دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

چگونه می توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟

ارسالی توسط شاهین عبدالخانی وکیل پایه یک دادگستری
چگونه می توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟

مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.

مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.

بررسی حقوقی مال مشاع موقوفه - تقسیم مال مشاع - سرقت مال مشاع - تصرفات شریک در مال مشاع - فروش مال مشاع با حفظ حقوق مالک منافع آن - افراز راهی برای پابان دادن به مالکیت مشاع - نحوه مطالبه اجرت المثل تصرف در ملک مشاعی

تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدی است. اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می‌آید. هنگامی که موضوع تقسیم اموال مشاع مطرح می‌شود، اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می‌شود. در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی ‌باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.

  مفهوم افراز

 افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاع - چگونه می توان ملک مشاع را تقسیم کرد ؟ 

شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت که بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

  مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

در  حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. بنابراین :

۱ - هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع ( مقالات مرتبط با مشاع - سوالات مرتبط با مشاع ) است نه قسمتی از آن.

۲ - مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.

۳ - اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.

دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.

دعوای تجویز فروش مال مشاع غیرثبتی - فروش سهام مشاع از ملک افراز شده به صورت مفروز 

برخی تفاوت‌های تفکیک و افراز

تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:

1- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

2- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.

3- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.

  توقف ادامه عملیات با اعتراض یکی از شرکا به تفکیک

4-  سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

5-  در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.

6-  انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع ( مقالات مرتبط با مشاع - سوالات مرتبط با مشاع ) به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع مبنی بر وصول این حق را قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم کند.

عملیات افراز در ادارات ثبت - روش افراز املاک 

7-  صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر می‌شود. بنابراین می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.

8-  تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

  صدور صورت‌جلسه تفکیکی درباره تفکیک

9-  در افراز رای صادر می‌شود؛ اما در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی.

10-  در افراز اجبار حاکم است؛ اما در تفکیک مسامحه.

11- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.

12- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

فروش سهام مشاع از ملک افراز شده به صورت مفروز

نام نویسنده
فروش سهام مشاع از ملک افراز شده به صورت مفروز

فروش سهام مشاع از ملک افراز شده به صورت مفروز

ادامه مطلب ...

قلع و قمع مستحدثات درملک مشاع

نام نویسنده
قلع و قمع مستحدثات درملک مشاع

قلع و قمع مستحدثات درملک مشاع

ادامه مطلب ...

عملیات افراز در ادارات ثبت

نام نویسنده
عملیات افراز در ادارات ثبت

عملیات افراز در ادارات ثبت

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند از دردسرهای شراکت در ملک رها شوند؛ راه و رسم تقسیم املاک مشاع

نام نویسنده
بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند از دردسرهای شراکت در ملک رها شوند؛ راه و رسم تقسیم املاک مشاع

برخی اعتقاد دارند که شراکت در ملک یعنی دردسر؛ قطعا بسیاری از این شراکت‌ها با مشکل روبه‌رو نمی‌شود و سال‌ها دوام دارد؛ اما بعضی از آنها که محل کشمکش شرکا می‌شود، مشکلات زیادی را برای آنان به وجود می‌آورد. معمولا با گذشت مدتی از اختلافات طرفین به این نتیجه می‌رسند که چاره‌ای جز تقسیم ملکشان ندارند.

ادامه مطلب ...

بررسی حقوقی مال مشاع موقوفه

نام نویسنده
بررسی حقوقی مال مشاع موقوفه

وقف مال« مشاع« در ماده 58 قانون مدنی ، مورد تأیید ، قانونگذار قرار گرفته است لیکن تقسیم مال مشاع موقوفه در مواردی با مانعیت و در مواردی با جواز تقسیم می گردد تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم از جمله موارد مانعیت و تقسیم ملک از وقف ، تقسیم وقف از وقف و همچنین تقسیم منافع بین موقوف علیهم از جمله موارد جواز تقسیم خواهد بود .در این میان نحوه تقسیم ودر مواردی توجه به اغراض و نیات واقف نیز در خور توجه خواهد بود.

ادامه مطلب ...

جستاری پیرامون انجام کارشناسی در اموال مشاع

نام نویسنده
جستاری پیرامون انجام کارشناسی در اموال مشاع

تحول وپیشرفت علوم وفنون در تمام زمینه ها موجب شده که در شمارروز افزونی از اختلافات،دادرس بدون رجوع به اشخاص خبره نتواند به طور کامل و صحیح جنبه های موضوعی اختلاف را درک نماید و ناچار شود رای خود را با نظراشخاص بیاراید که به دلیل داشتن تخصص در علم یافن خاصی یا حتی داشتن تجربه و مهارت ،توانایی لازم را برای روشن کردن عناصر موضوعی مربوط به اختلاف دارا می باشد.

ادامه مطلب ...

استفاده اختصاصی از مشترکات آپارتمان ممنون

نام نویسنده
استفاده اختصاصی از مشترکات آپارتمان ممنون

مقتضیات زندگی در شهرهای بزرگ که متشکل از ساختمان‌های و فضاهای متراکم و به‌ هم فشرده است، گاه معضلاتی را پدید می‌آورد که با وجود پیش‌بینی راهکار‌های صریح از سوی قانونگذار، بروز اختلاف و دعاوی گوناگون حقوقی و کیفری دور از انتظار نیست.‌

ادامه مطلب ...

افراز راهی برای پایان دادن به مالکیت مشاع

نام نویسنده
افراز راهی برای پایان دادن به مالکیت مشاع

وقتی دو یا چند نفر در یک ملک شریک هستند به این معنی است که هر ذره آن ملک بین آنها مشترک است؛ بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند مدعی شود که قسمتی از ملک متعلق به اوست. علاوه بر این اداره ملک مشترک باید با توافق همه شرکا باشد؛ بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند ملک را بدون اجاره شریک خود به تصرف مستاجر بدهد یا تصرف فیزیکی دیگری کند.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید