موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

جزئیات حقوقی مسئولیت های مدنی و کیفری صاحبان دفاتر مشاور املاک

ارسالی توسط محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری
جزئیات حقوقی مسئولیت های مدنی و کیفری صاحبان دفاتر مشاور املاک

هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند و عمل وی وصف مجرمانه مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط داشته باشد، عمل وی به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات است.

 هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند و عمل وی وصف مجرمانه مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط داشته باشد، عمل وی به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات است.

در طول سال‌های اخیر بازار مسکن روزهای خوب و بدی را به خود دیده است. در برخی از برهه‌ها بازار جریان داشته و در دوره‌ای دیگر خرید و فروش راکد بوده است؛ اما موضوعی که همواره وضعیت ثابتی داشته، اختلافاتی بوده که بابت تنظیم غیرحرفه‌ای و غیر رسمی قراردادهای مربوط به انتقال عین و منافع مسکن ایجاد شده است.   
 
از جمله حرفه‌های مورد نیاز جامعه کنونی، دلالی و به طور خاص حرفه مشاوران املاک است که به لحاظ نیازهای جامعه ویژگی حرفه‌ای بودن این امر، باید با دقت و ظرافت، حدود مسئولیت‌ها و تکالیف و وظایف او معین شود، بنابراین در قانون تجارت به چه مواردی در این رابطه اشاره شده است؟

 قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است، به طوری که مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل‌ کاری یا عاملی مبادرت می‌کنند تاجر به شمار می‌آیند و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد شده از قبیل تسهیل معاملات ملکی، تجارت محسوب می‌شود.  

طبق ماده 335 قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. البته در قانون تعریفی از دلالان نشده است.

شما چه تعریفی از دلال دارید؟ و آیا بر ای انجام معاملات مختلف در حوزه‌های گوناگون دلال خاص آن حرفه وجود دارد؟

 دلال واسطه و میانجی فروشنده و خریدار است؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر محسوب می‌شود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد.
 
دلالی انواع مختلفی همچون دلالی برای معاملات ملکی، دلالی برای معاملات تجارتی و دلالی برای خواربارفروشی و سایر امور شهری دارد.

دلال معاملات ملکی یا متصدی معاملات املاک به شخص حقیقی یا حقوقی گفته می‌‌شود که با رعایت کامل ضوابط و مقررات قانونی و دریافت پروانه کسب از اتحادیه ذیربط صرفاً در امور مشاوره، خرید و فروش، رهن و اجاره املاک و ابنیه اشتغال ورزد.

امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک علاوه بر اینکه ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است، مقررات خاصی نیز وجود دارد.

 آیا عواقب بی‌توجهی به مسوولیت سنگینی که در همه مشاغل دیگر به خصوص مشاغل آزاد، همواره صاحب شغل را تهدید می‌کند، در حرفه مشاوران املاک هم مصداق دارد؟! و به‌عبارتی جایگاه تکریم مشتری و حمایت از حقوق وی در این حرفه کجاست؟

 متاسفانه فرهنگ غالب در حرفه مشاوران املاک در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد، این فرهنگ در مواجهه با پرسش دوم هم معمولا این گونه پاسخ می دهد: "مشتری با میل و رغبت خودش اقدام به معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد، مسئولیت خوب یا بد معامله با خود طرفین است."

البته در این حرفه، هستند افرادی که بنگاه مسکن تحت مدیریت آنها امن‌ترین جا برای کسب انواع مشاوره‌های ملکی است بدون آنکه ذره‌ای از منافع واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه‌ها، نادیده گرفته شود.

 آیا دلال می‌تواند در معامله ملک یا آپارتمان که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خودش هم ذی‌نفع باشد؟

بله، اولا می‌تواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد. ثانیاً می‌تواند در معامله‌ای به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذی‌نفع باشد.

 علاوه برمسئولیت و تکالیف کلی و قانونی صاحبان دفاتر مشاور املاک چه مسئولیتهای دیگری متوجه دلال است؟

 از جمله این مسئولیت‌ها می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد: در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند. دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمن‌ معامله را پرداخت کند یا آنکه تعهدات آنها را به ‌موقع اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد.

دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط کرده مسئولیت دارد.
 
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضا‌ها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است، همین‌طور اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام دهد دلال ضامن است.

در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد، باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است و در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود.

در چه مواردی دلال حق دریافت دستمزد را ندارد؟

 اولاً هرگاه دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است، بفروشد.

ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش نسبت به کسی که ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب می‌شود. باید توجه داشت که اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است.

 آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی داشته باشد؟

بله، علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرفین و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت کند.

در چه صورتی صاحبان آژانس به‌عنوان خیانت در امانت تحت تعقیب قرار می‌گیرند؟

 اگر دلال بر خلاف وظیفه‌ای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند و یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفین معامله و وجوه و چک‌های امانی شود و آنچه به وی سپرده شده، مسترد نکند، به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب خواهد بود و حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود.

چه ضمانت اجراهایی بر کنترل عملکرد دلال‌ها یا مشاورین املاک وجود دارد؟

 هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از 3 ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه وی ابطال می‌‌شود و اگر عمل وی وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.
 
مضافاً اینکه طبق ماده 9 قانون راجع به دلالان، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از 6ماه تا 2سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد.

در آخر چه توصیه‌ای به دفاتر مشاوران املاک و مسئولین ذیربط دارید؟

 از آنجا که اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک نیاز به یک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندی شخص دلال یا مشاور املاک نیست، لذا انتظار می‌رود قوه قضاییه و سازمان‌های ذیربط برای صدور پروانه این دفاتر شرایط خاص و سخت‌تری را در نظر بگیرند و مشاوران نیز بیش از پیش آموزش‌های لازم و تخصصی‌تری فرا گیرند و مدرک تحصیلی مناسب این حرفه را اخذ کنند تا ضمن فعالیت دلالی، وظیفه مشاوره را هم بر عهده گیرند و با علم و تخصص حقوقی خود خدمات مطلوبتری به متعاملین ارائه کنند و به طبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و کاهش وقوع جرائم باشیم.

منبع : باشگاه خبرنگاران

مطالب مرتبط

ضرورت تعریف جرم سیاسی و احیای اصل 168 قانون اساسی

نام نویسنده
ضرورت تعریف جرم سیاسی و احیای اصل 168 قانون اساسی

تعدادی از نمایندگان مجلس برای اجرایی کردن اصل 168 قانون اساسی، به تازگی طرح جرم سیاسی را تهیه کرده‌اند. اصل 168 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مقرر می‌دارد که رسیدگی به جرایم سیاسی و مطبوعاتی علنی است و با حضور هیات منصفه در محاکم دادگستری صورت می‌گیرد. جرم سیاسی و تفکیک آن از سایر جرایم و نیز علنی بودن رسیدگی به آن با حضور هیات منصفه از جمله اقدام‌هایی است که منجر به اجرایی‌شدن اصل 168 قانون اساسی می‌شود.

ادامه مطلب ...

بررسی طرح تعریف جرم سیاسی تا پایان سال

نام نویسنده
بررسی طرح تعریف جرم سیاسی تا پایان سال

عضو کمیسیون قضائی مجلس شورای اسلامی گفت: طرح تعریف جرم سیاسی با همکاری مرکز پژوهش‌ها تنظیم شده و امیدواریم تا پایان سال مورد بررسی قرا

ادامه مطلب ...

طرح جرم سیاسی پس از ارجاع به کمیسیون در صحن علنی مجلس بررسی می شود

نام نویسنده
طرح جرم سیاسی پس از ارجاع به کمیسیون در صحن علنی مجلس بررسی می شود

عضو کمیسیون قضایی مجلس گفت: نمی‌توان زمان دقیقی را برای بررسی طرح جرم سیاسی مشخص کرد، این طرح هنوز در کمیسیون مطرح نشده و پس از ارجاع آن به کمسیون در صحن علنی مجلس مورد بررسی قرار می‌گیرد.

ادامه مطلب ...

آخرین جزئیات لایحه جرم سیاسی

نام نویسنده
آخرین جزئیات لایحه جرم سیاسی

عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس گفت: براساس اصل 77، جمهوریت، مذهب، اسلامیت و ولایت فقیه به عنوان چهار اصل خدشه‌ناپذیر قانون اساسی، از دایره جرایم سیاسی مستثنی شده است.

ادامه مطلب ...

18 ایراد احتمالی به طرح تعریف جرم سیاسی برطرف شد

نام نویسنده
18 ایراد احتمالی به طرح تعریف جرم سیاسی برطرف شد

عضو کمیسیون قضایی مجلس می‌گوید، شورای نگهبان در سال ۱۳۸۰، ۱۸ ایراد به طرح جرم سیاسی گرفته بود و ما در طرح تعریف جرم سیاسی این ۱۸ ایراد را با کارشناسی بسیار زیاد برطرف کرده‌ایم.

ادامه مطلب ...

متن کامل طرح جرم سیاسی در مجلس شورای اسلامی

نام نویسنده
متن کامل طرح جرم سیاسی در مجلس شورای اسلامی

ضربه‌ زدن به اصول و چهارچوب های بنیادین نظام جمهوری اسلامی ایران را داشته باشد، جرم سیاسی محسوب می‌شود. جمعی از نمایندگان مجلس طرحی را با عنوان "جرم سیاسی" تهیه کردند که این طرح امروز از سوی هیئت رئیسه مجلس اعلام وصول شد.

ادامه مطلب ...

اسفنانی: تعیین مصادیق جرم سیاسی از برخوردهای سلیقه ای جلوگیری می کند

نام نویسنده
اسفنانی: تعیین مصادیق جرم سیاسی از برخوردهای سلیقه ای جلوگیری می کند

سخنگوی حقوقی وقضایی مجلس شورای اسلامی با اشاره به اعلام وصول طرح "جرم سیاسی" در مجلس تصویب این طرح را موجب پر شدن خلاء قانونی موجود در این باره و پرهیز از برخوردهای سلیقه‌ای دانست.

ادامه مطلب ...

ابوترابی: پیشنهاد حقوقدانان درباره طرح جرم سیاسی در روند بررسی، لحاظ می شود

نام نویسنده
ابوترابی: پیشنهاد حقوقدانان درباره طرح جرم سیاسی در روند بررسی، لحاظ می شود

عضو هیات رییسه کمیسیون حقوقی، تدوین طرح «جرم سیاسی» را موجب احیای و اجرای اصل مربوطه در قانون اساسی دانست و با اشاره به انتقادات برخی حقوقدانان به این طرح، گفت که کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس پیشنهادات حقوقدانان را در روند بررسی طرح لحاظ می‌کند.

ادامه مطلب ...

قانون مطبوعات از مصادیق مغفول مانده جرم سیاسی است

نام نویسنده
قانون مطبوعات از مصادیق مغفول مانده جرم سیاسی است

یک وکیل دادگستری با اشاره به اصل 168 قانون اساسی گفت: با وجود پذیرش پدیدۀ جرایم سیاسی و مطبوعاتی در قانون اساسی ایران و تبیین نسبی این موضوع در قوانین مطبوعات، هیچ تعریف جامع و دقیقی از جرم سیاسی در نظر گرفته نشده است.

ادامه مطلب ...

ضرورت تعریف جرم سیاسی در حوزه های فعالیت های سیاسی

نام نویسنده
ضرورت تعریف جرم سیاسی در حوزه های فعالیت های سیاسی

یک حقوقدان با اشاره به طرح تعریف جرم سیاسی گفت: تعریف جرم سیاسی و مشخص کردن مصادیق آن گامی اساسی و رو به جلو است اما برخی مصادیق مطرح شده در این طرح به‌هیچ وجه رنگ سیاسی ندارد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید