بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
عباس گودرزی
آدرس : تهران خیابان آزادی جنب خیابان بهبودی خیابان حیدری کوچه تیریزی پور پلاک4 واحد 2
تلفن تماس : 02166069232
تلفن همراه : 09121787335
وب سایت وب سايت عباس گودرزی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
سنجر فخری
آدرس : تهران - خیابان استاد مطهری - خیابان میرعماد - نبش کوچه چهارم - ساختمان 280 - طبقه 3 واحد 16
وب سایت سنجر فخری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی محمدی
آدرس : تهران - میدان ونک -خیابان گاندی شمالی -کوچه صانعی غربی -پلاک ۲۳ -واحد۱۵
وب سایت علی محمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
رسول سعادت نيا
آدرس : بوشهر.خيابان امام خميني(سنگي) ساختمان پارسيان.طبقه دوم .واحد 201
وب سایت رسول سعادت نيا وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری بوشهر
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

حق شفعه، راهکار رهایی از شراکت جدید

ارسال شده توسط : عباس گودرزی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 29-08-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
حق شفعه، راهکار رهایی از شراکت جدید

شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد به زمانی مربوط می‌شود که دیگری می‌خواهد سهم خود را بفروشد آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این حالت قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت سهم دیگری را بخرد که به آن حق شفعه گفته می‌شود. اگر شما هم جزو کسانی هستید که بخشی از دارایی‌‌تان به صورت شراکتی است، حتما بسته حقوقی زیر را دنبال کنید.

داستان شراکت

ضرب‌المثل معروفی هست که اگر شریک خوب بود، خدا برای خودش شریک می‌گرفت. قدیمی‌ها با این قبیل مثل‌ها می‌خواستند بگویند که شریک شدن در ملک و املاک خطرهای فراوانی برای دو طرف به همراه خواهد داشت، از اختلاف و دعوا گرفته تا لج و لجبازی که نهایتا به ضرر هر دو طرف منتهی خواهد شد. اما به هر حال خیلی وقت‌ها پول یک نفر برای انجام یک کار یا خرید یک ملک کفایت نمی‌کند و وی برای از دست‌ ندادن سود احتمالی برای خود شریک یا شرکایی می‌گیرد. شرکت یکی از عقود و قراردادهایی است که به طور خاص در قانون مدنی مشخص شده است و اصطلاحا به آنها عقود معین می‌گویند. هر چند قانون تمام زوایای این قرارداد را مشخص کرده است و از این بابت جای نگرانی نیست، کسی که تصمیم می‌گیرد از این قرارداد بهره بگیرد باید بداند که هر کس خربزه می‌خورد پای لرزش هم باید بنشیند. یکی از معضلات این رابطه حقوقی زمانی خودش را نشان می‌دهد که شریک بخواهد سهمش را به شخص دیگری بفروشد و با هیچ قیمتی راضی به توافق با شریک سابقش نشود. در این حالت چند سوال پیش می‌آید؛ آیا شریک دیگر می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟ آیا می‌تواند خودش سهم شریک را خریداری کند؟ آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه فروشنده تمایل به فروش سهم خود به او را نداشت آیا اجبار وی ممکن است؟

از حق شفعه چه می‌دانید؟

اگر شما مثلا با کسی در مالکیت زمینی شریک هستید و او قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و می‌خواهد پای شخص سومی‌را در معامله باز کند تا شما را از میدان به در کند، خیلی نگران نباشید؛ در این حالت شما می‌توانید به محض اطلاع، سهم شریکتان را به همان قیمتی که به دیگری فروخته است بخرید، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورید و خریدار را از دور خارج کنید؛ به این ترتیب شما مالک تمام مال می‌شوید.شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند و این حق مورد حمایت قانون است. حق‌شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این‌طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی ‌بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند». بر این اساس هنگام فروش ملک مشترک، حق‌شفعه سبب می‌شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود.

شفعه فقط در فروش مال است

البته به این نکته توجه داشته باشید که قانون مدنی این حق را خیلی هم بدون ضابطه به شریک اعطا نکرده و برای آن شرایط مشخصی در نظر گرفته است.

در مثالی که زدیم اگر شریکتان سهم خود را به دیگری منتقل کرد، شما که با او شریک بوده‌اید می‌توانید مال را از چنگ خریدار در آورید البته در صورتی این حق برای شما به وجود می‌آید که او سهمش را فروخته باشد. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق‌شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه به‌وجود‌آمده برای شریک را از بین برد. در خیلی مواقع طرفین برای اینکه حق به‌وجود‌آمده برای شریکشان را به نوعی از بین ببرند، معامله انجام شده را به صورت فروش ملک انجام نمی‌دهند تا شفیع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.

خوب است بدانید که حق‌شفعه شامل هبه نیز نمی‌شود؛ زیرا در هبه یا بخشش نیز مال به دیگری منتقل می‌شود اما هبه کننده چیزی را می‌بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی‌کند.

به خریدار باج ندهید!

حال که نوبت به خریدار رسیده و شما برای گرفتن مالی که خریده است به سراغش رفته‌اید، ممکن است او بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده داده عایدش شود، این در حالی است که قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغ را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد. در اصطلاح حقوقی به صاحب این حق که همان شریک دیگر فروشنده است، شفیع می‌گویند.

مال شراکتی غیرمنقول باشد

اگر شما با برادرتان در اتومبیلی شریک بوده‌اید و اکنون او، سهم خود را به دیگری فروخته است، برایتان خبر خوبی نداریم، چون شما نمی‌توانید از حق شفعه استفاده کنید؛ شفعه زمانی به وجود می‌آید که مال مشترک شما و دیگری غیرمنقول (مثلا زمین) باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. حال شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان‌ها نیز قابل اعمال است؟ به نظر می‌رسد به علت اینکه مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی خود یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. بد نیست

بدانید که حق‌شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود نیز به وجود نخواهد آمد.

تعداد شرکا دو نفر باشد نه بیشتر

شراکت مشاعی باید حتما بین دو نفر باشد. شاید بپرسید چرا؟ خب اگر تعداد مالکان بیش از دو نفر باشد در مورد ایجاد حق‌شفعه معلوم نیست از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کنند.

در گرفتن حقتان درنگ نکنید

اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده است و می‌خواهید این حق را اعمال کنید باید بدانید که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می‌شود پس زود دست به کار شوید. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.

چگونه پیگیری کنید؟

در زمانی که برای شما حق شفعه به وجود آمد، می‌توانید با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخته است، سهم فروخته‌شده به او را تملک کنید و هرگاه بخواهید از نظر قانونی اقدام کنید طبق رای‌ وحدت رویه صادرشده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی باید دعوای خود را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کنید تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

اگر صاحب حق شفعه فوت کند

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟ به استناد قانون بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر کنند یا نسبت به تمام سهم مشترک فروخته‌شده حق شفعه را اعمال کنند.

حفظ حق شفعه با وجود معامله دوباره

اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شما از حق‌شفعه استفاده کنید مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد و بدین ترتیب پای خریدار دیگری به میان بیاید، حق شفعه کماکان برقرار است و اگرشما که شریک مال هستید از حق‌شفعه استفاده کنید همه معاملات مشتری‌ای که قبل از استفاده شریک از حق‌شفعه صورت گرفته باشد، باطل می‌شود.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
مصادیق نشر اکاذیب در قوانین و مقررات جرایم نیروهای مسلح 20 درصد کاهش یافته است توضیح کشاورز درباره سئوالات و محل برگزاری آزمون وکالت 95 آخرین وضعیت اجرای سند ملی پیشگیری از جرم کاهش ورودی 15 درصدی زنان به زندان مرکزی در سال جاری رقابت بین آسایشگاه ها به علت بیمه نبودن خدمات از بین رفته است هیچ محکومی به اعدامی از زندان فرار نکرده است جریمه 2 پرتاب از خودرو ، زباله و آب دهان پیشگیری از دعاوی حقوقی با ساماندهی بنگاه های املاک و خودرو تنبیه بدنی در مدرسه ممنوع است خانواده های زن سرپرست در حال افزایش است مزایای قرارداد ارفاقی در توسعه فضای کسب و کار رای شماره های 512 الی 517 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض و بهای خدمات مصوب شوراهای اسلامی نظارت بر فضای مجازی بر عهده کیست ؟ پیدا شدن دختر 2 ساله تهرانی پس از 13 روز کشف جسد پسر جوان در خوابگاه دانشجویی پرونده لایحه حمایت از معلولان بسته خواهد شد ؟ لازم الاجرا شدن مصوبات در گرو سپری شدن مراحل نهایی است سبک زندگی خواهر زنم باعث فروپاشی زندگی من شد معدل سلامت وکلا از بسیاری از اقشار کشور بالاتر است