موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری متخصص در امور بازار سرمایه و وکالت در هرگونه اختلافات سهام در بازار سرمایه ،وکالت در هیات داوری ماده 36 بازار سرمایه و وکالت در اختلاف خرید سهام شرکت های اجرای اصل 44 قانون اساسی
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق) قبول وکالت در  دعاوی حقوقی -کیفری- خانواده-ارث -ملکی و اصل 49
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حمید رضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی با 12 سال سابقه وکالت و هفت سال انجام امور تخصصی وکالت بانک صادرات و متخصص در دعاوی مربوط به امور بانکی و موسسات مالی و اعتباری
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

ارسالی توسط رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

وقتی آتش اختلاف شعله می‌کشد، طرف‌های درگیر در آن، چنان مشغول خط‌و‌نشان کشیدن برای یکدیگر می‌شوند که گاهی چشمشان بدیهی‌ترین مسایل و موضوعات را هم نمی‌بیند. برای همین است که امام علی (ع) می‌فرماید: خشم همنشین بسیار بدی است: عیب‌ها را آشکار، بدی‌ها را نزدیک و خوبی‌ها را دور می‌کند.

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

شخصی در سال 1382 ملک خود را اجاره می‌دهد. هر سال قرارداد اجاره تمدید می‌شود تا اینکه سرانجام در سال 1391 بین مستاجر و مالک اختلاف بالا می‌گیرد. درپی تقاضای تخلیه ملک، مستاجر دادخواست مطالبه سرقفلی و حق‌ کسب‌وپیشه را از دادگاه می‌کند.
 
ماجرا از این قرار است که مالک محل را به عنوان یک باب مغازه تجاری برای شغل مکانیکی با اخذ مبلغی بابت سرقفلی و تعیین مال‌الاجاره معین به موکل واگذار و هر ساله چند اجاره‌نامه تنظیم و به موکل تحمیل می‌کند. سرانجام موجر مورد اجاره را به ملکیت فرزندانش منتقل می‌کند و وکالت بلاعزل برای اداره آن می‌گیرد. صاحبان جدید نیز با ارسال اظهارنامه‌ای پیش از پایان مدت اجاره به مستاجر، تقاضای تخلیه کرده‌اند. مستاجر هم در این شرایط با اعلام آمادگی برای تخلیه تقاضای صدور حکم مطابق خواسته را می‌کند.

تقاضای مستأجر

مستأجر در ستون خواسته، تقاضای خود را از دادگاه به این شرح می‌نویسد: مطالبه سرقفلی و حق‌‌کسب‌وپیشه در یک باب مغازه با احتساب همه خسارات وارده قانونی به شرح متن دادخواست از حیث صلاحیت دادگاه فعلا مقوم به 51000000 ریال. 
 
دلایل و مستندات مستأجر به این شرح است: 1. اصل وکالت‌نامه وکیل دادگستری 2. تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی 3. تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی خواندگان 4. تصویر مصدق استشهادیه 5. استعلام بانکی 6. تصویر مصدق برگه‌های قبوض مالیاتی و بیمه مورد اجاره 7. استعلام از اداره دارایی 8. استعلام از اداره بیمه 9. استماع شهادت شهود 10. جلب نظر کارشناس 11. عنداللزوم استعلام ثبتی.
 
مطالبه سرقفلی و حق کسب‌و‌پیشه دعوایی رایج در نظام قضایی ماست؛ اما در این نوشته قصد نداریم به بررسی قوانین موجر و مستأجر درباره دعوای سرقفلی و حق کسب‌و‌پیشه بپردازیم؛ موضوع بحث درباره نادیده گرفتن یکی از اصول اولیه و اساسی طرح دعواست که در طول چند ماه رسیدگی به پرونده از سوی طرفین نادیده گرفته شده است.

جریان دادخواست

دادخواست در تاریخ 2/2/91 در دفتر ثبت دادگاه ثبت و به شعبه 91 دادگاه عمومی (حقوقی) ارجاع شد. رییس شعبه مذکور دستور تعیین وقت و ابلاغ دادخواست و ضمایم آن را در تاریخ 9/2/92 صادر کرد و وقت رسیدگی در تاریخ 7/3/91 تعیین شد. در این بین وکالت وکیل خواندگان رد می‌شود، چرا که تمبر مالیاتی وکالت‌نامه به اندازه کافی ابطال نشده است. 
 
این نقص در تاریخ 20 اردیبهشت اصلاح‌ و طی نامه‌ای درخواست اعلام پذیرش وکالت موکل پذیرفته می‌شود. نتیجه استعلام ثبتی نشان می‌دهد که در سال 1385 شش دانگ پلاک ثبتی مذکور به علیرضا، محسن، سیما و سپیده فرزندان شخص مالکی که قرارداد اجاره منعقد کرده بوده، انتقال پیدا کرده است. 
 
خوانده در دفاعیات خود اعلام می‌کند، مطابق استشهادیه‌ای که موجود است، خواهان هیچ‌گونه حق سرقفلی و کسب‌وپیشه ندارد و هیچ‌گونه مبلغی به عنوان سرقفلی از ایشان دریافت نشده است. 
 
علاوه بر این وی اقدام به تغییر کاربری کرده است به این ترتیب که محل ابتدا ساندویچی بوده و بعد تعمیرگاه شده است. برگه مالیاتی مشاغل برای اثبات این ادعا ارایه شده است. خوانده نیز در مقابل دلایل خواهان را به چالش می‌کشد و دعوا مدت زمان بیشتری ادامه پیدا می‌کند.

رای دادگاه

طی کردن مراحل فوق مدت‌ها وقت اصحاب دعوا را گرفت، اما سرانجام رأی دادگاه که موضوع توجه ویژه ما در این گزارش است، صادر می‌شود. قاضی در رأی صادر مقرر می‌کند: در خصوص دعوی مطروحه به خواسته مطالبه سرقفلی و حق کسب‌وپیشه یک باب مغازه، دادگاه با نگرش به محتویات پرونده و با توجه به مفاد قرارداد اجاره مورخ 20/4/90 صرف‌نظر از صحت و سقم موضوع ادعایی خواهان نظر به مدت قرارداد اجاره موصوف لغایت تاریخ 20/4/91 و از طرفی طرح دعوی قبل از اتمام قرارداد اجاره (2/2/91) بر عدم قابلیت استماع موضوع با وصف پیش‌گفته و مستندا به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر می‌شود. قرار صادره ظرف مهلت قانونی پس از ابلاغ قابلیت تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر را داراست. 

وجود نفع، شرط ضروری هر دعوا

پرونده‌ای که شرح آن گذشت چند ماه وقت دادگاه را گرفت و دلایل و منضمات طرفین دعوا در اثبات ادعای خود و رد دلایل طرف مقابل موجب شد که پرونده‌ای با حجم بزرگی تشکیل شود، درحالی‌که هنوز مدت اجاره به پایان نرسیده و طرح دعوای مطالبه سرقفلی فاقد وجاهت قانونی بوده است. وکیل خوانده می‌توانست مستند به بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی ایراد کند. 
 
بر اساس این بند از ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی یکی از مواردی که خوانده می‌تواند نسبت به ماهیت دعوا ایراد کند این است که « خواهان در دعوای مطروحه ذی‌نفع نباشد.» علاوه بر این، ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی که در رأی دادگاه نیز به آن اشاره شده است، بر وجود نفع در دعوا تاکید کرده است. شاید بهتر بود دادگاه علاوه بر ماده 2 به ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی نیز اشاره می‌کرد. در بررسی وجود شرط نفع ضابطه این است که آیا اگر حق اصلی یا ماهوی ادعایی علیه خوانده اثبات شود، سودی عاید خواهان خواهد شد. در فرض دعوای مورد بررسی ما، حتی اگر استحقاق خواهان به پرداخت سرقفلی ثابت شود چون اجاره عقدی لازم است و تا پایان مهلت به اعتبار خود باقی است، بنابراین نمی‌تواند قبل از پایان اجاره مطالبه سرقفلی کند. 
 
دادگاه به موجود بودن یا نبودن حق اصلی خواهان در این دعوا نباید عنایت کند؛ چرا که در این صورت دو موضوع اساسی و متمایز یعنی ذی‌نفعی خواهان و وجود حق اصلی آمیخته می‌شود. در حقیقت بررسی وجود حق اصلی (حق خواهان بر سرقفلی)، باید در زمانی شروع شود که دادگاه شرایط اقامه دعوا از جمله ذی‌نفعی خواهان را احراز کرده باشد و در مقام رسیدگی ماهیتی و صدور حکم به یا علیه خواهان قرار داشته باشد. 
 
در نتیجه چنانچه ذی‌نفعی خواهان یا سایر شرایط اقامه دعوا موجود نباشد، حسب مورد قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر می‌شود که در فرض ما دادگاه قرار رد دعوا صادر کرده است. توجه به تمایز میان ذین‌فعی و ذی‌حقی در این شرایط از اهمیت زیادی برخوردار است. 
 
ذکر این نکته مفید به نظر می‌رسد که در فرض دعوای ما، تشخیص اینکه دعوا تابع قانون موجر و مستأجر سال 1356 است یا 1376 تأثیری ندارد، چون شرط ذی‌نفعی در قانون جدید و قدیم قانون آیین دادرسی مدنی مورد توجه تاکید بوده است. 

قرار رد دعوا

اما نکته دیگری که در رأی دادگاه جای تأمل دارد، صدور قرار رد دعواست که به عنوان رأی دادگاه انشا شده است. این قرار جزو قرارهای قاطع دعواست. قرارهای قاطع دعوا به قرارهایی اطلاق می‌شود که با صدور آنها پرونده از دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا خارج می‌شود. این خصوصیت آنها با یکی از خصوصیات حکم، مشترک است. قرارهای قاطع دعوا در محدوده خود قابل‌استفاده‌اند، مانند احکام، سند رسمی محسوب می‌شوند و دارای قدرت اثباتی می‌باشند. این قرارها مانند احکام، مشمول قاعده فراغ دادرس هستند و قرارهای قاطع دعوا به غیر از قرار سقوط دعوا که از اعتبار امر قضاوت‌شده بهره‌مند است، فاقد اعتبار امر قضاوت‌شده هستند.

انواع قرارهای قاطع دعوا به شرح زیر هستند:

1- قرار سقوط دعوا
2- قرار رد دعوا
3- قرار عدم استماع دعوا
 
در صورتی که دعوا سابقه طرح قبلی داشته باشد، ایراد طرف اصلی دعوا به ورود شخص ثالث پذیرفته شود، مدعی دعوا را استرداد کند یا اینکه دادخواست‌دهنده به اخطار رفع نقص توجه نکند، دادگاه قرار رد دعوا صادر می‌کند. 
 
با توجه به آنچه گفته شد، شرط ذی‌نفع بودن خواهان؛ یکی از شروط طرح دعوا در مراجع قضایی است. در پرونده مورد بررسی، این شرط به این دلیل که دعوا قبل از پایان مدت قرارداد اجاره طرح شده است، وجود ندارد.

مطالب مرتبط

توصیه هایی برای نوشتن قراردادهای اجاره خانه

نام نویسنده
توصیه هایی برای نوشتن قراردادهای اجاره خانه

توصیه هایی برای نوشتن قراردادهای اجاره خانه

ادامه مطلب ...

قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی

نام نویسنده
قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.

ادامه مطلب ...

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

نام نویسنده
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

یکی از اساسی ترین نیازهای هر جامعه استقرار عدالت در آن است. در سایۀ عدالت نظام اجتماعی و امنیت بر جامعه حکمفرما شده و تلاش ها و حرکات ارزنده کشور به ثمر می رسد. و اصل 156 و 157 ق. اساسی نیز مؤکد این مطلب می باشد. تشکیلات قضایی نهادی است که به جرم یا تظلمات از بدو اتفاق تا صدور حکم و اجرای آن رسیدگی می کند که این پروسه در امور کیفری از دادسرا شروع و تا دادگاههای دیوان عالی کشور ادامه می یابد در این میان نقش اولیه و اسامی در تشکیل و پیگیری هر پرونده کیفری به عهدۀ دادسرای عمومی و انقلاب است.

ادامه مطلب ...

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

نام نویسنده
آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

چه موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم . اجاره نامه هم می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود

ادامه مطلب ...

استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

نام نویسنده
استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

اجاره دو ساله مسکن که اخیرا در مورد آن تشکیک شرعی مطرح شده توسط خبرگزاری خلیج فارس مورد استفتای مقام معظم رهبری و دو تن از دیگر مراجع قرار گرفته است.

ادامه مطلب ...

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

نام نویسنده
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

ادامه مطلب ...

آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

نام نویسنده
آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

به طور طبیعی هر کسی یا حداقل هر زن و شوهری مجبورند برای تامین سرپناهی برای خود مکانی را خریداری کنند یا حداقل اجاره کنند و در این حالت با توجه به قیمت سرسام‌آور املاک ممکن است در جریان تنظیم مبایعه‌نامه‌ها تخلفاتی انجام شود.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

14 - دوازده =