موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق) قبول وکالت در  دعاوی حقوقی -کیفری- خانواده-ارث -ملکی و اصل 49
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

ارسالی توسط محمد رضا قندهاری وکیل پایه یک دادگستری
آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟

 وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟

مثلا او هم قرارداد اجاره‌ای منعقد کند و کسی را مستاجر خود کند؟ برای پاسخ به این سوال به گفت‌و‌گو با کارشناسان پرداخته‌ایم.

رویکرد متفاوت دو قانون

یک وکیل دادگستری با توجه به قانون مدنی در خصوص این موضوع که آیا مستاجری که محلی را اجاره کرده است، می‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد؟ توضیح می‌دهد: مستاجر پس از اجاره کردن ملکی، مانند مالک آن به حساب می‌آید و حق اجاره دادن به غیر را نیز دارد، مگر اینکه این اختیار را مالک از مستاجر سلب کرده باشد و بین طرفین توافق شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک را به دیگری ندارد.

علیرضا طهماسبی می‌گوید: اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در این صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجری که ملک مسکونی را اجاره می‌کند حق انتقال به غیر ندارد مگر اینکه بین مستاجر و موجر توافق شده باشد و مستاجر از موجر رضایت کتبی داشته باشد که مستاجر هیچ محدودیتی در مورد اجاره دادن ملک مذکور به غیر را ندارد.

قانون و موجر و مستاجر سال 56 علاوه بر املاک تجاری و اداری، برای املاک مسکونی نیز برقرار بوده است؛ اما اکنون تنها املاک تجاری مشمول این قانون هستند. طبق این قانون مستاجری که ملکی را اجاره می‌کند، حق انتقال به دیگری را ندارد، مگر از مالک رضایت نامه کتبی داشته باشد.

اگر مستاجر ملکی را به دیگری اجاره دهد، در صورتی که از مالک رضایت کتبی نداشته باشد، مالک می‌تواند طی اظهار نامه‌ای حق سر قفلی را از مستاجر سلب کند.

وی ادامه می‌دهد: در خصوص اجاره‌هایی که در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر 1356 واقع شده است؛ یعنی اجاره منعقد شده قبل از 1376 باید متذکر شد که در سال 56 هدف قانونگذار ایجاد حق سر قفلی برای مستاجران بوده است و به موجب این قانون هر کسی که املاک تجاری را اجاره کند، حق کسب و پیشه و حق سر قفلی آن را دارد و این قانون تا سال 76 برقرار بود؛ اما طبق قانون سال 76 هر کسی ملکی را اجاره کند و مالی به عنوان سر قفلی پرداخت کند، برای مستاجر حق سر قفلی ایجاد می‌شود و کلیه املاک تجاری، مسکونی و اداری تابع توافق طرفین هستند و به طور کلی قانون سال 76 بازگشت به مقررات قانون مدنی در باب عقد اجاره است.

تعداد ساکنان ملک استیجاری

این وکیل دادگستری در خصوص تعداد افرادی که می‌توانند در یک ملک استیجاری سکونت کنند، نیز می‌گوید: در اجاره‌نامه‌هایی که بنگاه‌های املاک برای املاک مسکونی منعقد می‌کنند اگر در قسمتی از قرارداد تعداد مستاجران مشخص شود و مالک شرط کند که ملک خود را به چند نفر اجاره می‌دهد و مستاجر بپذیرد؛ اما در زمان سکونت در ملک مذکور بیش از تعداد شرط شده در اجاره‌نامه ساکن باشند، مستاجر تخلف کرده است و چون تخلف از شروط ضمن عقد اجاره است موجر مستحق فسخ اجاره‌نامه است.

طهماسبی در مورد اجاره‌ پارکینگ یا انباری به دیگری هم می‌گوید: اگر قرارداد منعقد شده راجع به انتقال به غیر ساکت باشد یعنی در مورد انتقال ملک به دیگری شرط و یا توافقی نباشد مستاجر می‌تواند پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به ساکنان همان ساختمان اجاره دهد اما اگر به صورت کلی شرط شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن پارکینگ و یا انباری به غیر را ندارد در صورت تخلف از سوی مستاجر مالک مستحق فسخ اجاره نامه می‌باشد.

یک وکیل دادگستری نیز در خصوص امکان اجاره دادن ملک از سوی مستاجر توضیح می‌دهد: در اجاره‌نامه‌هایی که بین موجر و مستاجر نوشته می‌شود قسمتی پیش‌بینی شده است که مالک را مورد سوال قرار می‌دهد که آیا مستاجر حق اجاره دادن این ملک به غیر را دارد؟ چنانچه پاسخ موجر به این پرسش مثبت باشد مستاجر این اختیار را دارد که پس از اجاره ملک مذکور و انعقاد قرارداد، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. اما در صورتی که موجر این اجازه را به مستاجر ندهد مستاجر به هیچ عنوان حق اجاره دادن ملک مذکور را به شخص دیگری ندارد. غالبا موجر به این پرسش پاسخ منفی می‌دهد و این اختیار را از مستاجر سلب می‌کند.
عادل عظیمی اضافه می‌کند: در اجاره‌نامه‌های اداری و تجاری نیز مانند اجاره‌نامه‌های مسکونی طبق توافق طرفین حق اجاره دادن به غیر به مستاجر داده می‌شود و در غیر این صورت مستاجر حق اجاره به غیر را ندارد. قانون سال 56 هم اشاره به اماکن مسکونی دارد هم اشاره به اماکن تجاری دارد؛ اما در سال 62 قانون دیگری برای اماکن مسکونی به تصویب رسید و همچنین در سال 65 نیز ماده واحده‌ای در خصوص این موضوع نیز تصویب شد و در قانون مالک و مستاجر سال 76 قانون سر قفلی به تصویب رسید.

این کارشناس حقوقی معتقد است: در اجاره‌نامه‌هایی که بنگاه‌های املاک برای املاک مسکونی منعقد می‌کنند در قسمتی که تعداد مستاجران درج می‌شود، لزومی به ذکر تعداد دقیق افراد ساکن آن ملک نیست و اگر ذکر شود تنها اشاره به سکونت یک خانواده دارد. اگر در ملک استیجاری بیش از این تعداد سکونت کنند موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف این مطلب را گزارش دهد و اظهار شکایت کند.

وی تاکید می‌کند: مستاجر این اختیار را ندارد که پارکینگ یا انباری را به دیگری اجاره دهد حتی مالک ساختمان هم این اجازه را ندارد که پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به غیر از افراد ساکن همان ساختمان اجاره دهد.

تغییرات بعد از سال 1376 زیاد بوده است

یک کارشناس حقوقی دیگر معتقد است: از آنجا که در مرداد ماه سال 1376 قانون موجر و مستاجر تغییرات زیادی کرده است از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مصوبه 1376 و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود. از این رو ماده 474 قانون مدنی مقرر می‌کند: مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین اگر این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین حقی خواهد داشت مگر اینکه به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره‌نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم‌مقام وی گرفته شده باشد.

علی ادراکی ادامه می‌دهد: اگر قراردادی مربوط به قبل از سال 1376 باشد باید بین اماکن استیجاری با کاربری تجاری و مسکونی قائل به تفکیک شویم، بدین نحو که اجاره محل‌های تجاری تابع قانون 1356 و نیز اجاره اماکن مسکونی تابع قانون سال 1362 است که در هر دوی آنها به موجب ماده 10 قانون نخست (با لحاظ ضمانت اجرای موجود در بند 2 ماده 14) و نیز بند الف ماده 8 قانون سال 1362 به طور کلی این حق را از مستاجر سلب کرده‌اند و حتی در موارد سکوت طرفین نیز مستاجر حق انتقال تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه چنین اختیاری از طرف موجر به مستاجر داده شده باشد.

بدیهی است با عنایت به قاعده مسلم حقوقی که قانون خاص و موخر، مخصص و از بین برنده قانون عام مقدم است در این زمینه روابط استیجاری مربوط به آن دو قانون نمی‌توان مشمول ماده 474 قانون مدنی دانست. در خصوص اجاره دادن ملک‌های اداری، تجاری و مسکونی به غیر باید متذکر شد غیر از اماکن تجاری مشمول قوانین سال‌های 1356 و 1362 محل‌هایی که مشمول قانون سال 1376 باشند هیچ تفاوتی از لحاظ کاربری مسکونی، تجاری و اداری نخواهند داشت.

این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سوال که آیا در این خصوص بین اجاره‌هایی که در زمان حکومت قوانین موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1362 واقع شده با اجاره منعقد شده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 مغایرتی وجود دارد یا خیر؟ می‌گوید: قانون سال 1376 به تبعیت از قانون مدنی سکوت قرارداد را در این گونه موارد به ضرر مستاجر تفسیر نمی‌کند بلکه وی را مجاز به انتقال منافع می‌داند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد. بی‌تردید مستاجری که حق انتقال منافع استیجاری را به غیر نداشته مرتکب تخلف شده است و موجر نیز به قبل حق فسخ اجاره و درخواست تخلیه را از دادگاه صالح خواهد داشت.

تبدیل آپارتمان اجاره ای به کاروانسرا

ادراکی در خاتمه تاکید می‌کند: هر گاه تعداد مستاجران در واقع بیشتر از تعداد مندرج در قرارداد باشد و به طور مثال هر گاه علاوه بر خانواده مستاجر که از قبل تعدادشان به توافق می‌رسد مادر وی نیز به مدت طولانی (که بستگی به نظر عرف جامعه دارد) در همان محل اقامت داشته باشد نه‌تنها از نظر شرعی دارای اشکال است بلکه نوعی انتقال به غیر جزیی محسوب می‌شود و برای موجر حق فسخ و تخلیه عین مستاجره را به وجود می‌آورد.

موجر همچنین می‌تواند به مبلغی اضافی تراضی کند یا تفاوت آن را بگیرد که در عرف خسارت خوانده می‌شود. بدیهی است این مساله اختصاص به هیچ کدام از قوانین مربوط نداشته و بی‌تردید جزو موارد انتقال قسمتی از کل و مورد اجاره تلقی می‌ شود. مستاجر نمی‌تواند بدون اذن موجر پارکینگ، انباری یا مشاعاتی نظیر پاسیو و بام را که قسمتی از عین مستاجره به حساب می‌آید به هر نحوی به دیگری منتقل کند مگر این که واجد چنین اختیاری باشد.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

نام نویسنده
هیچ‌کس حق ندارد مانع استیفای منفعت مستاجر شود؛ برخورد قانونی با مزاحمت‌های موجر

اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.

ادامه مطلب ...

قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

نام نویسنده
قرارداد اجاره را شفاهی نیز می توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد.

ادامه مطلب ...

بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

نام نویسنده
بسته حقوقی برای کسانی که باید دوباره خود را برای اسباب‌کشی آماده کنند؛ چشم بسته اجاره نکنید

اگر بعد از مدت‌ها جست‌وجو بالاخره یک ملک مناسب برای اجاره پیداکرده‌‌‌اید و قصد انعقاد قرارداد دارید، حتماً این متن را بخوانید. رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند. از سوی دیگر نادیده گرفتن همین نکته ها ممکن است، سکونت بدون‌دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوری که مجبور شوید ساعت‌ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت‌و‌آمد به مراجع قضایی سپری کنید.

ادامه مطلب ...

یک حقوق دان: برای خرید و فروش و اجاره خانه نه نیازی به بنگاه هست نه دفتر اسناد رسمی

نام نویسنده
یک حقوق دان: برای خرید و فروش و اجاره خانه نه نیازی به بنگاه هست نه دفتر اسناد رسمی

دعوای تنظیم قراداد خانه در دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های املاک مردم را بلاتکلیف کرده است. در حالیکه عرف این است که برای تنظیم قرداد به بنگاه املاک برویم اما قانونی تصویب شده که مطابق آن دفاتر اسناد رسمی مسئول این موضوع هستند. محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است که هزینه تنظیم قراداد در دفاتر پایین است و رسیدگی به آن از نظر حقوقی آسانتر است،در مقابل مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه بنگاههای املاک می گوید: بیش از 50 سال است که مردم برای خرید، فروش، رهن و اجاره به بنگاه های املاک مراجعه و اقدام به عقد مبایعه نامه می کنند،برای همین کمتر کسی به اسناد مراجعه می کند.

ادامه مطلب ...

همه چیز در رابطه با اجاره

نام نویسنده
همه چیز در رابطه با اجاره

هزینه های تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی بسیار پایین است-تنظیم اجاره در صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی است

ادامه مطلب ...

بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

نام نویسنده
بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است

ادامه مطلب ...

تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

نام نویسنده
تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

ملکی که اجاره داده‌ می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.

ادامه مطلب ...

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

نام نویسنده
چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.

ادامه مطلب ...

حد و مرز مسئولیت های مستاجر

نام نویسنده
حد و مرز مسئولیت های مستاجر

ملکی که اجاره می‌شود ممکن است بر اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا کولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببیند. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همان‌طوری که تحویل گرفته است به موجر برگرداند؟

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

- نه = 9