بهزاد قوامی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدی قرائتی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سید علیرضا حسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
اشکان حیدری وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی در کرج قبول کلیه دعاوی کیفری و دعاوی در صلاحیت دیوان عدالت اداری
احمد حیدری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
عزت الله خورشیدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری لرستان
مریم میراحمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

اجاره های نجومی

ارسالی توسط وکالت آنلاین وکیل پایه یک دادگستری
اجاره های نجومی

داغ شدن بازار نقل و انتقالات مسکن، بسیاری از مستاجران را نیز داغ کرده است. افزایش میزان اجاره‌بها آن‌نیز در شرایطی که دستمزدها افزایش چندانی نداشته، فشار مضاعفی را بر این قشر از جامعه تحمیل می‌کند.

داغ شدن بازار نقل و انتقالات مسکن، بسیاری از مستاجران را نیز داغ کرده است. افزایش میزان اجاره‌بها آن‌نیز در شرایطی که دستمزدها افزایش چندانی نداشته، فشار مضاعفی را بر این قشر از جامعه تحمیل می‌کند.

قانون- داغ شدن بازار نقل و انتقالات مسکن، بسیاری از مستاجران را نیز داغ کرده است. افزایش میزان اجاره‌بها آن‌نیز در شرایطی که دستمزدها افزایش چندانی نداشته، فشار مضاعفی را بر این قشر از جامعه تحمیل می‌کند.همه ساله با گرم شدن هوا و شروع تابستان، بازار نقل ‌و انتقالات مسکن نیز داغ می‌شود و بسیاری از مستاجران با تعطیلی مدارس و دانشگاه‌ها، راهی دفاتر املاک برای یافتن خانه‌ای بهتر و مناسب‌تر می‌شوند. البته بسیاری از این افراد با ورود به اولین بنگاه و مشاهده فایل‌ها، متوجه افزایش میزان اجاره‌بها شده و با نگرانی از عدم پرداخت آن راهی بنگاه دیگری می‌شوند . این درحالی است‌که همه ساله گفته می‌شود میزان اجاره بها تنها به میزان 10 یا 15 درصد افزایش می‌یابد اما واقعیت چیز دیگری است .در اکثر موارد قیمت‌ها به میزان دلخواه صاحبخانه‌ها تعیین می‌شوند و هرکس با توجه به مشکلات و نیاز خود اجاره ساختمان خود را انتخاب می‌کند.

در این زمینه حسام عقبایی، رییس مشاوران املاک تهران می‌گوید: «با توجه به اینکه در سه سال گذشته قیمت مسکن افزایشی نیافته است، باید دقت کرد که پیش زمینه اجاره بها، قیمت مسکن است و این نرخ در سال‌های متمادی تقریبا ثابت بوده است. پس در نتیجه به نظر نمی‌رسد که نرخ اجاره‌بها افزایش سرسام آوری را تجربه کند».

اما در این زمینه نکته مهم این است که میزان حقوق یا درآمد قشر متوسط و ضعیف جامعه نسبت به سال گذشته افزایش چشمگیری نداشته و با توجه به هزینه‌های سرسام‌آور زندگی، افزایش اجاره‌بها می‌تواند مشکلاتی را برای مستاجران ایجاد کند.

مجید کیان پور، نایب رییس کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه افزایش نرخ اجاره بها همسو با تورم نیست، می‌گوید: «تا پایان شهریور بازار نقل و انتقال مسکن درگیر نوسانات قیمتی است. در برخی از مناطق تهران بالای 45 درصد نیز افزایش نرخ اجاره بها داشته‌ایم».وی با بیان اینکه با اعلام نرخ زیر 10 درصد برای تورم، ضابطه‌مند شدن نرخ اجاره بها در همین حدود ضروری است، افزود: «انتظار کارشناسان از بازار مسکن به ویژه اجاره بها در شرایط فعلی، افزایش بین هفت تا حداکثر 10درصد است، اما در حال حاضر با توجه به اینکه اکثر مالکان متمایل به اجاره دادن ملک خود به جای واگذاری آن به صورت رهن هستند، این رقم منظور نشده و بیش از آن در نظر گرفته می شود».کیان‌پور بر ضرورت تدوین طرحی مشترک از سوی دولت، وزارت راه و شهرسازی و مشاوران املاک برای ضابطه‌مند کردن نرخ اجاره بها تاکید کرد و گفت:«باید طرحی برای مقابله با نرخ های بالا در بحث اجاره بها تدوین و در مجلس مصوب شود تا از این طریق نظارت و کنترل بر بازار مسکن ممکن شود».

اما نکته دیگری که در باب اجاره مسکن می‌توان به آن اشاره کرد، این است که گاهی اوقات موجران و مستاجران برای فرار از پرداخت کمیسیون به مشاوران املاک، قرارداد اجاره را به صورت دستی و میان خودشان تنظیم و تمدید می‌کنند که البته ممکن است مشکلاتی را به دنبال داشته باشد. هرچند که طی این سال‌ها اخذ کد رهگیری از مشاوران املاک اجباری بود و افراد برای رهن یا اجاره یا فروش مسکن باید در بنگاه حاضر شده و این کد را دریافت می‌‌کردند، اما در سال‌های اخیر به دلیل ناکارآمدی لازم کدرهگیری، برخی از افراد قرارداد اجاره را به صورت دستی تنظیم می‌کنند. حال این سوال مطرح است که آیا قراردادهایی که میان افراد به صورت دستی تنظیم و تمدید می‌شوند، به لحاظ قانونی دارای اعتبار خواهند بود و افراد در صورتی که با مشکل مواجه شدند، می‌توانند حقوق خود را استیفا کنند؟ با توجه اهمیت موضوع و سوالات بسیار در این زمینه با علی نقی زاده کوچصفهانی، حقوقدان و وکیل دادگستری به گفت‌وگو نشستیم.

آقای نقی‌زاده، آیا طبق قانون قراردادهای اجاره باید نزد مشاوران املاک تنظیم شود؟

در سال 1387 هیات وزیران مصوبه‌ای را به تصویب رساندند که مطابق آن به منظور ساماندهی بازار مسکن و امکان نظارت و دسترسی به اطلاعات مربوط به کلیه معاملات املاک، سامانه‌ای به نام سامانه رهگیری تشکیل شد. عمده‌ترین هدف راه‌اندازی این سامانه تنسیق بازار زمین و مسکن و جمع‌آوری و یکپارچه‌سازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات است. با این اقدام معاملات در بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع می‌توانند در هر لحظه آمار بازار مسکن را از لحاظ سطح قیمت‌ها و حجم معاملات، در اختیار داشته باشند. از این رو با توجه به ضرورت اخذ کد رهگیری در معاملات اعم از خرید و فروش و اجاره، عمده معاملات در بنگاه‌های معاملات ملکی صورت می‌پذیرد. مشاوران املاک به‌طور خاص نقش واسط و دلال را برای سر میز مذاکره کشاندن متعاملین ایفا می‌کنند و در این بین پس از عقد قرارداد حق‌العمل خود را دریافت می‌دارند.

آیا درحال حاضر نیز اخذ کد رهگیری از مشاوران املاک ضرورت دارد؟

خیر، هیات عمومی دیوان عدالت اداری ضرورت اخذ کد رهگیری در معاملات را ملغی کرده که البته اختلاف نظر در این زمنیه وجود دارد.

آیا از لحاظ قانونی، قراردادهای اجاره‌ای که میان افراد و در خارج از بنگاه تنظیم می‌شود، دارای اعتبار است؟

در این زمینه باید گفت به‌طور کلی علت مراجعه مردم به بنگاه‌های معاملات ملکی و تنظیم قراردادها توسط مشاوران املاک، در واقع به نوعی حصول اطمینان از صحت و سقم معامله انجام شده و پرهیز از مشکلات و تبعات احتمالی آتی است. در غیر این‌صورت عقد قرارداد اجاره در خارج از دفاتر املاک به منزله بی‌اعتباری آن نخواهد بود. چراکه به‌طور کلی مطابق ماده 10 قانون مدنی کلیه عقود و قراردادها تا زمانی که مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشند، نافذ و معتبر هستند. بنابراین با توجه به حاکمیت اصل آزادی اراده و با تبعیت از اصل لزوم قراردادها، هر معامله‌ای که شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده 190 قانون مدنی را داشته باشد، صحیح و میان دو طرف لازم الاتباع است.

در صورتی که قرارداد اجاره میان خود افراد (مالک و مستاجر) تنظیم یا تمدید شود، در صورت بروز مشکل آیا افراد می‌توانند حقوق خود را استیفا کنند؟

مطابق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی وتجاری که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است که با رعایت شرایط مندرج در ماده دو این قانون، باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود. پس هر قرارداد اجاره‌ای که متضمن جمیع شرایط مندرج در ماده دو قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد، تحت حاکمیت این قانون بوده و در غیر این‌صورت تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود و در هر حال نافذ و لازم الاجراست. به همین ترتیب چنانچه قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر تمدید شود، بنا به جهات و دلایل پیش گفته از جمله حاکمیت اصل آزادی اراده با رعایت شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی در صورت بروز اختلاف، از حمایت قانون برخوردار بوده و طرفین با مراجعه به مراجع قضایی می توانند نسبت به استیفای حقوق خود اقدام کنند .

تنظیم قرارداد در بنگاه می‌تواند مانع بروز چه مشکلاتی شود؟

همان‌گونه که پیشتر نیز گفته شد، عمده دلایل مراجعه متعاملین به مشاوران املاک متعهد، حصول اطمینان از وضعیت ثبتی و مالکیت ملک است. در واقع از طریق ارتباط با سامانه ثبت و با وارد کردن پلاک ثبتی می‌توان از شرایط سند هویت فرد و نیز معاملات معارض مطلع شد که البته این امر نسبی بوده و در عمل گاهی معاملات دارای کد رهگیری نیز دچار چالش و مشکلات حقوقی ریز و درشت هستند. اما این امر به هیچ‌وجه معاملاتی را که در خارج از بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود، نفی نمی‌کند. در هر حال در مواقعی که طرفین از هویت فردی یکدیگر یا وضعیت ثبتی ملک مورد معامله اطلاع دقیق ندارند، توصیه می‌شود معاملات خود را در بنگاه‌های املاک معتبر و معتمد انجام داده و تا حدود زیادی از مشکلات احتمالی ناشی از معاملات معارض مصون بمانند .

به نظر شما با توجه به افزایش ورودی پرونده‌ها به محاکم، برای جلوگیری از مشکلات در این زمینه چه اقداماتی توسط چه نهادهایی باید صورت بگیرد؟

نظارت حداکثری بر بنگاه‌های معاملات ملکی، آموزش همگانی و ارتقای سطح آگاهی عمومی و تصویب قوانین نظارتی و بازدارنده در زمینه حقوق شهروندی و پشتیبانی و حمایت از حقوق عامه توسط نهادهای حاکمیتی، از عمده‌ترین راهکارهای جلوگیری از بروز مشکلات در این زمینه خواهد بود .

با توجه به اینکه در بسیاری از موارد افزایش اجاره‌بها مشکلات بسیاری را برای افراد به ویژه قشر متوسط و ضعیف ایجاد کرده است، در این زمینه نظارت مسئولان بر میزان اجاره بها تا چه اندازه می‌تواند موثر باشد؟

طبق ماده یک قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر، اجاره کلیه اماکن تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است. به عبارت دیگر قانونگذار تعیین اجاره‌بها را تابع اراده و توافق طرفین می‌داند لیکن به عرف و رویه حاکم و موقعیت جغرافیایی ملک و امکانات موجود در آن و رشد یا رکود بازارمسکن و میزان عرضه و تقاضا حتی افزایش نرخ در تعیین میزان اجاره‌بها نیز توجه دارد. بنابراین با توجه به اینکه مولفه‌های عدیده و گاهی کاذب در افزایش نرخ اجاره‌بها دخیل هستند، نمی‌توان تعرفه واحدی برای آن در نظر گرفت و دولت نیز ابزارهای کارآمد و مثمرثمری در اختیار ندارد. در مقطعی طرح دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه پیشنهاد و ارائه شد که بنا به دلایل مختلف هیچ گاه به منصه ظهور نرسید. در این راستا ساخت مسکن انبوه استیجاری با قابلیت اجاره به شرط تملیک، تعدیل سود بانکی و افزایش ضریب امنیت در بخش سرمایه‌گذاری مسکن و پرداخت وام با بهره پایین به مستاجران از جمله راهکارهایی است که می‌تواند طی پروسه کارشناسی تاثیر قابل ملاحظه‌ای در بخش املاک استیجاری داشته باشد.

منبع : روزنامه قانون

برچسب ها:
مطالب مرتبط

تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

نام نویسنده
تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

ادامه مطلب ...

مهریه و وراثت در نکاح موقت

نام نویسنده
مهریه و وراثت در نکاح موقت

مهریه و وراثت در نکاح موقت

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید