موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق) قبول وکالت در  دعاوی حقوقی -کیفری- خانواده-ارث -ملکی و اصل 49
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

ارسالی توسط حسن رایگانی وکیل پایه یک دادگستری
قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

گروه حقوقی- اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

اما اینکه چطور می‌توان مستاجر را مجبور به تخلیه کرد، موضوعی است که در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده قضایی بررسی خواهیم کرد.

شروع اختلاف

آقای نظری، خواهان دعوای پیش‌رو و مالک یک دستگاه آپارتمان است. طرف مقابل دعوا یعنی خوانده در دعوای فوق خانم نجفیان است که آپارتمان مذکور را از خواهان اجاره کرده است. خواهان در بخش مربوط به خواسته مشخص‌شده در دادخواست تقدیمی، تقاضای خود را به این کیفیت بیان داشته است: تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه ید غاصبانه از یک دستگاه آپارتمان استیجاری به انضمام کلیه خسارات دادرسی وارده.

خواهان پرونده فوق در بخش مربوط به ضمایم و دلایل دادخواست، فتوکپی تایید شده یک برگ اجاره‌نامه ملک تجاری فوق و همچنین فتوکپی تایید شده یک فقره سند مالکیت که حاکی از مالکیت خواهان در ملک اخیر است را درج و آن مدارک را به همراه دادخواست به دفتر دادگاه تقدیم کرده است.

خواهان پرونده مذکور ، در بخش مربوط به شرح دادخواست متن دادخواست تقدیمی خود را به این طریق نگارش کرده است: اینجانب مالک یک واحد آپارتمان در خیابان .. هستم. برای اثبات این موضوع هم سند مالکیتی که حکایت از مالکیت اینجانب بر واحد مسکونی اخیر دارد، ضمیمه دادخواست تقدیمی است. اینجانب در سال 1389 با خوانده محترم ...، قرارداد اجاره‌ای تنظیم و خوانده محترم واحد مذکور را برای دفتر کار به مدت دو سال اجاره کرده است. بر این اساس فتوکپی تایید شده قرارداد اجاره تنظیم شده میان اینجانب به عنوان مالک و خوانده محترم به عنوان مستاجر نیز ضمیمه پرونده است. گفتنی است که مدت اجاره این قرارداد اجاره در تاریخ 4/9/91 تمام شده است. با این حال مستاجر... ملک مذکور را تخلیه نکرده است. به این ترتیب ایشان بر استمرار رابطه مذکور تلاش کرده است. با این وضعیت‌ اینجانب به عنوان خواهان پرونده حاضر، متقاضی تخلیه و استرداد ملک و واحد تجاری خود هستم.

شرح دادخواست

از جمله مسایلی که نقش مهمی را در بسیاری از دعاوی بازی می‌کند، فرستادن اظهارنامه به طرف مقابل یعنی خوانده پرونده است. در این خصوص پرونده حاضر در صورت ارسال اظهارنامه به خوانده پرونده وضعیت بهتری پیدا می‌کرد. در این اظهارنامه باید قید می‌شد که به عنوان مثال، آقای نظری، مالک ملک اجاره‌ای است. همچنین قرارداد اجاره‌ای در سال 89 میان وی و خانم نجفیان تنظیم شده است. در سال 91 نیز این مدت این قرارداد دو ساله به اتمام رسیده است. اما متاسفانه خانم نجفیان مبادرت به تخلیه ملک اجاره‌ای نکرده است و همچنان در ملک مذکور حضور دارد. در انتهای برگه اظهارنامه نیز باید از سوی خواهان پرونده، آقای نظری به خوانده اعلام می‌شد که اگر ظرف مدتی معین آن ملک را تخلیه نکند، از طریق اقامه دعوا در مراجع قضایی اقدام خواهد شد. در ضمن خواهان پرونده حاضر در زمان تقدیم دادخواست تخلیه ملک اجاره‌ای، باید فتوکپی تایید شده آن برگه اظهارنامه ارسالی به خوانده را ضمیمه دادخواست خود می‌کرد. البته باید گفت که با توجه به وجود قرارداد اجاره شفاف و سند مالکیت خواهان باز هم پرونده به نفع خواهان پرونده آقای نظری پیش خواهد رفت؛ ولی ارسال چنین اظهارنامه‌ای به روند پرونده مذکور سرعت بیشتری می‌بخشید.

با توجه به گنگ بودن برخی از مفاهیم حقوقی موجود در پرونده حاضر، بهتر است خوانندگان با برخی از عبارات و اصطلاحات حقوقی آشنایی بیشتری پیدا کنند؛ این توضیحات به درک بهتر محتویات پرونده از سوی خوانندگان کمک شایانی خواهد کرد. در ادامه به بررسی و تعریف برخی از این دسته اصطلاحات حقوقی می‌پردازیم: اظهارنامه برگه‌ای است که حاوی اظهاراتی است که در آن اظهارکننده به طریق رسمی و قانونی از خوانده دعوا تقاضای خود را بیان کرده و سایر اظهارات خود را به طور کتبی به اطلاع وی می‌رساند. این اقدام حقوقی باید قبل از اقامه دعوا در مراجع قضایی صورت گیرد. در صورتی که از طرف شخص اظهار شونده اقدام مورد نظر اظهارکننده صورت نگیرد، وی به طرح دعوا خواهد پرداخت. در واقع ارسال اظهارنامه مقدمه‌ مهمی برای طرح دعوا در دادگاه است و در بسیاری از دعاوی اساسا این کار پیش‌شرط طرح دعوا محسوب می‌شود.

فرآیند رسیدگی

پس از تکمیل پرونده حاضر، دفتر دادگاه بنا به دستور قاضی دادگاه وقتی را برای رسیدگی به پرونده مذکور تعیین می‌کنند و متعاقبا وقت دادرسی به طرفین ابلاغ می‌شود. طبق اخطاریه‌های ارسالی و با توجه به اینکه مدارک تقدیمی خواهان کامل و بدون ایراد است، مدیر دفتر اخطاریه‌ای در وقت مقرر برای طرفین ارسال می‌کند. در موعد مقرر خواهان و خوانده در شعبه حاضر و اظهارات آنها ثبت می‌شود. خواهان پرونده در جلسه رسیدگی مدعی شد، خوانده حدود 2 سال است که ملک مورد اجاره را تخلیه نکرده است و خوانده مبلغ ناچیزی را به عنوان اجاره‌بها به وی پرداخت می‌کند. در ادامه خوانده پرونده اظهار داشت که در سال 1389 قرارداد اجاره‌ای را با خواهان دعوا به عنوان مالک تنظیم کرده است و ماهیانه، مبلغ ششصد هزار تومان اجاره‌بها به شماره حساب مالک ملک پرداخت می‌‌کرده است و حتی در چند مورد که خود مالک ملک تقاضای تقدیم اجاره‌بهای واحد تجاری را پیش از موعد مقرر کرده است، آن مبالغ به صورت وجه نقد و قبل از سررسید توسط خوانده به عنوان مستاجر پرداخت شده است که کپی رسیدهای اخذ شده بابت پرداخت اجاره‌بهای ملک مذکور نیز در پرونده موجود است که پس از انقضای مدت دو سال و خاتمه اجاره‌نامه تنظیمی، خود خواهان دعوا به عنوان مالک پیرو آشنایی و دوستی که با خوانده داشته است، شفاها به وی بیان کرده است که در ازای اضافه کردن صد هزار تومان به مبلغ اجاره‌بها می‌توانند در واحد مذکور فعالیت خود را ادامه دهند. در این خصوص سه نفر از همکاران خوانده دعوا نیز به عنوان شاهد در جلسه‌ای که در خصوص افزایش ماهیانه هفتصد هزار تومان اجاره‌بها و تمدید قرارداد اجاره تعیین شده بود، حضور داشتند که به عنوان شهود تقاضای شنیدن شهادت آنها از محضر دادگاه صورت گرفت. قاضی دادگاه نیز دستور ادای شهادت توسط شهود را صادر می‌کند. شهود معرفی شده خوانده نیز در وقت مقرر در شعبه دادگاه حاضر می‌شوند و همگی متفق‌القول تایید کردند که شخص خواهان در حضور آنها به ادامه رابطه استیجاری میان خود و خوانده تاکید کرده است و این استمرار را مشروط به افزایش ماهانه مبلغ صد هزار تومان به اجاره‌بهای سابق کرده است.

رای دادگاه

طبق رای دادگاه محترم نهایتا پس از بررسی و ثبت اظهارات طرفین دعوی و با توجه به اینکه خواهان ایراد و دفاعی در مقابل اظهارات شهود انجام نداده است و با توجه به اینکه متصرف با داشتن مدارک و ادله استنادی و قانونی در مقابل ادعاهای خواهان، دفاع قابل توجه و قانونی کرده است، دادگاه ادعای خواهان را غیرواقعی و واهی تشخیص داده و در مقابل دفاعیات خوانده را محمول بر صحت قرار داده است و حکم به بی‌حقی خواهان را صادر می‌کند که رای مذکور قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر است.

در این‌جا نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در پرونده فوق هر چند اجاره‌نامه‌ای بوده است که تاریخ انقضای آن نیز چند سال است که سپری شده است، ولی با توجه به ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی باید گفت که اصل بر بقای این رابطه استیجاری است، چراکه افزایش اجاره‌بها از ششصد هزار تومان به هفتصد هزار تومان و همچنین عدم تخلیه و اقدامات قضایی و قانونی از جانب خواهان پس از اتمام موعد قرارداد آن هم پس از گذشت مدت طولانی و همین‌طور اظهارات شهود معرفی شده خود حکایت از رضایت و میل مالک یعنی خواهان به ادامه و استمرار این رابطه حقوقی و قانونی بوده است و حال بدون در نظر گرفتن موقعیت مستاجر خودسرانه اقدام به طرح دعوای کرده است، آن هم بدون در میان گذاردن موضوع با خوانده مذکور.
پس باید گفت ادله و مدارک موجود همگی حاکی از استمرار این رابطه استیجاری بوده است و وجود فیش‌های پرداختی خوانده نیز این ادعا را ثابت می‌کند. در حالی که خواهان هیچ مدرک و دلیل قابل قبول و محکمه‌پسندی را ارایه نکرده است که پس از بررسی شواهد و مدارک استنادی دادگاه، حکم بر برائت خوانده را صادر کرد.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

نام نویسنده
استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

اجاره دو ساله مسکن که اخیرا در مورد آن تشکیک شرعی مطرح شده توسط خبرگزاری خلیج فارس مورد استفتای مقام معظم رهبری و دو تن از دیگر مراجع قرار گرفته است.

ادامه مطلب ...

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

نام نویسنده
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

ادامه مطلب ...

آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

نام نویسنده
آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

به طور طبیعی هر کسی یا حداقل هر زن و شوهری مجبورند برای تامین سرپناهی برای خود مکانی را خریداری کنند یا حداقل اجاره کنند و در این حالت با توجه به قیمت سرسام‌آور املاک ممکن است در جریان تنظیم مبایعه‌نامه‌ها تخلفاتی انجام شود.

ادامه مطلب ...

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

نام نویسنده
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

ادامه مطلب ...

هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

نام نویسنده
هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

- یک = 18