امیر طریقی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
یاشار طاهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری اردبیل
ساره نیکونژاد وکیل پایه یک دادگستری کارشناس ارشد حقوق کیفری و جرم شناسی
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی سفیر منشور آریا با مدیریت خانم ناهید صابری وکیل پایه یک دادگستری
موسسه حقوقی عدالتخواه
فرامرز حسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سلمان محمدی آگاه وکیل پایه یک و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

نحوه انجام مزایده و انتقال املاک توفیقی

ارسالی توسط فاطمه شیرزادیان وکیل پایه یک دادگستری
نحوه انجام مزایده و انتقال املاک توفیقی

فروش اموال غیرمنقول یکی از مهمترین مراحل اجرای احکام مدنی به شمار می‌آید. این گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن که در حوزه شهری معمولاً برای سکونت و کسب و پیشه و در مناطق روستایی علاوه بر این موارد، برای کشت و زرع مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، از اهمیت زیادی برخوردار بوده و ازاین ‌رو مقررات ویژه‌ای برای آن پیش‌بینی شده است.

فروش اموال غیرمنقول یکی از مهمترین مراحل اجرای احکام مدنی به شمار می‌آید. این گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن که در حوزه شهری معمولاً برای سکونت و کسب و پیشه و در مناطق روستایی علاوه بر این موارد، برای کشت و زرع مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، از اهمیت زیادی برخوردار بوده و ازاین ‌رو مقررات ویژه‌ای برای آن پیش‌بینی شده است.

قرار گرفتن مسکن مورد نیاز محکوم‌علیه در ردیف مستثنیات دین و شرایط مخصوص توقیف و فروش اموال غیر منقول در قانون اجرای احکام مدنی، نشان‌دهنده نگاه ویژه مقنن به این بخش از اموال محکوم‌علیه بوده و همین دیدگاه موجب شده است پس از مزایده و فروش اموال غیرمنقول، در مورد تسلیم آن به برنده مزایده رویه‌های مختلفی در مراجع قضایی به وجود آید.

  فروش مال غیر منقول

پس از آن که مال غیرمنقول به فروش رسید و برنده مزایده اعلام شد، با احراز صحت جریان مزایده از سوی دادگاه و صدور دستور تنظیم سند انتقال، نسبت به انجام این دستور اقدام شده و عملیات اجرایی با پرداخت محکوم‌به و وصول هزینه‌های اجرایی خاتمه می‌یابد و پرونده اجرایی مختومه می‌شود.

طبق مواد 143 و 144 قانون اجرای احکام مدنی مصوب آبان ماه 1356 دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صـدور سـند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار است و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.

اصل غیر قابل توقف بودن عملیات اجرایی که از ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی استنباط می‌شود، مربوط به اقداماتی است که برای اجرای حکم و مفاد اجراییه ضرورت داشته باشد؛ در حالی که تحویل مال فروخته‌شده به عنوان مقدمه اجرای حکم یا بخشی از عملیات اجرایی محسوب نمی‌شود و با توجه به حکم مقرر در ماده 141 قانون اجرای احکام مدنی، تکلیف قسمت اجرا پس از انجام مزایده، ارسال پرونده اجرایی به دادگاه برای تایید صحت جریان مزایده و صدور دستور انتقال به نام خریدار است.

پس از آن برابر ماده 145 قانون مذکور، سند انتقال حسب مورد توسط مالک یا نماینده دادگاه امضا می‌شود و این تنها تکلیفی است که قسمت اجرا در مقابل برنده مزایده دارد و به این ترتیب، اقـدامـات اجرایی در مورد فروش پایان‌یافته محسوب می‌شود.

با توجه به اینکه تخلیه یا خلع ید از ملک به عنوان دعوایی مستقل قابل طرح و رسیدگی است و با انجام اقدامات اجرایی و خلع ید در پرونده‌ای که امر مزایده و فروش آن انجام شده، فرصت دفاع از متصرف که ممکن است ادعای حقی در مورد موضوع داشته باشد سلب می‌‌شود، ازاین‌رو رعایت احتیاط و حفظ حقوق احتمالی متصرف ایجاب می‌کند که این مهم به یک دادرسی تمام‌عیار موکول شود تا پس از رسیدگی در دادگاه چنانچه موجبات تحویل فراهم باشد، با صدور حکم مقتضی و اجراییه امر تحویل محقق شود.

برخی معتقدند در صورتی که ملک مورد مزایده در تصرف شخص محکوم‌علیه باشد، قسمت اجرا باید ملک را تخلیه و آن را به منتقل‌الیه تحویل ‌دهد.

مؤید این دیدگاه نظریه اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه است که از سوی کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی در تاریخ 11 مهر 1344 صادر شده است: «اگر مال غیر منقول مدیون در تصرف خود او بوده و به ازای بدهی به داین واگذار شـود، مستفاد از مواد 684 و 690 قانون اصول محاکمات حقوقی، عین مال مزبور باید از تصرف مدیون خارج و به تصرف داین داده شود.»

   قدرت تسلیم مورد معامله از شرایط اساسی عقد

گروه دیگر که تحویل اموال غیرمنقول مورد مزایده را مانند سایر اموال کـه باید به برنده تسلیم شود، جزو وظایف قسمت اجرای احکام مدنی می‌دانند، پس از احراز صحت جریان مزایده و تنظیم سند رسمی انتقال، عملیات اجرایی را تا تحویل مال مورد مزایده به منتقل‌الیه ادامه داده و با استفاده از قدرت عمومی، متصرف را به تسلیم در برابر قانون و تخلیه محل، اجبار می‌کنند و سپس بـا تنظیم صورت‌جلسه، آن را به خریدار یا کسی که باید مال به او تحویل شود، تسلیم می کنند.

این گروه، اینگونه استدلال می کنند که برابر ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت به متصرف یا مالک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طور که مطابق صورت‌ تحویل گرفته، تحویل دهد.

حکم مقرر در این ماده با تغییر انشایی در ماده 94 آیین اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب 1387 و ماده 53 آیین‌نامه اجرایی ماده 50 قانون تأمین اجتماعی مصوب 1355 نیز پیش‌بینی شده است. توقیف اموال منقول موجب می‌شود این اموال از تصرف مالک خارج شده و به طریق مقتضی اعم از تحویل آن به حافظ یا نگهداری در محل مناسب، از خطر تلف یا نقصان مصون بماند.

در مورد اموال غیرمنقول که برابر ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی، توقیف آن موجب توقیف منافع مال نمی‌شود، تحویل موقت ملک به متصرف اعم از مالک یا دیگران پذیرفته شده است؛ اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم‌له و رعایت هدف توقیف صورت می‌گیرد؛ زیرا تصرفات حقوقی در این اموال مشمول مواد 56 و 57 قانون مذکور بوده و حسب مورد باطل یا غیر نافذ است.

تصرفات مادی منافی با توقیف نیز برابر حکم مقرر در ماده 663 قانون مجازات اسلامی جرم شناخته شده‌اند و متصرف مستوجب مجازات حبس از سه ماه تا یک سال است. بنابراین از زمان توقیف، اختیارات مالک محدود شده و با انجام مزایده و فروش ملک، مالکیت به برنده مزایده منتقل می‌شود.

با این تفسیر دوره موقتی که ملک به مالک تحویل می‌شود، محدود به زمان تحویل تا فروش آن بوده و پس از آن ملزم به استرداد مال فروخته شده به خریدار است.

هرچند در قانون اجرای احکام مدنی، مقررات ویژه‌ای برای توقیف و فروش اموال غیر منقول پیش‌بینی شده اما برابر ماده 137 این قانون مقرر شده است: ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثنای مواردی که در این مبحث معین شده، مانند فروش اموال منقول است.

‌بنابراین در عملیات فروش اموال غیر منقول در صورتی که مقررات خاصی پیش‌بینی نشده باشد، باید از قواعد مربوط به فروش اموال منقول استفاده کرد.

به استثنای مواردی که فروش مال غیر منقول به طور مستقیم به واسطه تقسیم ترکه یا عدم امکان افراز مورد حکم دادگاه بوده و بحث در مورد مستثنیات دین در این خصوص منتفی است، در سایر مواردی که برای وصول محکوم‌به اقدام به توقیف و فروش بخشی از این اموال - که به عنوان محل سکونت محکوم‌علیه مورد استفاده قرار می‌گرفته- شده است، مقررات مربوط باید رعایت شود. ازاین‌رو در موضوع مطرح شده غالباً ملک در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه (به طور مثال مستأجر) است.

قدرت تسلیم مورد معامله از شرایط اساسی در عقد به شمار می‌آید؛ به نحوی که قابل تسلیم نبودن مبیع مطابق ماده 348 قانون مدنی موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم نیز حق فسخ آن را برای مشتری به همراه دارد. این مهم در روابط قراردادی و عرف متداول در معاملات نیز مورد توجه است. ازاین‌رو در قیمت‌گذاری اموال سهولت یا صعوبت (سختی) تسلیم مال مورد معامله در تعیین بهای آن نقش بسزایی دارد؛ در حالی که هنگام ارزیابی اموال این مهم مورد توجه نبوده و خریدار نیز با تصور تسلیم مال در صورت برنده شدن در مزایده، قیمت پیشنهادی خود را اعلام می کند. چنانچه قرار باشد مشتری که تمام ثمن معامله را پرداخته است، برای تحویل آن مجبور به طرح دعوا و انتظار زمانی طولانی برای صدور حکم و قطعیت و اجرای آن باشد، ضرر غیر قابل جبرانی به او وارد می‌شود.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

دعوای تخلیه ملک استیجاری

نام نویسنده
دعوای تخلیه ملک استیجاری

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد.

ادامه مطلب ...

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

نام نویسنده
دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

ادامه مطلب ...

وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

نام نویسنده
وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستاجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود.

ادامه مطلب ...

تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید

نام نویسنده
تقاضای تامین دلیل برای تحویل کلید

یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

ادامه مطلب ...

آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

نام نویسنده
آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید؟

ادامه مطلب ...

اعتبار اجاره نامه های محضری بیشتر است، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی موجر و مستاجر است

نام نویسنده
اعتبار اجاره نامه های محضری بیشتر است، مهم ترین کار مشاورین املاک معرفی موجر و مستاجر است

رئیس کانون سردفتران و دفتران استان یزد بر احقاق حق مالک با اجاره‌نامه‌های محضری تأکید کرد و گفت: اجاره‌نامه محضری معتبر‌تر از اجاره نامه‌هایی است که در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود.

ادامه مطلب ...

همه چیز درباره اجاره

نام نویسنده
همه چیز درباره اجاره

اجاره، قراردادی است که بر طبق آن فردی که موجر نامیده می‌شود، خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد، برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها یا کرایه، به اجاره واگذار می‌کند.

ادامه مطلب ...

اجاره و خرید اماکن مسکونی

نام نویسنده
اجاره و خرید اماکن مسکونی

اجاره و خرید اماکن مسکونی

ادامه مطلب ...

راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

نام نویسنده
راهکارهایی برای تنظیم بهتر قراردادهای اجاره

روابط بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت‌های جبران‌ناپذیری به او وارد شود. البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می‌بیند.

ادامه مطلب ...

مقررات رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

نام نویسنده
مقررات رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید