موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
حمید رضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی با 12 سال سابقه وکالت و هفت سال انجام امور تخصصی وکالت بانک صادرات و متخصص در دعاوی مربوط به امور بانکی و موسسات مالی و اعتباری
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

ارسالی توسط عباس گودرزی وکیل پایه یک دادگستری
بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است.

برخی از اختلافات مبتلابه موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره را در گفت‌وگو با حقوقدانان مورد بررسی قرار داده‌ایم.

خودداری موجر از بازپس دادن رهن

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ به «حمایت» می‌گوید: مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستاجر ‌ آن را درخواست ‌کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد.

دکتر غلامعلی سیفی زیناب ادامه می‌دهد: اما در قرارداد اجاره شرط می‌شود تا پایان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده‌شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غیر این صورت قرارداد به طور توافقی بین موجر و مستاجر تمدید می‌شود و همین تعهد تا زمان تعیین شده باقی می‌ماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالک تقاضای تخلیه ملک مذکور را می‌کند و مستاجر در قبال تخلیه ملک حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.

این وکیل دادگستری می‌افزاید: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، تخلیه ملک اجاره داده شده هم‌زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت می‌گیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتی برخورد کند می‌تواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه می‌کند و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ باید قبل زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.

خلیل بهرامیان از وکلای دادگستری نیز در این خصوص می‌گوید: بهترین کار نوشتن اظهار‌نامه‌ای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند؛ در این صورت موجر نمی‌تواند مدعی هیچ چیز باشد. خسارتی که به مستاجر وارد می‌شود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است. این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد و طی آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه می‌شود. کرامت‌الله محمدی وکیل پایه یک دادگستری نیز در خصوص راهکاری که در فرض بالا پیش پای موجر قرار دارد، توضیح می‌دهد: از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند. مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده 494 قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخلیه ملک بوده و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر می‌کند.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره می‌کند و می‌گوید: دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.

سیفی زیناب ادامه می‌دهد: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

کرامت‌الله محمدی وکیل پایه یک دادگستری معتقد است: خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر می‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ سیفی‌زیناب در پاسخ به این سوال می‌گوید: قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا می‌تواند حق فسخی پیش‌بینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس می‌کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر می‌تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.

خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص معتقد است: به هیچ عنوان قرارداد نمی‌تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد فسخ می‌شود.

محمدی نیز نظری مشابه دارد و تاکید می‌کند: پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره‌نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادی هیچ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.

جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال می‌گوید: طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر به مطالبه‌ خسارت یا هزینه‌های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.

اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص می‌گوید: در صورتی که پول رهن مستاجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستاجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستاجر به ملک مذکور وارد شود، موجر می‌تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود از پولی که به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستاجر است، کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر بپردازد.

محمدی نیز در خصوص مسئولیت مستاجر در جبران خسارات می‌گوید: در صورتی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله سیل و...باشد، مستاجر وظیفه‌ای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملک موجر قصور کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.

برای بیشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف می‌توانند قبل از آنکه وقت و هزینه‌ای را در جریان دادرسی هدر دهند با مشورت با یک کارشناس حقوقی با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح بگیرند. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدا پرداخت می‌کند مسامحتا در عرف، رهن گفته می‌شود و از نظر قانونی قرض‌الحسنه به شمار می‌رود.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

نام نویسنده
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

ادامه مطلب ...

هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

نام نویسنده
هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

ادامه مطلب ...

قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

نام نویسنده
قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

نام نویسنده
بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

اگر بعد از مدت‌ها جست‌وجو بالاخره یک ملک مناسب برای اجاره پیداکرده‌‌‌اید و قصد انعقاد قرارداد دارید، حتماً این متن را بخوانید. رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند. از سوی دیگر نادیده گرفتن همین نکته ها ممکن است، سکونت بدون‌دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوری که مجبور شوید ساعت‌ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت‌و‌آمد به مراجع قضایی سپری کنید.

ادامه مطلب ...

یک حقوق دان: برای خرید و فروش و اجاره خانه نه نیازی به بنگاه هست نه دفتر اسناد رسمی

نام نویسنده
یک حقوق دان: برای خرید و فروش و اجاره خانه نه نیازی به بنگاه هست نه دفتر اسناد رسمی

دعوای تنظیم قراداد خانه در دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های املاک مردم را بلاتکلیف کرده است. در حالیکه عرف این است که برای تنظیم قرداد به بنگاه املاک برویم اما قانونی تصویب شده که مطابق آن دفاتر اسناد رسمی مسئول این موضوع هستند. محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است که هزینه تنظیم قراداد در دفاتر پایین است و رسیدگی به آن از نظر حقوقی آسانتر است،در مقابل مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه بنگاههای املاک می گوید: بیش از 50 سال است که مردم برای خرید، فروش، رهن و اجاره به بنگاه های املاک مراجعه و اقدام به عقد مبایعه نامه می کنند،برای همین کمتر کسی به اسناد مراجعه می کند.

ادامه مطلب ...

همه چیز در رابطه با اجاره

نام نویسنده
همه چیز در رابطه با اجاره

هزینه های تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی بسیار پایین است-تنظیم اجاره در صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی است

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

پانزده - = 4