موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
طیبه برزگر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری متخصص در امور بازار سرمایه و وکالت در هرگونه اختلافات سهام در بازار سرمایه ،وکالت در هیات داوری ماده 36 بازار سرمایه و وکالت در اختلاف خرید سهام شرکت های اجرای اصل 44 قانون اساسی
سالار حسین منفرد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

حق شفعه، راهکار رهایی از شراکت جدید

ارسالی توسط عباس گودرزی وکیل پایه یک دادگستری
حق شفعه، راهکار رهایی از شراکت جدید

شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد به زمانی مربوط می‌شود که دیگری می‌خواهد سهم خود را بفروشد آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این حالت قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت سهم دیگری را بخرد که به آن حق شفعه گفته می‌شود. اگر شما هم جزو کسانی هستید که بخشی از دارایی‌‌تان به صورت شراکتی است، حتما بسته حقوقی زیر را دنبال کنید.

شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد به زمانی مربوط می‌شود که دیگری می‌خواهد سهم خود را بفروشد آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این حالت قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت سهم دیگری را بخرد که به آن حق شفعه گفته می‌شود. اگر شما هم جزو کسانی هستید که بخشی از دارایی‌‌تان به صورت شراکتی است، حتما بسته حقوقی زیر را دنبال کنید.

داستان شراکت

ضرب‌المثل معروفی هست که اگر شریک خوب بود، خدا برای خودش شریک می‌گرفت. قدیمی‌ها با این قبیل مثل‌ها می‌خواستند بگویند که شریک شدن در ملک و املاک خطرهای فراوانی برای دو طرف به همراه خواهد داشت، از اختلاف و دعوا گرفته تا لج و لجبازی که نهایتا به ضرر هر دو طرف منتهی خواهد شد. اما به هر حال خیلی وقت‌ها پول یک نفر برای انجام یک کار یا خرید یک ملک کفایت نمی‌کند و وی برای از دست‌ ندادن سود احتمالی برای خود شریک یا شرکایی می‌گیرد. شرکت یکی از عقود و قراردادهایی است که به طور خاص در قانون مدنی مشخص شده است و اصطلاحا به آنها عقود معین می‌گویند. هر چند قانون تمام زوایای این قرارداد را مشخص کرده است و از این بابت جای نگرانی نیست، کسی که تصمیم می‌گیرد از این قرارداد بهره بگیرد باید بداند که هر کس خربزه می‌خورد پای لرزش هم باید بنشیند. یکی از معضلات این رابطه حقوقی زمانی خودش را نشان می‌دهد که شریک بخواهد سهمش را به شخص دیگری بفروشد و با هیچ قیمتی راضی به توافق با شریک سابقش نشود. در این حالت چند سوال پیش می‌آید؛ آیا شریک دیگر می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟ آیا می‌تواند خودش سهم شریک را خریداری کند؟ آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه فروشنده تمایل به فروش سهم خود به او را نداشت آیا اجبار وی ممکن است؟

از حق شفعه چه می‌دانید؟

اگر شما مثلا با کسی در مالکیت زمینی شریک هستید و او قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و می‌خواهد پای شخص سومی‌را در معامله باز کند تا شما را از میدان به در کند، خیلی نگران نباشید؛ در این حالت شما می‌توانید به محض اطلاع، سهم شریکتان را به همان قیمتی که به دیگری فروخته است بخرید، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورید و خریدار را از دور خارج کنید؛ به این ترتیب شما مالک تمام مال می‌شوید.شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند و این حق مورد حمایت قانون است. حق‌شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این‌طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی ‌بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند». بر این اساس هنگام فروش ملک مشترک، حق‌شفعه سبب می‌شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود.

شفعه فقط در فروش مال است

البته به این نکته توجه داشته باشید که قانون مدنی این حق را خیلی هم بدون ضابطه به شریک اعطا نکرده و برای آن شرایط مشخصی در نظر گرفته است.

در مثالی که زدیم اگر شریکتان سهم خود را به دیگری منتقل کرد، شما که با او شریک بوده‌اید می‌توانید مال را از چنگ خریدار در آورید البته در صورتی این حق برای شما به وجود می‌آید که او سهمش را فروخته باشد. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق‌شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه به‌وجود‌آمده برای شریک را از بین برد. در خیلی مواقع طرفین برای اینکه حق به‌وجود‌آمده برای شریکشان را به نوعی از بین ببرند، معامله انجام شده را به صورت فروش ملک انجام نمی‌دهند تا شفیع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.

خوب است بدانید که حق‌شفعه شامل هبه نیز نمی‌شود؛ زیرا در هبه یا بخشش نیز مال به دیگری منتقل می‌شود اما هبه کننده چیزی را می‌بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی‌کند.

به خریدار باج ندهید!

حال که نوبت به خریدار رسیده و شما برای گرفتن مالی که خریده است به سراغش رفته‌اید، ممکن است او بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده داده عایدش شود، این در حالی است که قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغ را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد. در اصطلاح حقوقی به صاحب این حق که همان شریک دیگر فروشنده است، شفیع می‌گویند.

مال شراکتی غیرمنقول باشد

اگر شما با برادرتان در اتومبیلی شریک بوده‌اید و اکنون او، سهم خود را به دیگری فروخته است، برایتان خبر خوبی نداریم، چون شما نمی‌توانید از حق شفعه استفاده کنید؛ شفعه زمانی به وجود می‌آید که مال مشترک شما و دیگری غیرمنقول (مثلا زمین) باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. حال شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان‌ها نیز قابل اعمال است؟ به نظر می‌رسد به علت اینکه مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی خود یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. بد نیست

بدانید که حق‌شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود نیز به وجود نخواهد آمد.

تعداد شرکا دو نفر باشد نه بیشتر

شراکت مشاعی باید حتما بین دو نفر باشد. شاید بپرسید چرا؟ خب اگر تعداد مالکان بیش از دو نفر باشد در مورد ایجاد حق‌شفعه معلوم نیست از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کنند.

در گرفتن حقتان درنگ نکنید

اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده است و می‌خواهید این حق را اعمال کنید باید بدانید که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می‌شود پس زود دست به کار شوید. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.

چگونه پیگیری کنید؟

در زمانی که برای شما حق شفعه به وجود آمد، می‌توانید با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخته است، سهم فروخته‌شده به او را تملک کنید و هرگاه بخواهید از نظر قانونی اقدام کنید طبق رای‌ وحدت رویه صادرشده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی باید دعوای خود را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کنید تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

اگر صاحب حق شفعه فوت کند

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟ به استناد قانون بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر کنند یا نسبت به تمام سهم مشترک فروخته‌شده حق شفعه را اعمال کنند.

حفظ حق شفعه با وجود معامله دوباره

اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شما از حق‌شفعه استفاده کنید مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد و بدین ترتیب پای خریدار دیگری به میان بیاید، حق شفعه کماکان برقرار است و اگرشما که شریک مال هستید از حق‌شفعه استفاده کنید همه معاملات مشتری‌ای که قبل از استفاده شریک از حق‌شفعه صورت گرفته باشد، باطل می‌شود.

منبع : روزنامه حمایت

برچسب ها:
مطالب مرتبط

آزمون وکالت سال 92 دوم شهریور ماه فراخوان می شود

نام نویسنده
آزمون وکالت سال 92 دوم شهریور ماه فراخوان می شود

رییس اتحادیه کانون های وکلای دادگستری ایران گفت: آزمون وکالت سال 92، دوم شهریور ماه از طریق روزنامه های کثیرالانتشار فراخوان می شود.

ادامه مطلب ...

مصوبه جدید هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز در جلسه مورخ 29/5/92 در رابطه با شرکت کارآموزان وکالت در آزمون کارآموزی وکالت دادگستری 1392

نام نویسنده
مصوبه جدید هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز در جلسه مورخ 29/5/92 در رابطه با شرکت کارآموزان وکالت در آزمون کارآموزی وکالت دادگستری 1392

مصوبه جدید هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز در جلسه مورخ 29/5/92 در رابطه با شرکت کارآموزان وکالت در آزمون کارآموزی وکالت دادگستری 1392

ادامه مطلب ...

با شرکت کارآموزان وکالت در آزمون امسال، محل کارآموزی شان تغییر می کند

نام نویسنده
با شرکت کارآموزان وکالت در آزمون امسال، محل کارآموزی شان تغییر می کند

نایب‌رییس کانون وکلای دادگستری مرکز با اشاره به مصوبه جدید هیات مدیره کانون وکلای مرکز مبنی بر شرکت کارآموزان وکالت در آزمون امسال، گفت: در صورت کسب رتبه بالاتر فقط محل اشتغال و کارآموزی این کارآموزان تغییر پیدا می‌کند.

ادامه مطلب ...

آگهی آزمون پذیرش متقاضیان پروانه کارآموزی وکالت کانون های وکلای دادگستری ایران سال 1392

نام نویسنده
آگهی آزمون پذیرش متقاضیان پروانه کارآموزی وکالت کانون های وکلای دادگستری ایران سال 1392

آگهی آزمون پذیرش متقاضیان پروانه کارآموزی وکالت کانون های وکلای دادگستری ایران سال 1392

ادامه مطلب ...

آغاز ثبت نام آزمون وکالت 1392

نام نویسنده
آغاز ثبت نام آزمون وکالت 1392

ثبت‌نام در آزمون وکالت سال 92 از امروز - اول مهرماه - شروع شد.

ادامه مطلب ...

از امروز آغاز ثبت نام آزمون کار آموزی وکالت+لینک دسترسی ثبت نام

نام نویسنده
از امروز آغاز ثبت نام آزمون کار آموزی وکالت+لینک دسترسی ثبت نام

ثبت‌نام در آزمون وکالت سال 92 از امروز – اول مهرماه – شروع شد.

ادامه مطلب ...

یکم آذر، برگزاری آزمون وکالت

نام نویسنده
یکم آذر، برگزاری آزمون وکالت

رئیس اتحادیه سراسری کانون های وکلای دادگستری ایران گفت: آزمون وکالت سال ۱۳۹۲ در نخستین روز آذر در کانون های وکلای سراسر کشور برگزار خواهد شد .

ادامه مطلب ...

کشاورز: اطلاعات موثر در مورد پذیرش وکیل در استان ها در اختیار نمایندگان قوه قضائیه است

نام نویسنده
کشاورز: اطلاعات موثر در مورد پذیرش وکیل در استان ها در اختیار نمایندگان قوه قضائیه است

رییس منتخب اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران (اسکودا) درباره ظرفیت جذب وکیل، گفت: تعداد مورد نیاز وکیل در هر استانی، توسط هیاتی متشکل از رییس دادگاه انقلاب، رییس کل دادگستری و رییس کانون وکلای دادگستری تعیین می‌شود.

ادامه مطلب ...

اطلاعیه اسکودا راجع به زمان و نحوه برگزاری آزمون کارآموزی وکالت 1392

نام نویسنده
اطلاعیه اسکودا راجع به زمان و نحوه برگزاری آزمون کارآموزی وکالت 1392

به گزارش کمیه اطلاع رسانی اسکودا و به نقل از دکتر علی مندنی پور ریاست اتحادیه سراسری کانونهای وکلای دادگستری ایران (اسکودا)

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

16 + نه =