موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سالار حسین منفرد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حمید رضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی با 12 سال سابقه وکالت و هفت سال انجام امور تخصصی وکالت بانک صادرات و متخصص در دعاوی مربوط به امور بانکی و موسسات مالی و اعتباری
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری متخصص در امور بازار سرمایه و وکالت در هرگونه اختلافات سهام در بازار سرمایه ،وکالت در هیات داوری ماده 36 بازار سرمایه و وکالت در اختلاف خرید سهام شرکت های اجرای اصل 44 قانون اساسی
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

ارسالی توسط محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری
هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

گروه حقوقی- اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

در چنین حالتی دعوای ممانعت از حق در دادگاه کیفری مطرح می‌شود. در قالب بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.

«ایمان» شکایتی دائر بر «ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت» به طرفیت «فرهاد» طرح می‌کند. خلاصه ادعای شاکی به این ترتیب است: «به موجب اجاره نامه عادی مورخ 20/11/91 یک باب آپارتمان مسکونی را به پلاک ثبتی ... از آقای...، برای مدت یک سال اجاره کردم که پس از پایان مدت اجاره عین مستاجره با توافق در ید من بود تا اینکه در سال 1385 قرار شد موجر (متهم) یکی دیگر از واحدهای خودش را به من اجاره دهد و در توافقنامه جدید قید کردیم که پس از 10 روز من واحد قبلی را تخلیه کنم.

از این رو من تعدادی از اثاث‌البیت را در محل قبلی گذاشتم ولی من و موجر نتوانستیم بر سر مسایل مالی و پول پیش‌پرداخت کنار بیاییم و ناگزیر قرارداد جدید فسخ شد و موجر در ایام تعطیل و با سوء استفاده از عدم حضور بنده در آپارتمان قفل آن را تعویض کرد.»

با توجه به این توضیحات شاکی که همان مستاجر باشد از دادگاه درخواست کرده بود که موجر را به اتهام ممانعت از حق محکوم کند. اما در مقابل، متهم در مقام دفاع می‌گوید: من مرتکب جرمی نشده‌ام؛ زیرا رابطه استجاری بنده با ایشان قطع شده است و حتی از بابت شارژ ساختمان و هزینه های دیگر بدهکار است.

مستاجر برای فرار از بدهکاری این شکایت را تنظیم کرده است. رابطه استیجاری بین من و ایشان در خصوص اجاره نامه اول پایان یافته و اجاره نامه دوم نیز با اراده طرفین فسخ شده است؛ بنابراین مرتکب جرمی نشده‌ام.

رای دادگاه

سپس پرونده با تنظیم کیفرخواست در دادگاه طرح می‌شود و دادگاه پس از انجام دادرسی چنین رای می‌دهد: «با توجه به پایان اجاره‌نامه اول و قطع رابطه استیجاری بین شاکی و متهم و نیز فسخ قرارداد دوم و عدم برقراری رابطه استجاری مابین آنان نسبت به یکی دیگر از واحدهای پلاک ... حکم بر برائت متهم صادر می‌شود.» با تجدیدنظرخواهی شاکی، پرونده در شعبه ... دادگاه تجدیدنظر استان تهران رسیدگی می‌شود هیات دادرسان دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز اظهارنظر می‌کند: «نظر به اینکه رابطه استیجاری شاکی و متهم نسبت به عین مستاجره موضوع قرارداد اول 20/11/82 پایان یافته و قرارداد اجاره تنظیمی دوم نیز که مربوط به یکی دیگر از واحدهای در مالکیت متهم است با اراده طرفین فسخ شده است مجوزی برای نصب قفل و مزاحمت و ممانعت از حق نمی‌تواند باشد و اینکه مستاجر متعهد به تخلیه شده است عدم تخلیه و عدم انجام تعهد حقی برای موجر ایجاد نمی‌کند تا از طریق غیرقانونی مبادرت به استیفای حقوق ادعایی کند؛ بنابراین با نقض دادنامه بدوی متهم به پرداخت ... جزای نقدی بدل از حبس و رفع مزاحمت محکوم می‌شود.»

در این پرونده توجه به چند نکته اهمیت دارد. اولا منظور از استیفای منفعت چیست؟ ثانیا پایان مدت اجاره چه زمانی است؟ ثالثا دعوای مزاحمت چیست و توسط چه کسی مطرح می‌شود؟ و رابعا صدور رفع تجاوز در چه زمانی ممکن است؟

استیفای منفعت

مطابق ماده 494 قانون مدنی که می‌گوید: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد.
اما اگر با اجازه مالک در تصرف خود نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد مجانا استفاده کند.» بنابراین اقدام شخص موجر و قفل کردن در ورودی از مصادیق بارز ممانعت از حق است؛ زیرا موجر با مراجعه به دادگاه علاوه بر خلع ید قادر به استیفای اجرت‌المثل خواهد بود.

پایان مدت اجاره

در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده 501 قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود» مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده 631 قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.

بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.

دعوای مزاحمت

به موجب ماده 160 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده 159 همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد. بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند. اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.

بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است.

رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.

صدور رفع تجاوز

چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

نام نویسنده
آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

چه موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم . اجاره نامه هم می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود

ادامه مطلب ...

استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

نام نویسنده
استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

اجاره دو ساله مسکن که اخیرا در مورد آن تشکیک شرعی مطرح شده توسط خبرگزاری خلیج فارس مورد استفتای مقام معظم رهبری و دو تن از دیگر مراجع قرار گرفته است.

ادامه مطلب ...

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

نام نویسنده
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

ادامه مطلب ...

آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

نام نویسنده
آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

به طور طبیعی هر کسی یا حداقل هر زن و شوهری مجبورند برای تامین سرپناهی برای خود مکانی را خریداری کنند یا حداقل اجاره کنند و در این حالت با توجه به قیمت سرسام‌آور املاک ممکن است در جریان تنظیم مبایعه‌نامه‌ها تخلفاتی انجام شود.

ادامه مطلب ...

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

نام نویسنده
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

19 - سیزده =