موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
طیبه برزگر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

تاملی در عنوان بعضی دعاوی و قابلیت پذیرش آنها

ارسالی توسط نجمه توکلیان فرد وکیل پایه یک دادگستری
تأملی در عنوان بعضی دعاوی و قابلیت پذیرش آنها

در رویه قضایی کشور ما دعوایی مانند <اعلام صحت معامله> اعم از این‌که مورد دعوا مال منقول باشد یا غیر منقول و بر فرض غیرمنقول بودن سابقه ثبتی داشته باشد یا نه و نیز دعوای تنفیذ (تأیید) معامله مال غیر منقولی که در دفتر املاک، مالک خاص دارد یا دعوای اثبات مالکیت نسبت به مال غیر منقول دارای مالک رسمی بارها مطرح و احکام متفاوتی در مورد آنها صادر شده است. در این نوشتار قصد طرح سؤالاتی ریشه‌ای داریم تا محاکم و حقوق‌دانان دیدگاه‌های استدلالی خویش را در صورت صلاحدید عرضه کنند. ‌

در رویه قضایی کشور ما دعوایی مانند <اعلام صحت معامله> اعم از این‌که مورد دعوا مال منقول باشد یا غیر منقول و بر فرض غیرمنقول بودن سابقه ثبتی داشته باشد یا نه و نیز دعوای تنفیذ (تأیید) معامله مال غیر منقولی که در دفتر املاک، مالک خاص دارد یا دعوای اثبات مالکیت نسبت به مال غیر منقول دارای مالک رسمی بارها مطرح و احکام متفاوتی در مورد آنها صادر شده است. در این نوشتار قصد طرح سؤالاتی ریشه‌ای داریم تا محاکم و حقوق‌دانان دیدگاه‌های استدلالی خویش را در صورت صلاحدید عرضه کنند. ‌

‌<دعوا> به اظهاری گفته می‌شود که خلاف اصل یا ظاهر - و نیز بنا بر قولی خلاف فرض قانونی- باشد. بنابراین چنانچه خواهان از دادگاه تقاضا کند نسبت به مال غیر منقولی که سابقه ثبتی ندارد و خود او نیز متصرف آن است، حکم به <اعلام مالکیت> که به اشتباه <اثبات مالکیت> عنوان می‌شود بدهد، از آنجا که طبق اماره ید (ماده 35 قانون مدنی) تصرف به عنوان مالکیت دلیل یا به عبارت دقیق‌تر اماره مالکیت است و نظر به این که در صورت طرح ادعای مخالف این اماره از سوی دیگری، بار اثبات برعهده شخص اخیر است، اظهار خواهان دعوای اعلام مالکیت (متصرف) به علت موافقت با ظاهر دعوا تلقی نمی‌شود و تردیدی در رد آن نیست؛ مانند این که شخصی شیء منقول با ارزشی را متصرف (به عنوان مالک) است و از دادگاه می‌خواهد بنا به دلایلی همچون تصور یا شنیدن ادعای مالکیت از طرف ثالث حکم به اعلام مالکیت او بدهد. در دعوای <اعلام صحت معامله> نیز مگر نه این است که طبق ماده 223 قانون مدنی و اصل صحت، اصل بر صحیح بودن هر معامله‌ای است که ظاهراً واقع شده (مثلاً در مورد آن سند عادی تنظیم شده و به هر حال ظاهر حکایت از رخداد یک معامله دارد)، پس چگونه بعضی محاکم قائل به امکان پذیرش آن هستند؟

‌در مثالی دیگر، معامله خودرو مطابق قانون موضوعه با سند عادی محقق شده است. آیا یکی از طرفین می‌تواند تقاضای اعلام صحت این معامله را از دادگاه بخواهد یا آن که مدعی بطلان یا انحلال عقد که قولش خلاف اصل است، باید طرح دعوا کند و مدعی صحت از اقامه دلیل - بر فرض که ارکان صحت معامله موجود باشد- بی‌نیاز است؟ ‌ نگاهی به دعوای تأیید معامله مال غیر منقول دارای مالک رسمی ‌ در اینجا بحث اندکی ظریف‌تر است. مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک <همین که ملکی در دفتر املاک مطابق قانون به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده ... مالک خواهد شناخت.> ‌

برابر مواد 47 و 48 همان قانون، ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده، باید با سند رسمی معامله شود؛ والا اسناد عادی معامله این املاک در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. ‌ ‌صرف‌نظر از این‌که رأی اجرایی هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا در واقع دعوای الزام به انجام مقدمات و تشریفات تنظیم سند رسمی را به این دلیل قابل پذیرش می‌داند که سند عادی معامله این‌گونه املاک در واقع قولنامه (تعهد به معامله) است و نه خود معامله، تصور کنید دو شخص درخصوص چنین ملکی قصد انعقاد عقد بیع (نه تعهد به بیع) را داشته باشند و آن را در قالب سند عادی مکتوب و انشا کنند.

در این فرض حتی چنانچه قائل به اقوی بودن نظر حقوق‌دانانی باشیم که قائلند بیع این املاک با سند عادی هم محقق می‌شود، آیا دعوای <تأیید معامله> مذکور قابل پذیرش است؟ آیا دادگاه مرجع تأیید معاملات است یا مرجع رسیدگی به دعوا؟ مگر نه این که دعوا باید خلاف اصل باشد؟ ‌در چنین معامله‌ای بیش از این حالات قابل تصور نیست:
‌1- معامله با سند عادی واقع می‌شود و به محض وقوع، آثار قانونی خود همچون انتقال مالکیت ثمن و مثمن را به دنبال دارد و مدعی بطلان یا انحلال باید طرح دعوا کند و دلیل اقامه نماید.

‌2- معامله با سند عادی واقع نمی‌شود و چنانچه قصد طرفین تحقق بیع باشد، باطل است. بنابراین تأیید آن هم ممکن نخواهد بود؛ زیرا مطابق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک، اسناد این‌گونه معاملات (اسناد عادی) در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست و به آنها ترتیب اثر داده نمی‌شود.

‌عده‌ای از قضات معتقدند که <دعوای اعلام صحت معامله (معامله املاک دارای مالک رسمی) مسموع است.> آنان در پاسخ به این پرسش که چه اثر قانونی بر این دعوا مترتب است، اظهار داشته‌اند که <بر فرض پذیرش و منجر شدن به حکم، به سند معامله رسمیت می‌بخشد.> نمونه آن پاسخی است که به استعلام این‌جانب از دیوان عالی کشور توسط سه تن از قضات عالی‌قدر آن دیوان داده شده است. ‌

اما به نظر می‌رسد دادگاه مرجع تأیید یا رسمیت بخشیدن به اسناد عادی نیست؛ در غیر این صورت چه نیازی به وجود دفاتر اسناد رسمی می‌باشد؟از طرفی، این نظر با فلسفه مواد 47 و 48 قانون ثبت و روح آن در تضاد است. فرض کنید شخصی پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و اطمینان یافتن از مالکیت فروشنده، ملکی را خریداری می‌کند. پس از تحقق بیع با سند رسمی مشخص می‌شود که شخص ثالثی با طرح دعوای اعلام صحت معامله یا تأیید معامله حکم به نفع خویش ستانده؛ اما تا لحظه استعلام از اداره ثبت هیچ حکمی به آن مرجع ابلاغ نشده و طبق قوانین موضوعه هم دادگاه تکلیفی به اعلام حکم این نوع دعاوی به اداره ثبت ندارد.

با توجه به این که خریدار هم احتیاط‌های قانونی را رعایت کرده، چگونه این تالی فاسد برای او قابل توجیه است؟ ‌ برای پی بردن به اهمیت موضوع می‌توان تصور کرد چندین نفر با در دست داشتن احکام مذکور راجع به همان ملک و به تصور این که سند معامله آنها رسمیت پیدا کرده، آسوده در منزل خود نشسته‌اند. آیا خریدار باید بار اثبات نادرستی چنین احکامی را به دوش بکشد یا موقعیت او باید مورد حمایت قانون‌گذار قرار گیرد؟

پی نوشت :
نویسنده : عباس علیخانی قاضی دادگستری شهرستان اهواز


مطالب مرتبط

ترتیب سهم الارث براساس قانون مدنی

نام نویسنده
ترتیب سهم الارث براساس قانون مدنی

ترتیب سهم الارث براساس قانون مدنی

ادامه مطلب ...

بحثی در کیفیت (رد) ارث

نام نویسنده
بحثی در کیفیت (رد) ارث

بحثی در کیفیت (رد) ارث

ادامه مطلب ...

مالیات بر ارث

نام نویسنده
مالیات بر ارث

مالیات بر ارث

ادامه مطلب ...

اعتبار وصیت بیش از یک‌سوم، منوط به رضایت وراث است

نام نویسنده
اعتبار وصیت بیش از یک‌سوم، منوط به رضایت وراث است

اعتبار وصیت بیش از یک‌سوم، منوط به رضایت وراث است

ادامه مطلب ...

مشهور فقها توارث را در نکاح موقت جاری نمی دانند

نام نویسنده
مشهور فقها توارث را در نکاح موقت جاری نمی دانند

طبق قاعده زمانی که فردی فوت می‌کند، نزدیکان وی از او ارث می‌برند، قواعد ارث از جمله مسایل شایع روز به شمار می‌آید. به این علت قانون‌گذار توجه شایانی به این مباحث داشته است. در این خصوص گفت‌وگویی را با دکتر پرویز نوین، عضو هیات علمی دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری ترتیب داده‌ایم.

ادامه مطلب ...

سهم‌الارث زوجه جدای از مهریه است

نام نویسنده
سهم‌الارث زوجه جدای از مهریه است

چون مهریه به عنوان دیه بر گردن متوفی است این قانون به هیچ‌وجه حقی از خانم‌ها تضییع نمی‌کند چون دستور صریح قرآن است و به آنها احکام تعبدی گفته می‌شود و در همه زمینه‌ها باید اجرا شود.

ادامه مطلب ...

اموال غیر منقول در سهم الارث زنان

نام نویسنده
اموال غیر منقول در سهم الارث زنان

«چنانچه زوجه سهم‌الارث خود را مطالبه کند و سایر وراث در هر طبقه‌ای که باشند از ادای آن امتناع کنند زوجه می‌تواند با مراجعه به دادگاه اقامه دعوی و طرفیت وراث حق خود را در اخذ سهم‌الارث خویش به شرح فوق از عرصه و اعیان استیفا کند واگر در دادخواست خود خسارات دادرسی را هم مطالبه کند دادگاه ملزم به پذیرش آن و محکوم‌کردن خواندگان به پرداخت آن به زوجه خواهد بود.»

ادامه مطلب ...

آشنائی با قوانین ارث

نام نویسنده
آشنائی با قوانین ارث

آشنائی با قوانین ارث

ادامه مطلب ...

انحصار وراثت

نام نویسنده
انحصار وراثت

از آنجایی که انسان ها در حیات اجتماعی خود با یکدیگر در تعامل می باشند، آثار حقوقی بر روابط موجود بین آنها مترتب می باشد. این تعاملات و آثار نه تنها در زمان حیات افراد، بلکه بعد از فوت آنها نیز همچنان ادامه دارد. به این شکل که هرگاه شخصی از دنیا می رود، می بایست تکلیف مایملک وی و همچنین میزان حقوق ورثه و احیاناً چگونگی اجرای وصیت نامه او مشخص گردد. در این مجموعه سعی شده و تشریفات دادرسی صدور گواهی انحصار وراثت به زبان ساده بیان گردد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

+ نوزده = 39