محسن موسوی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مسعود شمس نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان غربی
محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سنجر فخری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
فرامرز حسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سید مجید روحانی اصفهانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی و خانوادگی مشاور دعاوی و اختلافات حقوقی ملکی ، بانکی ، تجاری ، شرکتی و انحصار وراثت
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

مقررات رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

ارسالی توسط شیرزاد حیدری شهباز وکیل پایه یک دادگستری
مقررات رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.

 دعوای تعدیل اجاره‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.

تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها  - تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها - بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع - در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود - تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی - افزایش اجاره بها بیش از 9 درصد ممنوع 

در این صورت چنانچه بین موجر و مستأجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید توافق نشود، هریک می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را درخواست کنند. در چنین حالتی، دادگاه با تعیین کار‌شناس و جلب نظر او میزان اجاره‌بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد.
بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال 1356، موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

اقامه دعوای تعدیل اجاره‌بها اعم از اینکه از سوی مستأجر یا موجر مطرح شود، مستلزم تقدیم دادخواست است و طرفین عقد اجاره، حسب مورد خواهان یا خوانده‌ دادخواست محسوب می‌شوند. همچنین شرایط عمومی دادخواست و دعوی در مورد دعوای تعدیل اجاره‌بها باید رعایت شود.

تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت -  انعقاد قرارداد - توافق در میزان اجاره بها - قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها -  دعوای تعدیل اجاره بها - مطب پزشکان در حکم اماکن مسکونی شناخته است لیکن تعدیل اجاره بها و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موید شمول قانون اخیر بر روابط طرفین است 

معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانسته اما اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ 2/3/61 دعوای تعدیل اجاره‌بها را مالی دانسته است. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره‌بها را پس از رسیدگی تعیین می‌کند و مبلغ تعیین‌شده طبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجرا است، لذا این دعوا، دعوای مالی به شمار می‌رود. از آنجایی که در این دعوا فقط میزان اجاره‌بها تعیین می‌شود و اگر مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه حکم به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای فعلی و قبلی را نمی‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه‌تر به نظر می‌رسد؛ این دعوا معمولاً در دادگاهی اقامه می‌شود که عین مستأجره محل کسب یا پیشه یا تجارت در حوزه‌ قضایی آن دادگاه واقع شده است.

موجر و مستأجر - آیا ملک اجاره ای را میتوان اجاره داد ؟ - دعوای راجع به اجاره - آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ - حد و مرز مسئولیت های مستأجر 

   رفع نقص از دادخواست تعدیل اجاره‌بها

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌بها از جهت شرایط قانونی، ناقص باشد، چنانچه نقص به جهت معلوم نبودن خواهان یا محل اقامت او باشد، مدیر دفتر دادگاه رأساً قرار رد دادخواست را صادر خواهد کرد. مبنای قانونی این قرار ماده ۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی است که این‌گونه بیان می‌کند: «هرگاه در دادخواست، خواهان یا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف 2 روز از تاریخ رسید دادخواست به دفتر، به موجب قراری که مدیر دفتر دادگاه و در غیبت مشارالیه جانشین او صادر می‌کند، دادخواست رد می‌شود.»

در صورتی که نقص دادخواست تعدیل اجاره‌بها از جهت شرایط مربوط به هزینه دادرسی یا خوانده یا اقامتگاه او یا خواسته و مدارک پیوست دادخواست باشد، مدیر دفتر دادگاه همچون نقص سایر دادخواست‌ها، اخطار رفع نقص صادر خواهد کرد و پس از اخطار رفع نقص که خطاب به خواهان صادر می‌شود، اگر در مهلت قانونی رفع نقص صورت نگیرد، قرار رد دادخواست توسط مدیر دفتر صادر می‌شود.  بر اساس ماده ۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی «مدیر دفتر دادگاه ظرف دو روز نقایص دادخواست را به طور کتبی و مفصل به خواهان اطلاع داده و از تاریخ ابلاغ به مدت 10 روز به او مهلت می‌دهد تا نقایص را رفع کند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص نکند، دادخواست به موجب قراری که مدیر دفتر و در غیبت مشارالیه، جانشین او صادر می‌کند، رد می‌شود. این قرار به خواهان ابلاغ می‌شود و نامبرده می‌تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به‌‌ همان دادگاه شکایت کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است.» در صورتی که به نظر مدیر دفتر، دادخواست کامل شده باشد، او وظیفه دارد، آن را به دادگاه بفرستد. این قاعده عمومی بوده و دادخواست کلیه دعاوی حقوقی را شامل می‌شود. بنابراین مدیر دفتر دادگاه با کامل پنداشتن دادخواست، نمی‌تواند بدون آنکه دادگاه دادخواست را ملاحظه و در مورد کامل بودن آن اظهارنظر کند، وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت کند. زیرا در این صورت چه بسا در روز رسیدگی، دادگاه به علت ناقص پنداشتن دادخواست، نتواند به آن رسیدگی کند. بنابراین اگر مدیر دفتر دادخواست تعدیل اجاره‌بها را کامل بداند، وظیفه دارد آن را در اختیار دادگاه قراردهد.  بر اساس ماده ۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، «مدیر دفتر دادگاه باید پس از تکمیل پرونده، آن را فوراً در اختیار دادگاه قرار دهد. دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورتی که کامل باشد، پرونده را با صدور دستور تعیین وقت به دفتر اعاده می‌کند تا وقت دادرسی (ساعت، روز، ماه و سال) را تعیین و دستور ابلاغ دادخواست را صادر کند. وقت جلسه باید طوری معین شود که فاصله بین ابلاغ وقت به اصحاب دعوا و روز جلسه کمتر از پنج روز نباشد.»

دانستنی های رابطه مالک و مستأجر - چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر - تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستأجر - اختلافات موجر و مستأجر از دریچه قانون

 اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعدیل اجاره‌بها

پس از آنکه مدیر دفتر دادگاه، دادخواست و ضمایم آن را در قالب پرونده‌ای که تشکیل شده است، در اختیار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه کامل نباشد و نقص، مربوط به خوانده یا هزینه دادرسی یا خواسته یا ضمایم آن باشد، چنین دستوری صادر می‌کند:

«نظر به اینکه دادخواست از لحاظ برخی موارد ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده می‌شود تا با تعیین وقت احتیاطی، مدیر دفتر با ذکر موارد نقص، اخطار رفع نقص برای خواهان صادر کند.»

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌بها به نظر دادگاه از لحاظ شرایط شکلی دادخواست کامل باشد، اما شرایط قانونی اقامه دعوا حاصل نشده باشد، به عنوان مثال چنانچه از تاریخ مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره‌بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد.

 صدور قرار کار‌شناسی

دادگاه برای تعیین اجاره‌بهای عادلانه عین مستأجره محل کسب، پیشه یا تجارت، باید مبادرت به انتخاب کار‌شناس کند؛ بنابراین اگر دادگاه بخواهد کار‌شناس انتخاب کند، باید به قید قرعه باشد. ماده ۲۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در این ارتباط بیان داشته است: «دادگاه باید کار‌شناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع هستند، انتخاب کند و در صورت تعدد آنها، به قید قرعه انتخاب می‌شود. در صورت لزوم تعدد کار‌شناسان، عده منتخبین باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظر اکثریت ملاک عمل قرار گیرد.. .»

شایان ذکر است انتخاب کار‌شناس باید به موجب قرار ارجاع امر به کار‌شناس باشد که در این قرار، موضوع کار‌شناسی و مدتی که کار‌شناس باید در آن مدت اظهار نظر کند، قید می‌شود. این امر تکلیف قانونی است.

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده ۲۵۷ چنین تکلیفی را برای قاضی دادگاه مقرر داشته است: «دادگاه می‌تواند رأساً یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کار‌شناس را صادر کند. در قرار دادگاه، موضوعی که نظر کار‌شناس نسبت به آن لازم است و نیز مدتی که کار‌شناس باید اظهارعقیده کند، تعیین می‌‌شود.»

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

نام نویسنده
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

ادامه مطلب ...

دعوای تخلیه ملک استیجاری

نام نویسنده
دعوای تخلیه ملک استیجاری

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد.

ادامه مطلب ...

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

نام نویسنده
دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

ادامه مطلب ...

وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

نام نویسنده
وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستاجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود.

ادامه مطلب ...

تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید

نام نویسنده
تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

ادامه مطلب ...

آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

نام نویسنده
آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

ادامه مطلب ...

اعتبار اجاره نامه های محضری بیشتر است، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی موجر و مستاجر است

نام نویسنده
اعتبار اجاره نامه های محضری بیشتر است، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی موجر و مستاجر است

رئیس کانون سردفتران و دفتران استان یزد بر احقاق حق مالک با اجاره‌نامه‌های محضری تأکید کرد و گفت: اجاره‌نامه محضری معتبر‌تر از اجاره نامه‌هایی است که در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود.

ادامه مطلب ...

همه چیز درباره اجاره

نام نویسنده
همه چیز درباره اجاره

اجاره، قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر نامیده می‌شود، خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد، برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها یا کرایه، به اجاره واگذار می‌کند.

ادامه مطلب ...

اجاره و خرید اماکن مسکونی

نام نویسنده
اجاره و خرید اماکن مسکونی

اجاره و خرید اماکن مسکونی

ادامه مطلب ...

راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

نام نویسنده
راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

روابط بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت‌های جبران‌ناپذیری به او وارد شود. البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می‌بیند.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید