دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
طیبه برزگر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق)
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

ارسالی توسط مریم میراحمدی وکیل پایه یک دادگستری
بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

اگر بعد از مدت‌ها جست‌وجو بالاخره یک ملک مناسب برای اجاره پیداکرده‌‌‌اید و قصد انعقاد قرارداد دارید، حتماً این متن را بخوانید. رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند. از سوی دیگر نادیده گرفتن همین نکته ها ممکن است، سکونت بدون‌دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوری که مجبور شوید ساعت‌ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت‌و‌آمد به مراجع قضایی سپری کنید.

 گروه حقوق و اجتماع- اگر بعد از مدت‌ها جست‌وجو بالاخره یک ملک مناسب برای اجاره پیداکرده‌‌‌اید و قصد انعقاد قرارداد دارید، حتماً این متن را بخوانید. رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند.  از سوی دیگر نادیده گرفتن همین نکته ها ممکن است، سکونت بدون‌دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوری که مجبور شوید ساعت‌ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت‌و‌آمد به مراجع قضایی سپری کنید.

بدون ذکر مدت، اجاره نکنید

حتما مدت اجاره را در قرارداد مشخص کنید؛ در غیر این صورت قرارداد اجاره شما مثل خانه‌ای خواهد بود که از پای بست ویران است. به طور معمول در اجاره محل‌های مسکونی، اجاره یک ساله است. همچنین اگر در مورد زمان آغاز اجاره چیزی در قرارداد اجاره ننوشتید، زمان انعقاد قرارداد زمان اجاره خواهد بود.

سند را زیر ذره بین قرار دهید

سند ملک را بگیرید و کاملا بررسی کنید. برای این کار خجالت و تعارف را کنار بگذارید. اولین چیزی که در سند باید به آن دقت کنید، اسم مالک یا مالکان آن است. اگر مالک سند همان کسی است که به عنوان موجر پیش روی شما نشسته است، مشکلی وجود ندارد؛ اما اگر ملک چند مالک دارد و یکی از آنان به عنوان موجر رو به روی شما حاضر شده است برای بستن قرارداد عجله نکنید. حتما از موجر بخواهید که مدرکی به شما ارایه کند که نشان دهد سایر مالکان هم رضایت به اجاره دادن ملک دارند؛ زیرا در صورتی که آنان راضی نباشند دردسرهای زیادی ممکن است به وجود بیاید. اما فرض دیگری هم وجود دارد و آن این است که کسی که طرف حساب شماست، مالک نیست. کسی است که خودش از قبل ملک را اجاره کرده است و حالا یک دست دیگر می‌خواهد آن را منتقل کند. در رویارویی با این شخص قبل از هر چیز مطمئن شوید که او چنین حقی دارد. اگر قرارداد اجاره او بعد از سال 1376 منعقد شده است، این مستأجر از روی قاعده و اصول چنین حقی دارد، مگر این که در قراردادی که با مالک بسته است از این حق صرف نظر کرده باشد. اما اگر قرارداد مستأجر با مالک به قبل از سال 1376 برمی‌گردد، در این صورت این مستأجر نمی‌تواند ملکی را که اجاره کرده است به شما بدهد، مگر این که در قرارداد اجاره به او این اجازه داده شده باشد. یک فرض دیگر هم وجود دارد که زیاد دور از ذهن نیست و آن این که کسی که برای اجاره دادن ملک حاضر شده است، مستأجری باشد که او هم خودش از یک مستأجر دیگر آن را اجاره کرده است. در این صورت هم، باز باید در قراردادهای اجاره ببینید که کدام قانون بر آن حاکم است تا در مورد صلاحیت اجاره دادن ملک مطمئن شوید. دقت کنید که اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؛ اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر اینکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

تعمیر بنا هم تشریفاتی دارد

اگر بعد از این که ملک را اجاره کردید، موجر خواست که ملکش را تعمیر کند به طوری که این کار مانع استفاده شما از ملکتان شود، مثلاً قصد کرد که چاه فاضلاب زیر خانه را به بیرون از ملک انتقال دهد، آگاه باشید که چنین حقی برای موجر وجود ندارد. البته در یک وضع استثنایی ممکن است موجر بتواند دست به چنین کاری بزند و آن وقتی است که تأخیر در تعمیرات باعث ضرر به موجر می‌شود؛ در این صورت موجر می‌تواند ملک را تعمیر کند و مستأجر هم نمی‌تواند اعتراض کند. تنها کاری که در این حالت از دست مستأجر برمی‌آید این است که قرارداد اجاره را فسخ کند. البته ممکن است بگویید که موجر هر وقت که دست به تعمیر می‌زند، ادعایش این است که تعمیر نکردن موجب ضرر او می‌شود؛ اما باید گفت که در صورت اعتراض مستأجر، موجر باید این موضوع را،که تأخیر در تعمیر کردن بنا به او ضرر وارد می‌کند، در دادگاه ثابت کند.

اما گاهی ممکن است مستأجر تمایل به تعمیرات در بنا داشته باشد؛ اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد، حق ندارد،هزینه آن را از موجر مطالبه کند. اما اگر پا را از این فراتر بگذارد و بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت‌و‌ساز کند، موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، جبران خسارت آن بر عهده مستأجر خواهد بود.

خوش حساب باشید

مستأجر باید خوش حساب باشد و در زمان‌هایی که در قرارداد تعیین شده است، اجاره را پرداخت کند؛ البته در مقابل این پرداخت‌ها باید رسید بگیرد تا بعدا بتواند ثابت کند که اجاره را پرداخته است. به طور معمول این روزها، رسید بانکی به جای رسید موجر مورد استفاده قرار می‌گیرد.

خوش قول باشید

بعد از این که قرارداد اجاره تمام شد، ملک را تخلیه کنید، چون قرارداد اجاره با تمام شدن مدت از بین می‌رود و اگر بعد از تاریخ مقرر ملک را نگه‌دارید و تخلیه نکنید، باید اجرت‌المثل بدهید؛ یعنی به موجر باید مبلغی بپردازید که معادل اجاره بهای مکانی شبیه آن مکان است، حتی اگر از آن استفاده نکرده باشید. این مبلغ با توجه به نرخ تورم در کشور ما حتما از اجاره‌ای که در طول مدت قرارداد اجاره پرداخت می‌کرده‌اید، بیشتر خواهد بود. از سوی دیگر، چنانچه مستاجر قصد تخلیه داشت؛ اما مالک برای تحویل گرفتن کلید حاضر نشد، مستاجر با مراجعه به شورای حل اختلاف و از راه تأمین دلیل، تخلیه ملک و تحویل کلید را ثابت و با خیال راحت محل را ترک می‌کند.

قرارداد اجاره با مرگ موجر فسخ نمی‌شود

اگر موجر فوت کرد و فرزندان او به شما فشار آوردند که ملک را تخلیه کنید، آگاه باشید که چنین حقی ندارند. این قاعده دو استثنا دارد: 1.ممکن است موجر فقط مالک منافع باشد، در این صورت وقتی او فوت کرد، اجاره هم باطل خواهد شد. 2.ممکن است در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، در این صورت با فوت مستأجر، عقد اجاره باطل می‌شود.

با دفترخانه‌ها آشتی کنید

در دفترخانه‌‌های اسناد رسمی امکانی فراهم شده است تا بتوانید قراردادهای اجاره را با قیمتی منطقی ثبت کنید. ثبت رسمی سند مزایای بسیاری دارد، هر چند هنوز بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت عادی تنظیم می‌شود؛ قراردادهایی که بنگاه‌های املاک می‌نویسند، قرارداد عادی است.

اگر در بنگاه املاک قرارداد می‌بندید، توجه کنید که برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً باید دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرف‌های قرارداد از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. علاوه بر این، صرف تنظیم قرارداد در برگه‌های چاپی یا تایپ کردن مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود؛ اگر قرارداد اجاره رسمی می‌خواهید، باید به دفتر خانه های اسناد رسمی مراجعه کنید.

دردسر برای خودتان درست نکنید

به قول و قرارهایتان پایبند باشید؛ اگر موعد اجاره تمام شده است با رضایت ملک را تخلیه کنید، در غیر این صورت، مالک شما را از راه مراجع قضایی مجبور خواهد کرد که آنجا را تخلیه کنید. اگر قرارداد شما به صورت سند عادی منعقد شده است؛ دادخواست تخلیه، مشتمل بر مشخصات مستأجر، شامل نام ، نام خانوادگی و محل اقامت وی؛ مشخصات و تاریخ سند اجاره؛ کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک به شورای حل اختلاف محل تقدیم خواهد شد. مرجع قضایی بعد از این که مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر را احراز کرد، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد و شما نه تنها باید ملک را تخلیه کنید، بلکه باید خسارت‌های مالک را در این مدتی که اضافه سکونت داشته‌اید، هم بدهید. پس از ابلاغ این دستور به مستأجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند. اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.

اما اگر قرارداد به صورت رسمی منعقد شده باشد، از راه دفترخانه می‌توانید برای تخلیه آن اقدام کنید؛ در این صورت باید درخواست صدور اجراییه را به دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، تقدیم کنید. دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ تخلیه برای مأمور اقدام می‌کند. مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجراییه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

منبع : روزنامه حمایت

برچسب ها:
مطالب مرتبط

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

نام نویسنده
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

ادامه مطلب ...

آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

نام نویسنده
آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

به طور طبیعی هر کسی یا حداقل هر زن و شوهری مجبورند برای تامین سرپناهی برای خود مکانی را خریداری کنند یا حداقل اجاره کنند و در این حالت با توجه به قیمت سرسام‌آور املاک ممکن است در جریان تنظیم مبایعه‌نامه‌ها تخلفاتی انجام شود.

ادامه مطلب ...

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

نام نویسنده
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

ادامه مطلب ...

هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

نام نویسنده
هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

ادامه مطلب ...

قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

نام نویسنده
قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
1 دیدگاه
تصویر کاربر رحیم

رحیم

1392-03-08
مممون از مطالب بیچاره مستاجر با این قیمتها

دیدگاه خودتان را ارسال کنید