بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
عباس گودرزی
آدرس : تهران خیابان آزادی جنب خیابان بهبودی خیابان حیدری کوچه تیریزی پور پلاک4 واحد 2
تلفن تماس : 02166069232
تلفن همراه : 09121787335
وب سایت وب سايت عباس گودرزی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حسین حاجی پور
آدرس : اصفهان فلکه ارتش - ابتدای خیابان ارتش - نبش کوچه چهرازی - ساختمان رحیمی - طبقه 2 واحد 4
وب سایت حسین حاجی پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
علی رمضانزاده
آدرس : تهران، شهرک غرب،ابتدای بلوار فرحزادی،روبروی مجتمع تجاری میلاد نور،مجتمع تجاری شهرک غرب،طبقه سوم شرقی،واحد پنج.
وب سایت علی رمضانزاده وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
عارف رضایی
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه -خیابان آیت الله کاشانی-بلوار فردوس شرق- بعد از خیابان ابراهیمی-جنب بانک ملت-ساختمان بلوط طبقه اول - واحد 13
وب سایت عارف رضایی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
بهزاد قوامی
آدرس : تهران - خیابان میردامادغربی-نرسیده به ولی عصر-ساختمان 349-طبقه 2 شمالی
وب سایت بهزاد قوامی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
شهرام عباس قربانی
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران پ77-طبقه اول-واحد8
وب سایت شهرام عباس قربانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بررسی تخلف تغییر خودسرانه کاربری مسکونی در گفت و گو با کارشناسان حقوقی خانه یا اداره؟

ارسال شده توسط : عباس گودرزی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 02-12-1391
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بررسی تخلف تغییر خودسرانه کاربری مسکونی در گفت و گو با کارشناسان حقوقی خانه یا اداره؟

گروه حقوقی - سند اداری یا موقعیت اداری؟ این سوال یکی از اولین سوالاتی است که زمان مراجعه به بنگاه‌های املاک برای اجاره یک ملک اداری از شما پرسیده می‌شود. منظور این است که آیا ملکی که قصد اجاره آن را دارید، حتما باید سند اداری داشته باشد یا استفاده اداری از مجتمع، حتی اگر سند اداری نداشته باشد کفایت می‌کند؟

دلیل طرح چنین پرسش‌هایی چیست و فعالیت اداری در ملک مسکونی چه شرایطی دارد؟ برای بررسی این موضوع به گفت‌وگو با کارشناسان پرداخته‌ایم.

یک کارشناس ارشد حقوق عمومی با اشاره به اینکه گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد جوامع شهری آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است، در بیان یکی از مهم ترین این آثار خاطرنشان می‌کند: ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان غیرقابل انکار است.

حبیب کیانی به «حمایت» می گوید: بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات می‌توان گفت که شهرداری اصلی‌ترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگان‌ها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتا جایی که برای سکونت اختصاص داده می‌شود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سر و صدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت می‌دهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می‌کند.

تعیین نوع استفاده در پروانه‌های ساختمانی

این مدرس دانشگاه یکی از وظایف مهم شهرداری را تعیین کاربری ساختمان‌های احداثی بیان می‌کند و خاطرنشان می‌کند: بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی، منحصرا همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است.

کیانی توضیح می‌دهد: تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان ‌را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌ 2 ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. ‌این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس‌جنحه‌ای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز دوباره تعطیل می‌شود. «‌دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده‌تجاری محسوب نمی‌شود.»

استفاده در غیر موضوع کاربری

این کارشناس ارشد حقوق عمومی توضیح می‌دهد: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح‌ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم می‌شود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره‌برداری قرار گیرد.

کیانی می‌گوید: رایج‌ترین این تخلف ها مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری و بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده، استفاده از املاک در غیر از آن چیزی که در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است، از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعتا قیمت آنها بسیار پایین‌تر از سایر کاربری‌ها است، استفاده اداری یا تجاری می‌شود.

راهکار قانونی تغییر کاربری

این مدرس دانشگاه بعد از توضیح مفهوم تغییر کاربری بدون مجوز، به بیان راهکار قانونی تغییر کاربری ملک می‌پردازد و می‌گوید: برای اینکار اخذ نظریه و ارایه موافقت اصولی، در صورت تغییر کاربری از مسکونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره کل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارایه آلبوم نقشه‌های معماری به همراه جدول سطح و سطوح کاربری‌های هر طبقه که به تایید متولیان طرح رسیده و توسط منطقه مربوط کنترل کلی شده است، پرونده شهرسازی ملک مورد نظر، الصاق تصویر توافق‌نامه‌های مربوطه در صورتی که پیشتر با مالکان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K ، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلند مرتبه‌سازی بیش از 10 طبقه روی زمین و یا 350 درصد تراکم وجود داشته باشد لازم است.

کیانی ادامه می‌دهد: یکی دیگر از مدارکی که در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش کامل مهندسان مشاور تهیه کننده طرح به همراه نقشه‌های طرح تفصیلی، نقشه‌های وضع موجود و نقشه‌های پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرح‌های تفصیلی و طرح‌های موضعی پیشنهادی یا پروژه‌های شهرسازی و پروژه‌های در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع که توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال می‌شود. به انضمام گزارش و نظریه اداره کل برنامه‌ریزی و طرح‌های شهرسازی به منظور بررسی پروژه‌هایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین کاربری اراضی فاقد کاربری (محدوده های بالای 3 هزار مترمربع) است. همانطور که مشاهده می‌شود، صلاحیت تغییر کاربری در اختیار شهرداری است و مدارک و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.

اجرای احکام

یک وکیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به کاربری ملک، ذکر چند نکته را مهم می‌داند. وی می گوید: نخست اینکه برای تصمیم‌گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث، مهلت‌های 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه ‌برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می‌شود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ رای برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.

علی زمانیان در بیان دومین نکته توضیح می‌دهد: نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است ؛ به نظر می‌رسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی‌نفع تمکین نکند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی می‌توان این ترتیب را استنباط کرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.

نکته سومی که این کارشناس حقوقی مورد اشاره قرار می‌دهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور کرده است.

وی می‌گوید: از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم می‌شود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. آنچه مسلم به نظر می‌رسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.

استثناهای قانونی

این وکیل دادگستری در ادامه به استثنائاتی که در این خصوص وجود دارد اشاره می‌کند و می گوید: البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنائاتی نیز برای این حکم خود قایل شده است. براین اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و می‌توانند از واحدهایی با کاربری مسکونی جهت فعالیت‌های خود که جنبه اداری و تجاری دارند، استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است، فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک اینگونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و ... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالک اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهره‌برداری را نخواهد داشت.

زمانیان ادامه می‌دهد: در همین زمینه یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ «‌سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دایر کردن محل کسب و پیشه و ‌تجارت در محل غیر تجاری توسط مالک یا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذکور که مقرر داشته “.... دایر کردن دفتر وکالت و مطب و‌دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.” مفید ‌اختصاص حکم اشاره شده اخیر مقنن به مالک و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است». مقصود این رای این است که در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالک، خودش از ملک برای این کارها استفاده می‌کند، می‌تواند از این استثنای قانونی بهره‌مند شود.

برداشت آخر

گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند که استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است که مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود بنابراین این امتیاز ‌اختصاص به مالک دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است.

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

رای شماره 518 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بخش الف ماده 27 تعرفه عوارض ، محلی شهرداری تبریز در سال 1393 مبنی بر تعیین عوارض
رای شماره 426 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بند 28-2 تعرفه عوارض محلی شهرداری شهر هشتگرد در سال 1395
رای شماره 415 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 2،3و ماده 19 تعرفه عوارض بهای خدمات شهرداری قم
صلاحیت و عملکرد کمیسیون ماده 100 شهرداری ها
تشکیل دفاتر حقوق شهروندی با کمک شهرداری ها و شوراها
رای شماره 1215 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال ماده 41 تعرفه عوارض محلی سال 1393 شهرداری
رای شماره های 1043 الی 1057 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض محلی سال 1394 شهرداریها
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است؟
راهکارهای مقابله با تخلفات ساختمانی
اصطلاحات شهرداری

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند نمایش یک کیلو بال مگس پیرامون مهریه های نامعقول سوال درباره رفتارهای پرخطر جنسی در اتوبوس های ایدز مولاوردی : سند اشتغال پایدار برای حمایت از زنان سرپرست خانوار تدوین شد تعیین مرجع تجدید نظر قرارهای ماده 273 قانون آیین دادرسی کیفری در دیوان عالی کارتن خوابی کودکان را به 123 اطلاع دهید