بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد رضا قندهاری
آدرس : تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2
تلفن تماس : 02188088886-02188090375
تلفن همراه : 09121452736
وب سایت وب سايت رسمی محمد رضا قندهاری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سجاد حجازی
آدرس : میدان نبوت -بلوار ملاصدرا - ساختمان معین -طبقه دوم واحد 6
وب سایت سجاد حجازی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری البرز
رامین مردانی
آدرس : شهرکرد-حدفاصل فلکه ابی و چهارراه فصیحی-ساختمان سیمرغ-طبقه سوم-دفتر وکالت
وب سایت رامین مردانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
كامران اكرمي افشار
آدرس : اروميه-خيابان دانش 1 روبروي ساختمان آذربايجان پلاك 38/2 طبقه سوم
وب سایت كامران اكرمي افشار وکیل و مشاور حقوقی قوه قضائیه
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
وب سایت رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بررسی معامله معارض-فروش یک مال به چند نفر

ارسال شده توسط : محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 14-11-1391
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بررسی معامله معارض-فروش یک مال به چند نفر

هر چه دادیار می‌پرسید معامله معارض کرده‌ای؟ مرد توضیح می‌داد که ماشین اسقاطی بوده است. معلوم بود که منظور دادیار را متوجه نمی‌شود. از وی شکایت معامله معارض شده بود اما نمی‌دانست که منظور چیست. حال که باید برگ بازجویی را پر می‌کرد گیج و مبهوت با خودکار بازی می‌کرد. برای آشنایی با این جرم باید به سراغ قانون ثبت رفت. در ادامه در گفت‌وگو با دکتر هما داوودی گرمارودی، رییس کانون وکلای دادگستری البرز و استادیار دانشگاه آزاد اسلامی به بررسی این جرم پرداخته‌ایم.

به عنوان سوال اول بفرمایید معامله معارض به چه معناست و ما چه زمانی با یک معامله معارض مواجه هستیم؟

دکتر جعفری لنگرودی در ترمینولوژی حقوق در مورد معامله معارض می‌گویند: معامله معارض عبارت است از این که اگر مال مورد معامله با کسی، مجددا با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر را معامله معارض می‌گویند. ماده 117 قانون ثبت (اصلاحی 1312) درباره این جرم مقرر کرده است:«هرکس به موجب سند رسمی‌یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول و غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی‌معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، جاعل در اسناد رسمی‌محسوب و به حبس با اعمال شاقه از سه تاده سال محکوم خواهد شد».در معامله معارض در واقع فروشنده قولنامه‌ای را امضا می‌کند و متعهد می‌شود اگر خریدار به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی ‌حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد؛ اما به جای انجام این تعهد، قولنامه دیگری در خصوص همان ملک را با دیگری تنظیم می‌کند. و یا در دفتر اسناد رسمی ‌سند را به نام خریدار دوم منتقل می‌کند؛ اینجا بین تعهدات فروشنده در قبال خریدار اول و دوم تعارض به وجود می‌آید.در اینجا حالت‌های مختلفی پدید می‌آید.

حالت اول این است که هر دو سند عادی باشد و در دادگاه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ‌انتقال اقامه شود که باز سه فرض متصور است که از بحث معامله معارض خارج است ولی به اختصار به آن اشاره می‏شود:

الف- اگر تاریخ تنظیم هر دو سند در زمان واحد باشد یا هیچ کدام دارای تاریخ نباشد و تقدم هیچ یک بر دیگری نیز از سوی فروشنده تایید نشود نمی‌توان هیچ یک را بر دیگری ترجیح داد؛ نتیجه حاصل از این ابهام، رد دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ‌است.

ب- اگر بایع تقدم تاریخ یکی از دو بیع را تایید کند باید بیعی را که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است دارای اعتبار دانست. این نکته در ذیل بند 1 ماده 1291 قانون مدنی تصریح شده است و دلالت بر این دارد که «اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی ‌را داشته، درباره طرفین و وراث و قایم مقام آنان معتبر است: 1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید...»

ج- اگر اسناد دارای تاریخ متفاوت باشند یا یکی از آنها دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ باشد، سند عادی تاریخ‌دار یا دارای تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد و کسی رای می‏گیرد که تاریخ قولنامه‌اش مقدم بر دیگری است. در مورد معامله معارض با سند عادی باید گفت: این معامله به نظر علمای حقوق مانند دکتر شهیدی غیرنافذ است و دکتر کاتوزیان نیز معتقدند که معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی متعهدله است.اما در معامله معارض بیشتر بحث مرتبط با حالتی است که هردو یا یکی از اسناد به صورت رسمی ‌باشد که فروض مختلفی را پدید می‌آورد: اول اینکه قرارداد اول یا سند مقدم به صورت عادی و سند دوم یا موخر به صورت رسمی ‌باشد.

- دوم اینکه هردو سند رسمی ‌باشند.

- فرض سوم اینکه سند مقدم دلالت بر وجود حقی مانند حدود یا ارتفاق نسبت به ملک مجاور داشته باشد و سند موخر دلالت بر عدم وجود این حق داشته باشد که در قسمتی که این اسناد با هم معارضه دارد معامله معارض محسوب می‌شود.

در صورتی که معامله معارض اتفاق افتاده باشد و شخصی مال خود را بعد از فروش به شخص (الف) به (ب) و (ج) بفروشد تکلیف مالکیت اموال چیست؟

اگر با یک سند عادی مقدم و یک سند رسمی موخر مواجه بودیم، چنانچه در آن منطقه املاک دارای سابقه ثبتی نباشند سندی که از حیث تاریخ مقدم است معتبر است ولی در نقاطی که املاک دارای سابقه ثبتی باشند، وفق ماده 47 و 48 قانون ثبت، سند رسمی ‌معتبر بوده وطبق مواد مورد اشاره سند عادی درادارات و محاکم پذیرفته نیست.حال چنانچه با دو سند رسمی ‌مواجه بودیم، سند مقدم معتبر است و اگر اسناد معارض مربوط به قسمتی از ملک مجاور یا نسبت به حق ارتفاق در آن باشد سند موخر در قسمت معارض ابطال خواهد شد، یعنی سند معارض در این قسمت باطل و با سند مقدم منطبق می‌شود.

قانون چه مجازاتی برای سردفتر و کارمند متخلفی که اقدام به ثبت معامله معارض می‌کند در نظر گرفته است؟

چنانچه اسناد معارض هر دو رسمی‌ هستند و یکی مقدم و دیگری موخر است، در چنین صورتی برای سردفتری که به رغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت کند در قسمت اخیر ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالکیت معارض انفصال دایم از شغل سردفتری پیش‌بینی شده است. همچنین ماده 7 قانون ثبت برای کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات وی موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود یا انفصال دایم به تناسب مورد پیش بینی کرده است.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد مالکیت معارض چیست و رسیدگی به اشتباهات در آرای هیات‌های حل اختلاف به چه ترتیبی است؟

ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی‌حوزه مربوطه کتبا ابلاغ کنند و گزارش امر را برای اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند. ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود و یا این که دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد؛ بنابراین پس از اطلاع نماینده و نقشه‏بردار ثبت به محل وقوع ملک عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی ‌نمایان و جریان امر را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال کنند. چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا و یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است. رای هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

وقتی که رای هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی‏نفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و اگر ظرف مدت مذکور به رای هیأت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا می‏کند و در صورت دریافت اعتراض در مدت 20 روز موضوع به شورای عالی ثبت ارجاع می‏شود. چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏کنند و ثبت محل موضوع تعارض را کتبا به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‏کند. چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض ،ظرف 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نکند و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه اخذ و به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی‌اعلام خواهد کرد و چنان‏چه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‏کند ولی اگر دارنده سند مالکیت معارض در ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم کند اداره ثبت تا صدور حکم نهایی از سوی دادگاه منتظر می‌ماند.

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند