دارای مدت خاصی می باشند.به طور خاص اعتبار پاسخ استعلام اداره ثبت،در مواردی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در یک شهر قرار دارند، یک ماه و در غیر این صورت 45 روز از تاریخ صدور خواهد بود.

سوم:این مرحله در چند فرض محل بحث می باشد:فرض اول در جایی که متعاملین اشخاص حقیقی باشند که در این صورت ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی جهت احراز هویت الزامی است و در صورتی که هر یک از متعاملین حضور نداشته باشند؛ اصل وکالتنامه و اصل شناسنامه و کارت ملی وکیل لازم می باشد.فرض دوم در جایی که هر یک از متعاملین محجور باشند در این حالت بنا به شرایط قانونی به صورت ولایتا یا وصایتا و یا قیمومتا معامله انجام می گیرد؛که در صورت اخیر اصل قیم نامه و گواهینامه اداره سرپرستی از دادگستری با استعلام دفترخانه، جهت انجام معامله الزامی است.فرض سوم در جایی است که هر یک از متعاملین اشخاص حقوقی باشند که در این صورت اصل اساسنامه شرکت،روزنامه رسمی و آگهی آخرین تغییرات شرکت و ارائه اصل مدارک سجلی صاحبان امضاء همراه با مهر شرکت لازم می باشد.فرض چهارم در جایی است که هر یک از متعاملین ورثه ای باشد که در این صورت اصل گواهی حصر وراثت و در مورد املاک ورثه ای اصل گواهی واریز مالیات بر ارث الزامی می باشد.

چهارم:این مرحله، آخرین فرآیند بیع رسمی املاک در دفترخانه می باشد که بعد از انجام تمامی تشریفات فوق و فقدهرگونه منع قانونی و ارائه مدارک فوق الذکر، متعاملین یا قائم مقام آنها برای امضاء سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی ) حضور همزمان در دفترخانه به عمل می آورند و در صورت بی سواد بودن متعاملین، همراه بودن یک نفر باسواد با ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی، الزامی است.نهایتا با امضاء متعاملین مرحله اولیه انتقال به اتمام می رسد؛ولی هنوز خریدار به عنوان مالک تلقی نمی شود؛بلکه زمانی این امر محقق می شود که خلاصه معامله به اداره ثبت اسناد و املاک حوزه ثبتی ملک ارسال و در دفتر املاک به ثبت برسد؛آنگاه ملکیت به نام خریدار منتقل و مستقر می شود.در این صورت، خریدار با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و با ارائه بنچاق درخواست سند تک برگی با مالکیت خود می نماید.

شرایط ادعای جعل سند رسمی - اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی

مقایسه سند مالکیت تک برگی با سند دفترچه ای

در این بخش به طور اختصار قصد داریم مقایسه ای بین سند ( مقالات مرتبط با سند - سوالات مرتبط با سند ) مالکیت تک برگی جدید با سند دفترچه ای قدیم داشته باشیم تا برای افراد جایگاه و اهمیت سند مالکیت تک برگی بهتر شناخته شود.1- در سند تک برگی مشخصات کامل مالک به طور دقیق از جمله کدملی و کدپستی نوشته می شود در صورتی که در سند دفترچه ای کدملی و کدپستی نوشته نمی شود. 2- سند تک برگی به صورت رایانه ای تنظیم و چاپ می شود که همین موجب شده اطلاعات و مندرجات سند به طور شفاف و وضوح مشخص باشد و از هرگونه جعل و سوء استفاده ای جلوگیری شود؛ بر خلاف سند دفترچه ای که دستی نگاشته شده که مشکلات خاصی را به همراه داشته؛ از جمله امکان کم یا اضافه کردن به مندرجات سند وجود دارد. 3- در سند جدید، نقشه جغرافیایی ملک چاپ شده که باعث می شود محدوده جغرافیایی ملک از روی نقشه به سهولت فراهم شود؛ در صورتی که در سند دفترچه ای نقشه جغرافیایی وجود ندارد.4- در سند جدید،نقشه کاداستر ملک که دقیقا منطبق با نقشه هوایی محل می باشد ترسیم شده است؛ برخلاف سند دفترچه ای که چنین نیست.5-ویژگی مهم این سند تک برگی الصاق به هولوگرام امنیتی می باشد که موجب می شود از جعل جلوگیری کند در صورتی که در سند دفترچه ای چنین نیست.6- در سند تک برگی فقط امکان چاپ و نوشتن یک مالک وجود دارد و در نقل و انتقالات بعدی این سند از اعتبار می افتد و سند تک برگی جدید به نام مالک جدید صادر می شود؛در صورتی که در سند دفترچه ای انتقال مالکیت در همان سند در قسمت نقل و انتقالات آن صورت می گیرد.

 


مطالب مرتبط

پاسخ به ابهامات کسر خدمت سربازان متاهل

نام نویسنده
پاسخ به ابهامات کسر خدمت سربازان متاهل

رییس سازمان وظیفه عمومی ناجا به ابهامات پیرامون کسر خدمت‌های سربازان متاهل و دارای فرزند پاسخ داد.

ادامه مطلب ...

بخشش اضافه خدمت سنواتی سربازان، احتساب 2 ماه کسر از خدمت به ازای هر فرزند سربازان

نام نویسنده
بخشش اضافه خدمت سنواتی سربازان، احتساب 2 ماه کسر از خدمت به ازای هر فرزند سربازان

جانشین اداره کل منابع انسانی ستاد کل نیروهای مسلح گفت: اضافه خدمت سنواتی سربازان بخشیده شد.

ادامه مطلب ...

فراخوان مشمولان دیپلم در آبان ماه سال جاری

نام نویسنده
فراخوان مشمولان دیپلم در آبان ماه سال جاری

سازمان وظیفه عمومی ناجا کلیه مشمولان دیپلم و زیر دیپلم دارای برگ آماده به خدمت به تاریخ نوزدهم آبان ماه 1393 را به خدمت سربازی فراخواند.

ادامه مطلب ...

چه کسانی سال آینده 21 ماه خدمت می کنند؟

نام نویسنده
چه کسانی سال آینده 21 ماه خدمت می کنند؟

جانشین اداره منابع انسانی ستاد کل نیروهای مسلح گفت: تمام کسانی که تا پایان امسال مدارک اعزام به خدمت سربازی را به سازمان وظیفه عمومی ارائه کنند، مدت خدمتشان در سال آینده ۲۱ ماه محاسبه می‌شود.

ادامه مطلب ...

کسانی که تا آخر 93 دفترچه پست کنند، 21 ماه خدمت می روند

نام نویسنده
کسانی که تا آخر 93 دفترچه پست کنند، 21 ماه خدمت می روند

تمام کسانی که تا پایان امسال مدارک اعزام به خدمت سربازی را به سازمان وظیفه عمومی ارایه کنند، مدت خدمت‌شان در سال آینده ۲۱ ماه محاسبه می‌شود.»

ادامه مطلب ...

غایبان سربازی قانون گریزند، پرداخت پول راهکار جامعی نیست

نام نویسنده
غایبان سربازی قانون گریزند، پرداخت پول راهکار جامعی نیست

یک استاد دانشگاه با بیان اینکه پیشنهاد ارائه شده کامل و جامع نیست و فردی که از سربازی غیبت کرده قانون گریز است نه خطاکار، گفت: شخصی که به راحتی می تواند با پرداخت پول سربازی را بخرند قطعاً مسئولیت پذیری خود را زیر پا خواهد گذاشت.

ادامه مطلب ...

بند ط تبصره خرید سربازی غیر کارشناسی است

نام نویسنده
بند ط تبصره خرید سربازی غیر کارشناسی است

یک نماینده مجلس گفت: باید در نظر گرفت چه تعداد غایب داوطلب خرید سربازی هستند؟ یقین دارم این عدد هرچه قدر هم که باشد می تواند به صورت درست طبقه بندی شود ولی به طور کلی بند ط تبصره ارائه شده «غیرکارشناسی» است.

ادامه مطلب ...

پرداخت جریمه در واقع مجازاتی برای غایبان سربازی است

نام نویسنده
پرداخت جریمه در واقع مجازاتی برای غایبان سربازی است

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس گفت: پرداخت جریمه در واقع مجازاتی برای غایبان سربازی است.

ادامه مطلب ...

نحوه خدمت سربازی نخبگان و افراد دارای مدرک کارشناسی ارشد و بالاتر

نام نویسنده
نحوه خدمت سربازی نخبگان و افراد دارای مدرک کارشناسی ارشد و بالاتر

جانشین اداره منابع انسانی ستاد کل نیروهای مسلح با اشاره به اینکه مسائل مربوط به خدمت سربازی از سوی ستاد کل نیروهای مسلح تعیین و اجرا می‌شود گفت: بر اساس مصوبات موجود نخبگان در ازای انجام پروژه‌های تحقیقاتی از خدمت سربازی معاف شده و کارت پایان خدمت می‌گیرند.

ادامه مطلب ...

22 بهمن آخرین مهلت برای مشمولان غایب، شرایط توجیه غیبت مشمولان غایب

نام نویسنده
22 بهمن آخرین مهلت برای مشمولان غایب، شرایط توجیه غیبت مشمولان غایب

جانشین رییس سازمان وظیفه عمومی ناجا شرایط توجیه غیبت مشمولان غایب را تشریح کرد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه