بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
رسول سعادت نيا
آدرس : بوشهر.خيابان امام خميني(سنگي) ساختمان پارسيان.طبقه دوم .واحد 201
وب سایت رسول سعادت نيا وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری بوشهر
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علیرضا شریفی
آدرس : سقز، خ امام، روبروی داروخانه مرکزی ، ساختمان پزشکان میلاد ، طبقه دوم
وب سایت علیرضا شریفی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کردستان
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

متن سه جلسه حقوق ثبت دکتر هاشمی

ارسال شده توسط : پرتال اطلاع رساني وكالت آن لاين در تاریخ : 06-05-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
متن سه جلسه حقوق ثبت دکتر هاشمی

(جلسه‌ اول)

موضوعی‌ که‌ به‌ من‌ محول‌ شده‌ تا درخدمت‌ شما باشم، بحث‌ مقررات‌ ثبتی‌ است. چون‌ قبلاً‌ در ثبت‌ حضور داشتم‌ و گاهی‌ مشکلات‌ قضات‌ محترم‌ و همکاران‌ ثبتی‌ را مشاهده‌ می‌کردم‌ و در مواردی، تعارض‌ یا اختلاف‌ نظر، حاصل‌ می‌شد، معمولاً‌ این‌ موضوعات‌ را به‌ علاوه‌ مواردی‌ که‌ درخواست‌ شود دراین‌ جلسات‌ مطرح‌ می‌کنم.

با توجه‌ به‌ شرکت‌ قضات‌ در هیأت‌های‌ ثبتی‌ گاهی‌ اختلاف‌ نظر در صلاحیت‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و مراجع‌ قضائی‌ وجود دارد و این‌ مسئله‌ نیز قابل‌ بحث‌ و بررسی‌ است.

همچنین‌ همکاران‌ قضایی‌ درهیأت‌های‌ موضوع‌ اصلاح‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ شرکت‌ می‌کنند و بعضاً‌ مشکلاتی‌ در این‌ رابطه‌ دارند. چون‌ آرائی‌ که‌ در رابطه‌ با این‌ مواد صادر می‌شود به‌ لحاظ‌ اعتراض‌ به‌ دستگاه‌ قضایی‌ گرفتار آن‌ می‌شود چون‌ گاهی‌ این‌ آرأ اصلاً‌ در صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها نبوده‌ و یک‌ امر قضایی‌ است. علت‌ این‌ امر شاید ناشی‌ از عدم‌ توجه‌ کافی‌ به‌ قانون‌ مصوب‌ است‌ .

مطلب‌ که‌ می‌توانیم‌ در این‌ جلسات‌ در مورد آن‌ صحبت‌ کنیم، راجع‌ به‌ حدود صلاحیت‌ این‌ هیأتهاست‌ .اینکه‌ صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها تا کجاست‌ و قضات‌ که‌ درهیأت‌ها هستند چه‌ کار باید بکنند چراکه‌ قضات‌ دراین‌ هیأت‌ها باید راهگشا و راهنما باشند.

راجع‌ به‌ مقررات‌ ثبت‌ ملک‌ هم‌ لازم‌ می‌دانم‌ مواردی‌ مطرح‌ شود چون‌ از جمله‌ گرفتاری‌های‌ قضات‌ است. طرح‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ یکی‌ از آثار ثبت‌ ملک‌ این‌ است‌ که‌ وقتی‌ ملکی‌ بنام‌ مالک‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شد دولت‌ فقط‌ او را مالک‌ می‌شناسد و لاغیر (دولت‌ درمعنی‌ اعم‌ کلمه)همچنین‌ موضوع‌ ماده‌ 24 قانون‌ ثبت‌ که‌ اشاره‌ دارد، زمانی‌ که‌ مهلت‌های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شد دیگر هیچ‌ دعوای‌ حقوقی‌ و جزایی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود در مگر مواردی‌ که‌ در آن‌ قانون‌ ذکر شده‌ است.

لذا اگر از مقررات‌ ثبت‌ ملک‌ مطلع‌ نباشیم‌ چگونه‌ بدانیم‌ که‌ ملکی‌ بر اساس‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ یا بر خلاف‌ قانون.

متأسفانه‌ آرایی‌ را در دیوان‌ کشور دیدم، که‌ بعضی‌ از قضات‌ (غیر از تهران) ثبت‌ اولیه‌ی‌ ملک‌ را با وجودی‌ که‌ قانوناً‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ابطال‌ کرده‌اند که‌ این‌ خلاف‌ قانون‌ است‌ و رأی‌ نقض‌ می‌شود و ایراد قانونی‌ هم‌ دارد دراین‌ جا چه‌ مقرراتی‌ باید رعایت‌ بشود تا قاضی‌ بگوید بحث‌ این‌ است‌ که‌ ملک‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و طبق‌ ماده‌ 24 قانون‌ ثبت، نمی‌توانیم‌ متعرض‌ آن‌ بشویم.

موضوع‌ دیگر، بحث‌ در مقررات‌ ثبت‌ سند است. اسناد رسمی، بحثهای‌ مختلفی‌ دارد از جمله‌ اینکه‌ آیا می‌توان‌ متعرض‌ سند رسمی‌ شد یا نه‌ اگر می‌شود تا چه‌ حد چون‌ طبق‌ ماده‌ 70 قانون‌ ثبت، و همچنین‌ ماده‌ 73 قانون‌ ثبت، اعتبار قایل‌ نشدن‌ به‌ سند رسمی‌ از طرف‌ قاضی‌ و نیز در موردی‌ که‌ سند رسمی‌ مورد انکار و تردید واقع‌ شود و قاضی‌ وارد رسیدگی‌ یا ترتیب‌ اثر دادن‌ به‌ انکار و تردید شود مجازات‌ انتظامی‌ و انفصال‌ از 6 ماه‌ تا یکسال‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ و در مواردی‌ حتی‌ اگر خسارتی‌ در اثر آن‌ به‌ ذینفع‌ وارد شود با شرایطی‌ که‌ در قانون، پیش‌ بینی‌ شده، قاضی‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ هم‌ محکوم‌ می‌شود.

با توجه‌ به‌ این‌ مطالب‌ و بحث‌های‌ حقوقی‌ دیگری‌ هم‌ که‌ مطرح‌ است، باید دید سند رسمی، چه‌ سندی‌ است‌ و تا چه‌ حدی‌ قاضی‌ می‌تواند در اسناد رسمی، طبق‌ مقررات، وارد رسیدگی‌ شود و ازآن‌ به‌ بعد که‌ خط‌ قرمز نام‌ می‌گذاریم‌ دیگر امکان‌ ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت‌ و اگر از آن‌ فراتر برویم‌ گرفتار مواد 70 و 73 قانون‌ ثبت‌ می‌شویم‌ که‌ تخلف‌ است‌ و قابل‌ تعقیب.

مطلب‌ دیگر راجع‌ به‌ اشتباهات‌ ثبتی‌ است، هیأت‌ نظارت، که‌ قضات‌ در آن‌ شرکت‌ دارند و طبق‌ قانون، بایستی‌ قضات‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر شرکت‌ بکنند. در ماده‌ 6 قانون‌ ثبت‌ از قضات‌ دادگاههای‌ استان‌ نام‌ برده، که‌ فعلاً‌ جانشینش‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر استان‌ است.

برای‌ این‌ که‌ طبق‌ قانون‌ در هیأت‌ نظارت، عمل‌ بشود باید دراین‌ هیأتها، از قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر، در سراسر کشور استفاده‌ شود، در هیأت‌ها دو قاضی‌ عضو هستند.

همیشه‌ بحث‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیاراتش‌ مطرح‌ است‌ .بعضی‌ از اختیارات‌ هیأت‌ هم‌ مرز اختیارات‌ قضائی‌ است. پرونده‌ای‌ از دادگاه‌ تجدیدنظر استان، به‌ جهت‌ اختلاف‌ در صلاحیت‌ به‌ دیوان‌ عالی‌ کشور آمده‌ بود و قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر استان‌ بسیار دقیق‌ و با توجه‌ به‌ مقررات‌ ثبتی، عدم‌ صلاحیت، صادر کرده‌ بودند به‌ صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت. اما رأیی‌ را هم‌ دیدم‌ که‌ اختلاف‌ صلاحیت‌ شده‌ بود و موضوع‌ در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ بود، در صورتی‌ که‌ عدم‌ صلاحیت‌ باعتبار صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ صادر شده‌ بود.

در همه‌ جای‌ کشور اختلاف‌ صلاحیت‌ بین‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ و دادگاهها، حاصل‌ می‌شود که‌ برای‌ رفع‌ اختلاف، به‌ دیوان‌ کشور می‌آید. لذا بد نیست‌ که‌ بحثی‌ هم‌ راجع‌ به‌ اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ که‌ در بعضی‌ از موارد هم‌ مرز اختیارات‌ قضایی‌ است‌ داشته‌ باشیم.

موضوع‌ دیگر در مورد اسناد مالکیت‌ معارض‌ است‌ که‌ یک‌ بحث‌ قضایی‌ و ثبتی‌ است. به‌ عبارت‌ دیگر تا چه‌ اندازه‌ رسیدگی‌ به‌ اسناد مالکیت‌ معارض، در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ است‌ و تا کجا در صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و در تهران‌ خیلی‌ اسناد مالکیت‌ معارض‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ وجود دارد. در خصوص‌ اسناد مالکیت‌ معارض، اگر هیأت‌های‌ نظارت‌ بر صدور اسناد مالکیت، رأی‌ صادر نکنند، قاضی‌ نباید وارد آن‌ بشود. چرا که‌ تشخیص‌ اینکه‌ آیا اسناد مالکیت‌ معارض، صادر شده‌ است‌ یا نه‌ و این‌ که‌ اسناد مالکیت‌ واقعاً‌ معارض‌اند یا نه‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ با هیأت‌ نظارت، است‌ اگر هیأت‌ نظارت، نظر داد، آن‌ موقع‌ بحث‌ قضایی‌ پیش‌ می‌آید که‌ کدام‌ معارض‌ است‌ و کدام‌ غیر معارض‌ و اصیل. چون‌ گاهی‌ اوقات‌ ما بین‌ مراجع‌ قضائی‌ و ثبتی‌ در این‌ زمینه‌ اختلاف‌ نظر وجود دارد لازم‌ است‌ بحث‌ شود، همچنین‌ در خصوص‌ افراز و تفکیک‌ و مواردی‌ که‌ هم‌ ثبتی‌ است‌ و هم‌ قضایی‌ بحث‌ خواهد شد.
گاهی‌ در حدود صلاحیت‌ها اختلاف‌ نظر حاصل‌ می‌شود.

درافراز و تفکیک‌ یک‌ بحث‌ ثبتی‌ وجود دارد و یک‌ بحث‌ قضایی‌ (به‌ خصوص‌ در افراز) موضوع‌ دیگر راجع‌ به‌ اعتراض‌ ثبت‌ است، چرا که‌ مقررات‌ مقداری‌ تغییر کرده‌ و بعضی‌ از قضات، در برخی‌ جاها هنوز طبق‌ مقررات‌ ماده‌ 16 و 20 قانون‌ ثبت‌ عمل‌ می‌کنند در صورتی‌ که‌ تغییراتی‌ به‌ موجب‌ قوانین‌ در مهلت‌ها، و ترتیب‌ رسیدگی، در اعتراض‌ به‌ ثبت‌ داده‌ شده‌ است‌ ولی‌ چون‌ این‌ تغییرات‌ اخیراً‌ تصویب‌ شده‌ بعضی‌ قضات‌ طبق‌ مقررات‌ قبل‌ عمل‌ می‌کنند که‌ ایراد دارد.

بحث‌ دیگر، که‌ مختص‌ محاکم‌ تهران‌ است، دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ است. در بعضی‌ از شهرستانها نسبت‌ به‌ دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ اظهار نظر شده‌ در صورتی‌ که‌ طبق‌ قانون، رسیدگی‌ و اظهارنظر نسبت‌ به‌ دعاوی‌ مربوط‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات، چه‌ از جنبه‌ جزائی‌ و چه‌ حقوقی‌ در صلاحیت‌ محاکم‌ تهران‌ است.

راجع‌ به‌ مالکیت‌ صنعتی‌ و مالکیت‌ معنوی‌ قراردادی‌ وجود دارد که‌ باید قضات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمایند، چون‌ به‌ تأیید و تصویب‌ مجلس‌ شورای‌ اسلامی‌ رسیده‌ است‌ که‌ گاهی‌ اوقات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمی‌شود.

راجع‌ به‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ در جلسات‌ دیگر هم‌ همکاران‌ خیلی‌ بحث‌ داشتند علتش‌ هم‌ این‌ است‌ که‌ به‌ مواد 147 و 148 درست‌ عمل‌ نمی‌شود و همیشه‌ استدعا دارم، چه‌ در تهران‌ و شهرستانها که‌ قضات‌ محترم‌ دقت‌ بیشتری‌ در این‌ مورد بنمایند. چراکه‌ مواد 147 و 148 ایجاد مشکل‌ کرده‌ است‌ و در جای‌ خود به‌ این‌ موضوع‌ می‌پردازم.

در ادامه‌ به‌ نکاتی‌ پیرامون‌ مجازاتهایی‌ که‌ توسط‌ بعضی‌ قضات، راجع‌ به‌ سلب‌ صلاحیت‌ سردفتر یا محرومیت‌ سردفتر از اشتغال‌ به‌ شغل‌ سردفتری‌ صادر نموده‌اند، اشاره‌ خواهم‌ کرد.

حال‌ به‌ طور تفصیل، به‌ بحث‌ مربوط‌ به‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت، که‌ از نظر قاضی‌ بسیار مهم‌ است‌ می‌پردازم. تشخیص‌ اینکه‌ چه‌ ملکی‌ ثبت‌ شده‌ است‌ و چه‌ ملکی‌ ثبت‌ نشده‌ مهم‌ و قابل‌ بحث‌ است‌ و از طرفی‌ از لحاظ‌ حقوقی‌ اختلاف‌ نظر هم‌ هست.

در چه‌ مواردی‌ طبق‌ قانون‌ ملک‌ ثبت‌ شده، تلقی‌ می‌شود و مشمول‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت‌ و در چه‌ مواردی‌ ملک‌ اصلاً‌ ثبت‌ نشده، تلقی‌ نمی‌شود و مشمول‌ این‌ دو ماده‌ نیست.

منظور ماده‌ 22 چیست؟ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ می‌گوید وقتی‌ که‌ ملکی‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شد و سند مالکیت‌ به‌ مالک‌ داده‌ شد دولت‌ او را مالک‌ می‌شناسد. به‌ عبارتی‌ دولت‌ کسی‌ را مالک‌ می‌شناسد که‌ ملک‌ بنام‌ او به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. البته‌ یک‌ شرط‌ وجود دارد که‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. یعنی‌ ملکی‌ که‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، واجد این‌ شرایط‌ نیست‌ و شخص‌ مالک‌ شناخته‌ نمی‌شود. تا ملکی‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، می‌شود گفت‌ که‌ فرد مدعی‌ مالکیت‌ نسبت‌ به‌ ملک‌ است‌ چون‌ هنوز رسماً‌ مالک‌ نیست. ممکن‌ است‌ فرد، زمینی‌ را حیازت‌ کرده‌ و شرعاً‌ مالکش‌ است‌ یا به‌ ارث‌ به‌ وی‌ رسیده‌ و می‌گوید مال‌ مشروع‌ پدرم‌ بوده‌ و حیازت‌ کرده‌ و حال‌ به‌ من‌ رسیده‌ و مالکش‌ هستم، در این‌ فرض، فرد خود را مالک‌ می‌داند، اما در اصل‌ رسماً‌ مالک‌ نمی‌شود. یعنی‌ غیر از خودش‌ کسی‌ وی‌ را مالک‌ نمی‌شناسد و برای‌ اینکه‌ رسماً‌ مالک‌ بشود باید ملک‌ بنام‌ وی‌ طبق‌ مقررات‌ به‌ ثبت‌ برسد.

آیا دادگاهها می‌توانند نسبت‌ به‌ ملکی‌ که‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ حکم‌ به‌ مالکیت‌ کسی‌ بدهند؟

هیأت‌ عمومی‌ رأیی‌ داده، که‌ بیان‌ می‌کند با شرایطی‌ که‌ در رأی‌ است، امکان‌ دارد، اما یک‌ کار عبثی‌ است. وقتی‌ دو نفر مراجعه‌ می‌کنند و ممکن‌ است‌ تبانی‌ هم‌ باشد، یا اختلاف‌ پیدا می‌کنند و علیه‌ هم‌ عرضحال‌ می‌دهند و شما حکم‌ به‌ مالک‌ بودن‌ ،یکی‌ می‌دهید، این‌ امکان‌ دارد، اما این‌ ما بین‌ آن‌ دو برقرار است‌ و ممکن‌ است، فرد ثالثی‌ هم‌ مالک‌ باشد که‌ دعوای‌ او را رسیدگی‌ نکرده‌ایم. به‌ هر حال‌ باید برای‌ رسماً‌ مالک‌ شناخته‌ شدن، درخواست‌ ثبت‌ بکند. نتیجه‌اش‌ این‌ است‌ که‌ امکان‌ دارد اشخاص‌ در مهلت‌ به‌ ثبت‌ اعتراضی‌ بکنند در این‌ صورت‌ به‌ قاضی‌ ارجاع‌ می‌شود و او در مالکیت‌ تصمیم‌ بگیرد که‌ مالک‌ است‌ یا نه. پس‌ برای‌ اینکه‌ کسی‌ رسماً‌ مالک‌ شناخته‌ شود، بایستی‌ طبق‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت، ملک، با تشریفاتی‌ که‌ به‌ طور مختصر عرض‌ می‌کنم، به‌ ثبت‌ برسد و مهلت‌های‌ اعتراض، منقضی‌ شده‌ باشد و ملک‌ در دفتر املاک‌ به‌ نام‌ او ثبت‌ شود، البته‌ به‌ شرطی‌ که‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. در این‌ حالت‌ ماده‌ 24 مطرح‌ می‌شود، که‌ بیان‌ می‌کند پس‌ از انقضای‌ مهلت‌های‌ اعتراض، دیگر دعوای‌ این‌ که‌ حقی‌ از کسی‌ تضییع‌ شده، پذیرفته‌ نیست، چه‌ حقوقی‌ و چه‌ جزایی، مگر در مواردی‌ که‌ در آن‌ ماده‌ آمده‌ است‌ که‌ بعداً‌ بحث‌ می‌شود.

مرجع‌ قضائی‌ حق‌ رسیدگی‌ نسبت‌ به‌ ملکی‌ که‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ندارد. در مواردی‌ که‌ در ماده‌ 24 آمده‌ می‌توان‌ رسیدگی‌ نمود. به‌ هر حال‌ ابطال‌ ثبت‌ اولیه‌ ملک‌ ممنوع‌ است، تلفیق‌ دو ماده‌ 22 و 24 این‌ مطلب‌ را می‌رساند به‌ شرطی‌ که‌ ملک‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد.

حال، این‌ موضوع‌ که‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ برسد یعنی‌ چه؟ یعنی‌ تشریفات‌ ثبت‌ ملک‌ دقیقاً‌ همانطوری‌ که‌ قانون، مقرر کرده‌ انجام‌ شده‌ باشد و با انقضای‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ و ثبت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ می‌گوییم‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است.

اینجا بحثی‌ که‌ پیش‌ می‌آید این‌ است‌ که‌ ملک‌ ثبت‌ شده‌ چه‌ ملکی‌ است‌ آیا ملکی‌ که‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ آیا ملکی‌ هم‌ که‌ ثبت‌ نشده‌ اما مقررات‌ ثبت‌ آن‌ خاتمه‌ پیدا کرده‌ است‌ و طبق‌ قانون‌ مهلت‌ اعتراض‌ آن‌ هم‌ منقضی‌ شده‌ دارای‌ ضوابط‌ و مقررات‌ ملک‌ ثبت‌ شده‌ است.

ممکن‌ است‌ تمام‌ اقدامات‌ انجام‌ شده‌ و جهت‌ ثبت‌ به‌ دفتر املاک‌ ارسال‌ شده، حال‌ متصدی‌ دفتر املاک‌ که‌ ابلاغ‌ دارد برای‌ این‌ کار و سند را در دفتر املاک‌ ثبت‌ می‌کند و امضایش‌ معتبر است‌ به‌ مرخصی‌ رفته‌ یا در معذوریت‌ است‌ و مشکلاتی‌ اداری‌ از این‌ قبیل‌ و باید مانع‌ رفع‌ شود و سپس‌ سند در دفتر املاک به‌ ثبت‌ برسد و از موقع‌ به‌ ثبت‌ رسیدن‌ دارای‌ آثار است‌ در این‌ مورد چون‌ مهلت‌ اعتراض‌ منقضی‌ شده‌ از نظر قضائی‌ دارای‌ آثار ملک‌ ثبت‌ شده‌ است.

چون‌ هیچ‌ اعتراضی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود.«ماده‌ 24 قانون‌ ثبت‌ »

در اینجا فهرست‌ وار به‌ مقررات‌ ثبت‌ ملک، اشاره‌ می‌شود، که‌ اگر این‌ مقررات‌ در ثبت‌ ملک‌ رعایت‌ نشود، باید گفت‌ ملک‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است، با مقررات‌ فعلی‌ حدوداً‌ حداقل‌ چهار ماه، طول‌ می‌کشد تا ملکی‌ به‌ نام‌ کسی‌ به‌ عنوان‌ مالک‌ به‌ ثبت‌ برسد و هشت‌ اقدام‌ برای‌ این‌ کار لازم‌ است. البته‌ ممکن‌ است‌ از این‌ مدت‌ طولانی‌تر هم‌ بشود ولی‌ زودتر از چهار ماه، امکان‌ صدور سند ثبت‌ شود.

موادی‌ که‌ این‌ 8 اقدام‌ در آن‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ عبارتند از: مواد 9 10،11،14،15،16،17،18،18 مکرر، 20 قانون‌ ثبت‌ .به‌ تشریفات، ثبت‌ ملک، اصطلاحاً‌ عملیات‌ مقدماتی‌ ثبت‌ می‌گویند .

قانون‌ ثبت‌ مصوب‌ اسفندماه‌ 1310 در 142 ماده‌ بنام‌ قانون‌ ثبت‌ اجباری‌ است‌ و اصطلاحاً‌ در اداره‌ ثبت، ثبت‌ عمومی‌ گفته‌ می‌شود. قوانینی‌ که‌ از سال‌ 1290 ه.ش‌ در رابطه‌ با ثبت‌ ملک‌ به‌ تصویب‌ رسیده‌ تا سال‌ 1310 ش، در رابطه‌ با ثبت‌ اختیاری‌ املاک‌ بوده‌ است. یعنی‌ طبق‌ قانون‌ ثبت‌ اختیاری‌ یا عادی‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است.

وقتی‌ به‌ ثبت‌ اختیاری‌ اشاره‌ شود باید به‌ مقررات‌ قانونی‌ از 1290 ش‌ تا 1310 ش‌ مراجعه‌ شود و در خصوص‌ ثبت‌ عمومی‌ از مقررات‌ 1310 ش‌ به‌ بعد استفاده‌ شود.

طبق‌ قانون‌ ثبت‌ اجباری‌ دولت‌ موظف‌ شد، بدون‌ اینکه‌ محتاج‌ مراجعه‌ صاحبان‌ املاک‌ باشد اقدام‌ به‌ ثبت‌ املاک‌ آنها نماید .

اولین‌ اقدام، انتشار آگهی‌ عمومی‌ است. طبق‌ ماده‌ 9 قانون‌ ثبت‌ آگهی‌ عمومی‌ یعنی‌ اینکه‌ هر اداره‌ ثبت، طبق‌ قانون‌ آگهی‌ می‌نماید، که‌ املاک‌ واقع‌ در محدوده‌ آن‌ اداره‌ ، به‌ ثبت‌ می‌رسد و این‌ آگهی‌ جهت‌ اطلاع‌ مالکین‌ صادر می‌شود .

آگهی‌ ماده‌ 9 ق.ث‌ در همه‌ جای‌ کشور صورت‌ گرفته‌ و دیگر عمل‌ نمی‌شود مگر در برخی‌ جزایر جنوب‌ و بعضی‌ نقاط، بسیار دورافتاده‌ کهکیلویه‌ و آذربایجان‌ ولی‌ در اکثر نقاط‌ این‌ آگهی‌ شده‌ است‌ .

دومین‌ اقدام، طبق‌ ماده‌ 10 ق.ث‌ انتشار آگهی‌ مقدماتی‌ است‌ .

سومین‌ اقدام، تعیین‌ پلاک‌ و شماره‌ برای‌ ملک‌ است. این‌ اقدام‌ طبق‌ ما ده‌ 5 و 6 آیین‌ نامه‌ قانون‌ ثبت، عمل‌ می‌شود. در کشور ما، هویت‌ املاک‌ با پلاک‌ است، نه‌ نام‌ مالک. هیچ‌ وقت‌ با نام‌ مالک‌ به‌ ملک‌ نمی‌رسیم‌ ولی‌ با پلاک‌ به‌ نام‌ مالک‌ و مشخصات‌ ملک‌ دست‌ پیدا می‌کنیم.

مأمورین‌ ثبتی، برای‌ ملک، پلاک‌ تعیین‌ می‌کنند و پلاک‌ هم‌ به‌ پلاک‌ اصلی‌ و فرعی‌ تقسیم‌ می‌شود. پلاک‌ اصلی‌ پلاکی‌ است، که‌ در موقع‌ ثبت‌ ملک، برای‌ ملک، تعیین‌ می‌شود و پلاک‌ فرعی‌ پلاکی‌ است، که‌ هرگاه‌ ملک‌ به‌ قطعات‌ تقسیم‌ شود برای‌ هر قطعه‌ پلاکی‌ از پلاک‌ اصلی‌ به‌ عنوان‌ پلاک‌ فرعی‌ تعیین‌ می‌گردد و تقسیم‌ در املاک‌ یا افقی‌ است‌ یا عمودی. هم‌ در تقسیم‌ افقی‌ که‌ زمین‌ یا خانه‌ را به‌ قطعات‌ تقسیم‌ می‌کنیم‌ هر قطعه‌ پلاک‌ فرعی‌ به‌ خود می‌گیرد و هم‌ در تقسیمات‌ افقی‌ که‌ در آپارتمان‌ها متداول‌ است.

بلوک‌ آپارتمانی‌ که‌ به‌ قطعات‌ تقسیم‌ می‌شود برای‌ هر محدوده‌ آپارتمانی‌ یک‌ پلاک‌ فرعی‌ از پلاک‌ اصلی‌ تعیین‌ می‌شود.

اقدام‌ چهارم، توزیع‌ اظهارنامه‌ بین‌ مالکین‌ است. دولت‌ طبق‌ قانون‌ موظف‌ شده‌ این‌ کار را انجام‌ دهد. بنابراین‌ مأمورین‌ اداره‌ ثبت‌ ضمن‌ مراجعه‌ به‌ محل‌ املاک‌ هم‌ پلاک‌ تعیین‌ می‌کنند و هم‌ به‌ مالک‌ یا مالکین‌ آن‌ پلاک، یک‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، تحویل‌ می‌دهند که‌ این‌ فرم‌ در اداره‌ ثبت، اظهار نامه‌ نامیده‌ می‌شود. هر فرم‌ درخواستی‌ را در اداره‌ ثبت، اظهارنامه‌ می‌گویند .

مثلاً‌ برای‌ ثبت‌ شرکت، اظهارنامه‌ ثبت‌ شرکتها باید ارائه‌ شود یعنی‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ شرکت‌ یا جهت‌ ثبت‌ اختراع‌ اظهارنامه‌ ثبت‌ اختراع‌ .

اظهار نامه، یکی‌ از اوراق‌ مهم‌ پرونده‌ ثبتی‌ است. پس‌ از تحویل‌ فرم‌ به‌ مالک‌ و اخذ رسید به‌ وی‌ تذکر داده‌ می‌شود ظرف‌ مدت‌ 2 ماه‌ فرم‌ را به‌ همراه‌ مدارک‌ مالکیت‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ عودت‌ دهد .

اولین‌ مطلبی‌ که‌ باید به‌ آن‌ توجه‌ شود، فرم‌ درخواست‌ ثبتی‌ است. اظهارنامه‌ در ادارات‌ ثبت‌ در دفتر توزیع‌ اظهارنامه‌ ثبت‌ می‌شود و این‌ دفتر در اداره‌ ثبت‌ بایگانی‌ می‌شود یکی‌ از اسناد مهم‌ در بعضی‌ پرونده‌ها اعتراض‌ به‌ ثبت‌ یا اعتراض‌ به‌ اصل‌ درخواست‌ ثبت، دفتر توزیع‌ است‌ .

وقتی‌ که‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، به‌ مالک‌ داده‌ می‌شود در آن‌ دفتر (توزیع‌ اظهارنامه‌ )از فرد، رسید اخذ می‌شود. معمولاً‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، به‌ کسی‌ داده‌ می‌شود، که‌ در حد ثبتی‌ تصرف‌ مالکانه‌ وی‌ را نسبت‌ به‌ ملک‌ احراز کرده‌ باشند. به‌ این‌ شکل‌ که‌ یک‌ سری‌ تحقیقات‌ اولیه‌ می‌کنند و پس‌ از احراز تصرف‌ مالکانه، به‌ عنوان‌ مدعی‌ مالکیت، به‌ وی‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ ملک‌ می‌دهند .

لذا افرادی‌ که‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ را تحویل‌ گرفته‌ و نام‌ آنها در دفتر توزیع‌ اظهارنامه، قید شده‌ و درخواست‌ ثبت‌ آنها هم‌ در پرونده‌ ثبتی، مضبوط‌ است، از نظر قضائی، نمی‌توانند مالک‌ شناخته‌ شوند، تا ملک‌ بنام‌ آنها به‌ ثبت‌ نرسیده، متقاضی‌ و مدعی‌ مالکیت‌ هستند .

اقدام‌ پنجم، برگرداندن‌ فرم‌ تکمیل‌ شده‌ اظهارنامه، توسط‌ مالک‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ است‌ که‌ باید ظرف‌ مدت‌ دو ماه‌ از تاریخ‌ نشر اولین‌ آگهی‌ تصرفاتی‌ به‌ ضمیمه‌ مدارک‌ مالکیت‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ داده‌ شود. این‌ عمل‌ تقاضا و درخواست‌ ثبت، ملک‌ نام‌ دارد .

اقدام‌ ششم، انتشار آگهی‌ نوبتی‌ است.(طبق‌ ماده‌ 11 قانون‌ ثبت‌ ) و یکی‌ از بحث‌ های‌ قضائی‌ است، بعد از توزیع‌ فرمها توسط‌ اداره‌ ثبت، عده‌ای‌ از مالکین‌ فرمها را به‌ اداره‌ ثبت، تحویل‌ می‌دهند و عده‌ای، به‌ دلایلی‌ از قبیل‌ فوت‌ و یا عللی‌ دیگر تحویل‌ نمی‌دهند، در این‌ صورت‌ با ملاحظه‌ دفتر توزیع‌ اظهارنامه، معلوم‌ می‌شود که‌ نسبت‌ به‌ ملکی‌ درخواست‌ ثبت‌ ،شده‌ است‌ یا خیر، و فرم‌ درخواست‌ توزیع‌ شده‌ به‌ چه‌ کسی‌ داده‌ شده‌ است‌ و متصرف‌ مالکانه‌ اولیه، چه‌ کسی‌ بوده‌ است‌ و اینکه‌ درخواست‌ خود را برگردانده‌ و تقاضای‌ ثبت‌ نموده‌ یا نه‌ .

در خصوص‌ املاکی‌ که‌ قبلاً‌ فرم‌ اظهارنامه‌ به‌ متصرفین‌ تحویل‌ شده‌ ولی‌ تا به‌ حال‌ آن‌ را برنگردانده‌اند و نیز مواردی‌ دیده‌ شده‌ که‌ به‌ عللی‌ فرم‌ جدید اظهار نامه‌ بدون‌ توجه‌ به‌ دفتر توزیع‌ اظهار نامه‌ به‌ فرد دیگری، داده‌ شده‌ و در این‌ حالات، دادگستری‌ و قضات‌ گرفتار می‌شوند، که‌ با توجه‌ به‌ دفتر توزیع‌ اظهار نامه، می‌توانند این‌ مشکل‌ را حل‌ نمایند و معلوم‌ نمایند این‌ تصرف‌ مالکانه‌ از قبل‌ بوده‌ یا فرم‌ جدید به‌ فرد تحویل‌ داده‌ شده‌ است. تا از تضییع‌ حق‌ جلوگیری‌ نمایند .

طبق‌ ماده‌ 11 قانون‌ ثبت، پیش‌ بینی‌ شده‌ که‌ اداره‌ ثبت، موظف‌ است‌ اسامی‌ کسانی‌ که‌ درخواست‌ ثبت، کرده‌اند و مشخصات‌ ملکی‌ که‌ نسبت‌ به‌ آن‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، را در دو نوبت‌ به‌ فاصله‌ 30 روز یعنی‌ در اول‌ و آخر ماه‌ در روزنامه‌ کثیرالانتشار محل‌ وقوع‌ ملک‌ آگهی‌ بکنند که‌ آگهی‌ نوبتی، گفته‌ می‌شود

سابق، یک‌ نسخه‌ در روزنامه‌ رسمی‌ هم‌ منتشر می‌شد ولی‌ با مقرراتی‌ که‌ بعداً‌ به‌ تصویب‌ رسید نوبت‌ اول‌ در روزنامه‌ رسمی‌ منتشر نمی‌شود . در این‌ آگهی‌ تذکر می‌دهند هر کس‌ نسبت‌ به‌ ملکی‌ که‌ درخواست‌ ثبت‌ شده‌ (اعتراض‌ به‌ اصل‌ درخواست) اعتراضی‌ دارد و حقی‌ برای‌ خود قایل‌ است‌ ظرف‌ 3 ماه‌ از تاریخ‌ نشر اولین‌ آگهی‌ نوبتی، اعتراض‌ خود را به‌ اداره‌ ثبت، تحویل‌ دهد. بنابراین‌ آگهی‌ نوبتی‌ از نظر قضائی‌ مبدأ شروع‌ مهلت‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ محسوب‌ می‌شود و یکی‌ از اوراق‌ مهم، در اعتراض‌ به‌ ثبت، برای‌ قضات‌ همین‌ آگهی‌ نوبتی‌ است. بعضی‌ آگهی‌های‌ نوبتی‌ از پرونده‌های‌ ثبتی‌ مفقوده‌ شده‌ لذا دستور داده‌ شده‌ که‌ در اداره‌ ثبت‌ دو چیز را بایگانی‌ نمایند. یکی‌ آگهی‌های‌ نوبتی‌ هر سال‌ و آگهی‌های‌ مربوط‌ به‌ تحدید حدود که‌ در جلدهایی‌ بایگانی‌ بشود قضات‌ در مواردی‌ که‌ لازم‌ است‌ در خصوص‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ و تعیین‌ اینکه‌ در مهلت‌ مقرر به‌ ثبت‌ اعتراض‌ شده‌ یا خارج‌ از مهلت، حتماً‌ از اداره‌ ثبت‌ مربوطه‌ جلد مربوط‌ به‌ آگهی‌ همان‌ سال‌ را مطالبه‌ و ملاحظه‌ نمایند. مورد دیگر نقشه‌های‌ ثبتی‌ است‌ به‌ لحاظ‌ مفقود شدن‌ نقشه‌های‌ ثبتی‌ از پرونده‌های‌ ثبتی‌ در ادارات‌ ثبت‌ نسخه‌های‌ کپی‌ برداشته‌ شده‌ و نگهداری‌ می‌شود در موقع‌ تحدید حدود، کروکی‌ تهیه‌ شده‌ در پرونده‌های‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ یا دعاوی‌ ثبتی‌ از دیگر اسناد و اوراق‌ مهم‌ برای‌ مراجع‌ قضائی‌ است. از روی‌ کروکی‌ها، نقشه‌ برداری‌ شده‌ و در ادارات‌ ثبت‌ سراسر کشور محفوظ‌ است‌ و امکان‌ دستیابی‌ به‌ آنها وجود دارد .

اقدام‌ هفتم، آگهی‌ تحدید حدود است‌ (ماده‌ 14، 15 قانون‌ ثبت.)

در آگهی‌ تحدید حدود، مأمورین‌ ثبت، روزی‌ را که‌ برای‌ تحدید حدود، مراجعه‌ می‌نمایند تعیین‌ می‌کنند و در روز معینه‌ نسبت‌ به‌ تحدید حدود و نقشه‌ برداری‌ اقدام‌ می‌کنند. لذا آگهی‌ تحدید حدود صرفاً‌ برای‌ تعیین‌ روز مراجعه‌ است‌ .

اقدام‌ هشتم، عملیات‌ تحدید حدود است‌ .

مأمورین‌ ثبت، پس‌ از تعیین‌ روز مراجعه، به‌ محل‌ ملکی‌ که‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، رفته‌ و در محل‌ نقشه‌ برداری‌ کرده، مساحت‌ و حدود ملک‌ را مشخص‌ می‌کنند. همچنین‌ حقوق‌ ارتفاقی‌ ملک، را در مجاورین‌ یا املاک‌ دیگر یا حقوق، املاک‌ دیگر را در این‌ ملک‌ تعیین‌ و صورتمجلس‌ می‌نمایند. نقشه‌ بردار کروکی‌ از ملکی‌ که‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، تهیه‌ می‌کند که‌ همان‌ نقشه‌ ثبتی‌ است‌ و پیرو آن‌ صورت‌ مجلس‌ تهیه‌ می‌شود که‌ برای‌ مراجع‌ قضائی‌ اهمیت‌ دارد، و صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود گفته‌ می‌شود .

هر کس‌ نسبت‌ به‌ عملیات‌ تحدید حدود و حقوق‌ ارتفاقی‌ ملکی‌ که‌ درخواست‌ ثبت‌ شده،اعتراض‌ داشته‌ باشد می‌تواند ظرف‌ یک‌ ماه‌ از تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود اعتراض‌ کند. پس‌ تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود، تاریخ‌ مبدأ اعتراض‌ به‌ حدود و حقوق‌ ارتفاقی‌ ملک‌ است‌ .عملیات‌ تحدید حدود آخرین‌ اقدام‌ ثبت‌ ملک‌ است، وقتی‌ اداره‌ ثبت‌ این‌ اقدام‌ را انجام‌ داد پیش‌ نویس‌ سند مالکیت‌ را تهیه‌ کرده‌ و در پرونده‌ ضبط‌ می‌کند تا مهلت‌ های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شود زمانی‌ که‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ (سه‌ ماه‌ مذکور در ماده‌ 11 و یک‌ ماه‌ در صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود) منقضی‌ شد. آن‌ وقت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ طبق‌ ماده‌ 21 ثبت‌ می‌شود و سند مالکیت‌ به‌ مالک‌ داده‌ می‌شود .

اگر این‌ اقدامات‌ هشت‌گانه‌ دقیقاً‌ انجام‌ شد آن‌ وقت‌ می‌گوییم‌ ملک‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و هرگاه‌ هر کدام‌ از این‌ موارد عمل‌ نشده‌ بود می‌گوییم‌ ملک‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ .

در مورد اول‌ قاضی‌ حق‌ مداخله‌ ندارد چون‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ اگر در مورد هر کدام‌ از اینها طبق‌ قانون‌ عمل‌ نشده‌ بود آن‌ وقت‌ قاضی‌ می‌تواند ثبت‌ ملک‌ را ابطال‌ کند، چرا که‌ عملیات‌ ثبتی، طبق‌ قانون‌ انجام‌ نشده‌ است.

سئوال‌ - در بعضی‌ از استعلام‌ها که‌ از ثبت‌ می‌شود، پاسخ‌ داده‌ می‌شود که‌ آگهی‌ تحدید حدود شده‌ است، اما تحدید حدود به‌ عمل‌ نیامده‌ است. علت‌ چیست‌ ؟
جواب‌ - مأمورین‌ پس‌ از آگهی‌ تحدید حدود (ماده‌ 14 قانون‌ ثبت‌ و تبصره‌ ذیل‌ ماده‌ 20 قانون‌ ثبت) به‌ محل‌ مراجعه‌ می‌کنند. اگر مالک‌ یا مالکین‌ برای‌ تحدید حدود، حاضر باشند عملیات‌ تحدید حدود، انجام‌ می‌شود. اگر مالک‌ بود، مجاور نبود، یا مجاور بود، مالک‌ نبود، باز هم‌ عملیات‌ تحدید حدود، صورت‌ می‌گیرد .

اما اگر هیچ‌ کدام‌ از این‌ افراد حضور نداشتند، مأمورین‌ باید صورت‌ مجلس‌ بکنند و هیچ‌ اقدامی‌ نکنند وقتی‌ که‌ دفعه‌ اول‌ مراجعه‌ شد و حضور نداشتند برای‌ بار دوم‌ آگهی‌ می‌کنند و دفعه‌ دوم‌ هم‌ که‌ در وقت‌ معینه‌ به‌ محل‌ مراجعه‌ کردند و هیچ‌ کدام‌ حضور نداشتند عملیات‌ انجام‌ نمی‌شود و اداره‌ ثبت‌ اقدامی‌ راجع‌ به‌ تحدید حدود، نمی‌کند و پرونده‌ بایگانی‌ می‌شود، تا مالک‌ مراجعه‌ نماید، هر زمان‌ مالک‌ مراجعه‌ نمود، به‌ طور اختصاصی، و با دریافت‌ هزینه، اقدامات‌ تحدید حدود، انجام‌ می‌شود.

(جلسه دوم)

در جلسه قبلی تشریفات ثبت ملک بحث شده و توضیح لازم داده شده و بحث به ماده 22 قانون ثبت رسید که بیان می‌کند وقتی ملک طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت کسی را مالک می‌شناسند که ملک بنام او به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت دیگر هیچ اعتراضی نسبت به ثبت مذکور بعد از مقتضی شدن مهلت های اعتراض قابل پذیرش نخواهد بود . یعنی اینکه ثبت اولیه ملک را در صورتی که طبق قانون به ثبت رسیده باشد نباید معترض شد و آن را باطل کرد که متأسفانه بعضی از اوقات بدون توجه به ماده 24 قانون ثبت احکامی در رابطه با ابطال ثبت اولیه ملک علیرغم اینکه طبق قانون به ثبت رسیده صادر می‌گردد.

ماده 22 قانون ثبت می گوید‹‹ همین که ملکی طبق قانون دردفتر املاک به ثبت رسیده دولت فقط کسی را که ملک به اسم او به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی رسماً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.البته اگر ملک طبق قانون به ثبت برسد دارای آثارمقرر در این ماده است .

منظور از طبق، قانون به ثبت رسیدن ملک یعنی چه؟

منظور رعایت کدام قانون است این همان مطلبی است که قضات محترم باید به آن توجه فرمایند : طبق ماده 21 قانون ثبت ‹‹ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک دردفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود›› با توجه به ماده مذکور اگر هر یک از عملیات مقدماتی ثبت که در جلسه قبل توضیح داده شده انجام نشود ملک طبق قانون به ثبت نرسیده و ثبت شده تلقی نمی شود.

گفته شد که ثبت اولیه ملک قابل ابطال نیست ولی ثبت سند قابل ابطال است که در این مورد بحث کافی شد از نظر قضائی و ثبتی عملیات ثبت ملک یا  ثبت املاک از تقاضا ثبت ملک شروع و با انجام کلیه عملیات ثبت ملک که ما اصطلاحاً آن را عملیات مقدماتی ثبت ملک می‏گوئیم و صدور سند مالکیت بنام مالک خاتمه می‌باید.

وقتی که عملیات مقدماتی ثبت ملک یا به عبارت دیگر تشریفات قانونی ثبت ملک خاتمه پیدا کرد یعنی همان تشریفات که در هشت بند جلسه قبل مورد بحث مفصل قرار گرفت، می‌گویئم ملک ثبت شده است و وقتی که ملک طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد دیگر موضوع بحث ملک خاتمه یافته است. این قسمت از عملیات را نمی‌شود باطل کرد. مشروط بر اینکه طبق قانون عملیات انجام و ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد.لازم به توضیح است که ثبت ملک در دفتر املاک منحصر به موارد مذکور نیست چون خیلی از املاک طبق ماده 22 از قانون ثبت در دفتر املاک ثبت می‏شود بدون انجام تشریفات ثبت ملک هر وقتی که شما معامله‏ای نسبت به ملک ثبت شده انجام می‏دهید یا وقتى که ملک ثبت شده‏ای را تفکیک یا افراز می‏کنید یا در مواردی که کسی فوت می‏کند و ملک ثبت شده او قهراً به ورثه منتقل می‏شود، هر قطعه از آن ملک پلاک فرعی گرفته و طبق ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاک ثبت و به نام مالک سند مالکیت صادر شده این اسناد مالکیت در مواردی قابل ابطال است و از موارد ثبت اولیه ملک محسوب نمی‏شود. اینها مشمول مواد 21 و 22 ق. ث نیست.

ماده 24 قانون ثبت در رابط با ثبت اولیه ملک است . یعنی ملکی که هنوز به نام کسی در دفتر املاک به ثبت نرسیده است و شخصی مدعی می شود مالک این ملک است و درخواست ثبت آن را بنام خود می کند و تشریفات و عملیات مقدماتی ثبت ملک به عمل می‏آید و ملک مزبور طبق ماده 21 ق. ث در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت بنام متقاضی صادر می گردد. به عنوان مثال قریه ونک به عنوان یک ده سالها پیش با پلاک 70 بنام مستوفی الممالک به ثبت رسیده است. این ملک بعنوان یک قریه یک ده ثبت شده است و این ده فعلاً شاید به دهها هزار یا صدها هزار قطعه تقسیم افراز و تفکیک شده است.

تشریفات ثبت ملک (همان 8 مورد) پس از درخواست ثبت نسبت به ملک مزبور انجام و با پلاک 70 در دفتر املاک به نام مستوفی الممالک به ثبت رسیده این ثبت اولیه ملک است ولی بعداً این ملک به قطعات تقسیم شده و برای هر قطعه پلاک فرعی تعیین و بنام مالکش در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت برای آن صادر شده ،ثبت این قطعات ثبت اولیه ملک محسوب نمی‌شود.

چون ملک ثبت شده این است که به قطعات تقسیم و برای آن سند مالکیت صادر شده .ماده 24 قانون ثبت شامل ثبت این موارد نیست.

مطلب دیگر این است که مادام که ملک بنام کسى به عنوان مالکیت به ثبت نرسیده است، مالکیت او نسبت به ملک مزبور رسماً پذیرفته نیست. احتمالاً شرعاً مالک است و خودش را مالک مى‏داند ولى رسماً دولت او را مالک نمى‏شناسد و مادامی که ملک طبق قانون در دفتر املاک به نامش ثبت نشده است، مدعی مالکیت محسوب می گردد ولی از لحاظ رسمی و دولتی (ماده 22 ق. ث). وقتی که ملک با آن تشریفات بنام کسی در دفتر املاک ثبت شد، می‏گوئیم که ملک ثبت شده محسوب است و دارای آثار حقوقی که در ماده 22 و 24 قانون ثبت آمده است خواهد بود به شرطی که ملک طبق قانون به ثبت رسیده باشد اگر فرد دیگری بگوید این ملک مال من بوده و دیگری آمده به نام خود به ثبت رسانده باید به او پاسخ دهیم که اعتراضت پذیرفته نیست چون در مهلت مراجعه نکردی و برای رعایت اعتبار ثبت ملک و سند مالکیت صادره ثبت اولیه ملک را باطل نمى‏کنیم. البته راههای دیگر قانونی برای جبران خسارات زیان دیده و برای مجازات کسی که خلاف قانون عمل کرده وجود دارد و آن بحث دیگری است.

گاهی وقات پیش مى‏آید که کسی ملک من را با وکالت به دیگرى فروخته است، ولى وکیل نبوده یا از وکالت عزل شده اگر این اقدام او را تنفیذ نکنم و درخواست ابطال آن را بنماییم سند فروش و در نتیجه سند مالکیت صادره را می‏شود باطل کرد چون این ابطال ثبت سند است به ثبت اولیه ملک در این مورد سند باطل مى‏شود نه ثبت ملک .قضات محترم گاهی اوقات ثبت ملک سند را باطل می‏کند بلحاظ اینکه مالکیت فرد مشروع نیست. اینجا این بحث را داشتیم که در این قبیل مورد نباید ثبت ملک باطل شود بلکه نام مالک ملک عوض مى‏شود چون ایرادی در ثبت ملک نیست بلکه ایراد در مالکیت مالک است نه ملک اگر ثبت ملک را باطل کنیم چون ابطال ثبت ملک یعنى این که اداره ثبت باید مجدداً تشریفات ثبت ملک را انجام بدهد. و این صحیح نیست، حتی در نقل و انتقالات بعدی هم اگر اشکالی باشد شما ثبت سند را باطل می‏کنید نه ثبت ملک را. همانطور که می‌دانید تغییر نام مالک در دفتر املاک و سند مالکیت مطابق ماده 22 ق. ث فقط در دو مورد پیش بینی شده است 1- کسی که با سند رسمی از کسی که ملک بنامش به ثبت رسیده است ملک را خریداری کرده است. 2- شخص یا اشخاصی که ملک از کسی که بنام او به ثبت رسیده به ارث آنها رسیده باشد در صورتى که بر حسب ضرورت تغییر پیدا کرد. یعنى ممکن است بعداً به موجب قوانین دیگر بر حسب ضرورت درموارد دیگری هم جز موارد ذکر شده در ماده 22 قانون ثبت نام مالک در دفتر املاک و سند مالکیت تغییر می‌کند. به حکم قانون نام او در دفتر املاک و سند مالکیت بنام دیگری می رساند مثلاً در مواردی به حکم قانون بدون اراده و دخالت کسی که طبق ماده 22 قانون ثبت مالک شناخته شده است .مثل موارد مقرر در ماده 12 قانون زمین شهری یا موضوع ماده 56 قانون حفاظت از جنگلها یا قانون مربوط به ابطال اسناد اراضى موات یا در مورد ابطال اسناد املاک موقوفه با تایید و تصویب کمیسیونهایی پیش‌بینى شده در قانون مربوطه در این موارد نام مالک تغییر پیدا می‏کند نه ثبت ملک ما مى‏گوئیم این مرتع است و بنابراین چون مرتع است نمى‏تواند مالک خصوصى داشته باشد متعلق دولت است بحث دیگر آن است که طبق قوانین موجود چه مالی را به عنوان ملک به ثبت مى‏رسانیم؟ به عبارت دیگر اداره ثبت چه چیزى را به عنوان ملک با رعایت تشریفات ثبت می رساند؟آنچه فعلاً طبق قوانین به عنوان ملک به ثبت می رسد فقط زمین است و بناى روى زمین. بعضى عنوان که مى‏کنند اعیان به ثبت مى‏رسد که درست نیست. اعیان کلمه عام است ما از اعیانات فقط بنا را به ثبت مى‏رسانیم. اعیانات دیگرى که متصل به زمین و روى زمین است مستقلاً به ثبت نمى‏رسد. پس آنچه که به ثبت مى‏رسد زمین و بناى روى زمین است. در بحث قانون اصلاح ماده 147 قانون ثبت بعضى‏ها گفته‏اند که هر چه روى زمین است آن را با استناد ماده 147 اصلاحی به ثبت مى‏رسانیم که اینطور نیست و آنجا هم باید بنا باشد نه اعیان دیگر پس زمین و بناى روى زمین به عنوان ثبتى پلاک مى‏گیرد و ثبت مى‏شود. همچنین مورد دیگر که ثبت مى‏شود قنات است که به عنوان ملک به ثبت مى‏رسد و سند مالکیت به آن مى‏دهند و قنات هم پلاک ثبتى دارد و نیز چشمه سار. البته بعد از تصویب قانون توزیع عادلانه آب، موضوع ثبت چشمه‌سار نیز منتفی است. یعنى دیگر جزء منابع ملى بوده و بنام شخص به ثبت نمى‏رسد. البته ثبت قنات هم فعلاً خیلى متداول نیست ولى اگر کسى با رعایت تشریفات قانونی برای ثبت قنات اقدام کند، مى‏تواند قنات را به عنوان ملک بنام خود به ثبت برساند هر گاه اداره ثبت با رعایت تشریفات مقدماتی ثبت ملک تحت عنوان یک قطعه زمین بنام مالک سند مالکیت صادر مى‏کند، دلالت بر این دارد که موقع ثبت ملک مزبور هیچ اعیانی روی ملک مزبور نبوده است فقط یک قطعه زمین بوده است اگر زمین دایر نباشد موقعى که به ثبت مى‏رسانند به عنوان یک قطعه زمین به ثبت می رسد. ولی گاهی اوقات در سند مالکیت یک قطعه زمین بایر نوشته مى‏شود که کم اتفاق مى‏افتد. هر گاه در زمان ثبت اولیه بر روى زمین درحدود حد نصاب لازم درخت فرض شده باشد زمین تحت عنوان باغ به ثبت مى‏رسد اگر بر روی زمین خانه ساخته شده باشد مى‏شود یک باب خانه که در این حالت نیز زمین به ثبت مى‏رسد ولى تحت عنوان اعیانى که بر روی آن بوده و یک باب خانه ثبت مى‏شود. یا مثلاً آب انبار، انبار، گاراژ، آپارتمان، زمین کشاورزى، باغ چاى،شالیزار باشد زمین به تبع اعیان به شرح مذکور به ثبت می رسد.

در مواردی که زمین در موقع ثبت به عنوان زمین به ثبت برسد، اگر بعداً به علت احداث اعیانی تغییر وضعیت داد مالک باید به اداره ثبت مراجعه و تقاضای ثبت وضع موجود را در دفترچه مالکیت ودفتر املاک درخواست نماید و به درخواست مالک محل مورد بازرسی قرار می‌گیرد و وضع فعلی ملک در توضیحات سند مالکیت نوشته و منعکس می‌گردد که فعلاً آپارتمان یا خانه یا زمین کشاورزی است.

در صورتی بنا به عنوان اعیانی بنام مالک آن به ثبت می‏رسد که آن بنا متعلق به غیر از مالک زمین باشد و مشروط بر اینکه بنا با اجازه مالک زمین احداث شده باشد بنا جداگانه بعنوان اعیان به ثبت نمی رسد و زمین تحت عنوان اعیان روی آن بنام مالک زمین به ثبت می رسد .و اگر بنا روی زمین و متعلق به مالک زمین باشد بعنوان خانه یا تحت عنوان دیگر.لذا ما موقعی بنا را جداگانه به نام مالکش به ثبت می‏رسانیم که مالکش غیر از مالک زمین باشد و دوم اینکه با اجازه مالک زمین این بنا ساخته شده باشد و الا نمى‏توانیم سند صادر کنیم چون اگر بدون اجازه مالک ساخته شده باشد غصبی است خلع ید و قلع بنا حسب مورد حکم قانونی و شرعی آن خواهد بود.

و در مواردی که زمین تحت عنوان عرصه به ثبت می رسد و سند مالکیت تحت عنوان یک قطعه عرصه صادر می گردد . دلالت بر این دارد که موقع به ثبت رساندن، اعیانی بر روی آن بوده است.اعم از بنا یا درخت یا حق ریشه یا اعیانات دیگر که اعیان مزبور متعلق به مالک زمین نبوده ولی با اجازه او احداث شده است .

علیهذا هر گاه ما سند مالکیتی با عنوان عرصه دیدیم، دلالت بر این دارد که موقع ثبت ملک بر روى این زمین اعیانى بوده است که متعلق به غیر مالک بوده است. یعنى ما را راهنمائى مى‏کند که ببینیم چه کسى صاحب حق بر روى زمین است بحث دیگر این است که حال چه چیزهائی را نمی‌توان به عنوان ملک ثبت نمود: زمین موات : طبق قانون ثبت و آئین نامه قانون ثبت زمین موات قابل ثبت رساندن نیست. جنگلها بنام مالک خاص قابل ثبت نیست ولی جزء انفال است ولی بنام دولت ثبت و سند صادر مى‏شود. در مورد حق ریشه که قبلاًحق اولویت با گاوبندى اصطلاحاتی نظیر اینها که رعایا یا کشاورزان بر روی زمین حقى دارند آنها هم قابل ثبت به نام صاحبان حق نیست. مرتع هم طبق قانون حفاظت از جنگلها (ماده 56) نمى‏تواند مالک خاص داشته باشد. هر جا مرتع است متعلق به دولت است دولت یا ادارات دولتی حسب مورد سند مالکیت صادر می‌شود. در سابق دهاتی که به ثبت مى‏رسید در حریم آن مراتعى بود در مورد این قبیل مراتع اختلاف نظر است و آن اینکه آیا این قبیل مراتع مى‏تواند مالک خاص داشته باشد یا خیر؟ شوارع و خیابانها طبق قانون ثبت قابل به ثبت رسانیدن بنام کسى نیست . در مورد زمین موات قبلاً بنام کسى به ثبت نمى‏رسید اما حالا بموجب قوانین مصوبه بنام دولت به ثبت مى‏رسد. در مورد جنگلها و یا مراتع قوانین تغییراتى کرده است. نسبت به اموال دولتى هم وضع مشخص است که دولت باید طبق ضوابط نسبت به درخواست ثبت عمل بکند و عمل هم مى‏کند همانطورکه گفته شد یکی از آثار مهم ثبت ملک موضوع بحث مواد ماده 22 و 24 قانون ثبت است که مشروحاً به آن اشاره شد یکى دیگر از آثار مهم ثبت ملک این است که به محض اینکه ملک طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد طبق ماده 46 از قانون ثبت کلیه عقود و معاملات نسبت به عین یا منافع آن بایستی با تنظیم سند رسمی انجام شود و چنانچه به این الزام عمل نشود با سند عادی معامله انجام شود چنین سندی طبق نص صریح ماده 48 قانون ثبت در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد این خود یک بحث قضایی و حقوقی است که بین حقوقدانان و قضات در این مورد اختلاف نظر هم وجود دارد . در مورد این اختلاف نظر باید عرض کنم وقتى قانون مى‏گوید که باید معامله ملک با سند رسمى باشد این امر هم به نفع مردم است و هم به نفع دولت و هم به نفع جامعه و مرجعی نگفته که این مواد قانون خلاف شرع است و تا کنون هم فسخ و نسخ نگردیده چرا ما نباید به آن عمل کنیم بخصوص که مشکلات هم براى مردم کم مى‏شود. بعد از پیروزى انقلاب در اثر همین اسناد عادى که در رابطه با معاملات املاک ثبت شده انجام شد یک عده هستى‏شان را از دست دادند. اشخاصی که احتمالاً اموالشان بازداشت یا مصادره شده بود املاک را با سند عادى فروختند و رفتند و خریدار بیچاره را بلاتکلیف گذاشتند . و در نتیجه مشکلاتی برای مردم و مراجع قضایی را ایجاد شد متأسفانه این اقدامات متداول است . لذا آیا بهتر نیست که به دستور صریح مواد 46,47,48 قانون ثبت عمل کنیم که متأسفانه عمل نمى‏شود.تذکر دیگر در رابطه با مواد 70,73 ق.ث است در این مواد نکات حساسی وجود دارد که توجه و دقت به آن برای همکاران محترم ضروری است که در بحث ثبت اسناد و آثار ثبت سند به آن اشاره خواهد شد در اینجا بحث این است که هدف ما از ثبت سند چیست و چرا سند را ثبت می‌کنیم و اگر ثبت کردیم چه آثاری بر آن مترتب خواهد شد و از نظر قاضی چه فرق است بین سند عادی و سند رسمی ؟ بحث دیگر اینکه سند رسمی چه سندی است و برای اینکه سندی رسمی تلقی شود چه ضوابطی در ثبت آن باید رعایت شود دیگر اینکه آیا صرف ثبت شدن سند دلالت بر رسمی شدن آن دارد ؟ بحث دیگر این است که خط قرمز سند رسمی تا کجاست ؟ منظور این است که قاضی تا چه حدودی می تواند در رسیدگی نسبت به سند رسمی جلو برود ؟ در مورد ثبت ملک و اینکه چگونه و طبق چه ضوابطی باید به ثبت برسد تا بگوییم طبق قانون به ثبت رسیده است بحث داشتیم و گفتیم اگر ملک طبق قانون به ثبت رسید با توجه به ماده 34 و مواد 21 و 22 از قانون سمت دیگر نمی‌شود متعرض ثبت اولیه ملک شد همین بحث را در رابطه با ثبت سند داریم بحث ما این است که سند را چگونه به ثبت برسانیم تا رسمی تلقی شود و دارای آثار سند ثبت شده باشد چون می دانیم اگر رعایت ضوابط مقرر قانونی در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولی قانوناً رسمی تلقی نمی شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمى‏کند. ممکن است سند در دفتر اسناد رسمى یا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسیده باشد ولی رسمى تلقى نشود. بنابراین هر سندى که ثبت شد و رسمى تلقی نشد دیگر داراى آثار مذکور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نیز نخواهد بود . براى این که سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعایت تحقق شرایطی در ثبت سند لازم است . براى اینکه سند رسمى تلقی بشود اگر بعضى شرایط مقرر قانونی در ثبت سند رعایت نشود . مثلاً اگر نسبت به اجرای چنین سندی اجرائیه صادر شده باشد باید باطل شود . براى اینکه سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردی باید توقیف عملیات اجرایی نیز صادر شود ضمناً چنین سندی دارای آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود . طبق ماده 1287 قانون مدنی آنچه در این رابطه باید بحث شود این است که برای اینکه سندی قانوناً رسمی تلقی شود چه ضوابطی در ثبت آن باید رعایت شود ؟ برای اینکه سندی رسمی تلقی شود ضوابطی بایستی در ثبت آن رعایت شود اولین شرط این است که سند فنی و یا به عبارت دیگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابین مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت کننده باید مأمور دولت باشد یا بعبارت دیگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد یا نباشد شرط دوم این است که صلاحیت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحیت خود عمل بکند ( اعم از صلاحیت ذاتی و صلاحیت محلی ) .
در مورد صلاحیت ذاتى بحثى نیست فرضاً اگر سردفتر اسناد رسمى واقعه ازدواج را ثبت کند این سند رسمى تلقی نمی شود ، چون سردفتر اسناد رسمی برخلاف صلاحیت ذاتى خود عمل کرده است ، یا اگر سردفتر ازدواج آمد و معامله خانه را ثبت کرد این سند نیز رسمى نیست . براى این که سردفتر خلاف صلاحیت ذاتىاش عمل کرده است. درمورد صلاحیت محلی هم همینطور است ، گاهى اوقات در مورد صلاحیت محلی به خصوص در مورد ثبت وقایع ازدواج و طلاق متأسفانه دیده شده است که سردفتر ازدواج یا طلاق دفتر ثبت وقایع را از شهرى که براى تنظیم سند مأموریت دارند خارج مىکند و براى تنظیم سند شهر دیگرمی برد ، مثلاً از یک ده دفتر را مىآورند در شهر و سند ازدواج یا طلاق را ثبت مىکنند و در این قبیل موارد چون سردفتر برخلاف صلاحیت محلىاش عمل کرده است این سند ، سند لازم الاجرا و رسمى تلقی نمی شود . سردفتر اسناد رسمی حق ندارد بدون کسب مجوز دفتر خود را از اتاقش خارج بکند و معمولاً هم اینکار را انجام نمىدهند و بعضاً هم اگر چنین کنند از لحاظ انتظامی قابل تعقیب خواهند بود . سردفتر اسناد رسمی حق ندارد دفتر خود را از محل دفتر خانه خارج کند و در خارج از محل دفتر خانه سند ثبت نماید مگر با اجازه دادستان یا مقامات دیگری که درقانون مقرر گردیده است . اگر سردفتر اسناد رسمی خارج از حوزه ایکه طبق ابلاغ صادره مجاز به ثبت سند است ، سند ثبت نماید چون خلاف صلاحیت محلی عمل کرده سند مذکور رسمی تلقی نمی شود .

پس یکى دیگر از شرایطی که برای رسمیت سند لازم است این است که تنظیم کننده سند رعایت حدود صلاحیت اعم از ذاتی و محلی را در تنظیم سند بنماید شرط سوم این که تحقیق‌ااش لازم است این است که سند بر طبق مقررات قانون ثبت شده باشد در مورد قانون هم بحث این است که ما در تنظیم سند یک مقررات و ضوابط عام داریم که تنظیم کننده سند باید رعایت کند و یک ضوابط و مقررات خاصی که در تنظیم بعضی از اسناد تنظیم کننده سند باید رعایت کند تا سند رسمی تلقی شود ، مثلاً در ماده 2 نظامنامه ماده 2 قانون ازدواج مصوب آبان 1310 می گوید سند ازدواج یا طلاق برای اینکه سند رسمی محسوب شود لازم است علاوه بر سایر شرایط مقرر ذیل آن مجموعاً دارای لااقل 6 امضاء باشد یعنی اگر ذیل سند دارای 5 امضاء به جای 6 امضاء بود این سند رسمی تلقی نمی‌شود . وقتی سند رسمی نبود آثار سند رسمی را هم ندارد . مثلاً اگر باستناد چنین سندی اجرائیه صادر شود ، قابل ابطال است . چون طبق قانون این سند رسمى محسوب نمی گردد . اگر سردفترى در تنظیم سند ازدواج یا طلاق طبق آیین نامه مذکور عمل می‌کند سند تنظیمی رسمی لازم نیست و در نتیجه ممکن است حقوق افراد از این لحاظ تضییع شود و اگر قاضى نسبت به این موضوع توجه نکند و به تصور اینکه چون سند حسب مورد در دفتر ازدواج یا طلاق ثبت شده است لذا رسمی است این چنین برداشتی مشکل ایجاد خواهد کرد این است که عرض کردم قضات محترم بایستی مقررات ثبت سند را بدانند تا متوجه شوند که مقررات قانونی ثبت سند در به ثبت رساندن آن رعایت شده است یا نه همانطور که باید مقررات ثبت ملک را بدانیم تا بتوانیم بگوئیم در ملکی که ثبت شده است مقررات قانونی ثبت ملک دقیقاً رعایت شده است یا نه و ملک طبق قانون ثبت شده است ویا چون مقررات ثبت ملک رعایت نشده لذا ملک ثبت شده تلقی نمی شود و در نتیجه دارای آثار قانونی ملک ثبت شده نیست .

موضوع دیگری که بحث آن لازم است این است که سندی که طبق قانون به ثبت رسید و رسمی تلقی شد از نظرحقوقی و قضائی چه آثاری بر آن مترتب است یا به عبارت دیگر آثارمهم ثبت سند چیست؟ که انشاءالله در جلسه آتی دراین خصوص بحث خواهد شد .

( جلسه سوم )

یکی از آثار مهم ثبت سند یا بعبارت دیگر از آثار مهم سند رسمی این است که انکار و تردید در مقابل سند رسمی یا سندی که دارای اعتبار اسناد رسمی است مسموع نیست  ماده 1292 قانون مدنی و ماده 70 قانون ثبت را ملاحظه فرمائید.

مى‏گوئیم انکار و تردید مسموع نیست یا پذیرفته نیست نمى‏ گوئیم کسى نمى‏تواند انکار و تردید بکند، مى‏تواند ولى مسموع و پذیرفته نیست و این از آثار مهم ثبت سند است. علیهذا با توجه به اصل برائت و با توجه به اینکه سند دلیل برای اثبات دعوا محسوب است و به جهت اینکه ارائه و اقامه دلیل با مدعی است و مدعى علیه می‌تواند منکر بشود.

بنابراین اگر دلیلى که مدعی براى اثبات دعوا دارد دلیلى باشد که مدعی علیه نتواند منکرش بشود و اگر  منکربشود قابل استماع و پذیرش نباشد نتیجه اینکه اصل صحت ادعاست مگر این که مدعى علیه ثابت بکند ادعا درست نیست .

در مقابل سند رسمى انکار و تردید پذیرفته نیست مگر اثبات جعلیت که آنهم  ادعائی است که مدعی علیه باید آن‌ را ثابت بکند.

طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 1292 قانون مدنی انکار در مقابل سند رسمی مسموع نیست . علاوه بر این درماده 70 قانون ثبت مقرر داشته مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزائی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را معتبر ندانند شش ماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد و طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دولت که از اعتبار دادن باسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت بصاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود .

ماده 70 ق.ث سه قسمت دارد. قسمت اول در رابطه با محتویات سند رسمی است که می گوید سندى که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمى است و تمام محتویات و امضاءهاى مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر این که اثبات جعلیت آن سند ثابت شود.علیهذا نسبت به محتویات سند انکار پذیرفته نیست مگر اثبات جعلیت.

قسمت دوم در رابطه با مندرجات سند رسمى است که می گوید انکار مندرجات اسناد رسمى راجع به اخذ تمام یا قسمتى از وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست علیهذا نسبت به مندرجات سند هم انکار پذیرفته نیست.

قسمت سوم هم مى‏گوید مأمورین قضائى یا ادارى که از راه حقوقى یا جزائى انکار فوق را مورد رسیدگى قرار داده یا به نحوى از انحاء مندرجات سند رسمى را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به 6 ماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد. این برای قاضى خیلى مهم است که بداند اگر برای سند رسمی اعتبار قائل نشود و یا انکار نسبت به آن را  مورد رسیدگى قرار دهد یا به آن توجه بکند مورد تعقیب قرار می‌گیرد.

و همچنین در ماده 73 ق.ث مى‏گوید: «قضات و مأمورین دیگر دولتى که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامى یا ادارى تعقیب مى‏شوند و در صورتى که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونى باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمى متوجه شود، محکمه انتظامى یا ادارى، علاوه بر مجازات ادارى آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهند نمود».

پس باید دید تا کجا مى‏شود وارد سند رسمى شد. آیا نباید طرف سند رسمى رفت و به آن رسیدگی کرد و بعبارت دیگر هرجا سند رسمى ارائه شد قاضی نمی‌تواند نسبت به آن رسیدگی کند؟ پاسخ این است که قاضى مى‏تواند به سند رسمى رسیدگى کند، اما یک مرزى دارد. قانون می گوید در مقابل سند رسمی انکار و تردید مسموع نیست و نباید به انکار توجه و رسیدگى نمود و نباید سند رسمی را معتبر ندانست ولی این امر دلالت بر این ندارد که هیچ ادعائی در مقابل سند رسمی پذیرفته نیست.

بحث دیگری که در اینجا این است که هر سند رسمی در اینجا مورد بحث ما نیست. چون بحث ما حقوق ثبت است علیهذا سندی که در اینجا مورد بحث ما است اسناد رسمى است که در رابطه با قانون ثبت است.یعنی اسنادی که در دفاتر اسناد رسمى و ازدواج و طلاق و دفاتر ادارات ثبت املاک و دفاتر ثبت شرکتها از لحاظ ثبت اسناد ثبت شده است. ماده 5 طرح اصلاحى آئین نامه  ثبت شرکتها مصوب 1340 مى‏گوید: ادارات ثبت شرکتها به قائم مقامى دفاتر اسناد رسمى شرکت نامه را ثبت مى‏کنند. وقتى که مى‏گوئیم ثبت شرکت نامه الزامى است یا وقتى در مادة نظامنامه قانون تجارت مصوب سال 1311 می‌گوید شرکتهاى تجارتى باید با شرکت نامه رسمى تشکیل گردد و در آئین نامه آمده است شرکت نامه براى اینکه رسمى بشود باید در دفتر خانه رسمى ثبت بشود، شرکت است .

در سال 1340 براى تسهیل کار ثبت شرکت را با شرکت نامه توأم کردند و مقرر شد ادارات ثبت شرکتها وقتى که شرکت را ثبت مى‏کنند شرکت نامه را هم به ثبت برساند به قائم مقامى دفاتر اسناد رسمى، یعنى اگر این شرکت نامه در دفاتر اسناد رسمى هم ثبت نشده باشد خود شرکت که به ثبت رسیده است شرکت نامه را هم اداره ثبت همزمان به ثبت مى‏رساند، بنابراین شرکت نامه رسمى است.

بنابراین اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر ادارات ثبت شرکتها و دفاتر ثبت املاک به ثبت رسیده مورد نظر ما در این بحث است .و اسناد مزبور شامل دو قسمت است :

1) محتویات  2) مندرجات. می توان گفت محتویات، مربوط به فرم سند است که تقریباً در هر سندى ثبت باشد. یعنى آن چیز مادى و تشکیل دهنده فرم سند است که همه اسناد این را دارد مانند تاریخ تنظیم سند، در کدام دفترخانه سند تنظیم شده منظور شماره دفتر خانه است  موضوع سند چیست؟ بیع، وکالت، قرارداد یا وصیت است. امضاء طرفین تنظیم کننده سند و امضای سردفتر تنظیم کننده سند و امضاى دفتریار این موارد محتویات سند است و در هر سندى به تفاوت وجود دارد .

مندرجات سند دو قسمت است: 1) اقاریر طرفین تنظیم کننده سند یعنی آنچه که طرفین اظهار مى‏کنند یا طرف تنظیم کننده عنوان مى‏کند و سردفتر در سند منعکس مى‏کند 2        ) اظهار نظر خود سردفتر است. سردفتر ممکن است مثلاً بنویسد که ثمن معامله نقداً پرداخت شده. این نظر خودش را مى‏نویسد هویت طرفین را احراز مى‏کند این نظر خودش است که در سند منعکس می گردد و از جمله مندرجات است  آنچه که مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفین به مطلبى است که توسط سردفتر در سند درج شده است و آنچه که مربوط به محتویات است آن چیزهایى است که سر دفتر به عنوان مأمور دولت که ناظر امر بوده در سند نوشته است مثل شماره، دفتر‌خانه، تاریخ تنظیم سند و نام و مشخصات طرفین و امضا طرفین و سردفتر. ماده 70 ق . ث مندرجات و محتویات را جدا کرده است. قسمت اول  ماده مزبور در رابطه با محتویات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصره‏اى هم ذیل این ماده است که من با توجه به ماده 1292 ق . م توضیح مى‏دهم. مطابق این ماده از قانون ثبت آنچه مربوط به محتویات سند است، هیچکس نمى‏تواند منکر آن بشود و اگر منکر بشود مسموع نیست مگر این که مدعی جعلیت آن شود و در این قسمت اگر قاضى وارد رسیدگى به انکار شود، خودش قابل تعقیب است. رسیدگى به انکار نسبت به محتویات سند اینکه فردى بگوید که من به این دفتر خانه اصلاً نرفته و این سند را امضا نکرده‏ام قاضی اگر وارد رسیدگی به انکار بشود خود قاضى قابل تعقیب است. مدعی علیه فقط می‌تواند بگوید سند جعل است و مدعی جعلیت آن شود و قاضی می تواند وارد رسیدگى به جعل شود.قاضى در مورد محتویات سند جز جعلیت نباید به ادعای دیگری رسیدگی کنند  و گرنه طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث قابل تعقیب است. و اما مندرجات سند اظهارات طرفین است که سردفتر در سند منعکس مى‏کند، دیده‏هاى خود سر دفتر که نظرش را در سند درج می‌نماید. در مورد مندرجات نیز انکار مسموع نیست و مانند محتویات سند نباید وارد رسیدگى به انکار شد. طرف نمى‏تواند منکر مندرجات سند بشود و اگر هم منکر شود  قاضى نباید به آن ترتیب اثر بدهد و وارد رسیدگى به انکار شود چون سند رسمى است ولی نسبت به مندرجات بر خلاف محتویات (غیر از ادعای جعل) قاضى مى‏تواند به ادعای دیگر هم وارد رسیدگى شود. مثلاً مدعی‌علیه می‌تواند بگوید به تعهد خود عمل کرده‌ام یا بگوید سند از جهات قانونی از اعتبار افتاده است (‌‌قسمت اخیر ماده 1292 ق. م )   یا طبق تبصره ذیل ماده 70 ق . ث اقرار کننده سند رسمی و یا سند متعهد رسمی می تواند مدعی شود که اقرار او درمقابل سند رسمی یا عادی یافته طلب یا چک بوده به آن تعهد عمل شده و یا آنچه چک فتخ طلب پرداخت شده. دعوا مقابل رسیدگی خواهد بود چون مندرجات سند اقاریر طرفین است و طبق ماده 1280 ق .م اقرار کتبی در حکم اقرار شفاهی است اقرار کتبى همان آثار اقرار شفاهى را دارد  گرچه طبق ماده 1277 ق . م انکار بعد از اقرار مسموع نیست. اما مقر مى‏تواند ادعا کند که اقرار  او فاسد یا مبتنی بر اشتباه یا غلط بوده یا ثابت کند اقرارش باطل است و نافذ نیست.

و طبق ماده 1276 ق.م اگر کذب اقرار نزد حاکم ثابت شود آن اقرار اثری نخواهد داشت علیهذا همانطور که عرض کردم چون مندرجات سند اقاریر طرفین است علاوه بر ادعای جعلیت به ادعای دیگر هم نسبت به آن قابل رسیدگی است

پس خط قرمز ما در مورد محتویات سند این است که انکار مسموع نیست و جز به ادعای جعل به ادعای دیگر نمی شود وارد رسیدگى شد. ولی درمورد مندرجات سند اولاً، انکار مسموع نبوده و قابل رسیدگى نیست ولى علاوه بر ادعای جعلیت به ادعای دیگر بشرح مذکور در قسمت اخیر ماده 1292 از قانون مدنی و تبصره ذیل ماده 70 قانون ثبت و ماده 1277 قانون مدنی می توان رسیدگی کرد بحث ما در این جلسه راجع به آثار ثبت سند بود و در این بحث گفتیم که اولین اثر ثبت سند این است که سند رسمیت می یابد و سند رسمی می شود البته گفتیم صرف ثبت سند موجب رسمیت آن نخواهد شد چون همانطور که در اول ماده 70 قانون ثبت مقرر داشته سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است همانطور در مورد ثبت املاک ماده 22 ق.ث مقرر داشته ‹‹ همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید...›› بنابراین اگر سند یا ملک طبق قانون به ثبت نرسد سند رسمی تلقی نمی شود و ملک ثبت شده محسوب نمی گردد. و بعبارت دیگر چنین سند و ملکی دارای آثار قانون سند رسمی و آثار قانونی ملک ثبت شده نخواهد بود در مورد ملک و ثبت و اینکه چگونه باید ثبت شود تا طبق قانون ثبت شده باشددر بحث ثبت املاک مفصلاً بحث داشتیم و اما د رمورد سند باید عرض کنم وقتی سند طبق قانون ثبت شده محسوب است که در ثبت آن رعایت شرایط مقرر در ماده 1287قانون مدنی شده باشد.و همانطو که قبلاً به آن اشاره شد هرگاه هر یک از شرایط مقرر قانون در ثبت سند رعایت نشده باشد چنین سند رسمی تلقی نمی شود و دارای آثار سند رسمی نخواهد بود دومین اثر ثبت سند یا به عبارت دیگر مهمترین اثر سند رسمی البته به شرطی که طبق قانون ثبت شده باشد طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 292 قانون مدنی این است که در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت کند که در این خصوص مفصلاً بحث شد علاوه بر این طبق قسمت اخیر ماده 70 قانون ثبت مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار نسبت سند رسمی را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به ششماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهد شد مهمتر اینکه طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود توجه می‌فرمائید قانون چه اعتباری و آثاری برای سند رسمی قائل شده است متأسفانه دیده شده است که بعضی از همکاران محترم بدون توجه به ماده 70 و 73 قانون ثبت آن طور که باید برای سند رسمی اعتبار قائل نیستند و در مواردی حتی به انکار و تردید نسبت به سند رسمی ترتیب اثر داده و انکار محتویات و مندرجات سند رسمی را مورد رسیدگی قرار می‌دهند که این اقدام بر خلاف قانون است و طبق قسمت اخیر ماده 70 قانون ثبت وماده 73 همان قانون چنین اقدامی موجب تعقیب انتظامی و اجمالاً موجب انفصال موقت تا یکسال خواهد بود و البته لازم به تذکر است که نباید تصور شود که رسیدگی نسبت سند رسمی موجب تعقیب است اینطور نیست چون همانطور که قبلاً در این بحث خدمت همکاران محترم عرض کردم نسبت به محتویات سند رسمی طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث انکار مسموع نیست مگر ادعا و اثبات جعلیت و هیچ ادعایی در این مورد پذیرفته نیست و اما در مور مندرجات سند رسمی همانطور که عرض شد انکار مسموع نیست و اگر قاضی نسبت به انکار نسبت به محتویات و مندرجات سند ترتیب اثر بدهد و مورد رسیدگی قرار دهد قابل تعقیب است ولی برعکس محتویات سند که هیچ دعوائی جز اثبات جعلیت پذیرفته نیست در مورد مندرجات سند غیر از انکار و ادعای جعلیت ادعای دیگر به شرحی که در تبصره ذیل ماده 70 قانون ثبت و قسمت اخیر ماده 1292 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده 1277 قانون مدنی قابل رسیدگی خواهد بود و قاضی میتواند نسبت به این موارد وارد رسیدگی شده و از نظر قضائی اظهار نظر نماید .

بحث بعدی ما در رابطه با اشتباه در عملیات ثبتی و مرجع صالح برای رسیدگی به این اشتباهات است و بحث در رابطه با حدود صلاحیت مراجع قضائی و مراجع ثبتی در خصوص رسیدگی به این اشتباهات است موضوع مواد 6 و 25 و 25 مکرر قانون ثبت که انشاءالله در جلسه آینده در این مورد بحث خواهیم داشت.

منبع : حق گستر
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
هنگام نقل و انتقال ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟ مجازات افشای اسرار بیماران موج سوم ایدز روی خط هشدار لزوم پیشگیری از مفاسد اخلاقی در باغ شهرها رسانه ها نباید به مجرمان آموزش جرم بدهند رسید خودپرداز در کارت به کارت ، مدرک قانونی است ؟ متهم اسیدپاشی : مرد ناشناس روی خواهرشوهرم اسید پاشید و ناپدید شد اطلاعیه شروع دوره 196 کارآموزی قضایی تهران لایحه مقابله با تقلب در تهیه آثار علمی ، فاقد بازدارندگی است مدارک و شرایط لازم برای تعویض قطعات اصلی خودرو یا تغییر رنگ شرایط معافیت مشمولان غایب دارای فرزند معلول مصادیق نشر اکاذیب در قوانین و مقررات جرایم نیروهای مسلح 20 درصد کاهش یافته است توضیح کشاورز درباره سئوالات و محل برگزاری آزمون وکالت 95 آخرین وضعیت اجرای سند ملی پیشگیری از جرم کاهش ورودی 15 درصدی زنان به زندان مرکزی در سال جاری رقابت بین آسایشگاه ها به علت بیمه نبودن خدمات از بین رفته است هیچ محکومی به اعدامی از زندان فرار نکرده است جریمه 2 پرتاب از خودرو ، زباله و آب دهان پیشگیری از دعاوی حقوقی با ساماندهی بنگاه های املاک و خودرو