بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد رضا قندهاری
آدرس : تهران - شهرک غرب - فاز یک - خیابان ایران زمین - کوچه 7 پلاک 2 واحد 2
تلفن تماس : 02188088886-02188090375
تلفن همراه : 09121452736
وب سایت وب سايت رسمی محمد رضا قندهاری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
زهرا ابراهیمی
آدرس : بزرگراه نواب،میدان بریانک،هفت چنار،خ حسام الدین ،روبروی کوچه مزرعتی قهرودی،مجتمع پزشکی قائم ،پ 63-،ط دوم
وب سایت زهرا ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
محمدرضا توکلی
آدرس : : تهران، میدان هفتم تیر، ابتدای خیابان قائم مقام فراهانی، کوچه یکم، پلاک 9، طبقه همکف
وب سایت محمدرضا توکلی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بسته حقوقی تعیین اجاره بها براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356؛ توافق خلاف قانون ممنوع

ارسال شده توسط : محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 17-02-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بسته حقوقی تعیین اجاره بها براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356؛ توافق خلاف قانون ممنوع

گروه حقوقی- اگر پای درد دل مستاجران نشسته باشید حتما شنیده‌اید که هر سال این ترجیع‌بند را تکرار می‌کنند: «امسال خیلی اجاره‌ها بالا رفته است» معمولا قراردادهای اجاره یک ساله منعقد می‌شوند و مالک بعد از پایان اجاره تا مبلغی روی اجاره نگذارد، حاضر نیست آن را تمدید کند.

این قراردادها بیشتر بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1376 منعقد می‌شود؛ اما تعداد قابل توجهی از قراردادهای بلندمت اجاره املاک تجاری براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده است که در آنها شرایط افزایش اجاره‌بها خاص و وی‍ژه است. در بررسی یک پرونده این وضعیت ویژه را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

تغییر میزان اجاره در قراردادهایی که بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده و هنوز بعد از گذشت این سال‌ها اعتبار خود را حفظ کرده است، شرایط خاصی دارد. تعداد این قراردادها کم نیست و اکنون نیز بسیاری از اماکن تجاری بر اساس چنین قراردادهایی واگذار شده‌اند. در پرونده‌ای که در ادامه می‌خوانیم مالک بدون رعایت شرایط قانونی میزان اجاره‌بها را افزایش داده که دردسرهایی را برای او به همراه داشته است.

شرح ماجرا

خواهان خلاصه ادعای خود را در دادخواست به این ترتیب می‌نویسد: خوانده، مستاجر من است و به موجب اجاره‌نامه مورخ 31/5/1372 مقرر شد ایشان به مدت یک سال از منافع ملکی که اجاره داده‌ام برای کارخانه بلورسازی استفاده کند و حق انتقال به غیر هم ندارد. قرار شد مستاجر ماهانه یک میلیون ریال به عنوان اجاره بپردازد و سرقفلی هم دریافت نشد. به موجب بند 3 ماده 5 قرارداد مقرر شد با پایان مدت اجاره قرارداد با رضایت طرفین تمدید و هر سال مبلغ 40 درصد به مبلغ اجاره‌بها افزوده شود. تا سال 1383 اجاره‌بها بر مبنای 40 درصد اضافه دریافت می‌شده است؛ ولی از سال 1383 تاکنون مستاجر اجاره‌بها پرداخت نمی‌شود. برای مطالبه این طلب برای مستاجر اظهارنامه فرستادم و تقاضای صدور حکم به تخلیه از عین مستاجره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها و مطالبه اجور معوقه از سال 1383 لغایت اجرای حکم را دارم و...

در مقابل آنچه خواهان ادعا می‌کند، خوانده یا مستاجر به دادگاه توضیح می‌دهد: قید 40 درصد در قرارداد از ابتدای تنظیم قرارداد مورد اختلاف بود و من برای اینکه خواهان رضایت داشته باشد چند سالی بود 40 درصد را علاوه بر مبلغ اجاره پرداخت می‌کردم؛ ولی بعدا متوجه شدم که این قید برخلاف نص صریح قانون است و موجر نمی‌توانست خودسرانه 40 درصد هر سال به بهای اجاره اضافه کند، همچنین درخواست تخلیه ایشان فاقد وجاهت قانونی است و از طرفی اجاره‌بهای دو سال اخیر را بر مبنای هر ماه یک میلیون ریال پرداخت کردم که رسید آن ارایه می‌شود و...

خواهان در پاسخ به اظهارات و دفاع خوانده می‌گوید: اظهارنامه‌ها طبق قانون به وی ابلاغ شده است و با وجود ابلاغ از تادیه تمام اجاره‌بها بر مبنای هر ماه یک میلیون ریال امتناع کردم و او آن مبالغ را به حسابم واریز می‌کرد ولی هنوز در حساب بانکی من موجود است و برداشت نکرده‌ام و...

رای دادگاه بدوی

دادگاه بدوی بعد از شنیدن سخنان طرفین و بررسی اسنادی که آنها ارایه داده‌اند و نیز استعلام از مراجع ذی‌ربط چنین انشای رای می‌کند: چون رابطه استیجاری بین اصحاب دعوا و مالکیت خواهان محرز است و خوانده دلیل موجهی برای عدم پرداخت اجاره‌بهای مورد توافق مذکور در بند 3 ماده 5 قرارداد اقامه نکرده است و اظهارنامه نیز دلالت بر صحت ادعای خواهان می‌کند، مستند به مواد 3 و 6 و بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه ید از عین مستاجره و پرداخت مبلغ ... ریال بابت اجور معوقه از تاریخ ... لغایت ... صادر می‌کند.

با تجدیدنظرخواهی خوانده، پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی می‌شود. دادگاه تجدیدنظر برای توضیح، طرفین دعوا را دعوت می‌کند. خواهان بدوی که تجدیدنظرخواهی کرده است می‌گوید: شرط مذکور در بند 3 ماده 5 قرارداد که مربوط به بر افزایش اجاره‌بهای سالانه می‌شود موافق با مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در قرارداد گنجانده شده است؛ زیرا در این مقررات آمده است در مواردی که اجاره تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده است و شرط افزایش سالیانه اجاره‌بها مانع اجرای ماده 4 قانون فوق نمی‌شود و طرفین هر توافقی که درباره اجاره‌بها کرده باشند با هم می‌توانند به استناد ماده 4 درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را به عمل آورند و... خوانده مرحله نخستین یعنی مستاجر ماجرا توضیح می‌دهد: شرط مذکور در این قرارداد خلاف قانون بوده و قابلیت اجرایی ندارد و به رای دادگاه بدوی معترض هستم. هیات دادگاه تجدیدنظر پس از شنیدن دلایل دو طرف دعوا و شور چنین اظهارنظر می‌کنند: رای دادگاه بدوی خلاف مقررات آمره انشاء شده است و با وجود صراحت مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 میزان اجاره همان است که در قرارداد قید شده است و طرفین هر سه سال یک بار می‌توانند درخواست تبدیل اجاره‌بها را کنند؛ آن هم از طریق دادگاه نه به صورت خودسرانه. اجاره‌نامه‌ای که اصحاب دعوا به آن استناد می‌کنند بدون توجه به این نکته تنظیم شده است و برخلاف مقررات ماده 30 قانون مورد اشاره است؛ بنابراین از این حیث قابلیت اعتنا نیست و بلااثر است. از طرفی برابر بند 9 ماده 14 قانون مذکور شرط صدور حکم تخلیه علاوه بر عدم پرداخت اجاره‌بها، این است که موجر به مستاجر اظهارنامه بفرستد. اظهارنامه ارسالی برای مستاجر در این پرونده از حیث تعیین مبلغ خلاف مقررات بوده و فاقد اثر است بنابراین اظهارنامه‌ها بر مبنای مبلغ 40 درصد افزایش اجاره‌بهای غیرقانونی تنظیم شده است. این اشکالات باعث شد که دادنامه بدوی نقض شود. در تحلیل قضیه چند موضوع قابلیت طرح و بررسی دارد: 1. روابط خواهان و خوانده 2. افزایش اجاره‌بها 3. ارسال اظهارنامه

روابط خواهان و خوانده

آیا روابط حاکم بر خواهان و خوانده در این پرونده مشمول مقررات سال 1356 است؟ ‌این اولین سوالی است که در مواجهه با یک قرارداد اجاره باید از خودمان بپرسیم. در مورد پرونده‌ای که به بررسی آن پرداخته‌ایم پاسخ مثبت است. زیرا به موجب بند 4 ماده 2 قانون تجارت تاسیس و به‌کار انداختن همه نوع کارخانه معامله تجارتی محسوب می‌شود و مطابق ماده 1 همین قانون مستاجر این پرونده تاجر محسوب می‌شود. به بیان دیگر کارخانه به اعتبار شخص مستاجر اداره نمی‌شود و چون محل کسب و درآمد است برای مستاجر حق کسب‌وپیشه تجارت به‌وجود می‌آورد. این معنا به خوبی از مفهوم مخالف رای وحدت رویه شماره 607 مورخ 30/6/1375 هیات عمومی دیوان عالی کشور برداشت می‌شود که می‌گوید: ‌نظر به اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص است و طبق آیین‌نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلان و تنظیم ‌امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ‌یک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره یک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/59 شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی است بنابراین به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط‌ موجب و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 است.

افزایش اجاره‌بها

دادگاه بدوی مستند رای خود را مواد 3 و 6 و بند 9 ماده 14 قرار داده است که به اختصار به آنها می‌پردازیم. ماده 3 قانون موجر و مستاجر سال 1356 می‌گوید: در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان ‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه ‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده ‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این ‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین ‌می‌شود. ماده 4 این قانون هم می‌گوید: موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌ با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

با مرور این دو ماده معلوم می‌شود که برای تعدیل اجاره‌بها چه افزایش و چه کاهش باید مطابق این قانون رفتار کرد و اراده طرفین عقد نمی‌تواند برخلاف قواعد آمره این قانون باشد حتی دادگاه هم نمی‌تواند برخلاف این قواعد اقدام کند زیرا قسمت آخر ماده3 می‌گوید: «... با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادلانه روز تعیین می‌شود.»

اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص نظریه‌هایی داده است. توافق بر سر عدم افزایش اجاره‌بها در تمام مدت رابطه استیجاری از جمله طرفی است که حسب مقررات ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به منظور جلوگیری از اجرای مقررات ماده 4 قانون مذکور است و بنابراین قابل ترتیب اثر نیست یا می‌گوید: ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر برای هر یک از موجر و مستاجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره مبنی بر خودداری از اعمال این حق در وقایع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و مطابق ماده 30 قانون مذکور دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر کند.

ارسال اظهارنامه

آیا ارسال اظهارنامه از سوی موجر در این پرونده فاقد اثر است؟ در پاسخ باید گفت که همان‌طور که دادگاه تجدیدنظر در رای خود اشاره کرده است اظهارنامه موضوع بند 9 ماده 14 هنگامی منشأ اثر است که مطابق مقررات تنظیم و ارسال شده باشد. اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص می‌گوید: اخطاری می‌تواند منشأ اثر قانونی باشد که صحیحا صادر شده باشد. بنابراین در مورد شق 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر مدت قید نشده باشد یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد تخلف از آن نمی‌تواند منشا اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد.

در پایان باید به این نکته اشاره کرد که مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 امری هستند یعنی دو طرف قرارداد اجاره حق ندارند بنا به دلخواه خود مقررات این قانون را تغییر دهند. در نتیجه هر تلاشی برای تغییر میزان اجاره بها معنی نخواهد داشت و پذیرفته نخواهد شد.

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند