بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
موسی ذبحی
آدرس : پاسداران - بالاتر از سه راه ضرابخانه-خیابان گل نبی-برج زمرد-طبقه12-واحد122
تلفن تماس : 22896058
تلفن همراه : 09122116851
وب سایت وب سایت موسی ذبحی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
فرشته توکلی
آدرس : استان مرکزی - خمین - خیابان امام خمینی (ره) خیابان آزادی - روبه روی مجتمع تجاری اداری شهرداری - ساختمان وکلا - طبقه اول
وب سایت فرشته توکلی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
رسول سعادت نيا
آدرس : بوشهر.خيابان امام خميني(سنگي) ساختمان پارسيان.طبقه دوم .واحد 201
وب سایت رسول سعادت نيا وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری بوشهر
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
كامران اكرمي افشار
آدرس : اروميه-خيابان دانش 1 روبروي ساختمان آذربايجان پلاك 38/2 طبقه سوم
وب سایت كامران اكرمي افشار وکیل و مشاور حقوقی قوه قضائیه
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

ارسال شده توسط : موسی ذبحی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 28-06-1394
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

روابط بین مالک و مستأجر از جمله روابطی است که اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت‌های جبران‌ناپذیری به او وارد شود. البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) یا همان مالک آسیب می‌بیند.

موجر و مستأجر - آیا ملک اجاره ای را میتوان اجاره داد ؟ - دعوای راجع به اجاره - آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ - تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها - تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها - بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع 

اجاره ( مقالات مرتبط با اجاره - سوالات مرتبط با اجاره ) عقدی است که برابر آن، اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد. مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت برای یک سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی آغاز می‌شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

حد و مرز مسئولیت های مستأجر - تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستأجر - اختلافات موجر و مستأجر از دریچه قانون -  در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود 

قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

برخی از مستاجران استفاده‌های سوء از ملک مورد اجاره می‌کنند. مثلا با آنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌کند که قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهای مکان شبیه به آن است، بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه‌های املاک معتبر و رسمی صورت گیرد.

باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم‌های چاپی معتبر انجام شود.

دانستنی های رابطه مالک و مستأجر - تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی - مطب پزشکان در حکم اماکن مسکونی شناخته است لیکن تعدیل اجاره بها و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موید شمول قانون اخیر بر روابط طرفین است 

 میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن‌

در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده ‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات ‌قانونی از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین‌ می‌شود.

موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را داشته باشد، مشروط به اینکه مدت اجاره ( مقالات مرتبط با اجاره - سوالات مرتبط با اجاره ) منقضی شده و از تاریخ استفاده ‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین ‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه ‌با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

همچنین موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌ دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند.

 افزایش اجاره بها بیش از 9 درصد ممنوع - تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت - چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر 

در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم‌، محکوم می‌کند. دایره اجرا مکلف است ‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار 12 درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت‌شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌ شرح فوق درخواست کند.

در حقوق مدنی ایران، اگر متعاقدین مدت عقد اجاره را ذکر نکنند و همچنین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکنند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل است اما اگر عقد اجاره‎ای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق ‌قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است، منعقد می‎شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی برای انعقاد قرارداد اجاره در نظر گرفته شده است که معمولا اجاره‌ها با این شرایط منعقد می‌شوند اما اگر یکی از شرایط وجود نداشته باشد مثلا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشود یا اینکه یک شاهد آن را امضا کرده باشد در این صورت تکلیف چیست؟ آیا قانون سال 1376 در مورد آن رعایت خواهد شد؟‌

از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و آیین‌نامه اجرایی آن در خصوص نحوه اجرای قانون و به خصوص ماده یک قانون اختلاف نظر وجود دارد. ماده یک این قانون می‌گوید: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»

در این زمینه دو نظر وجود دارد:

1- چنانچه حسب ماده 2 قانون، قرارداد اجاره ( مقالات مرتبط با اجاره - سوالات مرتبط با اجاره ) با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود مشمول قانون 1376 می‌شود اما اجاره‌نامه‌ای که در مورد یک باب مغازه تنظیم می‌شود اما فقط یک نفر به عنوان شاهد امضا کند یا قرارداد در یک نسخه تنظیم شود قانون سال 1356 در مورد اجاره حاکم خواهد بود.

2- با توجه به صراحت ماده یک قانون سال 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب‌ و پیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) و مستاجر است.

 انعقاد قرارداد - توافق در میزان اجاره بها - قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها -  دعوای تعدیل اجاره بها 

در نتیجه چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 اجاره‌نامه‌ای در مورد یک باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذکور در ماده 2 در تنظیم اجاره‌نامه رعایت نشود به صراحت ماده 2 این اجاره‌نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستأجر  سال 1356 حاکمیتی در قضیه نخواهد داشت. طبق این نظریه قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 همه روابط استیجاری افراد جامعه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وفق مقررات قانون مذکور و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین قرار داده است.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
رای شماره های 406 الی 410 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه شماره 70441/ت51040-1393/6/23 هیات وزیران رای شماره های 394 الی 399 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه 2117 از مصوبه شماره 3139/ش -1390/11/13 شورای اسلامی نقدی بر تغییر شماره مواد قانون مجازات اسلامی محاکمه مجدد زندانیان سیاسی بر اساس قوانین جدید ماجرای حمل جنین در داخل کیسه در شرق تهران مراجعه بیش از 262 هزار نفر به پزشکی قانونی در پی نزاع رهایی از قصاص قاتل به خاطر فرا رسیدن ماه محرم مجرمانی که تکرار بزه را در زندان مشق می کنند! چگونه از ازدواج قبلی زن یا مردی که خود را مجرد معرفی می کند ، با خبر شویم ؟ اطلاعیه مربوط به آزمون تصدی منصب قضا در سال 95 وضعیت رحم اجاره ای و اهدای اسپرم در ایران هزینه خشونت را در جامعه بالا ببریم تسهیل ازدواج قانونی بدون متولی متاهلان بیشترین مخاطبان سایت های همسریابی مراحل درخواست گواهی انحصار وراثت درجه بندی مجازات تعزیرات تحلیل حقوقی تخفیف مجازات های موضوع قانون رسیدگی به تخلفات اداری سازمان ها و ادارات موظف به پذیرش سند ثبت شده در دفاتر اسناد هستند کتاب رسالت حقوقدانان منتشر شد برگزاری دوره روزنامه نگاری پیشگیری با رویکرد فضای مجازی در نمایشگاه تلکام