موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق)
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

ارسالی توسط حسن رایگانی وکیل پایه یک دادگستری
تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

ملکی که اجاره داده‌ می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.

ملکی که اجاره داده‌ می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.

در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی معیارهای قانون برای نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر می‌پردازیم.

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های مربوط تعمیرات بین موجر و مستاجر با توجه به قوانین موجود می‌گوید: در صورتی که در ملک اجاره داده‌شده عیبی به‌وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینه‌های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود.

دکتر غلامعلی سیفی‌زیناب توضیح می‌دهد: هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده‌ مستاجر است و هزینه‌ تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینه‌های جزیی یا فرعی از هزینه‌های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه‌های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه‌‌های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.

مطالبه هزینه‌ها از موجر

مشخص شد که هزینه‌های تعمیرات کلی و اساسی بر عهده صاحب خانه یا موجر است؛ اما اگر او از این تکلیف خود سر باز زد و از انجام آن خودداری کرد تکلیف چیست؟ این حقوقدان به حمایت در این باره توضیح می‌دهد: در صورتی که موجر از تعمیر ملک استیجاری خودداری کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالک درخواست تعمیر بنا را می‌کند، در صورتی که موجر در تعمیر بنا کوتاهی کند اگر هزینه تعمیرات بالا باشد و مشکل ایجاد شده در بنا زیاد باشد به طوری که مانع استفاده مستاجر از ملک مذکور شود باعث «فسخ قرارداد» می‌شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود. اما در چنین شرایطی به هیچ عنوان مستاجر حق کاهش اجاره در قبال تعمیراتی را که به عهده موجر بوده و خودش پرداخت کرده است، ندارد زیرا در این صورت باعث آشفتگی و بروز هرج و مرج می‌شود.

سیفی‌زیناب در ادامه به بررسی فرض دیگری می‌پردازد و می‌گوید: اگر در بنا مشکلی جدی ایجاد شود که هزینه تعمیر آن به عهده موجر است و مستاجر هزینه تعمیر آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهکار می‌شود و مستاجر باید به دادگاه اطلاع دهد.در این صورت دادگاه شورای حل اختلاف با استفاده از کارشناس مبلغ را بررسی و صورت‌جلسه می‌کند.

خودداری مستاجر از همکاری برای تعمیرات

این وکیل دادگستری در ادامه به فرضی اشاره می‌کند که مستاجر در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کند. سیفی‌زیناب توضیح می‌دهد: مالک در این شرایط می‌تواند مستاجر را ملزم به تعمیراتی که به عهده وی است، کند و اگر مستاجر در برابر هزینه این تعمیرات مقاومت کند موجر می‌تواند ملک مذکور را به میزانی که مستاجر بتواند از آن بهره‌برداری کند تعمیر نماید و برای بازستانی طلب خود تا زمان تمام شدن اجاره صبر کند و سپس از طریق مراجعه به دادگاه درخواست طلب خود را از مستاجر اعلام کند، زیرا در صورتی که برای بازستانی طلب خود اقدام کند باعث ایجاد اختلال می‌شود.

سوالی که پیش می‌آید این است که اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، تکلیف قرارداد اجاره چه می‌شود؟ این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: اگر عیبی در ملک به وجود بیاید که مانع بهره‌برداری مستاجر از آن شود تشخیص آن به عرف یا بسته به زمان و مکان بروز آن مشکل است. برای مثال اگر در یک منطقه در نزدیکی ملک مسکونی گاوداری احداث شود عیب ملک به عرف و شرایط مکانی جایی که نقص را به‌وجود آورده است، بستگی دارد؛ اما در صورتی که ملک غیر قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره‌برداری کرد باعث فسخ قرارداد می‌شود.

سیفی‌زیناب ادامه می‌دهد: در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند رفع چنین مشکلاتی که در آن مسبب خرابی یک واحد، مالک واحد دیگری است هزینه‌های مربوط به این مشکل و تعمیرات آن به عهده عامل زیان‌رسان است. اگر این مشکل، مشکل کلی و پرهزینه‌ای باشد پرداخت هزینه‌ها و تعمیرات آن به عهده موجر است و اگر موجر در دسترس نباشد و مشکل آن واحد ضروری باشد، مستاجر اقدام به تعمیر واحد زیان‌دیده می‌کند و از موجر طلبکار می‌شود. ولی در صورتی که مشکل جزیی باعث بروز خرابی واحد دیگری شده باشد، هزینه و تعمیرات آن به عهده مستاجر واحدی است که مسبب زیان واحد دیگری شده است.

تفکیک اجاره‌نامه‌های قبل از ۷۶ و بعد از آن

یک وکیل دادگستری در خصوص هزینه‌های تعمیرات آپارتمان و نحوه تقسیم آن بین موجر و مستاجر می‌گوید: در صورت بروز مشکلات و معایبی در یک ملک استیجاری، باید در نظر گرفته شود که اجاره‌نامه تابع قانون چه سالی است. اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در هر صورت عیبی که ناشی از ملکیت باشد یعنی لازمه نگهداری عین باشد به عهده مالک است. مسعود امانی توضیح می‌دهد: به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مشکل ایجاد شده لازمه انتفاع باشد به عهده مستاجر است و همچنین اگر عیب و نقص ایجاد شده بر اثر استهلاکی باشد که به مرور زمان و طی استفاده مداوم باشد به عهده مالک است.

این کارشناس حقوقی اضافه می‌کند: در صورتی که در ملک استیجاری مشکلاتی ایجاد شود که تعمیرات و پرداخت هزینه‌های آن به عهده موجر است و موجر از تعمیرات آن سرباز زند و کوتاهی کند مستاجر می‌تواند الزام او را بخواهد و اگر مشکل ایجاد شده اورژانسی بوده و نیاز به تعمیرات فوری باشد و امکان اعزام مالک و رفع مشکل نباشد، مستاجر اقدام به تعمیر ملک مذکور می‌‌کند و به میزان هزینه‌های پرداخت شده از موجر طلبکار می‌شود. اما به طور کلی بهتر است در زمان نوشتن اجاره‌نامه شرط شود که در صورت بروز چنین مشکلاتی پرداخت هزینه‌ها و رفع مشکل به عهده چه کسی است. اما به هیچ عنوان مستاجر در صورت پرداخت هزینه‌هایی که به عهده موجر بوده و خود او متقبل شده است نمی‌تواند در قبال آن از اجاره بکاهد؛ زیرا در هر صورت باید مراحل قضایی آن طی شود مگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت بروز مشکلی که به عهده موجر است اما مستاجر هزینه‌های خسارات وارده را متقبل شود مستاجر اختیار دارد که به میزان هزینه‌های پرداختی از اجاره بکاهد.

این وکیل دادگستری اضافه می‌کند: جبران خسارت‌های وارده توسط مستاجر جزو حقوق مالک است و مستاجر موظف به پرداخت هزینه‌ها و رفع مشکل ایجاد شده است و موجر می‌تواند از طریق دادگاه الزام رسیدگی مستاجر را بخواهد. اگر در صورت بروز مشکل و ممانعت مستاجر در رفع آن، آسیب ایجاد شده گسترش یابد، موجر می‌تواند الزام رفع آسیب را از حیث مسئولیت مدنی از مستاجر بخواهد.

امانی متذکر می‌شود: اگر عیب ایجاد شده به گونه‌ای باشد که ملک استیجاری فاقد بهره‌برداری شود و مستاجر نتواند از آن استفاده کند، در این صورت از زمان بروز عیب اجاره‌نامه فسخ می‌شود و مالک مستحق اجاره‌بها نیست. همچنین اگر خرابی ملکی مسکونی باعث بروز مشکلات و زیان به ملک مسکونی دیگری شود در هر حال رفع مشکل و پرداخت هزینه‌ها به عهده صاحب ملک زیان‌رسان است و مالک باید از باب مسئولیت مدنی به رفع مشکل بپردازد و هزینه‌های تعمیرات ملک زیان دیده را متقبل شود

یک وکیل دادگستری در گفت‌وگو با «حمایت» در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر می‌گوید: اگر در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید مثلا به دلیل نشت لوله دیوارها نم بکشد، در این صورت باید توجه داشت که عقد اجاره مشمول روابط خصوصی افراد می‌شود و با توجه به اصل آزادی اراده طرفین می‌توانند در این خصوص هر‌گونه که می‌خواهند توافق کنند. علیرضا جعفرزاده خاطرنشان می‌کند: اگر موجر و مستاجر هیچ‌گونه توافقی با هم نداشته باشند بر اساس ماده 486 قانون مدنی چنانچه عین مستاجره برای انتفاع نیاز به تعمیرات و مخارجی داشته باشد بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد. بنابراین تعمیرات جزیی و تزیینی که مربوط به استفاده بهتر و شخصی مستاجر است به عهده خود مستاجر است

این وکیل دادگستری می‌گوید: چنانچه تعمیرات جزو تعمیراتی باشد که موجر باید انجام دهد و مشارالیه از این کار استنکاف کند مستاجر می‌تواند با طرح دعوی الزام موجر را از دادگاه بخواهد؛ اما حق کاهش از اجاره بها را ندارد و تنها حق فسخ قرارداد را دارد.

علیرضا جعفرزاده می‌گوید: اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، باید در نظر داشت عیبی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد موجب فسخ اجاره است ولیکن هرگاه به دلیل عیب موجود در عین مستاجره، مورد اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود نتوان رفع عیب کرد قرارداد اجاره به استناد ماده 481 قانون مدنی باطل می‌شود و در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند، در صورت عدم توافق دو واحد برای رفع این مشکل واحدی که از نشتی آب خسارت دیده است باید به طرفیت مالک واحد دیگر طرح دعوی مطالبه خسارت کند. اگر سبب ورود این خسارت مستاجر باشد آنگاه مالک می‌تواند خسارت‌های پرداختی را از مستاجر دریافت کند.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

نام نویسنده
بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره

اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد.

ادامه مطلب ...

هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

نام نویسنده
هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

ادامه مطلب ...

قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

نام نویسنده
قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

نام نویسنده
بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

اگر بعد از مدت‌ها جست‌وجو بالاخره یک ملک مناسب برای اجاره پیداکرده‌‌‌اید و قصد انعقاد قرارداد دارید، حتماً این متن را بخوانید. رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند. از سوی دیگر نادیده گرفتن همین نکته ها ممکن است، سکونت بدون‌دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوری که مجبور شوید ساعت‌ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت‌و‌آمد به مراجع قضایی سپری کنید.

ادامه مطلب ...

یک حقوق دان: برای خرید و فروش و اجاره خانه نه نیازی به بنگاه هست نه دفتر اسناد رسمی

نام نویسنده
یک حقوق دان: برای خرید و فروش و اجاره خانه نه نیازی به بنگاه هست نه دفتر اسناد رسمی

دعوای تنظیم قراداد خانه در دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های املاک مردم را بلاتکلیف کرده است. در حالیکه عرف این است که برای تنظیم قرداد به بنگاه املاک برویم اما قانونی تصویب شده که مطابق آن دفاتر اسناد رسمی مسئول این موضوع هستند. محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است که هزینه تنظیم قراداد در دفاتر پایین است و رسیدگی به آن از نظر حقوقی آسانتر است،در مقابل مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه بنگاههای املاک می گوید: بیش از 50 سال است که مردم برای خرید، فروش، رهن و اجاره به بنگاه های املاک مراجعه و اقدام به عقد مبایعه نامه می کنند،برای همین کمتر کسی به اسناد مراجعه می کند.

ادامه مطلب ...

همه چیز در رابطه با اجاره

نام نویسنده
همه چیز در رابطه با اجاره

هزینه های تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی بسیار پایین است-تنظیم اجاره در صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی است

ادامه مطلب ...

بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

نام نویسنده
بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید