بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد رضا قندهاری
آدرس : تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2
تلفن تماس : 02188088886-02188090375
تلفن همراه : 09121452736
وب سایت وب سايت رسمی محمد رضا قندهاری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
اسدعلی امرایی
آدرس : تهران اشرفی اصفهانی بالاتر از تقاطع نیایش بین فلاح و دربندی ساختمان 55 طبقه 2 واحد 5
تلفن تماس : 021-44872230-44872231/02144820428 - 09122595695
وب سایت اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
علیرضا هادیان
آدرس : تهران . فشم . بلوار امام خمینی . ساختمان اداره مالیات و سازمان آب . پلاک 899 . طبقه دوم
وب سایت علیرضا هادیان وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
رامین مردانی
آدرس : شهرکرد-حدفاصل فلکه ابی و چهارراه فصیحی-ساختمان سیمرغ-طبقه سوم-دفتر وکالت
وب سایت رامین مردانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
سنجر فخری
آدرس : تهران - خیابان استاد مطهری - خیابان میرعماد - نبش کوچه چهارم - ساختمان 280 - طبقه 3 واحد 16
وب سایت سنجر فخری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
محسن حسين پور
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨ طبقه دوم
تلفن تماس : 021-22270133 - 09127922824
وب سایت محسن حسين پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر سهیل طاهری
آدرس : تهران-سعادت آباد- نبش خیابان 32- پلاک 116- طبقه 4 - واحد 9
تلفن تماس : 88689911-13 - 09122505985
وب سایت دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و استاد دانشگاه
سرور ثانی نژاد
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
آيلين محمدي رفيع
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨طبقه ٢ واحد ٨
تلفن تماس : 021-22116677 - 09125908241
وب سایت آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

تعمیرات کلی مورد اجاره بر عهده مالک است

ارسال شده توسط : محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 20-03-1396
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
تعمیرات کلی مورد اجاره بر عهده مالک است

 بر اساس تعریف قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند» موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌کند و مورد اجاره نیز باید شرایطی را داشته باشد که با بقای آن، امکان متنفع شدن مستاجر از آن وجود داشته باشد.

 بر اساس تعریف قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند» موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌کند و مورد اجاره نیز باید شرایطی را داشته باشد که با بقای آن، امکان متنفع شدن مستاجر از آن وجود داشته باشد.

عین مستاجره به عنوان یک مال دارای صلاحیت بقاء، باید مالی باشد که مستاجر بتواند به نحو کمال و مطلوب در طول مدت اجاره از آن متنفع شود و اگر در این بین نیاز به اصلاحات یا تعمیراتی داشته باشد، قانون شرایط را مشخص کرده تا خلل به قرارداد اجاره وارد نشود.

سعید مرادی، حقوقدان و وکیل دادگستری در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه در صورت خرابی اماکن استیجاری، تعمیر با موجر است یا مستاجر، اظهارمی‌کند: در روابط موجر و مستاجر مانند هر رابطه حقوقی دیگری که بین افراد جامعه پدیدار و منعقد می‌شود، اختلافاتی حاصل خواهد شد که در اثر تکرار در روابط روزمره مردم، عرف و قانون با کمک یکدیگر به یاری افراد یا متعاقدان آمده‌اند تا چارچوب نسبتاً مناسبی را بر این‌گونه روابط حاکم کنند و از موارد اختلاف تا حد امکان کم جلوگیری شده و در صورت بروز نیز راه حل قاطعی برای حل و فصل نهایی پیدا شود.

وی ادامه می‌دهد: برابر ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد؛ در ماده ۴۷۷ قانون اشاره‌شده آمده است که موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب کند.

 تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره بر عهده موجر است

این حقوقدان بیان می‌کند: ماده ۴۷۹ اشعار می‌دارد، هرگاه معلوم شود، عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند، به‌نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد. در ماده ۴۸۶ قانون موصوف آمده است، تعمیرات و تمامی مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف آن شده باشد یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. چون این قانون تکمیلی است، طرفین می‌توانند شرط خلاف نیز بکنند، ضمن اینکه در برخی موارد عرف نیز آنچنان قوی است که قانونگذار طرفین را به رعایت آن ملزم کرده است. موجر وظیفه دارد تمامی تلاش خود را جهت حفظ عین مستاجره به کار بندد که این مهم شامل تعمیرات اساسی و کلی می‌شود و در صورتی که موجر در این زمینه کوتاهی کند، مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند یا الزام موجر را به تعمییرات اساسی بخواهد.

مرادی در ادامه اظهارمی‌کند: ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اشعار می‌دارد که تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل: دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه آسانسور است، بر عهده موجر است و تعمییرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود، همچنین ماده ۴۸۴ قانون مدنی به این موضوع اشاره می‌کند که موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد، یعنی اینکه قانونگذار در اینجا به دفاع از حقوق مستاجر پرداخته و همانطور که مستاجر را محدود به استفاده از عین مستاجره به نحو مطلوب و معین کرده، موجر را نیز در مواد قانونی مختلف از تجاوز به حقوق قانونی مستاجر بازداشته است.

 کوتاهی موجر در انجام تعمیرات

این حقوقدان در ادامه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر، نحوه حل اختلاف چگونه است، می‌افزاید: در شرایط فعلی و پیشرفت علم حقوق، مکانیزم‌های مختلفی برای حل و فصل اختلافات مردم در نظر گرفته شده که داوری یکی از این نهاد‌های درنظرگرفته‌شده است، به طوری که اگر متعاملان در قرارداد خود، شرط داوری کرده باشند، ابتدا داور به موضوع رسیدگی می‌کند و پس از ناکام ماندن این نهاد در صلح و سازش و حل مشکل، دستگاه قضایی از طریق دادگاه‌های زیرمجموعه وظیفه حل و فصل اختلافات مردم جامعه را بر عهده می‌گیرد. امروزه در اغلب موارد مردم برای رسیدن به حقوق قانونی خود راه طرح دعوا در دادگاه‌ها را برمی‌گزینند که بهترین، معقول‌ترین، منطقی‌ترین و قانونی‌ترین راه است.

وی ادامه می‌دهد: اگر موجر در انجام تعمیرات کوتاهی کند، مستاجر می‌تواند الزام او را به انجام تعمیرات از دادگاه تقاضا کند بنابراین در این زمینه حل اختلاف بر عهده دادگاه نهاده شده است، البته نباید از نظر دور داشت که اگر مستاجر بدون اذن موجر تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. این مطلب در ماده ۵۰۲ قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است. البته موجر وظیفه دارد عین مستاجره را آماده انتفاع نگاه دارد. در مقابل برابر ماده ۴۸۴ نیز موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استجاره باشد.

مرادی می‌افزاید: در ماده ۴۸۵ آمده است، اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود. اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. در اینجا نیز تشخیص ضروری بودن یا نبودن تعمیر و رفع ممانعت از سوی مستاجر با دادگاه صالحه خواهد بود، همچنین در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ صراحتاً اعلام شده است، رسیدگی به اختلافات بین موجر و مستاجر در خصوص تعمیرات، با دادگاه است. در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه داده می‌شود، انجام ندهد، مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجاره انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل ۶ ماه اجاره‌ب‌ها به حساب موجر بگذارد.

این حقوقدان بیان می‌کند: در ماده ۲۲ قانون موصوف چنین آمده است که هرگاه مستاجر مانع انجام تعمیرات ضروری توسط مالک شود، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور را صادر کند. در هر حال مستاجر مسئول خساراتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد، ضمن اینکه در تبصره ماده موصوف رسیدگی به دعاوی در مواد ۲۱ و ۲۲ را خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی دانسته و حکم دادگاه را قطعی نیز می‌داند.

 حق فسخ موجر در مورد تعدی مستاجر

وی در ادامه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه چنانچه عدم تعمیر موجب سرایت خسارت شود، تکلیف مستاجر چیست، می‌گوید: اگر عدم تعمیر موجبات خسارت را برای هر یک از طرفین به دنبال داشته باشد، برای استفاده بهینه از عین مستاجره یا رهایی هر یک از موجر و مستاجر از ادامه چنین روندی که با ضرر برای هر یک از آنان همراه است، قانون و عرف پیش‌بینی‌هایی کرده‌اند که در مواقع بروز اختلاف راهگشا خواهد بود.

مرادی می‌افزاید: در ماده ۴۸۵ قانون موصوف، به این مهم اشاره شده است که اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی نیاز باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود، اگرچه در تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
 وی ادامه می‌دهد: در بند ۵ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ برا‌ی موجر نیز حق فسخ در صورتی که مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد، در نظر گرفته شده است که در این زمینه نیز دادگاه می‌تواند ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف، اجرا و محل، تخلیه خواهد شد، همچنین در ماده ۲۴ قانون موصوف آمده است در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را داشته باشد، موجر نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضروری، آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم کند، مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد؛ در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی، موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر می‌تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ و دستور دادگاه به آن اعتراض کند که اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

مرادی همچنین در پاسخ به پرسش دیگری مبنی بر اینکه در صورت تعدی و تفریط مستاجر در پیشگیری از خسارت، تکلیف چیست، می‌گوید: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن و عرف است و تفریط نیز به مفهوم خودداری از کاری است که به حکم عرف و قانون باید انجام شود. به طور مثال مستاجر حق ندارد، خانه‌ای را که برای سکونت اجاره کرده است، به کلینیک دامپزشکی تبدیل کند و مورد استفاده قرار دهد یا اینکه در هنگام موقع وزش باد، از بستن درب و پنجره‌ها خودداری کند و در اثر انجام ندادن این تکلیف بدیهی، شیشه‌های ساختمان یا درب و پنجره آن آسیب ببیند.

وی خاطرنشان می‌کند: مستاجر علاوه بر امین بودن، تکالیفی از جمله پرداختن اجاره‌بها، خودداری از تعدی و تفریط و استفاده عین مستاجره در همان موردی که در قرارداد تصریح شده است، را دارد؛ در همین رابطه در ماده ۴۷۸ قانون مدنی آمده است، هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد. عین مستاجره طبق ماده ۶۳۱ قانون مدنی در نزد مستاجر امانت بوده و اگر عین مستاجره را برابر ماده ۴۹۰ قانون موصوف برای همان مصرفی که اجاره داده شده است، استعمال نکند و به نحو متعارف رفتار و نیز تعدی و تفریط کند، برابر ماده ۴۹۳ قانون موصوف ضامن است. در این حالت ماده ۴۹۲ قانون مدنی این حق را به موجر داده است تا عقد اجاره را فسخ کند، بنابراین در صورت تعدی و تفریط مستأجر ضامن است.

منبع: حمایت

منبع : خبرگزاری میزان
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

اصلاح ماده 936 قانون مدنی و بحث پیرامون آن
اذن ولی برای ازدواج دختر
مفهوم حقوقی معامله با خود
مالکیت وراث نسبت به ترکه متوفی در قانون
شوهر می تواند زن خود را از حرفه یا صنعتی که منافی مصالح خانوادگی یا حیثیات خود یا زن باشد منع کند
حبس مطلق چیست؟
هر آنچه از اختیار شوهر در منع اشتغال زن باید بدانید
نفقه کودک بر عهده چه کسی است؟
اگر به کسی پولی بدهید ، برای بازپس گیری آن اول باید اثبات کنید که به او بدهکار نبوده اید
شرایط استرداد جهیزیه از ماترک زوج

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
آغاز روند صدور گواهینامه رانندگی بدون کارت خدمت یا معافیت سربازی از امروز در سراسر کشور آرای داوری قابلیت تجدید نظر خواهی ندارد شرایط درخواست و صدور دستور موقت آشنایی با اصطلاحات حقوقی چند نکته درباره تخفیف و تبدیل مجازات تبیین مفهوم اضطرار در حقوق کیفری نفقه را چگونه می توان مطالبه کرد؟ کارت شرکت در آزمون وکالت 96 منتشر شد اعلام نتایج مصاحبه علمی داوطلبان تصدی منصب قضا ثبت واقعه ازدواج چگونه است؟ مواجهه حقوقی اولیای دم با قاتل قانون داریم ، اجرا نمی کنیم ممنوعیت اخذ عوارض صدور پروانه ساختمان از بناهای ساخته شده پیش از تاسیس شهرداری ها ترک تعقیب چیست ؟ شهادت دروغ دو سال حبس دارد بانک ها قانونا باید موجودی حساب چکی که کسر موجودی دارد را به دارنده چک بپردازند رای شماره 602 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مصوبه شورای عالی اداری رای شماره 581 هسات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بندهای 66 الی 73 از دفترچه عوارض سال 1391 شورای اسلامی شهر راور رای شماره 578 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال تبصره یک مصوبه یکصد و ششمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر تهران دیه و حبس ، مجازات سقط عمدی جنین