سیدتقی پیرو نذیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای گیلان
فرانک وکیلی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
محمدرضا علیزاده ثابت وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد صالح مویدی وکیل پایه یک دادگستری، مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری خوزستان و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد آبادان
مهدی قرائتی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سالار حسین منفرد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مهدی مطلبی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
رامین مردانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

هفت خوان حکم تخلیه

ارسالی توسط وکالت آنلاین وکیل پایه یک دادگستری
هفت خوان حکم تخلیه

اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می کند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره مند می شود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

اجاره ( مقالات مرتبط با اجاره - سوالات مرتبط با اجاره ) قراردادی است که به موجب آن مستأجر در مقابل مالی که به موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) پرداخت می کند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره مند می شود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

نحوه اجرای احکام مدنی در حکم تخلیه - صدور حکم تخلیه ملک مشاع و فرض اجرای آن نسبت به ششدانگ - صدور حکم تخلیه مغازه علیه خوانده بعلت عدم پرداخت اجور - دخالت در امر قضا و صدور حکم تخلیه - حکم تخلیه منزل مسکونی بصورت موقت قابل اجرا میباشد - چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر - تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها 

1 - محل هایی که تا تاریخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.

2 - محل هایی که از تاریخ 27 /9 /1365 تا تاریخ 1 /7 /1376 برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 8/9/1365 هستند.

3 - محل هایی که از تاریخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 17/6/1376 هستند.
 این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها -  بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع 

برخی از موارد مهم و شایع   قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356به قرار زیر است:

تعدیل اجاره بها

درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی  بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) می تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

حق واگذاری

به موجب این قانون مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.
لذا درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در این صورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.

موجر و مستأجر - آیا ملک اجاره ای را میتوان اجاره داد ؟ - دعوای راجع به اجاره - آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ 

تغییر شغل

درصورتی که محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می تواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

تخلیه مورد اجاره

هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می بایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.

حد و مرز مسئولیت های مستأجر - تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستأجر - اختلافات موجر و مستأجر از دریچه قانون 

نیاز موجر به مورد اجاره

درصورتی که موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در این صورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر کند.

مستاجر جدید

هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشد  و موجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستاجر می تواند با تقدیم دادخواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به وی اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی، مستاجر می تواند فقط ظرف مدت 6 ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.

اماکن بدون سرقفلی

به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ گونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در راس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.  بنابراین درصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.

در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود 

اجاره شفاهی

قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند.
همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ 1/7/1376 اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنین به نظر می رسد که با توجه به مادتین 2و3 این قانون، اجاره های شفاهی مشمول این قانون نمی شود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به صورت کتبی وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه های عادی متداول بوده، به موجب این قانون، هر نوشته ای نمی تواند به عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:

اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.

ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.

توصیه می شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.

ثالثا: قرارداد می بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.

رابعا: دو نفر شاهد معتمد می بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.

خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.

 چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر - دانستنی های رابطه مالک و مستأجر - تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی 

به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، می توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد می توان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه جهت تخلیه ملک کرد که در این صورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می کند.

 افزایش اجاره بها بیش از 9 درصد ممنوع - تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت 

البته درصورتی که مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت، توصیه اکید موجران و مستاجران  به خصوص در محل های کسب و کار و تجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره شتاب نکنند و در این موارد حتما با کارشناسان حقوقی دفاتر حمایت، سایر حقوقدانان و یا وکلای دادگستری مشورت کنند.

پی نوشت :

روزنامه همشهری تیر 1387

منبع : معاونت حقوقی و امور مجلس

مطالب مرتبط

دعوای موجر و مستاجر ممنوع

نام نویسنده
دعوای موجر و مستاجر ممنوع

در محاکم دادگستری یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است .اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری خواهد شد.

ادامه مطلب ...

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

نام نویسنده
نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.

ادامه مطلب ...

تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

نام نویسنده
تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد.

ادامه مطلب ...

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

نام نویسنده
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

ادامه مطلب ...

دعوای تخلیه ملک استیجاری

نام نویسنده
دعوای تخلیه ملک استیجاری

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد.

ادامه مطلب ...

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

نام نویسنده
دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

ادامه مطلب ...

وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

نام نویسنده
وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستاجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود.

ادامه مطلب ...

تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید

نام نویسنده
تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

ادامه مطلب ...

آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

نام نویسنده
آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

ادامه مطلب ...

اعتبار اجاره نامه های محضری بیشتر است، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی موجر و مستاجر است

نام نویسنده
اعتبار اجاره نامه های محضری بیشتر است، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی موجر و مستاجر است

رئیس کانون سردفتران و دفتران استان یزد بر احقاق حق مالک با اجاره‌نامه‌های محضری تأکید کرد و گفت: اجاره‌نامه محضری معتبر‌تر از اجاره نامه‌هایی است که در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید