بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
موسی ذبحی
آدرس : پاسداران - بالاتر از سه راه ضرابخانه-خیابان گل نبی-برج زمرد-طبقه12-واحد122
تلفن تماس : 22896058
تلفن همراه : 09122116851
وب سایت وب سایت موسی ذبحی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
آيلين محمدي رفيع
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨طبقه ٢ واحد ٨
تلفن تماس : 021-22116677 - 09125908241
وب سایت آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
احسان عابدین
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محسن حسين پور
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨ طبقه دوم
تلفن تماس : 021-22270133 - 09127922824
وب سایت محسن حسين پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
اسدعلی امرایی
آدرس : تهران اشرفی اصفهانی بالاتر از تقاطع نیایش بین فلاح و دربندی ساختمان 55 طبقه 2 واحد 5
تلفن تماس : 021-44872230-44872231/02144820428 - 09122595695
وب سایت اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
حسین باقرزاده
آدرس : اردبیل میدان شهید باکری نبش خیابان فلسطین ساختمان اداری خورشید طبقه دوم واحد 22 دفتر وکالت حسین باقرزاده
وب سایت حسین باقرزاده وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه و کارشناس ارشد حقوق خصوصی
احسان زررخ
آدرس : کرمانشاه، پارکینگ شهرداری، جنب هتل راه کربلا؛ کوی5، ساختمان مرجان، طبقه1، واحد2
وب سایت احسان زررخ وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
دکتر سهیل طاهری
آدرس : تهران-سعادت آباد- نبش خیابان 32- پلاک 116- طبقه 4 - واحد 9
تلفن تماس : 88689911-13 - 09122505985
وب سایت دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و استاد دانشگاه
سرور ثانی نژاد
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

آشنایی با مقررات حاکم بر قرارداد اجاره

ارسال شده توسط : موسی ذبحی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 12-07-1396
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
آشنایی با مقررات حاکم بر قرارداد اجاره

بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به روز) لقب دارد، بپردازد.

از آنجایی که تأمین مسکن، بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به‌ خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معني و مفهوم «اجاره» آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آنان به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان‌های با كاربري تجاري و اداري، قانونگذار براي تنظيم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پيش‌بيني كرده است. این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356، 1362 و 1376 بوده و تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است، از اهميت بسياري برخوردار است. زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به‌ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظر گرفته‌اند.

به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، بنابراین یکی از مـسـایل مهمی کـه در روابـط مـوجـر و‌ ‌مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم شده است. به عبارت دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی به تنظیم قرارداد اجاره اقدام کنند، بدیهی است که روابط ‌استیجاری خود را باید تحت‌ ‌قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند. اما قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که در ادامه به توضیح آنها خواهیم پرداخت.

  ویژگی‌های کلی مشترک قوانین اجاره

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد كه معمولاً این مدت برای یك سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود كه مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه، مستاجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از وی رسید دریافت كند. در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است.

همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسكونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به كاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا، بر روابط استيجاري حاکم است،‌ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 می‌شود که ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود: از جمله اينكه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود. اما اجاره محل‌هاي مسكوني كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند، مشمول قانون سال1362 و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 است.

بر اساس قوانین جاری، لازم نيست كه موجر، مالک عين مستأجره باشد، اما بايد مالک منافع عين مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است اما باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

  تعریف رهن و اجاره

به طور معمول، اجاره‌بها همان مبلغی است كه بايد مستاجر در زمان‌هاي معين به موجر بپردازد. اما به پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره‌بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمين و از اين قبيل بین طرفين توافق شود، معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود. البته لازم به ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله‌های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.

تعميرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن يا شوفاژ بر عهده مالک است اما مخارجي كه برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود.

تنظيم قرارداد در فرم‌هاي چاپي بنگاه‌های مشاوران املاک يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي‌ شدن آن نمي‌شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد. ضمناً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي تأکید می شود که باید دو نفر به عنوان گواه، ذيل آن را امضا كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره‌مند شوند.

قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کنند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟ در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمي‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد او است اقدام كند، بلكه باید با تقديم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دايره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

 حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر در صورت تخلف از مفاد قرارداد

در صورت استفاده مستأجر مغاير با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به ديگري، تخريب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني، مالک مي‌تواند با مراجعه به شوراي حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد. مستاجر نیز مي‌تواند در مواردي مثل عدم تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنين بازنگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه يا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود، به مراجع قانوني و قضايي مراجعه و دادخواهي كند.

  فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف

شوراي حل اختلاف با احراز مالكيت يا ذي‌نفع بودن مؤجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. اگر مؤجر مبلغي به عنوان رهن از مستاجر دريافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ اين دستور توسط مأموران به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخليه اقدام كند.

اگر موجر از مستأجر بابت تضمين تخليه ملک استيجاري چکي دريافت کند که در متن آن قيد شود بابت تضمين تخليه است، آيا صادرکننده چک قابل تعقيب کيفري است؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت هر گاه کسي مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «اماني بودن» يا «تضمين تخليه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در رديف چک مشروط قرار می‌گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.

  آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود؟

استفاده انحصاری از خانه مورث به‌وسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک است. از جمله سایر حقوق وراث، تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است

  تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری

بر اساس مقررات قانون سال 1356 در روابط موجر و مستاجر ضرورت ندارد قرارداد کتبي عادي يا رسمي وجود داشته باشد، اگرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قراردادها توصیه می‌شود روابط منعقده کتبی باشد. لذا صرف وجود رابطه استيجاري يا تصرف متصرف ناشي از تراضي موجر به عنوان اجاره يا ساير عناوين براي شمولیت قانون کافي است، حتي اگر شفاهي باشد.

اما در قانون سال 1376 براي شمول قانون بر رابطه استيجاري، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادي يا رسمي با شرايط مقرر در قانون مذکور الزامي است، در غير اين صورت اجاره مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اماکني که قبل از تصويب این قانون، به اجاره داده شده است را هم در برمي‌گيرد، اما قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 صرفاً اماکن و اجاره‌هايي که بعد از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده و روابط استيجاري امروزی را شامل مي‌شود.

اماکنی که قبل از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال 1356 و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدني و به‌علاوه شروط مورد توافق بين طرفين نيز خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 رابطه استیجاری تقریباً دایمی فرض می‌شود و بنابراین مؤجر به صرف انقضاي مدت حق تخليه ملک را نداشته بلکه تخليه محل استیجاری مستاجر تابع تحقق شرايط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به محض انقضاي مدت و به صرف تقاضاي مؤجر، مورد اجاره تخليه مي‌شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمي و سند عادي يا شفاهي يکسان است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمي با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌هاي عادي متفاوت است، و اجاره‌نامه‌هاي غيرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.

در غیر این صورت مؤجر نمی‌تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم از طریق اخذ دستور از شوراهای حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه‌ها است، بهره‌مند شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شروطي که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات قانون سال 1356 اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 يکي از اصول حاکم بر روابط استيجاري، شروط مورد توافق طرفين است.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

کم توجهای مقررات داخلی به کودکان کار
مقررات مرتبط با قیمومیت افراد محجور
مجموع تنقیح شده قوانین و مقررات حقوقی در اختیار دادگستری ها قرار گرفت
انواع قراردادهای تحویل کالا در مقررات اتاق بازرگانی بین المللی
قوانین و مقررات درباره زنان شاغل
نگاهی به مقررات مربوط به پاکسازی و تخلفات اداری
مقررات حاکم بر تعیین مستثنیات در اراضی منابع طبیعی و محیط زیست
مقررات در خصوص حق الجلسه چه می گوید؟
مقررات مربوط به نحوه اجرای احکام کیفری
اصول حاکم بر مقررات داوری تجاری

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
آشنایی با اصطلاحات حقوقی نگاهی به جرم فریب ازدواج رای شماره های 533-534 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بندهای 4 و 5 رئیس سازمان امور اراضی رای شماره 474 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:چون شاکیان پرونده های موضوع تعارض منطبق با مفاد آگهی استخدام رفتار نکرده اند مجازات توهین کنندگان به پلیس چیست؟ برای تدوین قانونی درباره رانت ، تمام مصادیق آن باید تعیین شود طرح اجرای علنی دادرسی در جرائم اقتصادی در دستور کار مجلس مقررات و آثار حقوقی دعوای طاری ازدواج های زودهنگام بین کودکان کشور جای نگرانی دارد ابعاد حقوقی آثار تحصیل تابعیت ایران آشنایی با اصطلاحات حقوقی حمایت دولت ها از  تاسیس موسسات جایگزین حل و فصل اختلافات تعیین تکلیف نیروهای غیررسمی مستلزم ارسال لایحه دایمی کردن قانون مدیریت خدمات کشوری خشونت در سرزمیـن اهـورا نحوه درخواست توقیف پرداخت چک مسیر تغییر نام برای شهروندان کوتاه شد تائید دادستان رشت بر رسیدگی ویژه به پرونده قتل کودک 3 ساله توسط ناپدری پرونده ای که یکبار درباره آن حکمی قطعی صادر شده ، قابل بررسی مجدد نیست چگونه از وجود شکایت علیه خودمان مطلع شویم ؟ مراسم اعطای کارت ضابطان عام دستگاه قضایی برگزار شد