بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی
آدرس : بلوار کشاورز -اول فلسطین جنوبی-کوچه شهید امیر حسین ذاکری-بن بست اول پلاک 1 واحد 10
تلفن تماس : 09121891708
تلفن همراه : 09121891708
وب سایت وب سایت موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی با مدیریت علیرضا یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد یوسفی (نصیری خلج)
آدرس : تهران - خیابان ولیعصر - بین خیابان زرتشت و فاطمی - خیابان پرستو - دفتر محمد یوسفی و وکلا
وب سایت محمد یوسفی (نصیری خلج) وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلا
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
وب سایت رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
امیر طریقی
آدرس : تهران خ شریعتی ابتدای میرداماد خ رودبار شرقی شمالی پلاک 41 واحد 4
وب سایت امیر طریقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی محمدی
آدرس : تهران - میدان ونک -خیابان گاندی شمالی -کوچه صانعی غربی -پلاک ۲۳ -واحد۱۵
وب سایت علی محمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حسين مزاجي
آدرس : اصفهان-چهارباغ بالا روبروی رستوران خوانسالار کوی عطاالملک،شماره4 واحد2
وب سایت حسين مزاجي وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

قانون پیش فروش ساختمان، برای بستن دست کلاهبرداران

ارسال شده توسط : موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی در تاریخ : 16-06-1394
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
قانون پیش فروش ساختمان، برای بستن دست کلاهبرداران

این قانون بسیار پیشرفته و جامع است و با وزارت مسکن و شهرسازی، دادگستری، اداره مالیات، بیمه و شهرداری سروکار دارد. بنابراین می توان امیدوار بود که با اجرای آن دست خیلی از کلاهبرداران بسته شود.

پیش فروش ساختمان فقط از طریق سند رسمی صورت می گیرد - آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان - آئین نامه اجرائی پیش فروش ساختمان - کلاهبرداری از طریق پیش فروش ساختمان و ارائه راهکارهای پیشگیرانه - کاهش مشکلات مدنی و کیفری در محاکم با اجرای آیین نامه پیش فروش آپارتمان - آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید ؟ 

 طبق قانون پیش فروش ساختمان ( مقالات مرتبط با پیش فروش ساختمان - سوالات مرتبط با پیش فروش ساختمان ) تنظیم قرارداد پیش فروش باید از سوی دفاتر اسناد رسمی معتبر صورت گیرد و هر پیش فروشی که با سند عادی و مبایعه نامه و قراردادها در مشاور املاک صورت بگیرد قانونی نیست. هر چند بنگاهداران این موضوع را ایرادی بر قانون مذکور می دانند اما متاسفانه نبود همین نکته مهم در سال های قبل باعث شده بود پرونده های کلاهبرداری در دادگستری تشکیل شود.

قانون پیش فروش ساختمان شامل تمام مالکان رسمی زمین می شود که قصد پیش فروش ساختمان دارند یا متعهد به ساخت یا تکمیل واحدهای ساختمانی مشخص در زمین با هر نوع کاربری تجاری، اداری و مسکونی هستند. در این قرارداد نام و مشخصات طرفین، اشخاص حقیقی و حقوقی، پلاک، نشانی وقوع ملک و مشخصات ثبتی اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله همانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه و واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمان، موقعیت و کاربری و حتی بها، عوض یا ثمن در قراردادهای معوض و تعداد و نحوه پرداخت اقساطی که پیش خریدار باید پرداخت کند، شماره قبض های اقساطی، زمان تحویل واحدهای پیش فروش شده و زمان تنظیم سند رسمی انتقال همه باید مشخص شود. از سوی دیگر خسارت ها، قراردادهای بیمه ای، تضمین ها و قیمت همگی در این قانون دیده شده است و باید قبل از شروع کار و بستن قرارداد به طور شفاف تعیین تکلیف شود.

لایحه پیش فروش ساختمان - بررسی قانون پیش فروش ساختمان - تصویب آیین نامه ای در مورد پیش فروش ساختمان ها و آپارتمان ها 

پیش فروشنده طبق این قانون به مراجع صادرکننده پروانه مثل شهرداری تعهداتی دارد که با انجام آنها می تواند پروانه ساخت بگیرد. از دیگر تعهدات پیش فروشنده عبارت است از آماده سازی، انجام فضاهای خدماتی و عمومی یا پرداخت حقوق دولتی، اجازه پیش فروش واحدها که در تبصره ماده 4 منوط به حداقل 30 درصد پیشرفت در انجام کل تعهدات و تایید آن از سوی مرجع صادرکننده پروانه یعنی شهرداری است.

طبق این قانون تنظیم قرارداد پیش فروش باید از سوی دفاتر اسناد رسمی معتبر صورت گیرد و هر پیش فروشی که با سند عادی و مبایعه نامه و قراردادها در مشاور املاک صورت بگیرد قانونی نیست. هر چند بنگاهداران این موضوع را ایرادی بر قانون مذکور می دانند اما متاسفانه نبود همین نکته مهم در سال های قبل باعث شده بود پرونده های کلاهبرداری در دادگستری تشکیل شود. چرا که یک واحد ساختمانی را به 10 نفر می فروختند و سرانجام هم واحد را تکمیل نمی کردند. از سوی دیگر طبق دستورالعمل 2 مرداد 1382 اداره ثبت، پارکینگ و انباری جزو مفروضات ساختمان است نه مشاعات و در هر واحدی که فروخته می شود باید وضع این دو مشخص شده باشد. انجام تعهد در قسمت های مشاعی ساختمان مثل حیاط، پشت بام و راه پله ها باید انجام شود در غیر این صورت به اندازه قدرالسهم پیش خریدار باید خسارت و جریمه دهد.

طبق ماده 7 این قانون صورت مجلس تفکیکی سند مهمی است که تا تهیه نشود هیچ تصمیمی نمی توان درباره ساختمان گرفت. این سند مساحتی را مشخص می کند که برای پیش خریدار و پیش فروشنده وجود دارد. اگر براساس این صورت مجلس تفکیکی ملک کمتر یا بیشتر باشد تا 5 درصد طرفین حق فسخ ندارند. طبق ماده 355 قانون مدنی، طرفین در صورت کم یا زیاد بودن ملک حق فسخ داشتند اما اینجا اگر کمتر از 5 درصد باشد باید به قیمت توافق کنند و اگر بیشتر باشد فقط خریدار حق فسخ دارد نه فروشنده.

پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است - همه آنچه که لازم است درباره ی پیش فروش ساختمان بدانید 

همچنین طبق قانون مذکور پیش فروشنده در قبال خسارت ناشی از عیب بنا و تجهیزات یا رعایت نکردن ضوابط قانونی در مقابل پیش خریدار مسئول است و باید ساختمان را بیمه کند. در ضمن طبق ماده 10 این قانون بانک در قبال تسهیلاتی که به پیش خریدار یا پیش فروشنده می دهد ساختمان را به عنوان رهن تا پایان پرداخت تسهیلات تضمین می گیرد. نحوه پرداخت اقساط بهای مورد توافق طرفین با بانک نیز باید مشخص شود. حال اگر عملیات ساختمانی پیشرفت نداشت خریدار می تواند اقساط را پرداخت نکند. در مورد گزارش پیشرفت کار نیز مهندس ناظر باید آن را تایید کند و ظرف یک ماه گزارش دهد.

در مورد واگذاری ملک نیز باید گفت: پیش خریدار در صورتی که تمام اقساط را پرداخت کند و تا پایان مدت قرارداد پیش فروش، ساختمان نیز تکمیل شده باشد و مهندس ناظر این را تایید کند، می تواند ملک را تحویل بگیرد و در دفترخانه اسناد رسمی با ارائه مدارک و تنظیم سند رسمی آن را به نام خود انتقال دهد اما اگر هنوز تکمیل واحدها به شکل جزیی و کمتر از 10 درصد کل ملک باقی مانده باشد خریدار می تواند آن را تکمیل کند و سند بزند اما از هیات داوری خسارت خود را مطالبه کند. یکی از مزایای قانون مذکور این است که همه اختلاف ها از طریق هیات داوری که متشکل از سه داور هستند حل می شود. داورها نیز از سوی خریدار، فروشنده و یک نفر هم با رضایت طرفین انتخاب می شود که نفر سوم را رئیس دادگستری محل وقوع ملک هم می تواند انتخاب کند.

نکته مهم دیگر اینکه پیش فروشنده بدون رضایت خریداران یا نماینده آنها نمی تواند تعهدات خود را به شخص دیگری واگذار کند چرا که اگر بدون رضایت واگذاری انجام شود در قبال آن مسئولیت دارد.

ضوابط پیش فروش ساختمان تعیین شد - نکات مثبت قانون پیش فروش ساختمان از زبان مسئولان کانون سردفتران 

بعد از تکمیل ساختمان و آماده شدن برای سند رسمی انتقال، دیگر سند واحد پیش فروش شود و قراردادهای دیگر از درجه اعتبار ساقط می شود. در این مرحله نیز اگر اختلافی بین فروشنده و خریدار پیش آید مطابق ماده 20 قانون باید به هیات داوران ارجاع شود. طبق این قانون اگر قرار است پیش فروشنده یا مالک در مطبوعات یا سایت های اطلاع رسانی آگهی درج کند باید از وزارت مسکن و شهرسازی مجوز دریافت کند وگرنه مرتکب جرم شده است و طبق ماده 21 باید جریمه پرداخت کند. حتی مطبوعات و رسانه ها نیز باید هنگام درج آگهی مجوز و شماره مسلسل آن را در پایین آگهی منتشر کنند وگرنه آنها نیز مستوجب مجازات خواهند بود. پس در می یابیم که این قانون بسیار پیشرفته و جامع است و با وزارت مسکن و شهرسازی، دادگستری، اداره مالیات، بیمه و شهرداری سروکار دارد. بنابراین می توان امیدوار بود که با اجرای آن دست خیلی از کلاهبرداران بسته شود.

عباس بشیری نویسنده کتاب های حقوق کاربردی و وکیل پایه یک دادگستری

به نقل از روزنامه ایران 12 شهریور 1394 صفحه 18

منبع : خبر اقتصادی
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

,

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
حقوق پناهندگان در اسناد بین المللی مجازات عدم کمک به مصدومان مجازات های قانونی برای تهدید کنندگان به قتل وضعیت پرونده منا در کمیسیون حقوقی - قضایی مجلس بررسی شد آزادی 15 زندانی ایرانی از دبی ، شارجه و عجمان داماد پدرزنش را مقابل کلانتری از پای در آورد چگونه سفته های به ضمانت گذاشته را پس بگیرم ؟ عاقبت جعل مدرک و مرده معرفی کردن فرد زنده فضای نامناسب جامعه عامل افزایش طلاق جزییات اجرای طرح ابلاغ الکترونیک بر اتخاذ سیاست های پیشگیرانه در حفاظت از محیط زیست تاکید داریم مدیر عامل صندوق بازنشستگی کشوری خبر داد : جزئیات افزایش حقوق بازنشستگان لایحه رسانه های همگانی تخلفات را به نسبت قانون مطبوعات توسعه داده است رای شماره های 406 الی 410 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه شماره 70441/ت51040-1393/6/23 هیات وزیران رای شماره های 394 الی 399 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه 2117 از مصوبه شماره 3139/ش -1390/11/13 شورای اسلامی نقدی بر تغییر شماره مواد قانون مجازات اسلامی محاکمه مجدد زندانیان سیاسی بر اساس قوانین جدید ماجرای حمل جنین در داخل کیسه در شرق تهران مراجعه بیش از 262 هزار نفر به پزشکی قانونی در پی نزاع رهایی از قصاص قاتل به خاطر فرا رسیدن ماه محرم