تنظیم سند رسمی راه کلاهبرداری را می‌بندد
مسئولان قضایی بارها تاکید کرده‌اند که تنظیم اسناد عادی در معاملات ملکی، ریشه اصلی بسیاری اختلافات در این حوزه است و اگر تدابیر لازم برای کاهش این رویه اتخاذ شود، می‌توان از وقوع بسیاری اختلافات حقوقی و حتی جرایم مرتبط پیشگیری کرد؛ زیرا افزایش گرایش به تنظیم سند رسمی، کاهش ورودی پرونده‌های قضایی را به دنبال خواهد داشت
مسئولان قضایی بارها تاکید کرده‌اند که تنظیم اسناد عادی در معاملات ملکی، ریشه اصلی بسیاری اختلافات در این حوزه است و اگر تدابیر لازم برای کاهش این رویه اتخاذ شود، می‌توان از وقوع بسیاری اختلافات حقوقی و حتی جرایم مرتبط پیشگیری کرد؛ زیرا افزایش گرایش به تنظیم سند رسمی، کاهش ورودی پرونده‌های قضایی را به دنبال خواهد داشت.
سال گذشته نیز روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران به عنوان نخستین نهاد خصوصی حاکمیتی ایران با برگزاری نخستین همایش «نقش و جایگاه سند رسمی در نظم حقوقی» با رویکرد «توسعه ثبت رسمی- ارتقای نظم حقوقی» در روز ششم دیماه، تلاش کرد تا به فرهنگسازی برای ترویج سند رسمی اهتمام کند. برای بررسی مزایای سند رسمی و معایب سند عادی و مشکلاتی که در عمل ایجاد می‌کند، با محمدرضا دشتی اردکانی، رییس کانون سردفتران و دفتریاران که اخیرا برای سومین بار متوالی به عنوان رییس هیات مدیره این کانون انتخاب شده است، گفت‌وگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
اسناد رسمی، اصالتا لازم‌الاجرا هستند
رییس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص اینکه سند رسمی چیست و چرا سند رسمی، سند برتر به شمار می‌رود، اظهار کرد:اسناد تنظیمی وفق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی محسوب میشود که اصل بر اعتبار آن‌هاست. رابطه بین «سند رسمی» و «سند معتبر» از حیث «اعتبار قانونی»، از بین نِسَب اربعه رابطه «عموم و خصوص مطلق» است ؛ یعنی هر سند رسمی معتبر است مگر اینکه خلاف آن (در دادگاه صالح) اثبات شود؛ در مقابل، اسناد عادی، اساسا نیازمند اثبات در دادگاه صالح به منظور کسب اعتبار قانونی‌اند و از همین روست که اسناد رسمی، اصالتا لازم‌الاجرا هستند. محمدرضا دشتی اردکانی ادامه داد: متن ماده 1287 قانون مدنی بسیار دقیق و کاملا حساب‌شده هم از نظر ادبیات حقوقی و هم از نظر کیفیت وضع و جامع بودن در مقام عمل و اجرا،تدوین یافته است. این ماده مقرر می‌کند: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.» وی افزود: سه مرجع صالح صادرکننده سند رسمی وجود دارد که شامل اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر مأموران رسمی میشود. رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت:اساسا و حسب معمول از ابتدای تشکیل ادارات ثبت اسناد و املاک و نیز از آغاز فعالیت دفاتر اسناد رسمی به عنوان بخش خصوصی- حاکمیتی، این دو، بیشترین مأموریت را در صدور سند رسمی به سرانجام رسانده‌اند و هنوز هم اساس فعالیت همین دو مرجع صالح ، بسیاری از اسناد رسمی صادر میشود.دشتی اردکانی بیان کرد: یک سند طبق قانون مدنی، باید واجد شرایط اساسی و مهمی باشد تا «سند رسمی» تلقی شود به این معنا که سندی، رسمی است که در اداره ثبت اسناد و املاک در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد یا سندی رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد یا سندی رسمی است که در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد؛ در واقع اگر در تنظیم سند، هر یک از اوصاف پنج‌گانه مذکور اعم از مراجع سه‌گانه صدور (اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا سایر مأموران رسمی)، «در حدود صلاحیت مأموران رسمی» و «بر طبق مقررات قانونی» رعایت نشود، آن سند، عادی است.
مزایای سند رسمی در محاکم قضایی
وی در خصوص مزایای داشتن سند رسمی در محاکم قضایی اظهار کرد: سندی که وفق مقررات ماده 1287 قانون مدنی تنظیم شده باشد، سند رسمی است و از اعتبار کامل قانونی برخوردار است؛زیرا چنین سندی، اعتبارش را از «قانون» گرفته است. رییس کانون سردفتران و دفتریاران اضافه کرد: حسب مورد، سند رسمی، فی‌نفسه قابل استناد، مستند و لازم‌الاجراست حتی در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی؛ بدون آن که لازم باشد راه‌روهای دادگاه را طی کرد؛ زیرا سند رسمی، معاف از اقامت دعوی است و اساسا دارای قوه اثباتی است.رییس کانون سردفتران و دفتریاران با یادآوری ماده 1290 قانون مدنی بیان کرد: بر اساس این ماده قانونی اسناد رسمی درباره طرفین و وارث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد. همچنین ادعای انکار و تردید در مقابل اسناد رسمی، اساسا مسموع نیست لیکن در خصوص سند عادی، ابتدا باید خودِ سند عادی در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و فراتر از آن، اثبات شود و این می تواند اساسی برای منازعات باشد.دشتی اردکانی در ادامه درباره اینکه چرا می گویند که اسناد عادی، اساس منازعات محسوب می شود، افزود: به طور مثال موجر یا مستأجری که سند رسمی اجاره را در دفترخانه‌ای امضا کرده‌اند، هیچ‌گاه یکی از آنها نمی‌توانند متوسل شوند به اینکه مفاد سند اجاره را قبول ندارند؛ چون اصل بر صحت مفاد سند رسمی است. درحالی‌که در سند عادی اجاره، ضمن اینکه با حکم قانون نیاز به امضای دو نفر شاهد دارد، باید اساس سند از حیث صحت صدور در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار گیرد و سپس دادگاه، وارد ماهیت دعوی میشود.
وی گفت: چه بسیار پرونده‌هایی که هم‌اکنون در دستگاه قضایی، وقت قضات و نهاد اجرای عدالت را بر سر فروش یک آپارتمان به بیش از یک خریدار تضییع می‌کنند. کم نیست کلاهبرداری‌هایی که از فروش یک واحد آپارتمانی 40 متری به چهار پنج نفر، صورت گرفته و خانواده‌هایی را سرگردان کرده و روابط صمیمی زوج جوان را در ابتدای زندگی تیره و تار ساخته است.
انتقاد از اجرا نشدن قانون پیش‌فروش ساختمان
دشتی اردکانی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه چرا با وجود تاکید‌های زیاد قانونگذار و مقامات قضایی بر مزایای تنظیم سند رسمی، همچنان برخی از معاملات مانند پیش فروش آپارتمان با اسناد عادی انجام
می شود؟، اظهار کرد: این، پرسش ما هم هست. اصولا قوانین در پاسخ به نیازهای روز نوشته می‌شوند. از بند اول و دوم تبصره ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان گرفته تا بند 7 ماده 2 همان قانون، صحبت از «سند رسمی» است. ماده 3 این قانون نیز به صراحت تأکید می‌کند که «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»
وی ادامه داد: با توجه به تاریخ تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان که روز یکشنبه دوازدهم دی ماه 1389 را نشان می‌دهد و فارغ از تعداد دفعاتی که قانونگذار از واژه «سند رسمی» یا معادل‌هایی همچون انتقال رسمی در تدوین قانون بهره جسته است، قانونگذار پا را از همیشه فراتر نهاده و تصریح کرده است که «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند» (ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان). آیا این‌ها نشان از درجه اهمیت «سند رسمی» از دیدگاه قانونگذار نیست؟ مگر نه اینکه شرایط اجتماعی و اقتصادی تغییر کرده است؟ مگر نه اینکه کلاهبرداری‌ها از طریق پیش‌فروش افزایش یافته که این قانون، مجازات کیفری هم برای متخلف از مقررات آن، منظور کرده است! سوال ما هم این است که چرا این قانون اجرایی نمی‌شود؟
رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: حمایت بی‌چون و چرای قانونگذار از «سند رسمی»، همواره و حتی از یکصدسال پیش یعنی حتی هنگام نوشتن قانون مدنی تا همین امروز وجود داشته است و این تاکید‌های یکصدساله به معنای ضرورت تثبیت حقوق مالکیت و اسناد مردم و کاهش هزینه بیت‌المال است. در واقع سند عادی، پاشنه آشیل دستگاه قضایی است.
دلایل انتخاب ششم دی به عنوان روز ترویج سند رسمی
وی در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه چرا ششم دی را به عنوان روز ترویج سند رسمی انتخاب شد؟ اظهار کرد: ششم دیماه، دویست و هشتاد و دومین روز سال است و برای ما اعضای خانواده دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور و کانون سردفتران و دفتریاران به عنوان دیرپاترین نهاد بخش خصوصی- حاکمیتی؛ یادآور دویست و هشتاد و دومین آیه از سوره مبارکه بقره (آیه مُداینه) است. سال قبل هم، از دویستوهشتادودومین آیه از سوره بقره که طولانیترین آیه قرآن کریم نیز است و در آن بیست حکم فقهی درباره معاملات بیان شده، الهام گرفتیم و دویست وهشتادودومین روز سال (ششم دیماه) را گرامی داشتیم.
وی افزود: همچنین این اقدام کانون در لبیک به رهنمودها، سخنان و تاکید‌های مقام معظم رهبری برای احترام به قانون انجام شد. کانون، امیدوار است که از این پس روز شش دیماه، زمینه ای باشد تا در همه سال ها گرامی داشته شود و زمینه ای شود برای پاس داشت حریم و حُرمت «سند رسمی» و «کاتب بالعدل» و «سردفتر» در همه روزهای سال، همچنین گامی باشد برای دعوت همگان به قانون در عمل.
کسی نمی‌خواهد بنگاه‌های مسکن را حذف کند
رییس کانون سردفتران و دفتریاران درباره فعالیت بنگاه‌های مسکن و اینکه چرا قوه قضاییه به این موضوع ورود کرده است، گفت: مشاوران املاک یکی از صنوفی است که در جامعه وجود دارد و در قبال ارایه خدمات، دستمزد دریافت می کند و کسی بر آن نیست که این صنف را حذف یا ضرورت وجودی آنها را انکار کند. اشکال در جایی است که مشاوران املاک خارج از حیطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق که حیطه فنی کارشناسان حقوقی است، اظهار نظر می کنند.
دشتی اردکانی عنوان کرد: وقتی بر اساس پژوهش‌ها و بررسی‌های انجام شده محرز شده است که بخش وسیعی از دعاوی محاکم قضایی و پرونده‌های اختلافات بین مردم مربوط به ثبت مبایعه‌نامه و قولنامه عادی است، دستگاه قضایی بر اساس تکلیف بر ریشه‌یابی چنین موضوعاتی وظیفه دارد برای دفاع از حقوق مردم، به موضوع ورود کند و در مسیری که منجر به کاهش چنین دعاوی و اختلافاتی منجر میشود، گام بردارد.
وی افزود: با به مخاطره افتادن چنین معاملاتی با قرارداد عادی در بنگاه‌ها، در بسیاری از موارد تمام زندگی و سرمایه یک عمر افراد به بازی گرفته میشود و مشخص است در چنین مواقعی چه بار عظیم و سنگینی بر روح و روان و امنیت فکری مردم وارد میشود. عمق فاجعه را می‌توان با نگاهی گذرا به افزایش بی‌رویه دعاوی جاری به سوی محاکم قضایی بر اثر چنین مبایعه‌نامه‌هایی به وضوح دریافت.
خبر خوش درباره ترویج فرهنگ سند رسمی
رییس کانون سردفتران و دفتریاران اظهار داشت: ورود مسئولان قضایی کشور به این موضوع و ترویج فرهنگ سند رسمی، به نوعی مطالبه عامه مردم است که نمی‌توان با در آمیختن موضوع با منافع صنفی یک قشر، بی‌تفاوت از کنار این مطالبه عبور کرد؛ ساماندهی این وضع ضرورتی است که توجه به منافع عامه آن را ایجاب کرده است.
وی افزود: تنظیم یک معامله ملک، ملزومات قانونی و حقوقی خود را نیاز دارد که قانونگذار آنها را ضروری برشمرده و قبل از معامله الزامی دانسته است؛ احراز و تدقیق در این موارد نیز طبق قانون، بیش از 80 سال است که بر عهده دفاتر اسناد رسمی است.
دشتی ارکانی بیان کرد: درباره ترویج فرهنگ سند رسمی، خبر خوبی نیز برای مردم دارم که به زودی از طریق رسانه ها به اطلاع خواهد رسید.رییس کانون سردفتران و دفتریاران عنوان کرد: متاسفانه اینکه نقل می شود که فرد یا افرادی گفته‌اند برای نقل و انتقال خودرو، تعویض پلاک آن کافی است، با قانون مطابقت ندارد و وظیفه ادارات راهنمایی و رانندگی طبق قانون فقط «بررسی اصالت وسیله نقلیه، هویت مالک، پرداخت جریمه‌ها و دیون معوق و تعویض پلاک» است درحالی‌که نقل و انتقال خودرو باید مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و علی‌القاعده حرفی که مغایر قانون باشد نمی‌تواند ملاک عمل قرار گیرد.وی ادامه داد: ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی تکلیف را مشخص کرده است؛ این ماده مقرر می‌کند: «نقل و انتقال خودرو به موجب سند رسمی انجام میشود، دارندگان وسایل نقلیه مکلفند قبل از هرگونه نقل و انتقال وسایل مذکور در دفاتر اسناد رسمی، ابتدا به ادارات راهنمایی و رانندگی یا مراکز تعیین‌شده از سوی راهنمایی و رانندگی برای بررسی اصالت وسیله نقلیه، هویت مالک، پرداخت جریمه‌ها و دیون معوق و تعویض پلاک به نام مالک جدید مراجعه کنند.»
دشتی اردکانی بیان کرد: صدور سند مالکیت منوط به صدور سند انتقال به موجب سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی است کما اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز پس از ارایه سند انتقال که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، مبادرت به صدور سند مالکیت می‌کند.
وی افزود: تاکید قانونگذار بر انجام نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی و به موجب سند رسمی،همان‌گونه که از ورود نخستین اتومبیل‌ها به ایران تا به امروز انجام شده ، برای این است که حقوق خریدار و فروشنده و دریافت مطالبات فروشنده و مالیات و حقوق دولتی و شروط ضمن عقد تضمین و راه اختلاف و کلاهبرداری بسته شود و سلامت حقوقی معاملات خودرو که در کشور ما، همچنان کالایی سرمایه ای است، جاری و ساری باشد.
تصویب لایحه نحوه اجرای محکومیت‌های مالی در هفته جاری قانون مجازات متخلفین از تعرفه نرخ حمل کالا و مسافر
