سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
شهرام عباس قربانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علیرضا هادیان وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
وب سایت موسی ذبحی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
رامین مردانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری
ارکان درستکار وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری کردستان
کامران اکرمی افشار وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی جزایی و امور بین الملل

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

تفکیک و افراز ، شباهت ها و تفاوت ها

ارسالی توسط وکالت آنلاین وکیل پایه یک دادگستری
تفکیک و افراز ، شباهت ها و تفاوت ها

هرچند بعضی از حقوقدانان، وکلا یا اهل قانون ممکن است تفاوتی بین افراز و تفکیک قائل نباشند و در بعضی از قوانین نیز بین این دو موضوع آمیختگی صورت گرفته باشد اما باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند.

هرچند بعضی از حقوقدانان، وکلا یا اهل قانون ممکن است تفاوتی بین افراز و تفکیک قائل نباشند و در بعضی از قوانین نیز بین این دو موضوع آمیختگی صورت گرفته باشد اما باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند.

اصطلاح تفکیک که در حقوق جدید ایران پدید آمده است، از جهاتی با مفهوم افراز و تقسیم مشابهت دارد. تفکیک در عرف ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است. به عنوان مثال، زمینی به متراژ پنج هزار متر، از سوی مالک یا مالکان آن به قطعات 500 متری تفکیک می‌شود. افراز نیز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا است و به تعبیری دیگر، عبارت از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است. اصطلاح تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز است. به عنوان مثال، هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می‌شود که این ترکه شامل اموال منقول وغیرمنقول است. در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه به‌کار برده می‌شود و نه افراز یا تقسیم. در تفکیک لازم نیست ملک غیرمنقول، مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک شش‌دانگ یک زمین بزرگ است، می‌تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک کند؛ همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند، می‌توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک، اصطلاح افراز به کار برده نمی‌شود. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی‌رود. به این معنا که پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه‌ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. این موضوع در حالی است که در افراز، سهم شریک مشخص و معین شده و پس از افراز، ملک از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌شود. در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می‌شود. مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ آن را مالک باشد، در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی‌شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد، تقسیم می‌شود. این موضوع در حالی است که اگر ملک مشاعی تفکیک شود، معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی‌گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل‌تر باشد، انجام می‌شود. به دلیل آن که در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است. اما درمورد تفکیک باید گفت به دلیل اینکه عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ‌وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که به دنبال انجام معامله برای خریداران ایجاد می‌شود، خودداری برخی فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این خودداری در حالی است که غالبا، درصد بالایی از قیمت معامله پرداخت شده است و بعضا به دلایلی مثل ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا توانایی نداشتن در پرداخت بدهی بانک (فک رهن) در مواردی که ملک در رهن بانک است، از انجام تعهد خود خودداری می‌کنند . در قراردادهای تنظیم‌شده درباره پیش‌فروش آپارتمان یا خرید ملک در بعضی از دفاتر مشاوران املاک، تعهداتی از طرف مالک یا سازنده آپارتمان مبنی بر اخذ پایان کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و تاریخ انتقال سند رسمی در دفتر اسناد رسمی، قید می‌شود . هنگامی که طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و موضوع باید از طریق دادگاه حل و فصل شود، با توجه به اینکه انتقال سند رسمی مالکیت قبل از اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی ممکن نیست، ابتدا لازم است الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و پایان کار مطرح شود تا پس از انجام مقدمات دعوی، الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح شود.

منبع : روزنامه حمایت

برچسب ها:
مطالب مرتبط

تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

نام نویسنده
تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

ادامه مطلب ...

مهریه و وراثت در نکاح موقت

نام نویسنده
مهریه و وراثت در نکاح موقت

مهریه و وراثت در نکاح موقت

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید