بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
عباس بشیری
آدرس : بلوارکشاورز - خیابان فلسطین جنوبی - کوچه شهیدذاکری - بن بست اول -پلاک یک واحدشماره 10
تلفن تماس : 02188891971
تلفن همراه : 09121271413
وب سایت وب سايت عباس بشیری و همکاران وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
احمد حیدری
آدرس : تهران - خیابان میردامادغربی-نرسیده به ولی عصر-ساختمان 349-طبقه 2 شمالی
وب سایت احمد حیدری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
وب سایت رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

اصول آپارتمان نشینی

ارسال شده توسط : عباس بشیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 27-07-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
اصول آپارتمان نشینی

آیا در آپارتمان شما هم بین ساکنین گهگاه اختلاف پیش می آید؟ آیا برخی از ساکنین سهم خود را از هزینه های مشترک نمی پذیرند؟ آیا در تعیین قسمت های مشترک آپارتمان مشکل دارید؟ آیا برخی از ساکنین وسایل شخصی خود را در قسمت های مشترک می گذارند و باعث ایجاد منظره نامناسبی در محل های عمومی می شوند؟برای پاسخ به چند سؤال اول شاید این نوشته بتواند به شما کمک کند.

گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین

دیگر دوره سکونت در خانه های وسیع و باغ ها گذشته است و ضرورتهای زندگی شهرنشینی و تمرکز امکانات و منابع ما را وادار کرده است تا در محیطی تنگ و فشرده زندگی کنیم و طبیعی است که هرچه مکان های زندگی انسانها فشرده تر شود، خواسته های شخصی آنها بیشتر با هم برخورد می کند. در این شرایط افراد برای برخورداری از یک زندگی آرام ناگزیرند از برخی از آزادی های خود صرف نظر کنند و در ازای حقوقی که پیدا می کنند تکالیفی در مقابل دیگران بپذیرند.

اینجاست که قانون پا به میان می گذارد و اجرای این حقوق و تکالیف را ضمانت می کند. بسیاری از مردم نمی دانند که قانونی به نام تملک آپارتمانها وجود دارد که برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها وضع شده است. این قانون که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و در سال ۱۳۶۷ هم اصلاح شده و همچنین آئین نامه اجرایی آن مقرراتی را بیان می کند که دانستن آن برای هر آپارتمان نشین ضروری است.

در این نوشتار سعی می کنیم به مرور شما را با مطالب مختلف این قانون آشنا کنیم. مواردی مانند تعیین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک آپارتمان، تشکیل مجمع عمومی مالکان و انتخاب مدیر یا هیأت مدیره آپارتمان، هزینه های مشترک آپارتمان و نحوه تقسیم آنها، نحوه الزام حقوقی واحدهایی که هزینه های مشترک را پرداخت نمی کنند، تکلیف مالکان به حفظ نمای ظاهری و قسمت های مشترک آپارتمان و مسائل حقوقی مربوط به پارکینگ و انباری آپارتمانها و... به تناوب مورد بررسی قرار می گیرد.

قسمت های اختصاصی و قسمت های

مشترک آپارتمان

گاهی بین ساکنین آپارتمان این اختلاف پیش می آید که چه قسمت هایی از ساختمان برای استفاده عموم است و چه قسمت هایی مختص واحدی مشخص. قانون تملک آپارتمانها در نخستین مواد خود به این موضوع پرداخته است. به موجب ماده یک مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل ۲ قسمت است: مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.

قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به کلیه ساکنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. همه قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است مگر آنکه در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی شده باشد و یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد.

آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برده است که عبارتند از:

«الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ) اسکلت ساختمان.

ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.

ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح- نمای خارجی ساختمان.

خ- محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.»

موارد فوق قسمت های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور کند. همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.

گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین. هزینه هایی که برای حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر قسمت های مشترک آپارتمان مصرف می شود به ترتیبی که در قسمت های بعدی خواهیم آورد، تقسیم می شود و حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت های مشترک استفاده نمی کند باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها اصلاحی ۱۳۷۶) بنابراین اعتراض طبقه همکف مبنی بر اینکه علیرغم عدم استفاده از آسانسور شارژ آن و یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترک آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساکنین است ولو اینکه هرگز از آن قسمت مشترک استفاده ای نکنند.

شیوه اداره آپارتمان

اگر در اداره ساختمان شما نظم و ترتیبی وجود ندارد اولین اقدام شما برای سامان دادن به اداره آپارتمان این است که با سایر مالکین یا استفاده کنند گان دور هم جمع شوید و در مورد حل مشکلات ساختمان چاره اندیشی کنید. خیلی سخت نگیرید، منظور یک جلسه رسمی و خشک اداری نیست و در آپارتمان های کوچک ممکن است ضمن دید و بازدید ها و مهمانی ها انجام شود، البته در مجتمع های بزرگ آپارتمانی تشریفات اداری آن، از قبیل ارسال دعوتنامه مکتوب با پست سفارشی، اغلب رعایت می شود.

قانون به جلسه که مالکان و استفاده کنندگان برای اداره آپارتمان تشکیل می دهند، «مجمع عمومی» می گوید. طبق ماده ۵ آئین نامه قانون تملک آپارتمانها، در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، «مجمع عمومی» باید تشکیل شود. برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. اما اگر مشکل شما این باشد که ساکنین دیگر واحدها به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شرکت نمی کنند، قانون راه حلی برای آن معین کرده: در صورتی که نتوانستید اکثریت را دور هم جمع کنید، تلاشتان را رها نکنید، جلسه را پانزده روز به عقب بیاندازید و مجدداً از همه واحدها برای شرکت در آن دعوت کنید، اگر در جلسه دوم هم تعداد کافی حاصل نشد سماجت به خرج بدهید و با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کنید. این جلسه با هر تعداد از حاضرین رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند. (تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی)

اصل بر این است که در جلسه مجمع عمومی، مالکین آپارتمانها شرکت کنند اما مالک می تواند به جای خود نماینده ای معرفی کند. اغلب معمول است که مستأ جر به نمایندگی از مالک در جلسه شرکت می کند. اگر چند نفر مالک یک واحد آپارتمانی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در جلسه مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.

در نخستین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب می شود. سپس از طریق رأی گیری مدیر یا مدیرانی برای اداره امور ساختمان تعیین می شود.

از جمله دیگر اختیارات مجمع عمومی اتخاذ تصمیمات کلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمدها و هزینه های سالانه است. تمامی تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت جلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می شود. تصمیمات مجمع عمومی در صورت رعایت شرایط ذکر شده طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها برای کلیه شرکا الزام آور است. برای اینکه غایبین جلسه ادعا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بوده اند، این تصمیمات ظرف مدت ۱۰ روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع شرکای غایب می رسد.

بسیاری از مشکلات ساختمان را می توان از طریق همین جلسات حل نمود. به طور مثال در برخی از آپارتمانها بازی بچه ها و سرو و صدای آنها در حیاط آپارتمان مزاحمت هایی را برای ساکنین ایجاد می کند. اگر اقدامات مدیر ساختمان برای رفع این مزاحمت ها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومی می تواند برای حل این مشکل چاره اندیشی کند، مثلاً ساعتهای مشخصی برای بازی بچه ها تعیین نماید.

اما چون تشکیل جلسات مجمع با شرایطی که قانون برای آن تعیین کرده، معمولاً دشوار است، همان طور که گفتیم مدیر یا مدیرانی انتخاب می شود و مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی به او یا آنها واگذار می گردد.

اختیارات مدیر ساختمان

سعی کنید فردی لایق و امین را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کنید زیرا وظایف و اختیارات مهمی در طول سال برعهده اوست.

یکی از وظایف مدیر، نگهداری حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالی) است. او باید دفتری برای ثبت درآمدها و هزینه ها داشته باشد و هر ساله این دفتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند. البته در مجتمع های بزرگ معمولاً برای انجام این وظایف مالی یک خزانه دار تعیین می کند.

وظیفه دیگر مدیر ساختمان که شاید خیلی از افراد از آن بی اطلاع باشند این است که تمام بنا را به صورت یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کند، سهم هر یک از واحدها از حق بیمه به نسبت مساحت آن واحد به مساحت کل قسمت های اختصاصی خواهد بود، که این مبلغ توسط مدیر از هر واحد اخذ و به بیمه گر پرداخت می شود.

مدیر ساختمان همچنین مکلف است که میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را به وسیله نامه ای به او اطلاع دهد. طبق آخرین ماده آئین نامه اجرایی، به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، مدیر ساختمان باید وجوهی را به صورت تنخواه گردان به نحوی که مجمع عمومی معین می کند، دریافت کند.

همچنین در کلیه آپارتمانهایی که بیش از ۱۰ واحد داشته باشند، مدیر ساختمان موظف است برای حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت هایی که مورد استفاده عموم است و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربان استخدام کند.

در برج های آپارتمانی انجام همه امور احتیاج به وقت زیادی دارد. بنابراین مدیر ساختمان باید به صورت تمام وقت به این امور بپردازد و مسلماً حق الزحمه ای ماهانه دریافت می کند، اما در آپارتمان های کوچک که این وظایف محدودتر هستند، بهتر است امتیازاتی برای مدیر توسط مجمع عمومی تعیین شود تا افراد از پذیرش این مسئولیت شانه خالی نکنند. راه حل دیگر برای این مسئولیت گریزی این است که مدیریت ساختمان به صورت گردشی باشد و دیر یا زود همه ساکنین آن را تجربه کنند. البته از لحاظ قانونی لزومی ندارد که مدیر ساختمان جزو مالکین آپارتمان باشد و انتخاب او از سایر افراد خارج آپارتمان بلامانع است. مدت مأموریت مدیر ساختمان ۲ سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند، انتخاب مجدد مدیر نیز ممکن است

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران
آیا بعد از تخلیه موقت آپارتمان ، فرد ملزم به پرداخت شارژ ماهیانه است ؟
نحوه برخورد قانونی با کسانی که شارژ ساختمان را نمی پردازند
هزینه نگهداری مشاعات آپارتمان به عهده کیست؟
آیا مدیر آپارتمان می تواند برای همه امور ساختمان تصمیم گیری کند؟
آسیب دیدن سقف آپارتمان در اثر کوتاهی همسایه و نحوه مواجهه با آن
تهیه پیش نویس اولیه لایحه نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان ها
اجرای قانون پیش فروش آپارتمان موجب تثبیت حقوق مردم می شود
50 دادخواست الزام فروشنده به تحویل مبیع (آپارتمان)
50 دادخواست الزام فروشنده بر تحویل مبیع (آپارتمان)

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند