بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
تلفن تماس : 02188287796
تلفن همراه : 09122208184
وب سایت |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی
سجاد حجازی
آدرس : میدان نبوت -بلوار ملاصدرا - ساختمان معین -طبقه دوم واحد 6
وب سایت سجاد حجازی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری البرز
فاطمه قنبری
آدرس : کرج - میدان آزادگان - ابتدای 45 متری کاج عظیمیه - بعد از بانک مسکن - ساختمان البرز - طبقه 2 واحد 8
وب سایت فاطمه قنبری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری البرز
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مسعود ارونقی
آدرس : تهران خیابان پاسداران پائین تر از میدان نوبنیاد نبش کوهستان یکم پلاک 584 طبقه دوم واحد 1 قبول دعاوی حقوقی و خانواده
وب سایت مسعود ارونقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز - داور مرکز داوری اتاق ایران - کارشناس رسمی دادگستری
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
حسين مزاجي
آدرس : اصفهان-چهارباغ بالا روبروی رستوران خوانسالار کوی عطاالملک،شماره4 واحد2
وب سایت حسين مزاجي وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

اختلاف مالک و مستاجر درباره سرقفلی چگونه رفع می‌شود؟ اصل بر قرض‌الحسنه بودن ودیعه است

ارسال شده توسط : رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه در تاریخ : 25-02-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
اختلاف مالک و مستاجر درباره سرقفلی چگونه رفع می‌شود؟ اصل بر قرض‌الحسنه بودن ودیعه است

قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها و اختلافات میان مالک و مستاجر و یکی از رایج‌ترین دعواها در دادگستری است. موضوعات مختلفی موجب اختلاف میان موجر و مستاجر و رجوع به دادگاه می‌شود.

سختی حل‌وفصل اختلافات میان این دو، وقتی بیشتر می‌شود که بدانیم بستگی به اینکه ملک تجاری باشد یا مسکونی و تابع قانون سال 1356 یا 1376، بایدها و نبایدهای حاکم به قرارداد فرق خواهد کرد. تاکنون با بررسی چند پرونده برخی از سناریوهایی را که در اختلافات موجر و مستاجر به وجود می‌آید، تحلیل کردیم؛ این بار قصد داریم در قالب یک پرونده موضوع سرقفلی را در قانون سال 1376 بررسی کنیم.

توصیف قضیه

مالک ملکی تجاری با مستاجر خود اختلاف پیدا و با مراجعه به دادگاه تقاضا می‌کند که دادگاه رای به تخلیه ملک بدهد. مالک در ستون خواهان خواسته خود را «تخلیه ید از عین مستاجره» مطرح می‌کند. مالک در ستون شرح دادخواست به قاضی توضیح می‌دهد: «طبق اجاره‌نامه عادی مورخ 30/2/83 یک باب مغازه به پلاک ثبتی ... برای مدت دو سال به خوانده اجاره داده است و اجاره بهای مقرر ماهانه ... ریال بوده و مبلغ ... ریال نیز به عنوان قرض‌الحسنه از خوانده دریافت کرده است. حال با توجه به پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه دارم.» 
 
خوانده یا مستاجر برای رد ادعای خواهان به دادگاه توضیح می‌دهد: «اولا مبلغ مورد اشاره از سوی خواهان بابت سرقفلی بوده نه قرض‌الحسنه؛ اگرچه در اجاره‌نامه از آن به عنوان سرقفلی یاد نشده است ولی در عالم واقع بابت سرقفلی به خواهان پرداخت شده است. ثانیا قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تنظیم نشده است؛ زیرا قصد نداشتیم این قانون بر روابط ما حاکم باشد؛ بنابراین صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت خواهد بود.»

رای دادگاه

دادگاه با این استدلال که اولا مطابق ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و اینکه اراده طرفین از تنظیم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 است و در این قانون مقرر شده است که سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره، باید به مستاجر پرداخت شود؛ بنابراین هرگونه توافق طرفین که نافی این حق باشد مردود است و از آنجا که فعالیت تجاری مستاجر موجب ارزش و رونق تجاری محل شده که محروم کردن او از این حق خلاف دلالت و انصاف قضایی است و حتی اگر طرفین عقد به جای سرقفلی عبارت دیگری مانند قرض‌الحسنه و ودیعه و... استفاده کنند خللی به این حق وارد شده و دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص می‌دهد و حکم به بطلان دعوی صادر می‌کند. با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده به دادگاه تجدید نظر استان فرستاده می‌شود و شعبه دادگاه تجدیدنظر پس از ارجاع امر به کارشناس برای تعیین قیمت عادله سرقفلی و جریان تشریفات مربوط به نقض دادنامه بدوی، حکم به تخلیه عین مستاجره به نفع خواهان در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی صادر می‌کند.
 
به طور خلاصه و به زبان ساده دادگاه با این استدلال که در واقع منظور طرفین در قرارداد از قرض‌الحسنه همان سرقفلی بوده است، خواهان یا مالک را محکوم کرده است و حق را به مستاجر یا خوانده داده است. البته بررسی برخی اصطلاحات برای فهم بهتر رای دادگاه ضروری به نظر می‌رسد. یکی از مواد قانونی که در رای دادگاه به آن استناد شده، ماده 224 قانون مدنی است که تاکید می‌کند «الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه». در توضیح باید گفت که از الفاظی که در قرارداد استفاده می‌شود ممکن است معانی مختلفی برداشت شود و این معانی ممکن است در میان حقوقدانان با مردم جامعه متفاوت باشد. بر اساس تاکید ماده 224، الفاظ استفاده شده در قراردادها همان معنی را دارند که در جامعه رواج بیشتری دارد. البته هر یک از دو طرف قرارداد می‌توانند خلاف آن را ثابت کنند؛ مثلا درصورتی که طرفین عقد یا واسطه انعقاد عقد یا تنظیم سند از اهل فن (فقها، وکلا، حقوقدانان، صاحبان دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق... ) باشند الفاظ به‌کار رفته باید بر حقیقت متشرعه و تعریف قانونگذار حمل شود؛ زیرا انتظار می‌رود که اهل فن خواسته طرفین را در قالب تعاریف قانونی و در نبود قانون در قالب تعابیر فقهی تعریف کنند، نه در تعابیر محلی و عامیانه.
 
برای تسلط بیشتر بر این رای، اطلاع از ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، سرقفلی و ودیعه مفید به نظر می‌رسد.
 
اگر رابطه استیجاری مابین موجر و مستاجر بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شود؛ ولی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد که می‌گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود. در غیر این حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین آنان خواهد بود.» ممکن است قرارداد اجاره‌ای بین دو نفر منعقد شود؛ اما تابع قانون موجر و مستاجر سال 1376 نباشد و از مقررات قانون مدنی درباره ودیعه پیروی کند.

سرقفلی

به هنگامی که مالک مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند و قرارداد فاقد شرایط مندرج در ماده 2 قانون موجر و مستاجر باشد؛ در صورت تقدیم دادخواست تخلیه از سوی مالک؛ استحقاق یا عدم استحقاق مستاجر به سرقفلی تابع شرایطی است که طرفین بنا به اصل حاکمیت اراده در قرارداد آورده‌اند. بنابراین چنانچه در قرارداد تخلیه عین مستاجره موکول به استرداد سرقفلی نباشد یا اینکه در خصوص سرقفلی و نحوه استرداد آن ساکت باشد حکم تخلیه بدون لحاظ این امر انشا و صادر می‌شود؛ گرچه مستاجر حق دارد با تقدیم دادخواست تقابل یا طرح دعوای مستقل ادعای خود را مطرح کند.

ودیعه

اگر موجر مبلغی تحت عنوان قرض‌الحسنه از مستاجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند و از طرفی قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون سال 1376 تنظیم شده باشد، مشمول ماده 4 قانون مذکور می‌شود که می‌گوید: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین تخلیه یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است، موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه دریافت داشته باید به مستاجر بازگرداند و لا غیر. »

سرقفلی یا ودیعه

اگر در اجاره‌نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده است، مبلغی از طرف مستاجر در اختیار موجر قرار بگیرد؛ ولی عنوان آن مشخص نشود که سرقفلی است یا قرض‌الحسنه یا ... و چنانچه پس از پایان مدت اجاره، موجر آن را قرض‌الحسنه و مستاجر آن را سرقفلی بداند، چون مستاجر خلاف اصل صحبت می‌کند در این خصوص مدعی محسوب می‌شود؛ بنابراین مبلغی که مستاجر به موجر داده است، عنوان سرقفلی ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخلیه همان مبلغ را به مستاجر بازپس دهد و اگر مستاجر مدعی است که مبلغ مبادله شده سرقفلی بوده باید ادعایش را ثابت کند. بنابراین در پرونده‌ای که به طرح آن پرداختیم مستاجر در گام اول باید ثابت می‌کرد که آنچه پرداخته، ودیعه نبوده است و چون در دفاعیات مستاجر و رای دادگاه به چنین اقدامی اشاره نشده است، به نظر می‌رسد که مستاجر استحقاق گرفتن سرقفلی را نداشته است و باید مبلغی که به عنوان ودیعه پرداخت کرده است، بازپس داده شود. با توجه به مراتب مذکور به دست می‌آید که رای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر صحیح نیست.

چند نکته

درخواست تخلیه مورد اجاره مشمول قانون سال 1376 تنها در صورت پایان مدت اجاره و مراجعه به شوراهای حل اختلاف امکانپذیر است، پس اگر قبل از پایان مدت اجاره، موجر به علت تخلف مستاجر تقاضای تخلیه را مطرح کند باید با تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط از دادگاه صالح درخواست خود را مطرح کند و دادگاه نیز موظف است بر مبنای قانون مدنی و شرایط مقرر مابین آن عمل کند. 
 
مطابق ماده یک قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 رابطه بین موجر و مستاجر تابع اراده آنان است و می‌توانند رابطه استیجاری خود را از شمول این قانون خارج سازند؛ برخلاف قانون سال 1356 که به موجب ماده 30 آن اراده طرفین قادر به ایفای چنین نقشی نیست.

حدود قرارداد طرفین

اما در انتها بررسی این سوال مفید خواهد بود که آیا موجر و مستاجر با وجود حاکمیت قانون موجر و مستاجر سال 1376، می‌توانند قراردادی منعقد و رابطه بین خود را تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 کنند؟ در این خصوص گفته شده است: گرچه مطابق ماده یک قانون موجر و مستاجر 1376 روابط بین موجر و مستاجر تابع اراده آنان است و می‌توانند رابطه استیجاری‌شان را از شمول قانون خارج سازند، به این معنی نیست که آنان بتوانند از مقررات قانون سال 1356 استفاده کند؛ زیرا اجرای مقررات قانون از سوی دولت (به معنای وسیع ملی خود یعنی حاکمیت) فقط در زمانی که قانون لازم دانسته، مجاز است و به جهت امری بودن قانون اشخاص نمی‌توانند برخلاف مقررات قانون مورد بحث، توافقی میان خود داشته باشند. با وجود این، موجر و مستاجر می‌توانند بدون آنکه خود را در چارچوب قانون غیرلازم‌الاجرا قرار دهند، در قرارداد اجاره خود هرگونه شرطی را برای تخلیه یا عدم تخلیه مورد اجاره و نحوه پرداخت و استرداد سرقفلی قرار دهند، هرچند شروط مزبور با مقررات قانون روابط موجر و مستاجر همسان نباشد؛ چراکه در این فرض، قرارداد قانون طرفین محسوب می‌شود؛ لکن قانون قرارداد جمعی است که اگر آن قانون امری باشد طرفین قرارداد نمی‌تواند با توافق خود حاکمیت قانون مرقوم را له یا علیه خود مجاز شمارند.
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند