حسین مزاجی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
شاپور خسروی پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد صالح مویدی وکیل پایه یک دادگستری، مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری خوزستان و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد آبادان
مسعود شمس نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان غربی
ساره نیکونژاد وکیل پایه یک دادگستری کارشناس ارشد حقوق کیفری و جرم شناسی
موسسه حقوقی عدالتخواه
مهدی مطلبی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
محمد فلاح ارزفونی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مازندران

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

فرق واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

ارسالی توسط حسن لطفی وکیل پایه یک دادگستری
فرق واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

واژه واگذاری یا واگذار در مواد۱۰و ۱۴(بند۲) و تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۲ امرداد ۱۳۵۶آمده است. ماده ۱۰ قانون مشعر است بر اینکه: «مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار باو داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین بنماید.

واژه واگذاری یا واگذار در مواد۱۰و ۱۴(بند۲) و تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون قانون روابط موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) و مستأجر مصوب ۲۲ امرداد ۱۳۵۶آمده است. ماده ۱۰ قانون مشعر است بر اینکه: «مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار باو داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین بنماید.

موجر و مستأجر - آیا ملک اجاره ای را میتوان اجاره داد ؟ - دعوای راجع به اجاره - آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ - تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها - تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها - بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع 

درصورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستاجرین نیز می‌توانند در صورت فسخ یا انقضاء مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید». ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ مشعر است بر اینکه «در موارد زیر موجر می‌‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند‎ ‎دادگاه ضمن‌ حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره راصادر می‌نماید‎ ‎این ‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد‎.‏‎

حد و مرز مسئولیت های مستأجر - تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستأجر - اختلافات موجر و مستأجر از دریچه قانون -  در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود 

دوم ـ درموردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره‎ ‎اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره‎ ‎عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه‌ طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق‏‎ ‎اجاره‌نامه تنظیم شده باشد». ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و تبصره ۱ آن مشعر است بر اینکه «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا‎ ‎اجاره‌نامه‌ای ‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در‎ ‎مقابل ‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا‎ ‎مستأجر می‌‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت‎ ‎دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در‎ ‎دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر ‎اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال‎ ‎می‌نماید و مراتب را به ‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث‎ ‎نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.‎‏….تبصره ۱ ـ در‏‎ صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) حق درخواست‌ تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا‏‎ ‎مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق‎ دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. …

‏ در ماده۱۰ دو واژه انتقال دادن و واگذار نمودن با حرف «یا» از هم جدا دیده می‌شود وآمده است که هرگاه مستاجر عین مستاجره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ درخواست تنظیم اجاره با مستاجر جدید را بنماید.

که معلوم میشود مقصود این است که اگر مستاجرحین مدت معامله کند این انتقال اجاره است و اگر مدت در بین نباشد و معامله کند این را قانونگذار نه انتقال اجاره که اصطلاح برای مورد خاص است بلکه واگذار کردن نامیده است.

در ماده ۱۴که با توجه به صدر ماده در رابطه با درخواست مالک حسب مورد به صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه میباشد بند۲ مقید است باینکه مستاجر عین مستاجره را به عناوینی از قبیل وکالت یانمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند و عبارت بعدی که چنین است: «بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد» دل مطلب است زیرااولا به غیری که عملا باو واگذار شده است وصف مستاجر لاحق اعطا شده و ثانیا به اجاره نامه مندرج در ماده ۱۹ که در صورت نداشتن حق انتقال به غیر و حاضر نشدن مالک به پرداخت تمام سرقفلی با اجازه دادگاه تنظیم میشود اشاره گردیده است و با این اوصاف جای شکی باقی نمی‌ماند که مقصود از واگذاری در این بند هم انتقال سرقفلی است.

دانستنی های رابطه مالک و مستأجر - تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی - مطب پزشکان در حکم اماکن مسکونی شناخته است لیکن تعدیل اجاره بها و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موید شمول قانون اخیر بر روابط طرفین است 

اینکه در صدر ماده قید شده است حکم تخلیه علیه مستاجر یا متصرف اجرامیشود مصداق اجرای حکم علیه مستاجر تغییر شغل است که در بند ۷ آمده است.

در تبصره ۱ ماده ۱۹ هم آمده است که هرگاه مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار نماید به درخواست موجر حکم تخلیه صادر وعلیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت.

در اینجا مقصود از متصرف همان غیر است که عین مستاجره باو واگذار شده باشد که اگر مقصود از واگذاری معامله سرقفلی نباشد تعلق نصف سرقفلی باو توجیه قانونی و حقوقی نخواهد داشت.

با این اوصاف شمول ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و ماده ۱۹ آن و تبصره ۱ آن فرع براحراز انتقال و واگذاری حقوق استیجاری است.

دکتر ناصر کاتوزیان که در کتاب توجیه و نقد رویه قضایی نشر دادگستر چاپ بهار۱۳۷۷صفحه۲۳ به بعد در رابطه با قانون موجر و مستاجر مصوب۵۶ بیان مطلب کرده است، در صفحه۲۴ چنین آورده است «از سال ۱۳۲۴ که حمایت از مستاجر با حسن نیت در برابر مالک آغازشد و آئین نامه تعدیل ادامه تصرف مستاجر ملک را در برابر اجاره ثابت تامین کرد در قوانین مربوط به اجاره اعلام شده است حیله‌هایی که برای فرو ریختن چتر حمایت قانونگذار و فرار از اجرای قانون اندیشیده شود بی‌اثر است.

در قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۵۶ که هم اکنون نیز در اجاره محل‌های کسب و پیشه رعایت میشود برای تضمین حمایت قانون از مستاجر دو اعلام مهم و جالب به چشم می‌خورد‏.

 افزایش اجاره بها بیش از 9 درصد ممنوع - تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت - چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر 

الف ـ در توصیف رابطه متصرف و مالک دادرس باید از صورت‌ها بگذرد وبه مقصود واقعی دست یابد و در این باره از همه دلایل و امارات استفاده کند…ماده ۳۰ قانون برای بستن راه هرگونه تقلب در متنی عام مقرر می‌دارد:

کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل است:.

ب ـ از این متن (ماده ۳۰) نتیجه گرفته می‌شود که: ۱ـ قانون امری است…۲ـ دادگاه… باید به منظور واقعی دو طرف دست یابد و می‌تواند از همه دلایل به ویژه آماره‌های قضایی و اوضاع و احوال یاری بخواهد و همین امر به دادرس اختیار فراوان در ارزیابی وقایع می‌بخشد….. بحث بر سر این نیست که دو طرف چه گفته و نوشته‌اند دادگاه باید باین پرسش پاسخ دهد که آیا در پس پرده واژه‌ها…در نیت طرفین چه گذشته است. انتظار می‌رود که دادگاه به تحلیل وارزیابی قرائنی دست زند که روزنه‌ای به باطن دارد… آیا ریا و تصنعی صورت پذیرفته… آیا آنچه واقع شده تمهیدی مشروع است که مالک برای حفظ حقوق خود اندیشیده است؟ (در آراء مورد بحث مشار الیه مباشر و مدیر داخلی خارج از مصادیق واگذاری به غیر شناخته شده است)‏

رای شعبه ۹ دیوانعالی کشور مؤید به رأی هیأت عمومی اصراری دیوانعالی کشور (پرونده ۴ر۹ر۱۰۱۶ ردیف ۶۶ر۳۴)حاکی از آن است که حتی معتبر شناختن اباحه استفاده و اذن در استفاده بدون انتقال حقوق استیجاری (موسوم به النتی در میاندوآب) وتفویض نمایندگی برای پرداخت اجاره بها که دردادنامه شماره۲۸۷ر۹ـ۲۷ر۵ر شعبه۹ آن دیوان پذیرفته شده تأیید و ابرام گردیده است.

استدلال شعبه ۹ مزبور این بوده است که مستاجر مغازه را که سرقفلی آن را داشته به خوانده دیگر با اثاثیه متعلق به خود اجاره داده است بشرط اینکه اجاره ماهیانه مغازه را مستاجر مستقیما به مالک بپردازد این قرارداد با توجه باینکه مستاجر سرقفلی مغازه را خریداری کرده است منع قانونی نداردو طبق ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین نافذ ولازم الاجرا است.

 انعقاد قرارداد - توافق در میزان اجاره بها - قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها -  دعوای تعدیل اجاره بها 

در آراء محاکم تهران نیز دیده می‌شود که اگرکسی به علت کهولت و ناتوانی مورد اجاره را در اختیار فرزندش قرار دهد انتقال به غیری صورت نگرفته است و نیزدفاع مستاجر باینکه خوانده دیگر شاگرد وی بوده و محل کسب در قالب جعاله به مدیریت و عاملیت وی اداره می‌شده است مورد پذیرش قرار گرفته است.

نتیجتاً با توجه باینکه قانون امری و برای حمایت از مستاجر است و در مقام هر گونه تردید و شبهه و شک به نفع مستأجر و نه به ضرر او تفسیرپذیر خواهد بود،آیا توسعه دادن شمول عبارت واگذاری منتهی باین نتیجه غیر قابل قبول غیر عادلانه و غیرخردپذیر نخواهد شد که کسی که خود را مباشر (کسی که از سوی واحد کسبی به اتحادیه معرفی می‌شود و کارت مباشرت با اعتبار یک ساله با قید اینکه در صورت تغییر مباشر این کارت از درجه اعتبار ساقط است) میداند همان متصرف مستحق نصف سرقفلی شناخته شود؟ ‏

منبع : اطلاعات

مطالب مرتبط

نگاهی به قوانین موجر ومستاجر

نام نویسنده
نگاهی به قوانین موجر ومستاجر

نگاهی به قوانین موجر و مستاجر

ادامه مطلب ...

شرط رهن در عقد اجاره

نام نویسنده
شرط رهن در عقد اجاره

چکیده: یکی از معاملات مرسوم در جامعه ما «رهن و اجاره» در موضع اجاره اشیاست. آیا این نوع معامله مشروعیت دارد؟ آیا می‏توان در عقد اجاره شرط رهن کرد؟ در صورتی که شرط رهن در عقد اجاره صحیح باشد، آیا مرتهن (موجر) حق استفاده از عین مرهونه را دارد؟ آیا رهن کامل در اجاره صحیح است؟ آیا «رهن و اجاره» را می‏توان نوعی «شرط رهن در عقد اجاره» دانست؟ اینها سؤالاتی است که در این مقاله بررسی می‏شود. کلید واژه‏ها: رهن، اجاره، ربای قرضی و صوری، نیت نامشروع، معامله محاباتی، ضمان مستأجر اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است (ابن منظور، 1/77، 78) و در اصطلاح فقها، عبارت از عقدی است مبتنی بر تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم (شهید اول، اللّمعة، 155). در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالکِ منافعِ عین مستأجره می‏شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند».

ادامه مطلب ...

تاملی بر دعاوی اجاره در قانون شورای حل اختلاف

نام نویسنده
تاملی بر دعاوی اجاره در قانون شورای حل اختلاف

تاملی بر دعاوی اجاره در قانون شورای حل اختلاف

ادامه مطلب ...

شرح قانون روابط موجر و مستاجر 76

نام نویسنده
شرح قانون روابط موجر و مستاجر 76

شرح قانون روابط موجر و مستاجر 76

ادامه مطلب ...

دعاوی راجع به اجاره

نام نویسنده
دعاوی راجع به اجاره

دعاوی راجع به اجاره

ادامه مطلب ...

اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

نام نویسنده
اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

ادامه مطلب ...

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

نام نویسنده
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

یکی از اساسی ترین نیازهای هر جامعه استقرار عدالت در آن است. در سایۀ عدالت نظام اجتماعی و امنیت بر جامعه حکمفرما شده و تلاش ها و حرکات ارزنده کشور به ثمر می رسد. و اصل 156 و 157 ق. اساسی نیز مؤکد این مطلب می باشد. تشکیلات قضایی نهادی است که به جرم یا تظلمات از بدو اتفاق تا صدور حکم و اجرای آن رسیدگی می کند که این پروسه در امور کیفری از دادسرا شروع و تا دادگاههای دیوان عالی کشور ادامه می یابد در این میان نقش اولیه و اسامی در تشکیل و پیگیری هر پرونده کیفری به عهدۀ دادسرای عمومی و انقلاب است.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستاجر 62

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستاجر 62

قانون روابط موجر و مستاجر 62

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید