بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
شیرزاد حیدری شهباز
آدرس : تهران میدان ونک ابتدای خیابان گاندی جنوبی نبش کوچه بیستم ساختمان 142 طبقه چهارم واحد 44 کد پستی 1517964444 فکس 02188207633
تلفن تماس : 02188784555-02188782333
تلفن همراه : 09121782522
وب سایت وب سايت شیرزاد حیدری شهباز وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
احسان عابدین
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی رمضانزاده
آدرس : تهران، شهرک غرب،ابتدای بلوار فرحزادی،روبروی مجتمع تجاری میلاد نور،مجتمع تجاری شهرک غرب،طبقه سوم شرقی،واحد پنج.
وب سایت علی رمضانزاده وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
اسدعلی امرایی
آدرس : تهران اشرفی اصفهانی بالاتر از تقاطع نیایش بین فلاح و دربندی ساختمان 55 طبقه 2 واحد 5
تلفن تماس : 021-44872230-44872231/02144820428 - 09122595695
وب سایت اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
آيلين محمدي رفيع
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨طبقه ٢ واحد ٨
تلفن تماس : 021-22116677 - 09125908241
وب سایت آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
محسن حسين پور
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨ طبقه دوم
تلفن تماس : 021-22270133 - 09127922824
وب سایت محسن حسين پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
علیرضا هادیان
آدرس : تهران . فشم . بلوار امام خمینی . ساختمان اداره مالیات و سازمان آب . پلاک 899 . طبقه دوم
وب سایت علیرضا هادیان وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
حمیده رزمی
آدرس : تهران - شریعتی بالاتر از سیدخندان نرسیده به سه راه ضرابخانه ساختمان پاستور پ 1009ط 3 واحد 45
وب سایت حمیده رزمی وكيل پايه يك دادگستري، مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
فرانک وکیلی
آدرس : اصفهان - سه راه حکیم نظامی -ابتدای خیابان ارتش - دست چپ - پلاک 64
وب سایت فرانک وکیلی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
دکتر سهیل طاهری
آدرس : تهران-سعادت آباد- نبش خیابان 32- پلاک 116- طبقه 4 - واحد 9
تلفن تماس : 88689911-13 - 09122505985
وب سایت دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و استاد دانشگاه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

حد و مرز مسئولیت های مستاجر

ارسال شده توسط : شیرزاد حیدری شهباز وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 30-04-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
حد و مرز مسئولیت های مستاجر

ملکی که اجاره می‌شود ممکن است بر اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا کولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببیند. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همان‌طوری که تحویل گرفته است به موجر برگرداند؟

مستاجر امین موجر است

یک وکیل دادگستری در پاسخ به این پرسش که وقتی کسی ملکی را اجاره می‌کند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ به «حمایت» می‌گوید: پاسخ سوال مطرح شده وفق ماده 493 قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع می‌شود، نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.

محمد جواد بابائی در گفت‌وگو با «حمایت» تاکید می‌کند: صرف‌نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت‌های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش می‌کشد از طرفی نیز، چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص یا تلف شود هیچ‌گونه مسئولیتی متوجه مستأجر، نیست مانند اینکه ملک مورد اجاره بر اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عیب و نقصی در ساختمان حادث شود. در این وضع نمی‌توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.

افزایش مسئولیت مستاجر از امین به ضمان

این کارشناس حقوقی در خصوص امکان افزایش مسئولیت‌های مستاجر می‌گوید: وجود چنین شرطی که مسئولیت‌های مستاجر را افزایش دهد در قرارداد امکان‌پذیر است.

بابائی تاکید می‌کند: موجر می‌تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عیبی باشد که در آینده در ملک ایجاد می‌شود با این توضیح که قرارداد اجاره نیز همانند سایر عقود و قراردادها تابع اراده طرفین است و هر یک از طرفین، می‌توانند شروطی را که مورد قبول طرف دیگر باشد تا جایی که منافاتی با نظم عمومی نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند. البته باید یادآور شد قانونگذار در مواد 642 و 643 قانون مدنی، شرط ضمان به طور مطلق را در عقد عاریه و در خصوص مستعیر (عاریه‌گیرنده) مورد پذیرش قرار داده و با وجود اختلاف نظر بین حقوقدانان می‌توان از مواد مورد اشاره، وحدت ملاک گرفت و در روابط موجر و مستأجر نیز از آن استفاده کرد و در نهایت چنین شرطی را برای مستأجر مقرر کرد.

این وکیل دادگستری متذکر می‌شود: در صورتی که در قرارداد در این باره سکوت شده باشد، مستاجر بدون شک امین محسوب خواهد شد نه ضامن؛ زیرا همان طور که در پاسخ پرسش اول اشاره شد قانونگذار در ماده 493 قانون مدنی به صراحت اصل را بر امین بودن مستأجر مقرر داشته مگر مستأجر مرتکب تقصیری شود که وصف امانت وی زایل و ید امانی او تبدیل به ید ضمانی شود.

مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود

امروز اجاره دادن خانه‌های مبله و دارای امکانات رواج پیدا کرده است. پرسشی که پیش می‌آید این است که مستاجر نسبت به این وسایل چه مسئولیتی دارد و در صورت ناقص شدن یا از بین رفتن آنها آیا باید جایگزین آنها را تهیه کند؟ این وکیل دادگستری در پاسخ به این پرسش می‌گوید: در فرض پرسش مزبور، باز هم مستأجر نسبت به مورد اجاره و تمامی وسایل و اثاثیه موجود در آن، امین محسوب می‌شود.

بابائی تاکید می‌کند: این نکته لازم به اشاره است در چنین قراردادهایی که مورد اجاره به همراه وسایل و به اصطلاح مبله به اجاره واگذار می‌شود در واقع طی یک قرارداد، دو نوع عقد اجاره منعقد می‌شود، یکی اجاره ملک و دیگری اجاره وسایل و اشیای موجود در آن؛ اما در عرف معاملاتی، اجاره وسایل و اثاثیه نیز در بطن اجاره ملک قرار می‌گیرد و این موضوع هیچ‌گاه عقد اجاره منعقده (در خصوص وسایل و ...) و همچنین ید امانی مستأجر را نسبت به آنها از بین نخواهد برد و مستأجر علاوه بر ملک، در خصوص وسایل موجود در آن نیز امین بوده و ضامن عیب و نقص آن نیست مگر اینکه مرتکب تقصیری شده باشد.

این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: تا زمانی که مستأجر در عین مستأجره به نحو متعارف عمل کند و مرتکب هیچ‌گونه تقصیری اعم از تعدی و تفریط نشود و در قرارداد اجاره نیز شرط ضمان وجود نداشته باشد، ید مستأجر کماکان امانی خواهد بود ولی در صورتی که مستأجر مرتکب تعدی و تفریط شود مانند اینکه مبادرت به احداث دیوار، زیر زمین، بالکن و ... کند یا در حفظ و نگهداری مورد اجاره کوتاهی کند مانند اینکه هنگام ریزش باران، در و پنجره‌ها را باز گذارد و این امر موجب تخریب دیوارهای داخلی یا اثاثیه موجود در آن شود یا به دلیل استفاده نامتعارف از وسایل و اثاثیه، سبب تخریب یا عیب و نقص آنها شود ، ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی می شود و ضامن نقص و عیب حادث شده است.

عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی در خصوص حدود مسئولیت مستاجر توضیح می‌دهد: وقتی شخصی ملکی را اجاره می‌کند و آن را از موجر تحویل می‌گیرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا ید وی امانی است. دکتر فرهاد پروین ادامه می‌دهد: ید متصرف ماذون امانی است؛ بنابراین ید ضمانی استثنایی بوده و نیاز به تصریح دارد و چنین تصریحی (اضافی بودن ید مستاجر) در مقررات مالک و مستاجر وجود ندارد. طبق ماده 10 قانون مدنی، اصل بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهای خصوصی بین اشخاص است مگر اینکه توافق بین موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد.

در امور مالی اصل بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عیب و نقصی است که در آینده در ملک به‌وجود آید اگر چه ناشی از اعمال وی نباشد این توافق بین موجر و مستاجر در امر مالی لازم‌الاجرا و نافذ به نظر می‌رسد همان طوری که قانونگذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده 642 ذکر کرده است که اگر بر مستعیر (عاریه‌گیرنده) شرط زمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود، اگر چه مربوط به عمل او نباشد. از وحدت ملاک این ماده می‌توان نتیجه گرفت که در سایر عقود نیز شرط زمان نافذ است. این حقوقدان تاکید می‌کند: بنابراین با توجه به اینکه در مسئولیت متصرف ماذون، اصل بر امانی بودن ید است، در خصوص سکوت قرارداد اجاره مستاجر امین ‌محسوب می‌شود، نه ضامن و همان طوری که در ماده 614 قانون مدنی ذکر شده است امین ضامن تلف یا نقصان مالی که به او سپرده شده است، نیست، مگر در صورت تعدی یا تفریط و همچنین در ماده بعدی همان قانون آمده که امین در مقام حفظ، مسئول وقایعی نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است.

این وکیل دادگستری در بررسی مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود در عین مستاجر می‌گوید: در صورتی که مورد اجاره با وسایل و به اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر همچنان امانی است، مگر اینکه شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. دکتر فرهاد پروین ادامه می‌دهد: در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است. با توجه به قاعده حقوقی «اذن در شی، اذن در لوازم آن است»، دادن وسایل برای استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذیرش کسر منفعت استفاده از وسایل توسط مستاجر است. بنابراین اگر وسایل و مبلمان منزل همه نو باشد و به صورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمی‌تواند در پایان مدت اجاره مطالبه وسایل و مبلمان دست اول و نو را بکند؛ زیرا این عمر مستلزم استفاده نکردن از وسایل است که با فلسفه اصلی اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدنی راه‌حلی در عقد عاریه ارائه کرده است که در عقد اجاره نیز قابل استفاده است مبنی بر اینکه اگر بر مستعیر شرط ضمان منقصت ناشی از صرف استعمال نیز شده باشد ضامن این منقصت خواهد بود.

دکتر پروین در بیان تاثیر تقصیر مستاجر در مسئولیت وی توضیح می‌دهد: در صورت تقصیر مستاجر در حفظ عین مستاجره از زمان تقصیر ید امانی مستاجر تبدیل به ید ضمانی شده و مستاجر نه‌تنها مسئول خسارت مستند به تقصیر خود است، بلکه هرگونه زیانی که در دوره تقصیر وی به‌وجود آید گر چه مستند به تقصیر مستاجر نباشد و ناشی از عمل او نباشد مستاجر مسئول جبران آن است؛ زیرا با تقصیر ید امانی تبدیل به ید ضمانی می‌شود. ماده 493 قانون مدنی نیز در این باره مقرر کرده است که مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود؛ ولی مستاجر تفریط یا تعدی کند ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. برای مثال اگر مستاجر یک باغ میوه در آبیاری درختان کوتاهی کند و سپس در نتیجه وقوع سیل باغ از بین برود گرچه وقوع خسارت ناشی از سیل در نتیجه تقصیر در آبیاری درختان نبوده است ولی چون در دوره‌ تقصیر وی به وقوع پیوسته است به علت ید ضمانی مسئول جبران خسارت وقایع دوران تقصیر خود است گرچه ارتباطی به عمل وی نداشته باشد.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

بسته حقوقی برای مالکان و مستاجرانی که با هم اختلاف دارند؛ آشنایی با تفاوت‌های 2 قانون حاکم بر اجاره
بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک
توصیه هایی برای نوشتن قراردادهای اجاره خانه
اجاره اماکن مسکونی
تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها
چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها
باید ها و نباید های آپارتمان نشینی
پیشنهاد عجیب و جالب مشاوران املاک به مستاجران متقاضی رهن کامل
فرار از قانون

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
رای شماره 602 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مصوبه شورای عالی اداری رای شماره 581 هسات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بندهای 66 الی 73 از دفترچه عوارض سال 1391 شورای اسلامی شهر راور رای شماره 578 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال تبصره یک مصوبه یکصد و ششمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر تهران دیه و حبس ، مجازات سقط عمدی جنین رای شماره 604 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بند 1 جدول شماره 4 بخشنامه معاونت توسعه مدیریت و سرمایه انسانی رای شماره 603 هیات عمومی دیوان عدالت اداری:ابطال ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح تبصره 2 ماده واحده قانون نفقه فرزندان با طلاق والدین ساقط نمی شود نفی نسب در دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی چگونه است ؟ شرایط درخواست تامین خواسته چیست؟ دانستنی های حقوقی کشاورز:وجود استقلال کانون وکلا به نفع همه از جمله مخالفین است مولاوردی :وظیفه دولت ها حفظ حقوق شهروندی مردم است صدور حکم طلاق به درخواست زوج در دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی چگونه است ؟ افرادی که از قصور در پروژه مسکن مهر متضرر شده اند ، می توانند شکایت کنند حقوق متهم در ایران ، قاضی تحقیق مجاز به توهین و تهدید متهم نیست پشت نویسی چک هیچ محدودیتی ندارد مقررات توبه مجرم در قانون مجازات اسلامی اثبات نسب در دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی چگونه است ؟ مهلت ثبت نام مجدد آزمون قضاوت فردا پایان می یابد واریز اشتباهی وجه به حساب دیگران ، تحصیل مال نامشروع نیست