بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
احسان عابدین
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان زررخ
آدرس : کرمانشاه، پارکینگ شهرداری، جنب هتل راه کربلا؛ کوی5، ساختمان مرجان، طبقه1، واحد2
وب سایت احسان زررخ وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام
اسدعلی امرایی
آدرس : تهران اشرفی اصفهانی بالاتر از تقاطع نیایش بین فلاح و دربندی ساختمان 55 طبقه 2 واحد 5
تلفن تماس : 021-44872230-44872231/02144820428 - 09122595695
وب سایت اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
محسن حسين پور
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨ طبقه دوم
تلفن تماس : 021-22270133 - 09127922824
وب سایت محسن حسين پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر سهیل طاهری
آدرس : تهران-سعادت آباد- نبش خیابان 32- پلاک 116- طبقه 4 - واحد 9
تلفن تماس : 88689911-13 - 09122505985
وب سایت دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و استاد دانشگاه
حسین احمدی
آدرس : تهران اشرفی اصفهانی بالاتر از همت جنب رستوران ایتالیایی سوفیا ساختمان حکیم واحد 2 دفتر وکالت احمدی
تلفن تماس : 02144470200-02144606696 - 09121353546
وب سایت حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
آيلين محمدي رفيع
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨طبقه ٢ واحد ٨
تلفن تماس : 021-22116677 - 09125908241
وب سایت آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
محسن موسوی
آدرس : خیابان کارگر شمالی نرسیده به مرکز قلب نبش آراسته پلاک ۱۷۶۵ واحد ۴
وب سایت محسن موسوی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

قرارداد های بیع تنظیمی بنگاه های معاملاتی و ایراد های آن

ارسال شده توسط : پرتال اطلاع رساني وكالت آن لاين در تاریخ : 14-05-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
قرارداد های بیع تنظیمی بنگاه های معاملاتی و ایراد های آن

اشاره:

بحث یک‌شکل نمودن قراردادهای بیع که توسط بنگاه‌های معاملا‌تی تنظیم می‌شود و در عمل مشکلا‌ت فراوانی را برای طرفین قرارداد ایجاد نموده، مدت‌هاست نقل محافل حقوقی از جمله دستگاه قضایی کشور است؛ اما تاکنون چنین امری به منصه ظهور ننشسته و همچنان این قراردادها متعاقدان را گرفتار محاکم می‌کند.متأسفانه این نوع قراردادها نه در مرجعی که مسؤول چاپ و تنظیم آن است، مورد بررسی حقوقی قرار می‌گیرد و نه متصدیان بنگاه‌های معاملا‌تی از کوچک‌ترین اطلا‌عات حقوقی برخوردارند.در حقیقت شروط چاپی به متعاقدان تحمیل می‌گردد و طرفین قرارداد تنها زیر آن را امضا می‌نمایند، در حالی که قسمت شروط قرارداد باید غیرچاپی و خالی باشد تا طرفین درباره شروط مورد نظر خود توافق کرده و این موارد را در قرارداد درج نمایند تا اصل آزادی اراده در قراردادها رعایت گردد.

این نوشتار درصدد بررسی این موضوع که قولنامه‌های موصوف تعهد به بیع هستند یا خیر، نیست.این مسأله تنها یک بحث نظری است که استادان حقوق در کتاب‌های خویش درباره آن به بحث پرداخته‌اند، وگرنه در محاکم دادگستری هیچ همکار قضایی نیست که قائل به بیع نبودن این قراردادها باشد؛ زیرا بیع انعقاد یافته دارای تمامی‌شرایط اساسی صحت معامله، به‌ویژه قصد انشای بیع بوده و از همان آغاز انعقاد بیع، ثمن و مثمن به مالکیت فروشنده و مشتری درمی‌آید و تنها ممکن است تأدیه بخشی از ثمن و تسلیم مبیع مؤجل باشد که آن هم خللی به عقد بیع وارد نمی‌آورد.ناگفته نماند در سربرگ این قراردادها از هر عنوانی مانند قولنامه، بیع‌نامه و مبایعه‌نامه که استفاده شده باشد، ماهیت بیع بودن معامله منعقد شده را تغییر نمی‌دهد.جالب این است که بعضی بنگاه‌ها در سربرگ قرارداد خود عبارت «مبایعه‌نامه رسمی» را درج می‌نمایند و از این رو خریدار گمان می‌کند که بدون تحمل مخارج گزاف ثبت معامله، صاحب یک «مبایعه‌نامه رسمی» شده است.این موضوع مبین آن است که برای گشایش یک بنگاه معاملا‌تی هیچ‌گونه ضابطه‌ای از حیث تحصیلا‌ت و دارا بودن حداقل دانش حقوقی وجود ندارد و بر این اساس هرکس مجوزی از شهرداری اخذ نماید و اتحادیه مربوط  پروانه کسب صادر کند، می‌تواند یک بنگاه معاملا‌تی راه بیندازد.این‌گونه قولنامه‌های تنظیمی در آینده متعاقدان را با مشکلا‌ت فراوانی مواجه نموده و بیع انجام شده را متزلزل می‌کند.نواقص این قولنامه‌ها را می‌توان به ترتیب زیر خلا‌صه کرد:

1- در قسمت شروط این قولنامه‌ها مواردی در قالب بند قرارداد آورده می‌شود که با یکدیگر تناقض دارند، به‌گونه‌ای که در یک بند کافه خیارات ساقط می‌گردد و در بند دیگر حق فسخ برای یکی از متعاملا‌ن در نظر گرفته می‌شود.به این ترتیب با حصول اختلا‌ف میان طرفین عقد، هریک این بند را به نفع خود تفسیر می‌کنند.به عبارت دیگر، بایع به استناد این بند از قرارداد دعوای فسخ بیع را طرح می‌نماید و خریدار چنین دفاع می‌کند که در قسمت شروط قرارداد تمامی‌خیارات ساقط شده و بیع به ‌صورت مطلق منعقد گردیده و هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ معامله را ندارند.این موضوع سبب سلیقه‌ای عمل کردن قضات محاکم و صدور رأی بر این اساس می‌شود.

به عنوان نمونه، در صورت درج شروط متناقض، مطابق قاعده کلی «النقیضان اذا تعارضاً ساقطاً» هردو شرط ساقط هستند و بیع مطلق فرض می‌‌شود.بنابراین قاضی طرفدار این استدلا‌ل دعوای فسخ را مردود اعلا‌م می‌نماید.حال چنانچه اسقاط کافه خیارات مقدم بر شرط اعطای خیار فسخ باشد، گروهی معتقدند شرط مؤخر از آنجا که آخرین اراده متعاقدان به آن تعلق گرفته، حاکم است و از این رو بیع را باید مشروط دانست؛ اما در مقابل، برخی حقوقدانان این پرسش را مطرح می‌کنند که چرا شرط مقدم؛ یعنی اسقاط کافه خیارات نباید حکمفرما باشد و ترجیح هرکدام بر دیگری ترجیح بلا‌مرجح است.عده‌ای دیگر نیز معتقدند اگر شرطی چاپ شده و شرط دیگر به صورت دست‌نویس باشد، شرط دست‌نویس مرجح است؛ زیرا 2 طرف با توافق و ظاهر نمودن اراده خویش درحقیقت و به طور ضمنی آن شرط چاپی را بی‌اعتبار نموده‌اند.بنابراین باید شرط دست‌نویس را پذیرفت و اگر هردو چاپی باشند، ساقطند و بیع مطلق است.ملا‌حظه می‌شود که در بیشتر موارد متعاملا‌ن و نیز متصدیان بنگاه‌ها از مسائل حقوقی اطلا‌ع چندانی ندارند و از سویی امضای قولنامه بدون مطالعه تمامی‌مطالب درج شده در آن از سوی طرفین قرارداد، مشکلا‌ت فراوانی را برای متعاقدان ایجاد می‌کند؛ ضمن این که معامله‌کنندگان رغبتی به استفاده از وکلا‌ و حقوقدانان برای تنظیم قرارداد نشان نمی‌دهند.این مسائل، نظارت و کنترل و نظام‌مند و یک‌شکل نمودن قولنامه بنگاهی را ضروری می‌نماید.

2- در قسمت شروط مبایعه‌نامه‌های چاپی چنین شرطی آمده است:«هرگاه یکی از متعاملا‌ن از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگر معامله بپردازد.»

از این شرط برداشت‌های مختلفی توسط محاکم عالی و دانی شده و هرکدام به ظن خود مبادرت به صدور رأی نموده‌اند.به عنوان نمونه، در یکی از آرای تجدیدنظر آمده است:

 گنجاندن عبارت «هرکدام از متعاملا‌ن از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگر معامله بپردازد» به معنای وجود خیار فسخ نبوده؛ بلکه برای تأکید و تثبیت معامله و التزام به بیع است.این استدلا‌ل هم‌اکنون در بسیاری از احکام دادگاه‌های بدوی به چشم می‌خورد و حکم وحدت رویه را پیدا کرده است.در حالی که عقد بیع از عقود لا‌زم  است و اگر به صورت مطلق منعقد گردد، هیچ‌کدام از طرفین عقد نمی‌تواند آن را به هم بزند.بنابراین نیازی به گنجاندن وجه التزام برای تثبیت عقد بیع نیست.

اما گروه دیگری از حقوقدانان معتقدند که ذکر عبارت «از انجام معامله منصرف شود» در این شرط مبین آن است که قرارداد انعقاد یافته عقد بیع نبوده؛ بلکه تعهد به بیع است.بنابراین نمی‌توان اشخاص را مجبور به انجام بیع نمود و به‌منظور اجبار اشخاص به بیع نمی‌توان وجه التزامی‌را در نظر گرفت.بدین ترتیب از آنجا که در قراردادها اصل آزادی اراده حکمفرماست، طرفین می‌توانند از انجام بیع منصرف شوند و تحت هیچ عنوانی نمی‌توان آنها را اجبار به بیع نمود.

عده‌ای دیگر را نیز اعتقاد آن است که این شرط اعطای اختیار فسخ به متعاملا‌ن است و معنای عرفی «انصراف» فسخ می‌باشد.از این رو هریک از طرفین که از اختیار فسخ خویش استفاده نماید، باید به طرف دیگر جریمه معین شده در قرارداد را پرداخت کند؛ به شرطی که این شرط مؤجل باشد.در غیر این صورت براساس ماده 401 قانون مدنی شرط و عقد باطل هستند.

ملا‌حظه می‌شود که از این شرط چاپی برداشت‌های متفاوتی صورت گرفته است.

3- یکی دیگر از ایرادهای قولنامه‌‌های چاپی این است که برای خیار شرط مدتی تعیین نمی‌شود و همین موضوع سبب می‌گردد پس از ترقی قیمت ملک، بایع به علت عدم تعیین مدت برای خیار شرط، دعوای ابطال بیع به طرفیت خریدار مطرح نماید و در این خصوص دادگاه چاره‌ای جز صدور حکم به ابطال بیع ندارد.

در این زمینه هم رویه‌های مختلفی در آرای محاکم دیده می‌شود.به عنوان مثال، عده‌ای معتقدند اگر در قرارداد بیع برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مبیع و یا تنظیم سند رسمی روز معینی مقرر شده باشد، مدت خیار شرط تا آن زمان خواهد بود و در حقیقت خیار شرط مؤجل است.

گروه دیگری نیز اعتقاد دارند که این مهلت‌ها تنها برای پرداخت ثمن معامله و تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی تعیین شده‌اند و نمی‌توان آنها را به خیار شرط تسری داد و خیار شرط نیاز به تعیین مدت جداگانه‌ای دارد، به‌گونه‌ای که بتوان گفت در قرارداد به‌صراحت برای خیار شرط مدت تعیین شده است.

برای جلوگیری از ارائه این‌گونه تفسیرها بهتر است در قراردادهای چاپی به‌صراحت پس از درج خیار شرط، مدت نیز برای آن تعیین و به صورت کتبی نوشته شود؛ چراکه گاه به دلیل عدم تعیین مدت برای خیار شرط، خریدار مدعی می‌شود که خیار شرط مدت داشته و به شهادت متصدی بنگاه یا دلا‌ل و گواهان امضاکننده زیر قرارداد تمسک می‌جوید که در بیشتر مواقع نیز مورد قبول محاکم قرار نمی‌گیرد؛ زیرا چنین استدلا‌ل می‌کنند که اگر برای خیار شرط مدت تعیین شده بود، به طور حتم در قرارداد ذکر می‌گردید و از این رو شهادت شهود قابل اعتنا نیست.

4- یکی دیگر از مشکلا‌ت موجود در این قولنامه‌ها عدم تعیین ساعت تأدیه قسط ثمن و ارائه چک به بانک است.هرچند این موضوع در ابتدا ساده به نظر می‌رسد؛ اما در اینجا به نمونه آرایی اشاره می‌گردد که نشان می‌دهد مسأله به این سادگی‌ها هم نیست که فکر می‌کنیم:

در قراردادی شرط شده بود:«هرگاه یکی از چک‌های ثمن معامله برگشت بخورد، معامله منفسخ است.» در روز سررسید چک، فروشنده ساعت 8 صبح چک را به بانک ارائه می‌دهد؛ اما به دلیل فقدان موجودی، گواهی عدم پرداخت از سوی بانک محال‌علیه صادر می‌شود.خریدار ساعت 10 صبح همان روز وجه چک را به حساب خویش واریز می‌نماید و گواهی بانک را در این خصوص اخذ می‌‌کند.

دادگاه در این باره چنین استدلا‌ل می‌نماید که خریدار ساعت 10 صبح تاریخ سررسید مبلغ چک را به حساب بانکی خویش واریز نموده و در نتیجه در تاریخ سررسید، ثمن قابل پرداخت بوده و بایع با اعلا‌م خریدار می‌توانسته برای وصول وجه چک به بانک مراجعه نماید؛ اما باوجود اعلا‌م خریدار اقدام به وصول وجه مورد نظر نکرده است.از این رو مقتضای حق فسخ بایع فراهم نشده و دعوای فسخ وی مردود می‌باشد.

دادگاه تجدیدنظر نیز این استدلا‌ل را پذیرفته و دادنامه بدوی را تأیید می‌نماید؛ اما شعبه تشخیص عکس این نظریه را اعلا‌م داشته و چنین بیان می‌دارد که ابتدای ساعت اداری بانک در روز سررسید وجه چک، ثمن معامله باید در حساب خریدار موجود باشد.در غیر این صورت با برگشت خوردن چک در ساعت اول وقت اداری، حق فسخ برای بایع ایجاد می‌شود.

با توجه به این موضوع در صورتی که در قراردادهای چاپی قید گردد:«چنانچه تا آخر ساعت اداری بانک، موجودی در حساب بانکی خریدار نباشد و چک برگشت بخورد، معامله منفسخ است» مشکلی پیش نخواهد آمد.مانند موردی که ثمن معامله وجه نقد است و خریدار از ابتدای روز معهود تا آخر همان روز برای پرداخت آن مهلت دارد و فروشنده نمی‌تواند مدعی شود که چون ساعت 8 صبح روز موعود برای دریافت ثمن به خریدار مراجعه نموده؛ اما وی موفق به تأدیه مبلغ مذکور نشده است، معامله منفسخ است.

به دلیل آن که در این موارد هیچ رأی وحدت‌رویه‌ای از سوی هیأت عمومی‌دیوان عالی کشور صادر نشده تا محاکم تابع و ملزم به رعایت آن باشند و هر محکمه‌ای به ظن خود مبادرت به صدور رأی می‌نماید، از این رو لا‌زم است تمامی‌این نکات ریز و مشکل‌آفرین رعایت گردد.

یکی از خصوصیات یک قانون اساسی خوب آن است که قابل تفسیر نباشد؛ چراکه در این صورت هر حزب و گروهی آن را به نفع خود تفسیر خواهد نمود.این موضوع درخصوص یک قولنامه خوب نیز مرعی است؛ یک قولنامه خوب نیز آن است که امکان تفسیرش وجود نداشته باشد تا هرکدام از طرفین قرارداد نتواند شرط قید شده در آن را به نفع خود تفسیر کند.

امید است موضوع یک‌شکل شدن قولنامه‌های چاپی بنگاه‌های معاملا‌تی از جانب دستگاه قضایی یا هر دستگاه مربوط دیگری به منصه اجرا و عمل بنشیند تا هم اشخاص قرارداد‌های خود را متزلزل نبینند و هم موجودی این‌گونه پرونده‌ها در محاکم کاهش یابد

حسین رضایی، بازرس قضایی اداره کل نظارت وپیگیری قوه قضاییه

منبع : نشریه داخلی قوه قضاییه
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

مبایعه نامه یا قولنامه چه فرقی دارد؟
وجه التزام در قانون ، قراردادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد ؟
قولنامه
نکاتی کاربری درباره قولنامه تعیین وجه التزام ممنوع المعامله نبودن
مردم از خریدهای قولنامه ای و غیر رسی خودداری کنند
در قانون پیش فروش ساختمان فکری برای املاک قولنامه ای نشده است
تحلیل معامله معارض با قولنامه
عقد معاوضه و تفاوت های آن با عقد بیع
همه چیز درباره سندی عادی به نام قولنامه
قولنامه معارض، حالات مختلف آن و راه حل های ارائه شده

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
مجازات استفاده از کارت های معافیت تقلبی روش مطالبه مهریه از طریق اداره ثبت یا دادگاه مقررات حاکم بر اعاده اعتبار تاجر ورشکسته ترک تعقیب مانع از طرح شکایت مجدد نیست رای شماره 646 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مصوبه شماره 1389/12/22-55 شورای اسلامی شهر تربت جام رای شماره 650 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع :شکایت علیه سازمان استاندارد ایران به لحاظ دارا بودن شخصیت حقوقی رای 649 شماره هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال نامه رئیس امور مدیریت مشاغل معاونت توسعه مدیریت و سرمایه انسانی رای شماره 647 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مواد 58 و 60 تعرفه عوارض محلی سال 1391 مصوب شورای اسلامی شهر سرعین رای شماره 645 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:یکصد و چهل و نهمین شورای اسلامی شهر محمد شهر رای شماره 644 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع :ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر شهریار تاکسی های آنلاین و حریم خصوصی رفع تصرف عدوانی در دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی چگونه است ؟ نحوه اجرای آرای دیوان عدالت اداری چگونه است ؟ سفته ای را که در برابر طلب مان دریافت کرده ایم ، چگونه مطالبه کنیم ؟ خدمات عام به بیماران خاص! رای شماره 639 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بند 5 دستورالعمل و بندهای ذیل آن در خصوص کسر درآمد مربوط به پروانه رای شماره 615 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:1-عدم ابطال تعیین حق النظاره مهندسین شورای اسلامی شهر شیروان رای شماره 612 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بخش 41 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهرداری ملارد رای شماره 642 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال تبصره یک بمد الف جزء 2 قسمت 14-10-5 فصل چهاردهم رای شماره 641 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بخشنامه مشاور معاونت توسعه و مدیر کل منابع انسانی