بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
فرانک وکیلی
آدرس : اصفهان - سه راه حکیم نظامی -ابتدای خیابان ارتش - دست چپ - پلاک 64
وب سایت فرانک وکیلی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
منوچهر ناصري فر
آدرس : بابلسر بلوار پاسداران - نبش پاسداران 23 - مجتمع سامان طبقه پنجم واحد15
وب سایت منوچهر ناصري فر مشاور حقوقی قوه قضائیه و وکیل دادگستری
زهرا ابراهیمی
آدرس : بزرگراه نواب،میدان بریانک،هفت چنار،خ حسام الدین ،روبروی کوچه مزرعتی قهرودی،مجتمع پزشکی قائم ،پ 63-،ط دوم
وب سایت زهرا ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بالا رفتن از دیوار مستأجر قدیمی-دادرس یا کارشناس، کدام مقصرند؟!!

ارسال شده توسط : محمد علی نیک بین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 02-05-1390
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بالا رفتن از دیوار مستأجر قدیمی-دادرس یا کارشناس، کدام مقصرند؟!!

 مقاله ای کاربردی در باره کنکاش تفاوت مفهوم سرقفلی در دو نظام: اجاره ی جدید و اجاره تابع قانون سال 56

به بد، بس دراز است دست سپهر         به بیـــــــدادگر بــر نگردد به مهر (حکیم توس)

الف – طرح بحث:

چندین دهه است که رویه قضایی در دعاوی تخلیه عین مستاجره تجاری، به هنگام تعیین حقوق مستاجر، به موضوع پرداختن سرقفلی یا نپرداختن آن، به عنوان یکی از مهمترین پارامترهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت دکاکین توجه می نماید. به دیگر سخن کارشناسان به وقت اجرای قرار کارشناسی، برای تعیین بهای حق کسب و پیشه و تجارت مستاجری که از دکان بیرون می شود ، در اظهار نظر خود، به پارامترهای مختلف از قبیل مدت اجاره، میزان اجاره بها، متراژ دکان، میزان رونق و شهرت کسبی و تعداد مشتریان، پیشرفت موقعیت محل و ... توجه می کنند.

لیکن در سال های اخیر، و لااقل در خراسان رضوی، (در حالیکه منشاء گزینش این منش عرفی- قراردادی مساله انگیز و مورد دار نامشخص است) مهمترین پارامتری را که آنان در نظر می گیرند بحث پرداختن یا نپرداختن سرقفلی توسط مستاجر قدیمی است. به طوریکه اگر مستاجر در شروع رابطه استیجاری و یا در میانه ی مدت تصرف، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی نپرداخته باشد، درصد خاصی از ارزش متعارف روز سرقفلی (معمولاً معادل 50% ارزش یا کمتر یا بیشتر آن) را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در نظر می گیرند لیکن اگر مستاجر مالک سرقفلی نیز باشد، حق کسب و پیشه و تجارت وی را، معادل 100% ارزش سرقفلی روز دکان (به مفهوم عرفی آن) محاسبه می کنند. به این ترتیب نزد کارشناسان رسمی، با طرد بی مورد عوامل موثر دیگر که از جمله ی مهمترین آن، میزان اجاره بهای پرداختی است، پرداختن یا نپرداختن سرقفلی در تعیین بهای روز حق کسب و پیشه و تجارت مهمترین و موثرترین پارامتر تعیین بها شده است.

اخیراً اینجانب به چند مورد پرونده محاکماتی برخورد کرده ام که دادگاه ها به هنگام مواجه با درخواست تخلیه ملک از سوی مالک و موجر تابع قانون مصوب 1356، با تمسک به تعریف سرقفلی در مقررات جدید التصویب و اینکه در سیستم حقوقی ما تا زمان تصویب قوانین اخیر، نهادی به نام حق سرقفلی وجود نداشته و برسمیت شناخته نمی شده و گرنه در اسناد رسمی اجاره پیش از سال 67 بایستی ذکر می شد، از مستاجر خوانده دعوی تخلیه، مدارکی دال بر فروش سرقفلی را از ناحیه مالک به وی یا به ید قبلی اش (مستاجر اولیه) مطالبه می کنند و در صورت ناتوانی مستاجر از ارائه چنین مدرکی، از کارشناس می خواهند تا بهای حق کسب و پیشه و تجارت چنین مستاجرین قدیمی را بدون در نظر گرفتن مالکیت و حق سرقفلی پرداختی آنان به مستاجر قبلی، تعیین کنند و حتی سنوات منتقل الیه را محاسبه نکنند

و چنین است که برای دومین بار در تاریخ قضایی کشور (*)، حتی پرداخت حق سرقفلی آمده در سندهای رسمی اجاره - که تحت عناوینی از قبیل حقوق اجارگی و حق مکانیت و غیره نامیده شده - و مالیات نقل و انتقال سرقفلی به تصریح در سند اجاره رسمی پرداخت شده و وجود آن در عرف استیجاری اماکن تجاری مسلم است و دکترین و آرای حقوقدانان تائیدش می نمایند - انکار و نادید گرفته می شود. در این حال، دوغ و دوشاب یکی شده و با مستاجر قدیمی 50 ساله که اجاره اندک و ناچیز می پردازد، به مانند مستاجر سی ساله ی دیگر که ده ها برابر نفر قبلی اجاره می دهد، یکسان رفتار می شود.

به این ترتیب هم با تخلیه ملک، انگشت مستاجر را می بُریم و هم با پرداخت قسمت ناچیزی از حق کسب و پیشه و تجارت او، بر زخمش نمک می ریزیم و متاسفانه کارشناسان رسمی دادگستری نیز با ترک اصول متعارف و قواعد عرفی قدیمی و با تمسک به مراضات حاصله و قراردادی جدید در پس پرده ی خود (به شرح بالا) اصرار ورزیده و از سویی تشخیص وجود حق سرقفلی را امر حکمی دانسته که دادگاه بایستی در این باره اظهار نظر کند، و از سویی بدون در نظرگرفتن شان والا و مستقل خود که در حکم قاضی و حکیم بوده و سوگند خورده اند، چشم و گوش خود را بسته و از دادرسان تبعیت می کنند و بر خلاف علم و دانش و همچنین وجدان کاری خود، بهای حق کسب و پیشه و تجارت دکاکین را مبالغ ناچیز تعیین می کنند.

در نوشته حاضر، منظور ما واکاوی این برخورد نابه هنجار محاکم و یافتن راه حلی برای جلوگیری از تضرر مستاجرین این چنینی است.

بدیهی است این گفتار بیش از اینکه واجد جنبه نظری باشد، کاربردی است. و به شرح ماعدا، دیدن چند رأی اخیر باعث شده تا به منظور حمایت از چنین مستاجرینی با تمسک به قواعد حاکم بر دو گروه از اجاره ها و تبیین مفهوم دو نوع حق سرقفلی در نظام حقوقی ما، دادرسان را از عاقبت اتخاذ چنین تصمیماتی هشدار داده و همچنین راه دفاع از مستاجر در مقابله با چنین حالتی را هموار سازد.

در مقام گفت، مهر خامشی بر لب زدن   تیغ را زیر سپر در جنگ پنهان کردن است (صائب تبریزی)

ب – تفاوت و تمایز مفهوم سرقفلی در قوانین قبل و بعد از انقلاب:

در باره مفهوم سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و بیشه و تجارت و اینکه تعریف آن چیست، حقوقدانان به تفضیل سخن گفته اند و ذکر اقوال آنان، تنها موجب تطویل کلام است. لذا در نوشته حاضر برای برآورد منظور خود، تنها به این می پردازیم که مفهوم سرقفلی در قوانین پیشین (اجارات مشمول قانون سال 56) و قوانین جدید (مقررات سال 76) یکسان است یا خیر؟

در این مقاله، خطاب مان دادرسانی هستند که کاستی مورد نظر ما، ناشی از تلقی اشتباه و خلط اصول و تعاریف حاکم بر سرقفلی در دو سیستم حقوقی عرفی قبل از انقلاب (موضوع قانون مصوب 1356) و حقوق شرعی بعد از انقلاب است. در حالیکه به صراحت قوانین آمره موجود، اعمال مقررات مزبور در خصوص اماکن استیجاری که قبل از لازم الاجرا شدن قانون مصوب 76 به اجاره داده شد لازم الاتباع است. بنابراین این نظر که سرقفلی بر مبنای ظاهر تعریفی که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 آمده، تنها شامل موردی بدانیم که مستاجر مبلغی را به این عنوان به مالک دهد و قایل به این باشیم که پرداخت حق مذکور به مستاجر قبلی، موضوع را از شمول موارد پرداخت سرقفلی خارج می کند، با آموزه های حقوقی، در باره روابط مالک و مستاجر تابع قانون سال 56 و دکترین و چندین دهه رویه قضایی مغایر است.

چنانکه استاد محمد جعفر جعفری لنگرودی در ترمینولوژی حقوق : سر قفلی را چنین تعریف کرده است:" پولی که مستاجرثانی(به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستاجر اول به موجر و مالک می دهد".

و در عرف مسلم بازار و نیز مقررات اداره دارایی و مالیاتی نیز همین مرعی است و میان پرداخت وجه به مالک یا مستاجر قبلی هیچ تفاوتی نیست و در هر حال می گویند حق سرقفلی دکان انتقال یافته است و اجرای احکام دادگستری نیز چنین حقی را بازداشت نموده و مزایده می گذارد .

بنابراین:

اولاً - تعمیم تعریف فقهی سرقفلی (آمده در تحریر الوسیله حضرت امام ره) که همان به ماده 6 قانون موخر التصویب (مصوب 1376) راه یافته به رابطه میان متداعیین که رابطه حقوقی شان مشمول قانون مصوب 1356 است، اشتباه فاحش قضایی تلقی می شود. زیرا اجاره محل کسب و پیشه و احکام و فروعات حاکم بر آن، به مفهومی که در قانون 1356 آمده است، با فلسفه قانونگذاری 76 تفاوت اساسی دارد و میان ماه گردون دو قانونگذار تفاوت بسیار است

زیرا بدون شک قانونگذار سال 76بر خلاف تمام یافته های قانونگذار سال 56 حکم رانده است، وی بر مبنای فتاوا و برخی اقتضائات شرعی، بر رجحان سلطه و حکومت قانون بر تراضی افراد پایان داده و قرارداد های اجاره را، خصوصی صرف و تابع حکومت اراده و تراضی متعاملین قرار داد. به دیگر سخن قانونگذار 78 با بازگشت دوباره به مشهورات فقهی و عمومات قانون مدنی و حاکمیت اراده، نظارت دولت و مضیقات شدید قانونی را – که پیش تر حتی تراضی افراد برای فرار از مقررات آن بی اثر بوده (ماده 30 قانون قبلی)، از میان برده است. بنابراین طبیعی است که به تبع طبع و فلسفه گونه گون مقررات پیشین و جدید ، میان احکام فروعات آن از جمله حق سرقفلی نیز تفاوت آشکار باشد.

سرقفلی موضوع قانون مصوب1376 از تعاریف علمی و متکی به نظام لیبرال سرمایه داری جدید رایج فاصله بسیار گرفته و مفهومی تازه و خلق الساعه یافته است و به مراتب محدود و مضیّق تر از حق کسب و پیشه و تجارت قانون پیشین است. از این دیدگاه سرقفلی، نوعی حق تقدم و اولویت مستاجر در اجاره تلقی می شود که ایجادش به اراده طرفین است و در حیاتش به هیچ وجه ارزش افزوده فعالیت تجارتی و دسترنج و حسن شهرت و امانت داری مستاجر به عنوان عوامل کاری و مهم، تاثیری ندارد. در حالی که حق سرقفلی پیشین در بطن حق کسب و بیشه و تجارت مورد نظر قانون مصوب 56 است و عوامل برشمرده بالا در آن به شدت موثر است، میزانش نا مشخص بوده و با تخلف مستاجر قابل اسقاط است و جز از طریق درخواست تجویز انتقال منافع از دادگاه قابل واگذاری نیست و می تواند به مالک یا مستاجر سابق دارای حق کسب و بیشه و تجارت پرداخت گردد و بالاخره در ظاهر آشتی با فقه سنتی اسلامی ندارد.

ثانیاً - ذکر نشدن حق سرقفلی، در اسناد رسمی اجاره پیش از سال 67 (که معمولاً مهمترین مستند چنین دعاویی است) ، به معنای نبود و فقد آن نیست. زیرا با مطالعه پیشینه تاریخی مقررات اجاره، به روشنی بدست می آید که نه در قانون مصوب1322 (اختیارات دکتر میلسپو در مورد تنزل و تثبیت بهای اجناس) که اولین قانون حاکم بر روابط استجاری دکاکین است و نه در مقررات بعدی مصوب: 1339و 1356و 1362 ذکری از حق سرقفلی نشده است و برخلاف عرف مسلم و لازم الرعایه، ذکر رسمی این حق تنها از زمان قوانین مصوب 1365 و 1376 به حقوق نوشته ما را یافته است. لذا شبهه حکمی پیش گفته (خلط دو نوع حق سرقفلی و تعمیم ناصواب مقررات قانون جدید به قانون مصوب 56) ناشی از همین امر است.

ثالثاً – در کنار اسنادی عادی و رسمی در دست مستاجرین، دلایل و قراینی بسیاری از قبیل : وجود اشتراکات منصوب در دکان مانند برق و تلفن به نام مستاجر یا مستاجرین قبلی - که در اجارات معمولی و متعارف چنین چیزی مرسوم نیست- ، اجاره بهای کم و ناچیز دکاکین مورد نظر که در طول چندین دهه ادامه داشته و دارد (مهمترین پارامتر موجود)، ذکر نام مستاجر قبلی دکان در سند اجاره که بنا بر روال و عرف مسلم حاکم بر تنظیم این قبیل اسناد، در سند های اجاره غیر سرقفلی تابع قانون 56، مطلقا ذکر نمی شد و همچنین سایر امارات تصرف مالکانه نسبت به حق سرقفلی دکان،... همه و همه دلالت بر وجود حق مسلم مزبور دارد

لذا بلاشک پذیرش استدلال خلاف، با منطوق و ظاهر قوانین آمره پیش گفته، و همچنین با نظم و تنسیق معاملات مربوط به حقوق اموال غیر منقول و جنبه حمایتی قانون از مستاجر که همواره داعیه قانونگذار (قانون روابط موجر و مستاجر 56) بوده، سخت ناسازگار است . و نیز مغایر با نصّ ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، و ماده واحده مصوب 69 مجمع تشخیص مصلحت نظام ، و نیز رای وحدت رویه شماره 618 – 18/6/76 هیات عمومی دیوان عالی کشور است ، که شمول مقررات قانون مصوب 76 را ناظر به عقود و اجاره هایی می داند ، که بعد از تصویب این قانون - ابتدا به ساکن - منعقد می گردد . و شامل اماکنی که سابقاً و به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر اجاره داده شده، نمی شود.

ج- نتیجه گیری: به هر حال اینکه گفتار بالا (وجود تفاوت میان دو نوع سرقفلی در دو سیستم قانونی حاکم بر اجارات) به لحاظ نظری دقیق و بدون اشکال و ایراد است یا خیر؟ بنده اصراری ندارم. لیکن بر لزوم تغییر رفتار و منش یکی از دو گروه دادرسان یا کارشناسان رسمی دادگستری در این باره تاکید و اصرار دارد.

به دیگر سخن برای جلوگیری از ستم به مستاجرین قدیمی یا بایستی دادرسان از تعریف سرقفلی به مفهوم آنچه در قوانین اخیر آمده صرف نظر کنند و تحلیل بالا را پذیرا شوند و یا اینکه کارشناسان رسمی دادگستری که تعیین بهای حق کسب و بیشه و تجارت در صلاحیت آنان است، در مواجه با این حالت، به جای توجه کامل به پارامتر ناقص و ناکافی (پرداختن حق سرقفلی یا نپرداختن آن در اجارات با عمر سی ساله)، به مانند همکاران قّـَدَر و ارزشمند خاک نشین یا خانه نشین پیش کسوتشان به سایر عوامل موثر از قبیل میزان اجاره بها، مدت اجاره، و غیره توجه کنند و از تعاریف و عادات قراردادی جدید - که شرح آن گذشت - تبعیت ننمایند و به مقتضای تعاریف جدید آمده در قوانین اجاره، آنان نیز روش کار و تعاریف خود را دگرگون کنند. تا از تضییع حقوق مسلم مستاجرین قدیمی جلوگیری گردد و با مستاجر قدیمی مانند مستاجر جدید برخورد ننمایند. چه گفته اند: "آه مویی و پای کوهی" و....

پایـــــداری به عدل و داد بود                      ظلم و شاهی چراغ و باد بود (اوحدی مراغه ای)                                         

پانوشت:

* بدون تردید تجربه تلخ تخلیه اماکن قدیمی تجاری بدون پرداخت ریالی حق کسب و پیشه و تجارت، به مستاجر ، در فاصله دو دهه اول پیروزی انقلاب اسلامی 57 به استناد خلاف شرع بودن مقررات لازم الاجرای قانون مصوب 56 توسط برخی محاکم که قضات متصدی شان، خود را مجتهد و متشرع می دانستند، از حافظه تاریخی ما حقوقدانان و مردم پاک نمی شود.

نوشته محمد مهدی حسنی

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها
قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی
دانستنی‌های رابطه مالک و مستاجر
تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها
چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها
دعاوی راجع به اجاره
تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌ بها
تاملی بر دعاوی اجاره در قانون شورای حل اختلاف
چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها
نکات مهم و کلیدی در مورد ابطال اجارنامه-خلع ید-مستدل و مستند بودن رای

دیدگاه های شما

Dillanger 24-06-1390
Great post with lots of imoprtant stuff.
نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد تصویب موافقتنامه همکاری ایران و لهستان در مبارزه با جرایم سازمان یافته قانون تسهیل ازدواج پرونده ای گمشده در بایگانی دولت ها حضور وراثت جدید پس از انجام مراحل انحصار وراثت تغییر کاربری اراضی زراعی با لحاظ شرایطی امکان پذیر است آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها امکان پذیر است ؟ 2 زندانی محکوم به قصاص از اعدام نجات یافتند