بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6 واحد 28
تلفن تماس : 02177684200
تلفن همراه : 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
رامین مردانی
آدرس : شهرکرد-حدفاصل فلکه ابی و چهارراه فصیحی-ساختمان سیمرغ-طبقه سوم-دفتر وکالت
وب سایت رامین مردانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
عباس بشیری
آدرس : تهران-بلوارکشاورز - خیابان فلسطین جنوبی - کوچه شهیدذاکری - بن بست اول -پلاک یک واحدشماره 10
وب سایت عباس بشیری و همکاران وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

ماهیت حقوقی معاملات املاک در قوانین ایران

ارسال شده توسط : سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه در تاریخ : 24-06-1395
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
ماهیت حقوقی معاملات املاک در قوانین ایران

هرکسی می‌خواهد خانه‌ای، ملکی یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کنند، قراردادی در قالب بیع‌نامه و قولنامه می‌نویسند،  مبالغی از ثمن معامله را رد و بدل می‌کنند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال رسمی ملک، می‌گذارند ولی با وجود همه این، التزام‌های قراردادی، در بسیاری  از موارد بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش می‌آید که برای رفع آن، باید موضوع قرارداد تحلیل حقوقی شده و بر اساس، حکم موضوع توسط قاضی دادگاه صادر شود.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، « دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.» و بر اساس ماده 47 همان قانون نیز نقل و انتقال، اموال غیرمنقول تنها به موجب سند رسمی امکانپذیر است. دکتر فرهاد پروین، حقوقدان و عضو هیات‌علمی دانشگاه علامه طباطبایی در گفت‌وگو با «حمایت» در خصوص ماهیت حقوقی نقل و انتقال املاک در قالب قراردادهای عادی و چگونگی استناد به قولنامه‌ها و بیع‌نامه‌ها در مراجع قضایی توضیح داده است.  دکتر پروین در تعریف بیع‌نامه، با بیان اینکه بیع‌نامه همان قرارداد فروش بوده که برای طرفین لازم‌الاجرا است، اظهار کرد: برخلاف عقودی مانند صلح و هبه، در عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است، یک مبیع و یک ثمن وجود دارد که باید بین آنها تعادل وجود داشته باشد.  وی افزود: به لحاظ عرفی، بیع‌نامه سندی عرفی است که طرفین می‌نویسند و تابع تشریفات رسمی در محضر است.

  بیع‌نامه، مقدمه‌ای برای سند رسمی است

این حقوقدان با بیان اینکه در معاملات املاک، ابتدا بیع‌نامه یا همان مبایعه‌نامه و مبالغی رد و بدل می‌شود، ادامه داد: بیع‌نامه در حد و اندازه‌های سند رسمی نیست. به این معنا که می‌تواند مورد انکار و تردید قرار گیرد همچنین بانک‌ها نمی‌توانند بر روی مبایعه‌نامه، به خریدار وام اعطا کنند.

وی با تاکید بر معتبر بودن مبایعه‌نامه و اینکه به لحاظ عملی، مبایعه‌نامه مورد پذیرش است و طرفین به لوازم آن ملتزم هستند، بیان کرد: بیع‌نامه می‌تواند به صورت عادی و نیز به صورت رسمی در محضر نوشته شود اما غالبا بیع‌نامه، در عرف املاک، عادی بوده و مقدمه‌ای برای سند رسمی است و در ادامه آن، تشریفات تنظیم سند رسمی انجام می‌شود.

  طرفین باید نسبت به قولنامه پایبند باشند

پروین در تعریف قولنامه نیز گفت: قولنامه نوشته‌اى غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى بوده و ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است. قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته‌اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند همچنین ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادها است، عمل آنها را به رسمیت مى‌شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. وی با بیان اینکه اگر قولنامه، صرف یک قول یا تعهد یک‌جانبه باشد، باید گفت که تعهدات یک‌جانبه الزام‌آور نیست، اضافه کرد: قولنامه نیز مقدمه عرفی بیع‌نامه بوده و بر اساس آن، فروشنده در مقابل اخذ مبلغی، متعهد به فروش می‌شود بنابراین به دلیل اینکه قولنامه‌های فعلی، عرفا معوض است، در حدود شرایطی که نوشته شده است، الزام‌آور خواهد بود و برای طرفین لازم‌الاجرا است و باید نسبت به آن پایبند باشند. این حقوقدان ادامه داد: همانطور که در مورد قولنامه گفته شد، خریدار، مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده می‌پردازد و در مقابل، فروشنده متعهد به فروش می‌شود. مبلغ پرداختی، در مقابل ثمن معامله، ناچیز بوده اما در همین حد نیز الزام‌آور خواهد بود.

  نقل و انتقال دوباره در سندی که ثبت رسمی شده، منتفی است

وی گفت: بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ‌در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده یا در صور ‌اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.» پروین در ادامه اظهار کرد: با توجه به مفاد این ماده، باید گفت ثبت اسناد، این ویژگی را به آنها می‌دهد که مالک مشخص خواهد بود و انکار و تردید نیز در مورد اسناد رسمی، وجود نخواهد داشت. همچنین به دلیل مالکیت شخصی، نقل و انتقال دوباره در سندی که ثبت رسمی شده، به طور کلی منتفی است. این در حالی است که در اسناد عادی ممکن است این اتفاق، بارها رخ داده و مشاهده شود. وی عنوان کرد: باید توجه داشت که در برخی مناطق کشور، زمین‌ها همچنان فاقد سند رسمی است و اگر بیش از حد، به رسمی بودن اسناد تاکید کنیم، بسیاری از اراضی را باید بدون اعتبار تلقی کنیم تا زمانی که مالکیت آنها، معتبر شناخته شود.

  برخی تشریفات ثبت معاملات

این عضو هیات‌علمی دانشگاه در خصوص برخی تشریفات ثبت معاملات اظهار کرد: تشریفات مربوط به معاملات و ثبت املاک، به نوع ملک بستگی دارد. به عنوان مثال، در معاملات مربوط به املاکی که متعلق و مربوط به برخی نهادها یا ارگان‌ها هستند، باید مجوزهای لازم از آنها اخذ شود. وی افزود: در مورد سایر املاک که از سوی افراد عادی مورد معامله قرار می‌گیرد و ارتباطی با دستگاه‌ها و نهادها ندارد، نیز بسته به نوع ملک، لازم است مجوزهای لازم از سوی شهرداری‌ها، ادارات آب، برق و گاز، مجوزهای پایان کار و مواردی از این دست، مورد بررسی قرار گیرد و در حقیقت، قبل از انجام معامله و ثبت، استعلام‌ شود تا بعدها، خریدار با مشکلاتی مواجه نشود. پروین تاکید کرد: درست است که انجام تشریفات مربوط به معاملات و ثبت آنها، زمان‌بر است اما این موضوع، بسیار به نفع طرفین معامله است و حقوق اشخاص و جامعه را مد نظر دارد.  وی خاطرنشان کرد: هنگامی که ملکی به صورت رسمی، منتقل و ثبت می‌شود، به دلیل انجام استعلام‌های مختلف از نهادها و دستگاه‌ها، این اطمینان خاطر در میان افراد ایجاد می‌شود که ملک مورد نظر، در گذشته به ملکیت افراد دیگری منتقل نشده  است. این در حالی است که در خصوص مبایعه‌نامه‌های عادی، این میزان اعتبار وجود ندارد.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

محاکمه مجدد زندانیان سیاسی بر اساس قوانین جدید
تحلیل حقوقی تخفیف مجازات های موضوع قانون رسیدگی به تخلفات اداری
اولین موافقتنامه حقوقی و قضایی بین ایران و مالزی پاراف شد
قانون مطبوعات را باید از مهمترین قوانین ناظر به حقوق ملت تلقی کرد
شرایط و شروط حقوقی در انتخابات امین برای غایب مفقودالاثر و جنین
نبود اطلاعات دقیق در حوزه ایمنی جاده ها
قوانین و مقررات حاکم بر احوال شخصیه
ثبت اموال و املاک باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد ، پلیس مجری قانون است نه مفسر آن
معاون مدیر کل حقوقی وزارت خارجه : امکان پیگیری حقوق قربانیان در محاکم داخلی عربستان متوقف شده است
شاهد افزایش بی رویه پرونده های حقوقی هستیم

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
حقوق پناهندگان در اسناد بین المللی مجازات عدم کمک به مصدومان مجازات های قانونی برای تهدید کنندگان به قتل وضعیت پرونده منا در کمیسیون حقوقی - قضایی مجلس بررسی شد آزادی 15 زندانی ایرانی از دبی ، شارجه و عجمان داماد پدرزنش را مقابل کلانتری از پای در آورد چگونه سفته های به ضمانت گذاشته را پس بگیرم ؟ عاقبت جعل مدرک و مرده معرفی کردن فرد زنده فضای نامناسب جامعه عامل افزایش طلاق جزییات اجرای طرح ابلاغ الکترونیک بر اتخاذ سیاست های پیشگیرانه در حفاظت از محیط زیست تاکید داریم مدیر عامل صندوق بازنشستگی کشوری خبر داد : جزئیات افزایش حقوق بازنشستگان لایحه رسانه های همگانی تخلفات را به نسبت قانون مطبوعات توسعه داده است رای شماره های 406 الی 410 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه شماره 70441/ت51040-1393/6/23 هیات وزیران رای شماره های 394 الی 399 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه 2117 از مصوبه شماره 3139/ش -1390/11/13 شورای اسلامی نقدی بر تغییر شماره مواد قانون مجازات اسلامی محاکمه مجدد زندانیان سیاسی بر اساس قوانین جدید ماجرای حمل جنین در داخل کیسه در شرق تهران مراجعه بیش از 262 هزار نفر به پزشکی قانونی در پی نزاع رهایی از قصاص قاتل به خاطر فرا رسیدن ماه محرم