بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
عباس گودرزی
آدرس : تهران خیابان آزادی جنب خیابان بهبودی خیابان حیدری کوچه تیریزی پور پلاک4 واحد 2
تلفن تماس : 02166069232
تلفن همراه : 09121787335
وب سایت وب سايت عباس گودرزی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
كامران اكرمي افشار
آدرس : اروميه-خيابان دانش 1 روبروي ساختمان آذربايجان پلاك 38/2 طبقه سوم
وب سایت كامران اكرمي افشار وکیل و مشاور حقوقی قوه قضائیه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
کل حق الوکاله اخر کار
آدرس : تهران .کارگر شمالی جنب کوی اراسته پلاک واحد 41765
وب سایت موسسه حقوقی، کل حق الوکاله اخر کار
فرشته توکلی
آدرس : استان مرکزی - خمین - خیابان امام خمینی (ره) خیابان آزادی - روبه روی مجتمع تجاری اداری شهرداری - ساختمان وکلا - طبقه اول
وب سایت فرشته توکلی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محسن موسوی
آدرس : خیابان کارگر شمالی نرسیده به مرکز قلب نبش آراسته پلاک ۱۷۶۵ واحد ۴
وب سایت محسن موسوی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سید علیرضا حسینی
آدرس : تهران،سعادت آباد،چهارراه سرو،به سمت میدان کتاب،پلاک 72 ،ساختمان سروناز واحد 8
وب سایت سید علیرضا حسینی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

مشاورین املاک چه وظایفى دارند؟

ارسال شده توسط : عباس گودرزی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 16-12-1391
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
مشاورین املاک چه وظایفى دارند؟

در حال حاضر أکثر مردم أمور مربوط به معاملات املاک و خودروهای خود را از طریق مشاورین املاک و خودرو به انجام میرسانند و یا بهتر است گفته شود با اعتماد به کارامدى و دانش انها سرنوشت اموال خود را با قرادأدى که انها تنظیم میکنند رقم میزنند، بهر صورت حال که چنین عرفى متداول گردیده است خالی از لطف نخو اهد بود تا طرفین معامله و متصدیان مشاورین املاک با نکات مهمى که در تنظیم قرارداد باید مورد توجه قرار گیرد اشنا شوند.

قانون- در حال حاضر أکثر مردم أمور مربوط به معاملات املاک و خودروهای خود را از طریق مشاورین املاک و خودرو به انجام میرسانند و یا بهتر است گفته شود با اعتماد به کارامدى و دانش انها سرنوشت اموال خود را با قرادأدى که انها تنظیم میکنند رقم میزنند، بهر صورت حال که چنین عرفى متداول گردیده است خالی از لطف نخو اهد بود تا طرفین معامله و متصدیان مشاورین املاک با نکات مهمى که در تنظیم قرارداد باید مورد توجه قرار گیرد اشنا شوند. نکات مهمی که متصدیان مشاورین املاک باید قبل از تنظیم قرارداد مورد توجه قرار دهند :

بخش اول ـ مباحث اخلاقی

1- رعایت صداقت، امانت، عدالت و رازداری و همچنین صراحت در بیان و اعتماد به نفس در عمل و گفتار.

2- رعایت نزاکت نسبت به طرفین معامله و عدم تبعیض بین ایشان.

3- رعایت آرامش، صبر متانت و عدم تحریک طرفین در انعقاد قرارداد.

4- اعمال مدیریت کامل در زمان انعقاد قرارداد و تسلط کامل بر اداره بحث و مذاکره ضمن هوشیاری و سرعت انتقال بالا.

بخش دوم ـ احراز سمت و هویت متعاملین

1- بررسی شود که طرفین متعاملین اصیل هستند یا نماینده (وکیل، ولی، قیم، وصی)

2- اگر اصیل هستند، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی اخذ و پس از اطمینان از اصالت آنها قرارداد تنظیم شود توصیه می‌شود جهت جلوگیری از تخلفات احتمالی در صورت امکان دو فقره مدرک شناسایی مطالبه شود.

افزون بر آن بررسی شود که در صورت مرد بودن آیا مشمول هستند یا خیر و آیا گواهی پایان خدمت دارند یاخیر؟ و اینکه آیا طرفین و خصوصاً فروشنده ممنوع­المعامله هستند یا خیر؟ و در صورت فقدان موانع اقدام به تحریر قرارداد شود.

3- بررسی شود طرفین معامله اهلیت دارند یا خیر؟ دقت شود حسب ظاهر سفیه و مجنون نباشند.

4- اگر متعاملین پیر و مسن و یا مریض احوال بوده و یا آنکه خیلی جوان هستند خواسته شود که خویشاوندان نزدیک و آشنایان معتبر خود را بعنوان شاهد همراه بیاورند.

5- اگر متعاملین بی­سواد و یا کم سواد هستند خواسته شود که بستگان و نزدیکان باسواد خود را بعنوان شاهد همراه بیاورند و حتماً متعاملین و شهود ایشان را از مفاد و شرایط قرارداد بطور کامل مطلع فرمائید.

6- هویت کامل متعاملین و اسناد سجلی آنها را با اسناد مالکیت و مدارک ارائه شده تطبیق نمائید.

7- اگر (ولی) معامله می‌کند علاوه بر مدارک شناسایی (ولی)، می‌بایست اصل و کپی اوراق هویت محجور (صغیر، مجنون، سفیه) مطالبه و بررسی شود که صغیر در چه زمانی کبیر می‌گردد و آیا با زمان تنظیم سند تداخلی دارد یا خیر؟ درصورت وجود تداخل به این معنی که در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک صغیر بوده و در تاریخ تنظیم سند رسمی مالک کبیر گردد، در خصوص نحوه پرداخت دقت لازم معمول گردیده و پس از بلوغ رشد، ثمن معامله می‌بایست به مالک پرداخت شود و پرداخت به غیر او، رافع مسئولیت خریدار نخواهد بود.

8- اگر قیم معامله می‌کند اصل قیم­نامه و کپی آن مطالبه و بررسی گردد قیم به تنهایی حق معامله دارد و یا اینکه قیم دیگری وجود داشته و یا قیم دارای ناظر اعم از اطلاعی و استصوابی بوده که در این صورت می‌بایست حسب مورد با حضور همه آنان قرارداد تنظیم شود. بطور کلی در این­گونه معاملات بایستی نهایت دقت اعمال شود، توجه دارند قیم نمی‌تواند با مولی­علیه خود طرف معامله شود و معاملات املاک اشخاص محجور نیازمند مجوز اداره سرپرستی (مقام قضایی) بوده و هرگونه معامله بدون کسب مجوز و یا تصویب و تایید ایشان فاقد اعتبار قانونی می‌باشد.

9- اگر وکیل معامله می‌کند اصل وکپی وکالت­نامه مطالبه و اگر وکالت تفویضی است سلسله وکالت­نامه‌های قبلی مطالبه و حتی­المقدور تمامی مبایعه­نامه‌های تنظیمی فیمابین متعاملین قبلی اخذ و بررسی شود که آیا فروشنده اساساً حق واگذاری مورد معامله را دارد یا خیر؟آیا وکالت­نامه به اعتبار خود باقی است یاخیر؟ توجه دارند از معاملات با وکالت می‌بایست پرهیز نمود و هر چقدر سلسله وکالت­نامه‌ها زیادتر باشد احتمال بروز مشکلات بیشتر خواهد بود مع­الوصف ضروری است بررسی شود که آیا وکیل حق خرید و فروش یا اجاره با هرشخص و به هر مبلغ را دارد یا خیر؟ آیا وکیل حق اخذ ثمن و اجاره­بها رادارد یا خیر؟ آیا وکالت بلاعزل است یا خیر؟ آیا وکیل حق فسخ و اقاله معامله را دارد یا خیر؟ آیا وکیل حق توکیل به غیر را دارد یا خیر؟ آیا وکیل حق اسقاط کافه خیارات را دارد یا خیر ؟ و...

10- اگر وصی معامله می‌کند وصیت نامه حتماً می‌بایست رسمی باشد. و در صورتی که وصیت­نامه عادی باشد می‌بایست توسط دادگاه صالحه تنفیذ شده و یا تمامی وراث موافقت خود را بر آن اعلام و تصریح نمایند. درصورت اخیر، جهت تنظیم قرارداد مشاوره با اهل خبره و وکلای دادگستری ضروری است.

11- اگر فروشنده یا فروشندگان وراث مالک رسمی ملک مورد معامله می‌باشند، مطالبه گواهی انحصار وراثت جهت احراز سمت و نیز تعیین قدرالسهم مالکیت هریک از ایشان ضروری است. توجه دارند انتقال رسمی ملک موروثی در دفاتر اسناد رسمی مستلزم ارائه گواهی انحصار وراثت و گواهی نامه واریز مالیات بر ارث می‌باشد.

بخش سوم ـ درخصوص مورد معامله

1- بررسی شود که مورد معامله سند رسمی مالکیت دارد یا خیر؟ برفرض که پاسخ مثبت باشد:

2- بررسی شود که حسب ظاهر سند مالکیت اصالت دارد یا خیر؟ دقت شود که سند فاقد قلم خوردگی باشد و توجه دارند در صورت هرگونه قلم خوردگی می‌بایست مراتب در صفحه توضیحات سند مالکیت قید و مهر و امضاء گردیده باشد.

3- جهت جلوگیری از بروز هرگونه اشتباه، سند مالکیت با بنچاق بررسی و تطبیق گردد.

4- موقعیت جغرافیایی مورد معامله با سند مالکیت بررسی و تطبیق گردد.

5- بررسی گردد که ملک در طرح‌های آموزشی، فضای سبز، طرح توسعه معابر و میادین و... قرار نداشته باشد و در این صورت و در حالتی که خریدار با علم به این طرح‌ها معامله می‌نماید حتماً مراتب در قرارداد تصریح گردد.

6- پایان کار ساختمان مطالعه و بررسی شود که در چه سالی صادر گردیده و آیا مورد معامله مطابق پروانه احداث گردیده یا خیر؟ در صورتی که مورد معامله فاقد پایان کار باشد و طرفین بر این اساس حاضر به معامله باشند مراتب در قرارداد تصریح گردیده و معلوم نمایند مسئولیت اخذ پایان کار و پرداخت جرائم احتمالی بر عهده چه کسی می‌باشد.

7- دقت شود که ملک در رهن نبوده و یا در توقیف نباشد. توصیه می‌شود از تنظیم معاملات املاکی که توقیف می‌باشند خودداری نموده و انجام معامله را منوط به رفع توقیف و فک رهن نمائید.

8- خصوصاً در معاملات آپارتما ن­ها صورت مجلس تفکیکی اخذ و با سند مالکیت و بنچاق تطبیق گردد.

9- بررسی شود که آیا پارکینگ و انباری به درستی در سند مالکیت و بنچاق قید گردیده و با صورت مجلس تفکیکی انطباق دارد یا خیر؟

10- بررسی شود که آیا در سند مالکیت حق ارتفاقی برای ملک مجاور در نظر گرفته شده یاخیر؟

11- بررسی شود که ملک مشاعی است یا خیر؟ و در میزان مالکیت فروشنده دقت خاصی اعمال گردد.

12- در صورت مشاعی بودن آیا مورد معامله شرایط اعمال حق شفعه را دارد یا خیر ؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ مراتب را به اطلاع خریدار رسانیده و خواسته شود که شریک دیگر صراحتاً حق شفعه خود را ساقط نماید یا در صورت تمایل طرفین و ضمن مشاوره با یک وکیل دعاوی یا فرد مطلع دیگر معامله را در قالب عقد دیگری منعقد نمائید.

13- به خریدار تفهیم گردد که در املاک مشاعی قبض مورد معامله منوط به اذن سایر شرکاء است و بررسی شود که در معامله حاضر سایر شرکاء حاضر به اجازه قبض مورد معامله می‌باشند یاخیر؟ و در هر حال مراتب مسئولیت طرفین قرارداد در آن تصریح گردد به نظر می‌رسد در جایی که تصرفات مفروزی ولیکن مالکیت مشاعی است، تصرف دادن قسمت مفروزی به خریدار منوط به اجازه سایر شرکاء نمی‌باشد.

14- وضعیت فعلی مورد معامله بررسی شود که آیا اساساً تخلیه است یا متصرف دارد ؟ و اگر متصرف دارد آیا متصرف آن فروشنده است یا ثالث؟ و اگر ثالث است آیا مستاجر است یا غیر آن از قبیل سرایدار، منتفع و... و در هر حال بایستی مراتب در قرارداد تصریح و چگونگی و زمان تسلیم مورد معامله معلوم گردد.

15- درصورتیکه مورد معامله در اجاره دیگری است اصل اجاره نامه از فروشنده مطالبه و ضمن ملاحظه شرایط اجاره­نامه بررسی نمایند که تاریخ انقضاء اجاره چه زمانی می‌باشد و آیا مستاجر وجهی از بابت قرض­الحسنه در اختیار موجر دارد یا خیر؟ و ضمانت اجرای تخلیه چیست و...

16- قبض تلفن اخذ و بررسی شود که آیا فروشنده مالک خط تلفن می‌باشد یا خیر؟

17- بررسی شود که آیا فروشنده بابت انشعابات آب، فاضلاب، برق و گاز بدهکاری دارد یاخیر؟

18- در معاملات بزرگ به خریدار توصیه شود که با مراجعه به ثبت، شهرداری و... صحت ادعاهای فروشنده را بررسی کند.

19- مدارک مورد نیاز برای تنظیم قراردادها، سند مالکیت، استعلام ثبتی و مفاصاحساب شهرداری و دارایی، گواهی حصر وراثت فروشندگان در صورت فوت مورث و گواهی واریز مالیات بر ارث و نیز گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان در مجتمع‌های مسکونی به علاوه کارت پایان خدمت یا معافیت در خصوص افراد ذکور طرف معامله است.

وکیل پایه یک دادگستری - مدرس  دانشگاه

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
مزایای قرارداد ارفاقی در توسعه فضای کسب و کار رای شماره های 512 الی 517 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض و بهای خدمات مصوب شوراهای اسلامی نظارت بر فضای مجازی بر عهده کیست ؟ پیدا شدن دختر 2 ساله تهرانی پس از 13 روز کشف جسد پسر جوان در خوابگاه دانشجویی پرونده لایحه حمایت از معلولان بسته خواهد شد ؟ لازم الاجرا شدن مصوبات در گرو سپری شدن مراحل نهایی است سبک زندگی خواهر زنم باعث فروپاشی زندگی من شد معدل سلامت وکلا از بسیاری از اقشار کشور بالاتر است رییس جمهور مانع پایمال شدن حقوق قربانیان مین شود حکم اعدام بابک زنجانی تایید شد خبر خوش برای داوطلبان کنکور 96 سارق : خرید مواد مخدر و ترس از زنم ، مرا مجبور به سرقت کرد آمار بدهکاران دیه تصادفات رانندگی کاهش یافت شان دیوان عالی کشور در نظارت بر حسن اجرای قوانین در دادگاه ها گروکشی غیر قانونی است پلمپ 26 حلقه چاه غیر مجاز در 8 ماهه گذشته مجازات های جایگزین از آسیب های حبس جلوگیری می کند اعنال جراحی غیرضروری از تخلف ها پزشکی مراکز درمانی است ماجرای شوخی خونین پسرخاله ها در برج 14 طبقه