بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
شهرام عباس قربانی
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران پ77-طبقه اول-واحد8
وب سایت شهرام عباس قربانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علیرضا شریفی
آدرس : سقز، خ امام، روبروی داروخانه مرکزی ، ساختمان پزشکان میلاد ، طبقه دوم
وب سایت علیرضا شریفی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کردستان
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی
آدرس : بلوار کشاورز -اول فلسطین جنوبی-کوچه شهید امیر حسین ذاکری-بن بست اول پلاک 1 واحد 10
وب سایت موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی با مدیریت علیرضا یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
رامین مهرآسا
آدرس : خیابان ولیعصر - بالاتر از پل پارک وی - روبروی خیابان فرشته - پلاک 2714 - طبقه دوم
وب سایت رامین مهرآسا وکیل دادگستری و مشاوره حقوقی
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
فاطمه موذن
آدرس : تهران - انتهای حکیم غرب بلوار جوانمردان (تعاون) پلاک 18 ساخنمان نوبهار ط 6 واحد 19
تلفن تماس : 02144172650 - 09123255200
وب سایت فاطمه موذن وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

همه آنچه که لازم است درباره‌ی پیش فروش ساختمان بدانید

ارسال شده توسط : مسعود شمس نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 15-12-1391
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
همه آنچه که لازم است درباره‌ی پیش فروش ساختمان بدانید

اشخاص آزادند به هر صورت که تمایل دارند و خلاف قواعد آمره نباشد، اقدام به انعقاد قرارداد کنند، در عین حال یکی از ملاحظات مورد نظر سیاستگذاران، حمایت از طرف ضعیف قرارداد است که احتمال دارد در پرتو اصل آزادی قراردادها تأمین نگردد، براین مبنا قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان در صدد حمایت از پیش خریدار برآمده است.

به گزارش سرویس حقوقی خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا) - منطقه کرمانشاه، در قرارداد پیش فروش ساختمان معمولا موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفین برساخت آن در آینده است در نتیجه ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده با مساحت مورد توافق، اختلاف داشته باشد، بر این اساس به گفت‌وگو با «علی طهماسبی» دکترای حقوق خصوصی و عضو هیأت علمی دانشگاه رازی پرداختیم تا از جزییات قانون پیش فروش ساختمان و نیز راهکارهای حقوقی مختص به قراردادهای پیش فروش ساختمان آگاه شویم.

این دکتری حقوق در ابتدا گفت: در قراردادهای پیش فروش معمولا در زمان انعقاد قرارداد، ساختمان وجود ندارد و با پایان عملیات پی ساختمان، پیش فروشنده با تعهد بر احداث ساختمان، آن را منتقل می‌کند و لذا احتمال دارد بین موضوع توافق و ساختمان ایجاد شده از نظر مساحت، مطابقت وجود نداشته باشد.

وی افزود: قانونگذار با ناکافی دانستن قواعد عام، قواعد خاصی را در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی کرده تا نارسایی های قواعد موصوف را برطرف کند.

طهماسبی ادامه داد: مطابق ماده 7 این قانون در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد لیکن چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از 5 درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

وی گفت: چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

این کارشناس حقوقی افزود: مطابق ماده فوق، مساحت ساختمان ممکن است بیشتر یا کمتر از میزانی باشد که طرفین برآن توافق کرده‌اند به علاوه در هر دو فرض، اختلاف ممکن است تا 5 درصد یا بیشتر از آن باشد، ما نیز در دو فرض (اضافه مساحت و کسرمساحت) به بررسی موضوع پرداخته و احکام آن را مشخص می کنیم.

طهماسبی با اشاره به فرض اضافه مساحت عنوان کرد: ممکن است ساختمانی با مساحت معین پیش فروش شود اما پس از ساخت، مساحت آن بیشتر از میزان توافق شده باشد در این صورت برخلاف آنچه در قانون مدنی پیش بینی شده (ماده 384 ق.م) نمی توان گفت که مازاد متعلق به فروشنده بوده و مورد معامله قرار نگرفته یا او حق فسخ دارد.

این وکیل پایه یک دادگستری اظهارکرد: در واقع مطابق ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان اگر اضافه مساحت تا 5 درصد میزان توافق شده باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد بلکه پیش خریدار صرفا بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد، ارزش مساحت اضافه را به پیش فروشنده خواهد پرداخت که ممکن است کمتر از قیمت روز بنا باشد.

وی تصریح کرد: براین اساس اگر ساختمانی بر مبنای داشتن 100 متر مساحت، پیش فروش شود اما پس از ایجاد، مساحت آن صدو چهار متر باشد، پیش خریدار بدون داشتن حق فسخ صرفا باید قیمت 4 متر اضافه را به میزان مندرج در قرار داد به پیش فروشنده بپردازد.

به گفته این کارشناس، در فرضی که اضافه مساحت ملک بیشتر از 5 درصد میزان توافق شده باشد قانونگذار در راستای حمایت از پیش خریدار (طرف ضعیف قرارداد) صرفا به او حق داده قرارداد را فسخ یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد و پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

طهماسبی معتقد است، دلیل عدم اعطای حق فسخ قرارداد به پیش فروشنده این است که او مجری ساختمان و در نتیجه مسئول اضافه مساحت بوده و بنابراین در فرض تضرر هم نمی تواند برای اقدامی که خود کرده به وسایل جبرانی دسترسی داشته باشد.

وی ادامه داد: در عین حال، مطابق قانون مدنی در صورت فسخ قرارداد عوضین باید مسترد گردند یعنی پیش خریدار ساختمان را پس دهد و پیش فروشنده نیز ثمن دریافتی یا مثل آن را به پیش خریدار مسترد می کند.

این کارشناس حقوق تصریح کرد: این موضوع با توجه به کاهش ارزش پول در اثر افزایش تورم، به ضررپیش خریدار است به این دلیل مطابق ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان و تبصره آن در صورت فسخ قرارداد، پیش فروشنده مکلف است خسارات وارده را بر اساس مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین (یعنی کارشناسی که مورد توافق طرفین باشد) به پیش خریدار بپردازد.

این استاد حقوق دانشگاه رازی یادآور شد: تا اینجا قانونگذار حکم جدیدی بیان نکرده است بلکه با توجه به اصل آزادی قراردادها به طرفین اختیار داده اختلاف خود را با سازش حل و فصل کنند حتی بدون تصریح به این موضوع هم آنان می توانستند با توافق به اختلافشان پایان دهند.

طهماسبی گفت: نوآوری قانون در تبصره ماده مذکور است که مطابق آن در صورت عدم توافق طرفین، تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی به همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند.

وی افزود: به این ترتیب قانونگذار قاعده‌ای عادلانه را برای حمایت از پیش خریدار وضع کرده است تا پیش فروشنده با سودای استفاده از پول پیش خریدار در ایجاد ساختمان و استرداد ثمن دریافتی به او و کسب سود سرشار از این طریق، ساختن بنای بزرگتر را ابزاری برای سودجویی خود در لوای قانون قرار ندهد.

این حقوقدان تاکید کرد: زیرا در غیر این صورت پیش فروشنده که در زمان ساخت نیاز به جمع آوری سرمایه دارد از طریق مردم سرمایه لازم را برای ساخت فراهم می کند و با این امید که پیش خریدار توانایی پرداخت ارزش اضافه مساحت را ندارد ساختمانهایی ایجاد خواهد کرد که بیشتر از 5 درصد میزان مورد توافق اضافه مساحت دارند واگر در این شرایط با فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار مبلغ مندرج در قرارداد به او مسترد شود قانون به پیش فروشنده حق داده برای کسب ثروت از یک اهرم قانونی به سود خود و به ضرر پیش خریدار استفاده کند.

این عضو هیأت علمی دانشگاه رازی در خصوص کسر مساحت نیز گفت: جنبه دیگر اختلاف، فرض کسر مساحت ساختمان در مقایسه با میزان توافق شده در قرارداد است که در این صورت هم مانند فرض قبل، کسر مساحت ممکن است تا 5 درصد یا بیشتر از آن میزان باشد مثلا در قرارداد پیش فروش، طرفین توافق کرده اند که مساحت ملک 200 متر باشد اما پس از ایجاد ساختمان ممکن است مساحت آن کمتر یا بیشتر از 190 متر یا مساوی آن باشد.

طهماسبی اظهارکرد: در صورتی که مساحت ملک 190متر یا بیشتر از آن میزان باشد (یعنی کسر مساحت تا 5 درصد) پیش خریدار حق ندارد قرارداد را فسخ کند بلکه صرفا می تواند خسارت خود را برمبنای قیمت قراردادی، از پیش فروشنده دریافت نماید اگرچه شاید حمایت بایسته از طرف ضعیف قرارداد ایجاب می کرد قانونگذار پرداخت قیمت روز بناء را مورد حکم قرار دهد.

وی ادامه داد: اما اگر مساحت ساختمان بیشتر از 5 درصد میزان توافق شده (مثلا 187متر) باشد پیش خریدار می تواند ضمن عدم فسخ، خسارت خود را بر مبنای قیمت روز بناء از پیش فروشنده در یافت کند یا قرارداد را فسخ نماید و بر مبنای ماده 8 و تبصره آن، خسارت وارده را بر مبنای مصالحه یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین از پیش فروشنده دریافت کند.

طهماسبی گفت: در عین حال هر گاه آنان نتوانند در این خصوص به توافق برسند مطابق نظر کارشناس منتخب دادگاه تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بناء همراه با خسارت قانونی به پیش خریدار مسترد می شود.

وی ابراز داشت: به این ترتیب در فرض کسر مساحت بیش از 5 درصد قانونگذار به حمایت از پیش خریدار توجه داشته و تا حدود زیادی سعی کرده او را در موقعیتی قرار دهد که متضرر نشود زیرا در نتیجه تورم، قیمت ملک در زمان ایجاد بیشتر از زمان انعقاد قرارداد است در نتیجه اگر قانونگذار پیش فروشنده را مکلف به پرداخت قیمت قراردادی می نمود در واقع او را تشویق می کرد با اندیشه تصاحب ثروت اقدام به نقض عهد و ساختن بنایی با مساحت کمتر (بیش از 5 درصد) کند تا پیش خریدار قرارداد را فسخ نموده و پیش فروشنده آن را با مبلغی بالاتر از ارزش قرارداد به دیگری بفروشد.

این وکیل پایه یک دادگستری خاطرنشان کرد: در واقع قانونگذار در وضع قواعد فوق و حکم به پرداخت قیمت روز بناء ، مورد اغلب را در نظر گرفته و فرض را بر این گذاشته که قیمت روز بناء بیشتر یا دست کم مساوی میزان آن در زمان انعقاد قرارداد است و بنابراین با پرداخت آن به پیش خریدار وی متضرر نخواهد شد.

وی افزود: با این حال در موارد نادری ممکن است قیمت روز بناء کمتر از قیمت زمان انعقاد قرارداد باشدکه در این صورت حمایت از پیش خریدار ایجاب می کرد قانونگذار پرداخت قیمت مندرج در قرارداد را مقرر نماید به عبارت دیگر شاید بهتر بود مقرر می شد قیمت روز بناء به پیش خریدار پرداخت شود مگر اینکه قیمت مندرج در قرارداد بیشتر باشد.

طهماسبی در پایان گفت: در عین حال ممکن است گفته شود هدف قواعد مذکور این است که قدرت خرید پیش خریدار با دریافت قیمت روز بناء نسبت به زمان انعقاد قرارداد کم نشود که این هدف با دریافت قیمت روز بناء حاصل می گردد اعم از اینکه قیمت مذکور بیشتر، کمتر یا مساوی میزان مندرج در قرارداد باشد به علاوه نمی توان با اندیشه حمایت از پیش خریدار بطور کلی پیش فروشنده را نادیده گرفت.

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است
کاهش تخلفات و کلاهبرداری ها با اجرای قانون پیش فروش ساختمان
بررسی و تحلیل ابعاد مختلف قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389
همه برای اجرای قانون فرا قوه ای پیش فروش ساختمان تلاش کنند
دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان
پیش فروش ساختمان فقط از طریق سند رسمی صورت می گیرد
قانون پیش فروش ساختمان از دیروز اجرایی شد، باید سوابق در سامانه الکترونیکی ثبت شود
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
نکات مثبت قانون پیش فروش ساختمان از زبان مسئولان کانون سردفتران
قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
چکونه وصیت نامه تنظیم کنیم ؟ جرم مطبوعاتی چیست ؟ مفهوم طلاق توافقی و غیر توافقی مرگ 165 عابر پیاده در 9 ماهه سال جاری تعیین رییس هیات موسس و هایت امنا بر عهده هیات موسس و هیات امنای دانشگاه آزاد است دو پسر بچه در آتش خشم نامادری سوختند ، اعترافات نامادری سنگدل بخشش اولیای دم ، 3 محکوم را از قصاص نفس رهایی بخشید سازمان‌ها و مراکز اداری بهای سالیانه اجاره زمین‌های موقوفه را بپردازند انعقاد تفاهم نامه همکاری میان معاونت پیشگیری از وقوع جرم و 3 اپراتور تلفن همراه رای شماره 680 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:اطلاق مصوبه شورای اسلامی شهر زرین شهر در قسمتهای تعیین عوارض بهره برداری و افتتاحیه رای شماره های 697 و 698 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر بازرگان در خصوص اخذ عوارض حق تفکیک رای شماره 683 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه چهارصد و ششمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر کاشان در خصوص عوارض تابلو بررسی تحولات نقنینی امر آمر قانونی - بخش چهارم و پایانی بررسی تحولات تنقینی امر آمر قانونی - بخش سوم بررسی تحولات تقنینی امر آمر قانونی - بخش اول بررسی تحولات تقنینی امر آمر قانونی - بخش دوم زمانی که تن آدمی گران تر از جان آدمیت می شود ضرورت ساماندهی عکاسان و فیلمبرداران یزد دستگیری ها با دلایل باشد ، از دستگیری فله ای افراد در قالب طرح جلوگیری شود حق رفاه و تامین اجتماعی