موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
طیبه برزگر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق)
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها

ارسالی توسط حسن رایگانی وکیل پایه یک دادگستری
چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها

تنظیم قرارداد چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.

تعریف اجاره

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستاجر: اجاره کننده

موجر: اجاره دهنده

عین مستاجر: مورد اجاره

مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

20 نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود. و اگر در ابتدای مدت ذکر نشود از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

2- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از موارد اجاره حادث گردد مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود مستاجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک می باشد مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استافده از مورد اجاره ضرری است بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و...

6- اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

7- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده میشود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.

9-عقد اجاره به محض انقضاء مدت اجاره پایان می یابد و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدار باید به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی شبیه آن است بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود. اما اگر موجر تنها تا زمانی حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می شود.

11- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

12- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

13- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر خواهد بود.

14- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیاض صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.

15- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند دلیل نمایندگی اوب اید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او را ارایه دهد.

16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر ازتخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
-   درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک،

-     ابطال تمبر به مبلغ 5000 ریال به درخواست نامه تخلیه
 نمونه درخواست

احتراماً، اینجانب.... فرزند.... مقیم..... یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان...... به پلاک ثبتی.....به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ...... به آقای...... فرزند...... از تاریخ..... لغایت...... به اجاره دادم. اکنون با توجه به تار یخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد.

  17- رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

18- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و... از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد.

19- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام می کند و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ و مستاجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

20- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و... باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواندبرای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری می کند و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.


مطالب مرتبط

باید ها و نباید های آپارتمان نشینی

نام نویسنده
باید ها و نباید های آپارتمان نشینی

باید ها و نباید های آپارتمان نشینی

ادامه مطلب ...

قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی

نام نویسنده
قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.

ادامه مطلب ...

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

نام نویسنده
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

یکی از اساسی ترین نیازهای هر جامعه استقرار عدالت در آن است. در سایۀ عدالت نظام اجتماعی و امنیت بر جامعه حکمفرما شده و تلاش ها و حرکات ارزنده کشور به ثمر می رسد. و اصل 156 و 157 ق. اساسی نیز مؤکد این مطلب می باشد. تشکیلات قضایی نهادی است که به جرم یا تظلمات از بدو اتفاق تا صدور حکم و اجرای آن رسیدگی می کند که این پروسه در امور کیفری از دادسرا شروع و تا دادگاههای دیوان عالی کشور ادامه می یابد در این میان نقش اولیه و اسامی در تشکیل و پیگیری هر پرونده کیفری به عهدۀ دادسرای عمومی و انقلاب است.

ادامه مطلب ...

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

نام نویسنده
آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

چه موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم . اجاره نامه هم می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود

ادامه مطلب ...

بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک

نام نویسنده
بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک

یکی از مشکلاتیکه در اجرای قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1339 برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالک ومستاجر کل وبطور کلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است که مورد اجاره رامستقیما از مالک اجاره نمیکنند.این اشکال در محل کسب ومحل سکونت بطور یکسان وجود دارد ودر حل مشکلات ناشی از این مساله هریک از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالک ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون کرده در کتب فقهی وکلاسیک مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراکنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور کمک بحل مساله ورفع مشکلات جاری در سطور آینده کوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.

ادامه مطلب ...

استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

نام نویسنده
استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

اجاره دو ساله مسکن که اخیرا در مورد آن تشکیک شرعی مطرح شده توسط خبرگزاری خلیج فارس مورد استفتای مقام معظم رهبری و دو تن از دیگر مراجع قرار گرفته است.

ادامه مطلب ...

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...

دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

نام نویسنده
دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم

رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاههای می شود

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید