بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد رضا قندهاری
آدرس : تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2
تلفن تماس : 02188088886-02188090375
تلفن همراه : 09121452736
وب سایت وب سايت رسمی محمد رضا قندهاری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
شاپور محمد حسینی
آدرس : اهواز - زیتون کارمندی - بلوار پاسداران - نبش خیابان زاهد - ساختمان کوهرنگ - ط 4 - دفتر وکالت
وب سایت شاپور محمد حسینی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی محمدی
آدرس : تهران - میدان ونک -خیابان گاندی شمالی -کوچه صانعی غربی -پلاک ۲۳ -واحد۱۵
وب سایت علی محمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مسعود ارونقی
آدرس : تهران خیابان پاسداران پائین تر از میدان نوبنیاد نبش کوهستان یکم پلاک 584 طبقه دوم واحد 1 قبول دعاوی حقوقی و خانواده
وب سایت مسعود ارونقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز - داور مرکز داوری اتاق ایران - کارشناس رسمی دادگستری
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
شاهین عبدالخانی
آدرس : یاسوج - خیابان هجرت 3 ساختمان بهمن بیگی طبقه اول واحد 2
وب سایت شاهین عبدالخانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

نکات ریز و درشت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

ارسال شده توسط : محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 03-03-1394
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
نکات ریز و درشت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی ) است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

شرایط آزمون سردفتری اسناد رسمی - اطلاعیه سازمان ثبت در خصوص دفاتر فاقد دفتریار - قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی - ارزش محتویات و مندرجات سند رسمی  - دادخواست ابطال وکالت نامه و سند رسمی انتقال 

موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟

در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند رسمی و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.

محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی - چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی - قرار تامین خواسته به استناد سند رسمی - مزایای طلایی سند رسمی 

   بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.

4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.

5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی ) موضوعیت ندارد.

8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

  اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

 برخورد دادگاه با ابطال سند رسمی - شرایط ادعای جعل سند رسمی 

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود.

توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می‌شود ، ملزم هستند.

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.

بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که "اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد" که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.

مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

   برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.

همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

در این موارد الزام فروشنده به  تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

  نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را  از واحد اجرای احکام درخواست کند.

حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.

دایره اجرا به دفترخانه‌ای  که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند،  اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.

اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی

ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»

نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نخواهد بود.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

حق ثبت سند رسمی بر عهده سازمان ثبت اسناد است
خبرگزاری فارس : برگ سبز ناجا سند رسمی محسوب می شود
پلیس مرجع قانونی برای صدور سند رسمی نیست
نیروی انتظامی صلاحیت تنظیم سند رسمی را ندارد ، نباید قانون گریز باشیم
50 درصد موقوفات کشور فاقد سند رسمی است
سند مالکیت پلیس برای خودروها سند رسمی است
سند محضری ملک شما هم می تواند مشکل دار باشد، اگر ...
نسبت به صیانت از اسناد ملکی خود هشیار باشید
ثبت برای تصرفات و مستحدثات غیرقانونی سند صادر نمی کند
صدور اسناد الکترونیکی در راستای کاهش اتلاف وقت

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند