بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
تلفن تماس : 02188287796
تلفن همراه : 09122208184
وب سایت |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
کل حق الوکاله اخر کار
آدرس : تهران .کارگر شمالی جنب کوی اراسته پلاک واحد 41765
وب سایت موسسه حقوقی، کل حق الوکاله اخر کار
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

ارسال شده توسط : رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه در تاریخ : 17-02-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

در ادامه در قالب بررسی یک پرونده اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره را مورد مطالعه قرار می‌دهیم.

جریان اختلاف

مالک آپارتمانی که آن را اجاره داده است، به عنوان خواهان علیه مستاجر خود دعوای «تخلیه ید» مطرح می‌کند. مالک در دادخواستی که به دادگاه می‌دهد ادعای خود را به این ترتیب توضیح می‌دهد: آپارتمانی را که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار کردم. در متن اجاره‌نامه قید شده است که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را نخواهد داشت. اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات استفاده می‌کرد. حال مدت اجاره پایان‌یافته و تقاضای تخلیه دارم. 
 
بنابراین ماجرا از نگاه موجر یا مالک به این ترتیب است که مستاجر به دلیل تغییر در نحوه استفاده از ملک از شرایط ضمنی قرارداد تخلف کرده است و قرارداد باید فسخ شود و مستاجر ملک را تخلیه کند. مستند دعوای خواهان هم کپی مصدق سند مالکیت و کپی مصدق اجاره‌نامه است. 
 
دادخواست پس از ثبت و تکمیل، به خوانده که همان مستاجر است ابلاغ می‌شود و وقت رسیدگی به اطلاع وی می‌رسد. مستاجر برای دفاع در برابر دعوای خواهان در دادگاه حاضر می‌شود و به دادگاه می‌گوید: قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظیم شده است و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب‌و‌پیشه در این مکان ایجاد شده است. پس از ارایه دلایل و مستندات دو طرف دعوا سرانجام دادگاه در مرحله نخستین ختم دادرسی را اعلام می‌کند و رای صادر می‌کند.

تصمیم دادگاه در مرحله بدوی و تجدیدنظر

دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو و حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه نخواهد بخشید برای مستاجر محل علی‌رغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی‌کند و از آنجا که اصولا خوانده به خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته است حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند.
 
خوانده که محکوم به تخلیه ملک استیجاری شده است از این تصمیم دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی می‌کند. با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان مورد رسیدگی قرار می‌گیرد که نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است. بنابراین رای قطعی که باید اجرا شود به این ترتیب است که مستاجر یا خوانده باید ملک را تخلیه کند و مستحق حق کسب ‌و پیشه هم نمی‌باشد. در مرحله بررسی رای آشنایی با چند اصطلاح که در این پرونده مورد استفاده قرار گرفته بود ضروری به نظر می‌رسد: 
 
کپی مصدق: به طور خلاصه منظور این است که از مدارکی که قرار است پیوست دادخواست شود کپی تهیه شود و توسط دفاتر اسناد رسمی، وکلای پرونده یا دفتر دادگاه مطابقت آن با اصل گواهی شود. بدین ترتیب کپی مصدق تهیه می‌شود و ضمیمه دادخواست به دادگاه تقدیم می‌شود.
 
تخلیه ید:خواهان یا همان مالک عنوان دعوای خود را تخلیه ید عنوان کرده است. دعوای مشابه دیگری هم به نام خلع ید وجود دارد که گاهی به اشتباه به جای دعوای تخلیه ید استفاده می‌شود. بررسی تفاوت این دو دعوا در بررسی این پرونده می‌تواند کاربرد درست آنها را بهتر در ذهن ماندگار کند.کسی خواسته دعوای خود را «تخلیه ید» تعیین می‌کند که ملک را با مجوز به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می‌خواهد. به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر تخلیه ید است. در بیان تمایز این دعوا با خلع ید باید گفت: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است که شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. یک تفاوت دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر‌منقول مطرح می‌شود، اما تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.

بررسی محتوای رای

اما در مورد محتوای رای نیز موضوع قابل تاملی وجود دارد که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم. اولا در این پرونده قرارداد اجاره بین اصحاب دعوا قبل از سال 1376 تنظیم شده است و برابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 که مقرر داشته است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد شد و حتی تمدید آن در زمان حکومت قانون سال 1376 باعث نمی‌شود که تابع این قانون شود. حق کسب‌‌و‌پیشه با گذشت زمان و فعالیت مستاجر در امور تجاری و در نتیجه رونق تجاری آن مکان به‌وجود می‌آید. مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب‌و‌پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب‌وپیشه متفاوت است و ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است برای مستاجر در این پرونده حقی به وجود می‌آورد که دادگاه باید آن را در نظر می‌گرفت. زیرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پایدار شده است. 

قانون 56 و 76

در دعاوی که مربوط به روابط موجر و مستاجر است معمولا اشاره به دو قانون سال 56 و 76 بسیار به چشم می‌خورد. در این دعوا نیز تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است. تفاوت‌های میان این دو قانون باعث به‌وجود آمدن چنین موضوعی شده است. در ادامه برخی از این تفاوت‌ها را بررسی می‌کنیم.
 
1. در قانون سال 56 لازم نیست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال 76 برای شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال 76 نخواهد بود.
 
2. در قانون سال 56 هرچند در ماده 1 پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال 62 (محل‌های مسکونی) و مصوبات و دستورالعمل‌هایی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال 56 به محل‌های تجاری محدود شده است.
 
3. قانون موجر و مستاجر سال 56 اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می‌گیرد (ماده 1) ولی قانون موجر و مستاجر سال 76 صرفا اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون 76 منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع می‌شود را شامل می‌شود.
 
4. اماکن مشمول قانون سال 56 صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال 76 علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
 
5. در قانون موجر و مستاجر سال 56 به صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته بلکه تخلیه محل از ید مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص به شرح ماده 14 و 15 قانون است اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 به محض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.6. در قانون موجر و مستاجر سال 56 امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است، در قانون موجر و مستاجر سال 76 تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می‌شود و این حق را باید بزرگ‌ترین ویژگی و امتیاز خاص و بی‌نظیر قانون سال 76برای موجر دانست. 
 
7. در قانون موجر و مستاجر سال 56 نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستاجر سال 76 نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است و اجاره‌نامه‌های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.8. در قانون سال 56 شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 56 اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.بررسی این پرونده اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره را بار دیگر نشان می‌دهد چرا که بسته به اینکه قانون 56 یا 76 کدامیک بر قرارداد اجاره حاکم است، نحوه تصمیم‌گیری در مورد آن متفاوت خواهد بود.
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
مزایای قرارداد ارفاقی در توسعه فضای کسب و کار رای شماره های 512 الی 517 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض و بهای خدمات مصوب شوراهای اسلامی نظارت بر فضای مجازی بر عهده کیست ؟ پیدا شدن دختر 2 ساله تهرانی پس از 13 روز کشف جسد پسر جوان در خوابگاه دانشجویی پرونده لایحه حمایت از معلولان بسته خواهد شد ؟ لازم الاجرا شدن مصوبات در گرو سپری شدن مراحل نهایی است سبک زندگی خواهر زنم باعث فروپاشی زندگی من شد معدل سلامت وکلا از بسیاری از اقشار کشور بالاتر است رییس جمهور مانع پایمال شدن حقوق قربانیان مین شود حکم اعدام بابک زنجانی تایید شد خبر خوش برای داوطلبان کنکور 96 سارق : خرید مواد مخدر و ترس از زنم ، مرا مجبور به سرقت کرد آمار بدهکاران دیه تصادفات رانندگی کاهش یافت شان دیوان عالی کشور در نظارت بر حسن اجرای قوانین در دادگاه ها گروکشی غیر قانونی است پلمپ 26 حلقه چاه غیر مجاز در 8 ماهه گذشته مجازات های جایگزین از آسیب های حبس جلوگیری می کند اعنال جراحی غیرضروری از تخلف ها پزشکی مراکز درمانی است ماجرای شوخی خونین پسرخاله ها در برج 14 طبقه