موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق) قبول وکالت در  دعاوی حقوقی -کیفری- خانواده-ارث -ملکی و اصل 49
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

ارسالی توسط رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

در ادامه در قالب بررسی یک پرونده اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره را مورد مطالعه قرار می‌دهیم.

جریان اختلاف

مالک آپارتمانی که آن را اجاره داده است، به عنوان خواهان علیه مستاجر خود دعوای «تخلیه ید» مطرح می‌کند. مالک در دادخواستی که به دادگاه می‌دهد ادعای خود را به این ترتیب توضیح می‌دهد: آپارتمانی را که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار کردم. در متن اجاره‌نامه قید شده است که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را نخواهد داشت. اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات استفاده می‌کرد. حال مدت اجاره پایان‌یافته و تقاضای تخلیه دارم. 
 
بنابراین ماجرا از نگاه موجر یا مالک به این ترتیب است که مستاجر به دلیل تغییر در نحوه استفاده از ملک از شرایط ضمنی قرارداد تخلف کرده است و قرارداد باید فسخ شود و مستاجر ملک را تخلیه کند. مستند دعوای خواهان هم کپی مصدق سند مالکیت و کپی مصدق اجاره‌نامه است. 
 
دادخواست پس از ثبت و تکمیل، به خوانده که همان مستاجر است ابلاغ می‌شود و وقت رسیدگی به اطلاع وی می‌رسد. مستاجر برای دفاع در برابر دعوای خواهان در دادگاه حاضر می‌شود و به دادگاه می‌گوید: قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظیم شده است و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب‌و‌پیشه در این مکان ایجاد شده است. پس از ارایه دلایل و مستندات دو طرف دعوا سرانجام دادگاه در مرحله نخستین ختم دادرسی را اعلام می‌کند و رای صادر می‌کند.

تصمیم دادگاه در مرحله بدوی و تجدیدنظر

دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو و حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه نخواهد بخشید برای مستاجر محل علی‌رغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی‌کند و از آنجا که اصولا خوانده به خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته است حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند.
 
خوانده که محکوم به تخلیه ملک استیجاری شده است از این تصمیم دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی می‌کند. با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان مورد رسیدگی قرار می‌گیرد که نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است. بنابراین رای قطعی که باید اجرا شود به این ترتیب است که مستاجر یا خوانده باید ملک را تخلیه کند و مستحق حق کسب ‌و پیشه هم نمی‌باشد. در مرحله بررسی رای آشنایی با چند اصطلاح که در این پرونده مورد استفاده قرار گرفته بود ضروری به نظر می‌رسد: 
 
کپی مصدق: به طور خلاصه منظور این است که از مدارکی که قرار است پیوست دادخواست شود کپی تهیه شود و توسط دفاتر اسناد رسمی، وکلای پرونده یا دفتر دادگاه مطابقت آن با اصل گواهی شود. بدین ترتیب کپی مصدق تهیه می‌شود و ضمیمه دادخواست به دادگاه تقدیم می‌شود.
 
تخلیه ید:خواهان یا همان مالک عنوان دعوای خود را تخلیه ید عنوان کرده است. دعوای مشابه دیگری هم به نام خلع ید وجود دارد که گاهی به اشتباه به جای دعوای تخلیه ید استفاده می‌شود. بررسی تفاوت این دو دعوا در بررسی این پرونده می‌تواند کاربرد درست آنها را بهتر در ذهن ماندگار کند.کسی خواسته دعوای خود را «تخلیه ید» تعیین می‌کند که ملک را با مجوز به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می‌خواهد. به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر تخلیه ید است. در بیان تمایز این دعوا با خلع ید باید گفت: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است که شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. یک تفاوت دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر‌منقول مطرح می‌شود، اما تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.

بررسی محتوای رای

اما در مورد محتوای رای نیز موضوع قابل تاملی وجود دارد که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم. اولا در این پرونده قرارداد اجاره بین اصحاب دعوا قبل از سال 1376 تنظیم شده است و برابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 که مقرر داشته است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد شد و حتی تمدید آن در زمان حکومت قانون سال 1376 باعث نمی‌شود که تابع این قانون شود. حق کسب‌‌و‌پیشه با گذشت زمان و فعالیت مستاجر در امور تجاری و در نتیجه رونق تجاری آن مکان به‌وجود می‌آید. مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب‌و‌پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب‌وپیشه متفاوت است و ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است برای مستاجر در این پرونده حقی به وجود می‌آورد که دادگاه باید آن را در نظر می‌گرفت. زیرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پایدار شده است. 

قانون 56 و 76

در دعاوی که مربوط به روابط موجر و مستاجر است معمولا اشاره به دو قانون سال 56 و 76 بسیار به چشم می‌خورد. در این دعوا نیز تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است. تفاوت‌های میان این دو قانون باعث به‌وجود آمدن چنین موضوعی شده است. در ادامه برخی از این تفاوت‌ها را بررسی می‌کنیم.
 
1. در قانون سال 56 لازم نیست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال 76 برای شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال 76 نخواهد بود.
 
2. در قانون سال 56 هرچند در ماده 1 پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال 62 (محل‌های مسکونی) و مصوبات و دستورالعمل‌هایی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال 56 به محل‌های تجاری محدود شده است.
 
3. قانون موجر و مستاجر سال 56 اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می‌گیرد (ماده 1) ولی قانون موجر و مستاجر سال 76 صرفا اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون 76 منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع می‌شود را شامل می‌شود.
 
4. اماکن مشمول قانون سال 56 صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال 76 علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
 
5. در قانون موجر و مستاجر سال 56 به صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته بلکه تخلیه محل از ید مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص به شرح ماده 14 و 15 قانون است اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 به محض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.6. در قانون موجر و مستاجر سال 56 امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است، در قانون موجر و مستاجر سال 76 تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می‌شود و این حق را باید بزرگ‌ترین ویژگی و امتیاز خاص و بی‌نظیر قانون سال 76برای موجر دانست. 
 
7. در قانون موجر و مستاجر سال 56 نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستاجر سال 76 نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است و اجاره‌نامه‌های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.8. در قانون سال 56 شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 56 اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.بررسی این پرونده اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره را بار دیگر نشان می‌دهد چرا که بسته به اینکه قانون 56 یا 76 کدامیک بر قرارداد اجاره حاکم است، نحوه تصمیم‌گیری در مورد آن متفاوت خواهد بود.

مطالب مرتبط

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

نام نویسنده
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

یکی از اساسی ترین نیازهای هر جامعه استقرار عدالت در آن است. در سایۀ عدالت نظام اجتماعی و امنیت بر جامعه حکمفرما شده و تلاش ها و حرکات ارزنده کشور به ثمر می رسد. و اصل 156 و 157 ق. اساسی نیز مؤکد این مطلب می باشد. تشکیلات قضایی نهادی است که به جرم یا تظلمات از بدو اتفاق تا صدور حکم و اجرای آن رسیدگی می کند که این پروسه در امور کیفری از دادسرا شروع و تا دادگاههای دیوان عالی کشور ادامه می یابد در این میان نقش اولیه و اسامی در تشکیل و پیگیری هر پرونده کیفری به عهدۀ دادسرای عمومی و انقلاب است.

ادامه مطلب ...

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

نام نویسنده
آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

چه موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم . اجاره نامه هم می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود

ادامه مطلب ...

بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک

نام نویسنده
بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک

یکی از مشکلاتیکه در اجرای قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1339 برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالک ومستاجر کل وبطور کلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است که مورد اجاره رامستقیما از مالک اجاره نمیکنند.این اشکال در محل کسب ومحل سکونت بطور یکسان وجود دارد ودر حل مشکلات ناشی از این مساله هریک از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالک ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون کرده در کتب فقهی وکلاسیک مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراکنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور کمک بحل مساله ورفع مشکلات جاری در سطور آینده کوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.

ادامه مطلب ...

استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

نام نویسنده
استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

اجاره دو ساله مسکن که اخیرا در مورد آن تشکیک شرعی مطرح شده توسط خبرگزاری خلیج فارس مورد استفتای مقام معظم رهبری و دو تن از دیگر مراجع قرار گرفته است.

ادامه مطلب ...

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

نام نویسنده
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

ادامه مطلب ...

آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

نام نویسنده
آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

به طور طبیعی هر کسی یا حداقل هر زن و شوهری مجبورند برای تامین سرپناهی برای خود مکانی را خریداری کنند یا حداقل اجاره کنند و در این حالت با توجه به قیمت سرسام‌آور املاک ممکن است در جریان تنظیم مبایعه‌نامه‌ها تخلفاتی انجام شود.

ادامه مطلب ...

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

+ دوازده = 29