بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد رضا قندهاری
آدرس : تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2
تلفن تماس : 02188088886-02188090375
تلفن همراه : 09121452736
وب سایت وب سايت رسمی محمد رضا قندهاری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمدرضا علیزاده ثابت
آدرس : تهران - سعادت آباد - پایین تر از میدان سرو- ابتدای 18 متری مطهری - پلاک 10 - طبقه سوم- واحد 8
وب سایت محمدرضا علیزاده ثابت وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سید علیرضا حسینی
آدرس : تهران،سعادت آباد،چهارراه سرو،به سمت میدان کتاب،پلاک 72 ،ساختمان سروناز واحد 8
وب سایت سید علیرضا حسینی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي
علیرضا شریفی
آدرس : سقز، خ امام، روبروی داروخانه مرکزی ، ساختمان پزشکان میلاد ، طبقه دوم
وب سایت علیرضا شریفی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کردستان
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند از دردسرهای شراکت در ملک رها شوند؛ راه و رسم تقسیم املاک مشاع

ارسال شده توسط : محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 09-02-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند از دردسرهای شراکت در ملک رها شوند؛ راه و رسم تقسیم املاک مشاع

برخی اعتقاد دارند که شراکت در ملک یعنی دردسر؛ قطعا بسیاری از این شراکت‌ها با مشکل روبه‌رو نمی‌شود و سال‌ها دوام دارد؛ اما بعضی از آنها که محل کشمکش شرکا می‌شود، مشکلات زیادی را برای آنان به وجود می‌آورد. معمولا با گذشت مدتی از اختلافات طرفین به این نتیجه می‌رسند که چاره‌ای جز تقسیم ملکشان ندارند.

اما چگوه باید ملکی را که تاکنون به شراکت مالک بوده‌اند و اداره می‌کرده‌اند، تقسیم کنند؟ این موضوعی است که در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی آن پرداخته‌ایم.

مفهوم افراز

یک وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با حمایت به بیان مفهوم افراز می‌پردازد و می‌گوید: در ارتباط با افراز ملک و تعاریف آن در قانون باید بگویم که افراز در لغت به معنای جدا کردن است و در اصطلاح ثبتی عبارت است تقسیم مال غیرمنقول بین شرکای آن به نسبت سهام آنان. لیلا شهیدی خاطرنشان می‌کند: لازمه انجام افراز وجود شراکت است و تا ملکی بین دو یا چند شخص مشاع نباشد، افراز معنا و مصداق پیدا نخواهد کرد؛ بنابراین هنگامی که یک مال غیرمنقول و عموما ملک بین چند نفر مشترک باشد و آنها مشاعا آن را در مالکیت خود داشته باشند، راهی که برای برهم زدن این شراکت و تقسیم مال غیرمنقول وجود دارد را افراز می‌گویند.

شرکت شرط اول افراز

این وکیل دادگستری با اشاره به ماده 571 قانون مدنی توضیح می‌دهد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. در واقع، اشاعه نوعی از انواع مالکیت است که در آن مالی بیش از یک مالک دارد بی آنکه حد و مرز مالکیت آن‌ها مشخص و تعیین شده باشد و هر یک از آنان در جزء جزء مال به نسبت سهام‌شان مالک هستند. شهیدی ادامه می‌دهد: حالت اشاعه مذکور ممکن است اختیاری باشد؛ به عنوان مثال شخصی که ملک خود را تحت عنوان عقد بیع به دو شخص دیگر منتقل می‌کند یا ممکن است قهری باشد؛ به این صورت که شخصی فوت می‌کند و مالکیت اموال متوفی به صورت مشاع به ورثه او منتقل می‌شود. این کارشناس حقوقی ادامه می‌دهد: در هر دو صورت، هر یک از شرکا به نسبت سهام خود در نفع یا ضرر سهیم‌اند و هر یک از آنان می‌توانند بدون رضایت شریک یا شرکای دیگر، به نسبت سهام خود هرگونه تصرف حقوقی از قبیل، فروش، صلح، وقف، هبه و ... در ملک مشاع کند؛ البته این وضع تا زمانی ادامه خواهد داشت که ملک افراز نشده باشد. به عبارت دیگر، قانونگذار برای رهایی از مالکیت مشاع و مشکلات خاص آن، طریق افراز را برای شرکا پیش‌بینی کرده است، در واقع، با افراز حدود و مرز مالکیت هر شریک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج می‌شود.

تفاوت افراز و تفکیک

این مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه افراز با تفکیک از نظر مقررات ثبتی متفاوت است، توضیح می‌دهد: افراز و تفکیک هر کدام آثار خاصی دارند؛ به این صورت که ممکن است ملک مشاعی تفکیک شود، و‌لی با تفکیک، ملک از حالت اشاعه خارج نمی‌شود. به عنوان مثال، می‌توان برای سهولت بخشیدن در امر فروش یک قطعه زمین دو هزار متری مشاع، آن را به چهار قطعه 500 متری تفکیک کرد که در این حالت ملک همچنان مشاع‌ است و مالکین در تمامی چهار قطعه به نسبت سهم‌شان مالکیت دارند. شهیدی تاکید می‌کند برخلاف تفکیک، با افراز ملک مشاع حد و مرز مالکیت هر شریک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج می‌شود. وی در ادامه تمایز مهم دیگری را که میان افراز و تفکیک وجود دارد، خاطرنشان می‌‌کند و می‌گوید: تفکیک الزاما منحصر به املاک مشاع نیست؛ چه اینکه ممکن است شخصی که مالک یک قطعه زمین هزار متری است، آن را به پنج قطعه 200 متری تفکیک کند. همچنین افراز بر مبنای سهم مالکیت هر یک از مالکان صورت می‌گیرد در حالی که برای تفکیک در صورتی که ملک مشاع باشد، می‌توان بدون در نظر گرفتن میزان سهم هر شریک ملک را به قطعات مختلف تقسیم کرد.

متن قانونی حاکم

در کنار آشنایی با بایدها و نبایدهای افراز املاک، آشنایی با قانون حاکم بر آن نیز مفید خواهد؛ چرا که در صورت وجود ابهام می‌توان به عنوان یک منبع و مرجع از این متن قانونی استفاده کرد. یک وکیل دادگستری قانون حاکم بر افراز را قانون «افراز و فروش املاک مشاع» مصوب تاریخ 22 آبان 1357 عنوان می‌کند. هادی یاسینی می‌گوید: در این قانون و آیین‌نامه مربوط به آن، چگونگی و نحوه افراز این املاک بیان شده است.

مرجع افراز املاک

مرجع صالحی که به درخواست افراز رسیدگی می‌کند و حکم به افراز صادر می‌کند، برای کسانی که قصد تقسیم ملک مشاعشان را دارند، از اهمیت زیادی برخوردار است. این وکیل دادگستری در این خصوص توضیح می‌دهد: تا پیش از تصویب قانون فوق‌الذکر، افراز املاک مشاع به صورت کامل در مراجع قضایی انجام می‌گرفت؛ اما پس از تصویب این قانون بخش عمده‌ای از این امر به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و فقط در مواردی محدود افراز این املاک از طریق محاکم قضایی انجام خواهد گرفت.

بر این اساس، مطابق ماده یک قانون یاد‌شده، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، با تقاضای هر یک از شرکا یا چند شریک، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز ظرف مدت 10 روز از طرف هر یک از شرکا قابل اعتراض در دادگاه عمومی خواهد بود و زمانی جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته تلقی می‌شود که یا ملک مطابق ماده 20 قانون ثبت از سند مالکیت برخوردار شده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا اگر برای آن سند مالکیت صادر نشده، درخواست مربوط به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

یاسینی در خصوص املاک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد، نیز توضیح می‌دهد: مطابق تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تا زمانی که از این املاک رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.

وی ادامه می‌دهد: چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است. همچنین مورد دیگری که افراز املاک مشاع در صلاحیت دادگاه عمومی است، جایی است که بین شرکا، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد که در این صورت مطابق ماده 313 قانون امور حسبی و رای وحدت رویه شماره 59/29-15/1/1360 هیات عمومی دیوان عالی کشور افراز چنین املاکی خارج از صلاحیت واحد ثبتی است و به دلیل رعایت مصلحت این افراد، افراز ملاک مشاع در دادگاه انجام می‌گیرد؛ حتی اگر جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد.

لازم به توضیح است در مواردی که برخی از شرکای مشاع حاضر به افراز نباشند، شرکای دیگر ناگزیر از تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی به خواسته افراز ملک مشاع هستند؛ در این صورت چنانچه ملک قابل افراز باشد، افراز خواهد شد و اگر قابل افراز نباشد به موجب ماده 4 قانون ثبت اسناد و املاک، به دستور دادگاه ملک مشاع فروخته و وجوه حاصل از آن پس از کسر هزینه عملیات اجرایی بین شرکا به نسبت سهام آنان تقسیم خواهد شد.

هزینه افراز ملک

لیلا شهیدی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه، درباره هزینه‌های افراز املاک می‌گوید: هزینه افراز املاک مشاع حسب موارد معروض بسته به اینکه از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک انجام گیرد یا از طریق دادگاه، متفاوت خواهد بود؛ چنانچه افراز از طریق دادگاه صورت گیرد هزینه آن، با تقدیم دادخواست از طرف هر یک از شرکا به دادگاه بر اساس دادخواست‌های غیرمالی «معادل 50 هزار ریال» محاسبه خواهد شد؛ ولی چنانچه افراز از طریق ادارات ثبت انجام گیرد، مطابق ماده 150 قانون ثبت هزینه افراز 20 در هزار بر مبنای ارزش معاملاتی ملک (قیمت منطقه‌ای) است، هر چند که بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

با توجه به آنچه گفته شد؛ مال غیرمنقولی که بین چند نفر مشاع باشد از طریق افراز تقسیم می‌شود. برای این کار در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد باید به واحد ثبتی محل وقوع ملک مراجعه کرد.

اما در برخی دیگر از موارد درخواست افراز باید از دادگاه انجام شود که از آن جمله می‌توان زمانی را نام برد که جریان ثبتی ملک پایان نیافته، یا بین شرکا محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد یا زمانی که یکی از شرکا رضایت به تقسیم ندارد.

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند نمایش یک کیلو بال مگس پیرامون مهریه های نامعقول سوال درباره رفتارهای پرخطر جنسی در اتوبوس های ایدز مولاوردی : سند اشتغال پایدار برای حمایت از زنان سرپرست خانوار تدوین شد تعیین مرجع تجدید نظر قرارهای ماده 273 قانون آیین دادرسی کیفری در دیوان عالی کارتن خوابی کودکان را به 123 اطلاع دهید