موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

دعاوی ابطال اسناد مالکیت معامله معارض

ارسالی توسط منوچهر ناصری فر وکیل پایه یک دادگستری
دعاوی ابطال اسناد مالکیت معامله معارض

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا با هم تعارض داشته باشند سند مالکیت معارض محسوب می‌شوند. این اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکیت یا در مورد حدود ملک یا حقوق ارتفاقی مثل حق عبور بر روی این ملک باشد. تعداد اسنادی که با این مشکل روبه‌رو هستند کم نیست.

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا با هم تعارض داشته باشند سند مالکیت معارض محسوب می‌شوند. این اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکیت یا در مورد حدود ملک یا حقوق ارتفاقی مثل حق عبور بر روی این ملک باشد. تعداد اسنادی که با این مشکل روبه‌رو هستند کم نیست.

چگونه باید این مشکل را حل کرد؟ در گفت‌وگو با دکتر محسن خدمتگزار، مدرس دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری، به بررسی اسناد مالکیت معارض و نحوه ابطال و اصلاح آنها می‌پردازیم.

مفهوم اسناد مالکیت معارض چیست؟

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می­شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند 1 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می­شود.

نقش اشتباهات ثبتی در بروز این نوع اسناد معارض تا چه حد است؟

طبیعی است که اگر ماموران ثبت دقت کافی را در انجام تشریفات قانونی ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکیت اتفاق نخواهد افتاد بنابراین اشتباهات ثبتی قاعدتا موجب بروز این تعارض می­شوند. به بیان دیگر، تعارض در اسناد مالکیت معمولا زمانی اتفاق می­افتد که در ثبت ملک یا صدور سند مالکیت اشتباهی رخ می­دهد و در نتیجه­ این اشتباه، دو سند مالکیت صادر می­شود که اگر چه قاعدتا باید ناظر بر دو ملک جداگانه باشند، هر دو ناظر بر یک ملک هستند یا اینکه دو ملک در هم تداخل دارند بنا براین قسمتی از یکی از دو ملک با قسمتی از ملک دیگر هم­پوشانی دارد یا اینکه در خصوص حقوق ارتفاقی چنین تداخلی وجود دارد. کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد بشود طبق ماده 7 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مورد تعقیب اداری قرار می­گیرند و مجازات نسبتا سنگینی هم در انتظار آنهاست؛ یعنی انفصال موقت به مدت حداقل دو سال یا حتی انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم می­شوند.

منظور از اشتباهات ثبتی چیست؟

به طور کلی اشتباه ثبتی به هر اشتباهی می‌گویند که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهی­های نوبتی، آگهی­های تحدیدی، تحدید حدود، شماره­گذاری املاک و دیگر موارد عملیات ثبتی از حیث رعایت مقررات مربوط مرتکب می­شوند؛ یعنی مقررات و تشریفات قانونی ثبت املاک را دقیقا رعایت نمی­کنند. البته اشتباهات ثبتی درجه­بندی دارند بعضی از آنها موثر و بعضی غیرموثر دانسته می­شوند.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چیست؟

ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت موخر­الصدور که سند معارض محسوب می­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

دارنده سند مزبور چه دعوایی را باید اقامه کند؟

حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی­های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحا انجام شده است، مشخص می­کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می­کند. به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می­کند، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده­ای است در آیین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته است، در مانحن­فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده 5 در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.

منظور از ابطال جزئی سند مالکیت مقدم چیست؟

منظور ابطال آن قسمتی از سند مالکیت است که از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی در تعارض با سند دیگر است. در واقع به نوعی اصلاح سند مالکیت است که در قانون با عنوان عام ابطال از آن یاد شده است.

آیا اداره ثبت می‌تواند بدون داشتن حکم از دادگاه، اسناد معارض را باطل کند؟

اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم نکند، و دارنده سند مالکیت مقدم­الصدور گواهی عدم طرح دعوا ظرف مهلت یادشده را از مرجع مربوط دریافت و به اداره ثبت تسلیم کند، اداره ثبت مکلف است سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قید کند. البته باید توجه داشت که مورد مذکور تنها موردی است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکیت را بدون حکم قضایی دارد.

تکلیف دارنده سند معارض چیست؟

تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله­ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده 6 لایحه قانونی سال 1333 خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می­تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.

آیا دارنده سند ثبت مقدم هم همین تکالیف را دارد؟

خیر. تکلیف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکیت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواری­هایی خواهد داشت از جمله اینکه هر چند وی می­تواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی هم که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمی­شود. از این رو، اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعوای ابطال خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود.

کدام مراجع صلاحیت رسیدگی دارند؟

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه است.

سازوکاری که بتوان از این نوع معاملات پیشگیری کرد، چیست؟

بحث سند مالکیت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نباید این دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکیت خواه ناخواه منجر به نوعی از معاملات معارض هم خواهد شد. از این حیث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگیری از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همین طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش­بینی شده است.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

تغییر کارفرما و آثار آن در رابطه کارگری و کارفرمایی

نام نویسنده
تغییر کارفرما و آثار آن در رابطه کارگری و کارفرمایی

تغییر کارفرما و آثار آن در رابطه کارگری و کارفرمایی

ادامه مطلب ...

کارگران سفید امضا

نام نویسنده
کارگران سفید امضا

کارگران سفید امضا

ادامه مطلب ...

کودکان کار: رنجی نامانوس، آتیه ای نامعلوم

نام نویسنده
کودکان کار: رنجی نامانوس، آتیه ای نامعلوم

کودکان کار: رنجی نامانوس، آتیه ای نامعلوم

ادامه مطلب ...

قانون کار، امنیت شغلی و دیوان عدالت اداری

نام نویسنده
قانون کار، امنیت شغلی و دیوان عدالت اداری

درسال 1384 زمانی که مستمع مذاکرات جلسات هیأت تشخیص و حل اختلاف بودم این سؤال ایجاد شد که در شرایطی که نقش هیأتهای تشخیص و حل اختلاف در اعاده به کار کارگرکمرنگ یاتشریفاتی می شوند چه مرجعی مستقیم یا غیرمستقیم می تواند موجب اعاده به کار کارگر اخراج شده باشد و کدام مرجع از حقوق کارگردفاع خواهد کرد؟ اینجاست که زوایای پنهان قانون پیچیده کار به ذهن متبادر وجایگاه رفیع نهاد دیوان عدالت اداری بیش از پیش پررنگ خواهدشد.

ادامه مطلب ...

بررسی تحلیلی جرم موضوع ماده 172 قانون کار

نام نویسنده
بررسی تحلیلی جرم موضوع ماده 172 قانون کار

بررسی تحلیلی جرم موضوع ماده 172 قانون کار

ادامه مطلب ...

بیمه کارگران ساختمانی اختیار یا الزام قانونی؟

نام نویسنده
بیمه کارگران ساختمانی اختیار یا الزام قانونی؟

گروه حقوقی - ضرورت حمایت از کارگران باعث تصویب قوانین متعددی شده است که گل سرسبد آن ها قانون تامین اجتماعی و قانون کار است. اما با وجود تمامی حقوق پیش‌بینی شده در این دو قانون، قانونگذار حمایت‌های موجود برای برخی کارگران را کافی نمی‌داند.

ادامه مطلب ...

اختلافات کارگر و کار فرما

نام نویسنده
اختلافات کارگر و کار فرما

با توجه به صنعتی شدن جوامع و لزوم پیشرفتهای اقتصادی در سایه افزایش کارهای تولیدی و همچنین ازدیاد جمعیت و نیروی کار تعاملات بین کارفرما و کارگر در سالهای اخیر افزایش یافته است. بدیهی است با افزایش این تعاملات، برخوردها و پاره ای مسایل و اختلافات نیز در محیط های کاری بوجود می آید. در قانون کار، مراجعی به عنوان هیاتهای حل اختلاف جهت رسیدگی به این امور پیش بینی شده است که در این راهنما کلیات آن و همچنین نحوه طرح دعوی تا اجرای حکم بیان می گردد.

ادامه مطلب ...

مراجع رسیدگی به اعتراض کارگران و کارمندان

نام نویسنده
مراجع رسیدگی به اعتراض کارگران و کارمندان

شاغلان در کشور را می‌توانیم به دو دسته کارگران و کارمندان تقسیم کنیم. کارگر معمولا به تابعان قانون کار گفته می‌شود و کارمند به تابع قانون مدیریت کشوری می‌گویند. قوانین و مقرراتی که برای این دو گروه وضع شده است، با هم فرق دارد. در این گزارش قصد داریم در گفت‌وگو با کارشناسان ابتدا تفاوت‌های این دو گروه را بررسی کنیم و سپس مراجعی را که هر یک از دو گروه برای پیگیری حقوق خود می‌توانند به آنها مراجعه کنند، مورد بررسی قرار دهیم.

ادامه مطلب ...

نحوه محاسبه مستمری از کار افتادگی در قانون تامین اجتماعی

نام نویسنده
نحوه محاسبه مستمری از کار افتادگی در قانون تامین اجتماعی

چنانچه کارگر به هر دلیل توانایی خود را به صورت کلی یا جزیی از دست دهد، با توجه به درجه کاهش توانایی در دسته‌بندی مختلفی قرار می‌گیرد و در برخی موارد چنانچه کاهش توانایی ناشی از کار کارگر باشد مورد حمایت بیمه تأمین اجتماعی خواهد بود و چنانچه ناشی از غیر حرفه او باشد مورد حمایت بیمه تأمین اجتماعی نخواهد بود. علاوه بر این از کارافتادگی انواع مختلفی دارد که عبارتند از: از کارافتادگی جزیی، از کارافتادگی کلی و غرامت مقطوع. در این زمینه با سید هاشم پاک‌نژاد، حقوقدان و عضو شورای اسلامی شهر یزد گفت‌وگو کردیم که درپی می آید.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید