بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
تلفن تماس : 02188287796
تلفن همراه : 09122208184
وب سایت |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی
احمد حیدری
آدرس : تهران - خیابان میردامادغربی-نرسیده به ولی عصر-ساختمان 349-طبقه 2 شمالی
وب سایت احمد حیدری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
رامین مردانی
آدرس : شهرکرد-حدفاصل فلکه ابی و چهارراه فصیحی-ساختمان سیمرغ-طبقه سوم-دفتر وکالت
وب سایت رامین مردانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری
موسسه حقوقی رهیار دیاکو تمدن
آدرس : کرج ، میدان توحید ، کوچه تبریزی ، مجتمع امیر ، طبقه سوم ، واحد هفتم ، موسسه حقوقی تمدن
وب سایت موسسه حقوقی رهیار دیاکو تمدن
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

همه چیز درباره سندی عادی به نام قولنامه

ارسال شده توسط : رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه در تاریخ : 09-12-1393
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
همه چیز درباره سندی عادی به نام قولنامه

قولنامه ( مقالات مرتبط با قولنامه - سوالات مرتبط با قولنامه ) نوشته‌ای عادی است که از توافق بر واقع ساختن عقدى در موردی معین حکایت می‌کند و ضمانت اجراى تخلف از آن نیز پرداخت مبلغى معین است.  این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است.
 
قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته‌اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند، علاوه بر اینکه ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادها است، عمل آنها را به رسمیت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. 

تعریف قولنامه و ماهیت آن - تحلیل معامله معارض با قولنامه - همه چیز درباره قولنامه 

ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گوید: «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»

براى پى بردن به ماهیت واقعى قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضاى یکى از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدى یک‌طرفه باشد. این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى نبوده و لازم‌الوفا نیست. 
آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه‌ها نمى‌توانند طرفین را الزام به وفا کنند اما اگر در قولنامه، مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولى که قانوناً باید با سند رسمى ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی ) واقع شود، درج شده باشد، چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین کند و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه‌اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمى نمى‌توانند مگر در موارد استثنا به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند.

این در حالی است که چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى‌شود که مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى‌دارد، انتقال دهد و طرف دیگر نیز آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا کنند، چنین قولنامه‌اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع مى‌تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد.

همچنین دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى‌تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر کند و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم شود که دلالت کند بر اینکه قصد طرفین آن است که در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه‌التزام را نیز بپردازند. 

مرز باریک میان قولنامه و بیع نامه - نکاتی مهم در تنظیم مبایعه نامه و قولنامه 

در این صورت دادگاه مى‌تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه‌الالتزام را صادر کند.  

انواع معاملات 

مفاهیمی از قبیل قولنامه ( مقالات مرتبط با قولنامه - سوالات مرتبط با قولنامه )، بیع‌نامه یا مبایعه‌نامه که در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح می‌شود، متفاوت است. 

جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند و جامعه حقوقی تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند.  

معاملات با قولنامه 

بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می‌شود و طرفین به یکدیگر مهلت می‌دهند که باقیمانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه شود؛ در غیر این صورت معامله‌ای انجام نخواهد شد..

قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می‌توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجراییه کرد؛ این در حالی است که قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. 

مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه‌ای مرسوم بوده اما با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شده است.

معاملات با سند رسمی 

معاملات با سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی ) می‌تواند به دو صورت انجام شود.

1-  نخست اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته شده و ملک تحویل داده نمی‌شود تا انتقال سند رسمی صورت گیرد. در این صورت، هر گاه کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد و معامله صورت نگیرد، مسئولیتی متوجه فروشنده نخواهد بود. 
در صورتی که اگر تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد، خریدار می‌تواند او را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند. 
در این شرایط محاکم مکلفند خریدار را قانوناً ملزم کرده و در صورت عدم اجرای حکم، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند. 

2- دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می‌کند و ملک را تحویل گرفته و فروشنده ملزم به تنظیم سند قانونی خواهد بود. 

اعتبار قولنامه در دادگاه 

قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند از دادگاه درخواست کرد. 

به این ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور و ملزم کند. 

 آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟ 

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند. 

تاثیر قولنامه در مالکیت اشخاص - دادوستد قولنامه ای - ماهیت ، مشروعیت و احکام آن 

 نکات مورد توجه در تنظیم قولنامه

1- خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.

2- اگر مورد معامله ملک است، خریدار بررسی کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره) 

احراز سمت وکیل، ولی یا قیم

3- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببیند آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ 

همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است.

در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. 

 لزوم مشاهده گواهی انحصار وراثت

4- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

5- خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود. 

 مراجعه به اداره سرپرستی محجوران

6- اگر فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجوران مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجوران آن اداره نباشد.

7- خریدار تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. 

8- اگر خریدار قصد خرید ملک (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) را دارد، باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، در قرارداد لازم است که  ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود. 

استفاده از چک تضمینی در پرداخت‌ها

9- بهتر است خریدار تلاش کند که تمام پرداختی‌ها به وسیله چک تضمینی انجام شود تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.

10- بهتر است که خریدار و فروشنده در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین کنند همچنین لازم است که برای حاضر نشدن یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.

11- در مورد خرید املاک، باید دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد. 

لزوم کسب اطمینان از توان مالی خریدار

12- لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

13- ضروری است که فروشنده، مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.

14- حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را بر هم بزند. 

اخذ رشوه و جعل قولنامه - املاک قولنامه ای باید اعلام شود 

لزوم درج امضای همه مالکان

15- اگر مالکان متعدد بوده و یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه ( مقالات مرتبط با قولنامه - سوالات مرتبط با قولنامه ) را امضا می‌کند.

16- فروشنده باید به طور کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.

17- اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی‌تواند برهم بزند؛ مگر اینکه چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند. 

عدم حضور خریدار یا فروشنده در دفترخانه

پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کنند، طرف دیگر چه حقی دارد؟ 

در پاسخ به این پرسش باید گفت که طرف دیگر می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه کند.  در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه برای امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضا خواهد کرد. 

قبل از اقامه چنین دعوایی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار) امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و نیز حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه یا از طریق ارسال اظهارنامه اثبات کند.  

وجه التزام در قولنامه

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که وجه التزام در قرارداد به چه معنا است و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می‌گیرد؟ 

در پاسخ باید گفت، منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل او است، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد.  در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه ( مقالات مرتبط با قولنامه - سوالات مرتبط با قولنامه ) به یکی از روش‌های ذیل می‌تواند باشد:

1- در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. 

در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند.

2- همچنین طرفین می‌توانند به صورت جامع‌تر توافق ‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی ) تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک از آنها در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد. 

نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر نیز احراز شود.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

حق ثبت سند رسمی بر عهده سازمان ثبت اسناد است
خبرگزاری فارس : برگ سبز ناجا سند رسمی محسوب می شود
پلیس مرجع قانونی برای صدور سند رسمی نیست
نیروی انتظامی صلاحیت تنظیم سند رسمی را ندارد ، نباید قانون گریز باشیم
50 درصد موقوفات کشور فاقد سند رسمی است
سند مالکیت پلیس برای خودروها سند رسمی است
سند محضری ملک شما هم می تواند مشکل دار باشد، اگر ...
نسبت به صیانت از اسناد ملکی خود هشیار باشید
ثبت برای تصرفات و مستحدثات غیرقانونی سند صادر نمی کند
صدور اسناد الکترونیکی در راستای کاهش اتلاف وقت
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند