بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
علی رمضانزاده
آدرس : تهران، شهرک غرب،ابتدای بلوار فرحزادی،روبروی مجتمع تجاری میلاد نور،مجتمع تجاری شهرک غرب،طبقه سوم شرقی،واحد پنج.
وب سایت علی رمضانزاده وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
یاشار طاهری
آدرس : اردبیل چهار راه امام (ره)خیابان دادگستری روبروی اداره کل ثبت اسناد و املاک ساختمان وکلای راد طبقه سوم
وب سایت یاشار طاهری وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری اردبیل
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
حسين مزاجي
آدرس : اصفهان-چهارباغ بالا روبروی رستوران خوانسالار کوی عطاالملک،شماره4 واحد2
وب سایت حسين مزاجي وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
بهزاد قوامی
آدرس : تهران - خیابان میردامادغربی-نرسیده به ولی عصر-ساختمان 349-طبقه 2 شمالی
وب سایت بهزاد قوامی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
شهرام عباس قربانی
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران پ77-طبقه اول-واحد8
وب سایت شهرام عباس قربانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
فاطمه موذن
آدرس : تهران - انتهای حکیم غرب بلوار جوانمردان (تعاون) پلاک 18 ساخنمان نوبهار ط 6 واحد 19
تلفن تماس : 02144172650 - 09123255200
وب سایت فاطمه موذن وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

شرکا و فروش ملک مشترک

ارسال شده توسط : جعفر مرادی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 30-06-1390
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
شرکا و فروش ملک مشترک

هنگام فروش ملک مشترک، حق شفعه سبب می شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود.

 نویسنده:سرکار خانم مریم خباز

ازمقالات ارسالی به حقوق امروز

مال شریکی بیشتر وقت ها دردساز می شود. این که می گویند اگر شریک چیز خوبی بود حتما خدا می گرفت هم از همین دردسرهای شراکت ناشی می شود. کمتر اتفاق می افتد یک مال متعلق به چند نفر باشد و میانشان دعوا و اختلاف نظر پیش نیاید، حتی بعضی وقت ها کار به قتل هم می رسد. اگر شرکا هم عقیده نباشند و نخواهند در آرامش از مالی که دارند استفاده کنند آن وقت به هر ترفندی متوسل می شوند تا شریک را آزار بدهند، شاید بعضی ها هم بخواهند مال شریکشان را از دستش درآورند، یعنی او را آنقدر در تنگنا بگذارند که او مال را بگذارد و برود یا با فروش مال به شریکش یا به دیگری عرصه را خالی کند.

البته همیشه این طور نیست که شرکا با هم نسازند و درگیر شوند که اگر این طور باشد مشکلی هم به وجود نمی آید، بلکه چالش ها برای زمانی است که شرکا قصد سنگ اندازی پیش پای یکدیگر را دارند. شاید برای خیلی ها پیش آمده باشد که مثلا با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان خود ملکی مشترک خریده اند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختلافات به مشکل افتاده اند مثلا شریکشان آنها را مجبور به فروش سهم شان کرده در حالی که خودش حاضر به فروش سهمش به شریک نیست. در واقع یکی از شرکا نه مالش را به شریکش می فروشد و نه سهم او را می خرد، بلکه می خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند و با این روش شریک را از میدان به در کند. البته شاید بعضی شرکا با نیت سوءقصد، فروش سهم خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشد و این کار را به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهد، ولی به هر حال بهانه این کار هر چه باشد قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را قائل شده است.

حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.» در واقع حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

 به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک «الف» قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص «ج» می فروشد. در این حالت شخص «ب» با دارا بودن شرایطی می تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج کند.

حق شفعه و شروط ایجاد آن

  حق شفعه در حالی برای شریک ایجاد می شود که ۸ شرط تحقق آن وجود داشته باشد. شرط اول این است که مال مشترک غیرمنقول باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. همچنین این شراکت باید به حالت مشاع باشد و مسلم است این مال باید قابل تقسیم نیز باشد، در حالی که شراکت مشاعی باید حتما بین ۲ نفر باشد چون اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست از شرکای باقیمانده کدامیک حق اخذ به شفعه را پیدا می کنند.
نکته: حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود

همچنین معامله باید بیع یعنی خرید و فروش باشد. پس حق شفعه شامل صلح، هبه (هبه یا بخشش یکی از راه های انتقال مالکیت است و فرق آن با مبادله این است که در مبادله هر یک از طرفین چیزی را می دهند و در مقابل چیزی می گیرند، اما هبه کننده چیزی را می بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی کند) و سایر معاملات نمی شود. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق شفعه ندارد، اما اگر بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود. این در حالی است که شریک هنگام استفاده از حق شفعه باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده نه کمتر و نه بیشتر به شریک خود بدهد. همچنین این حق فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه باعث سقوط حق می شود و بالاخره این که هرگاه خرید و فروش راجع به اعیان (یعنی هر چیزی که روی زمین وجود دارد) و بدون زمین باشد حق شفعه وجود نخواهد داشت.

● چند سوال

یکی از سوالات مطرح در مورد حق شفعه به آپارتمان ها مربوط می شود. یعنی مردم می پرسند آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان ها نیز قابل اعمال است که پاسخ قانونگذار این گونه است: به نظر می رسد به علت این که مالکان آپارتمان ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. جاری نبودن حق شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می شود نیز صادق است. در این میان عده ای می پرسند اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف انجام شده می توانند از حق شفعه برخوردار شوند و سهم فروخته شده شریک را تملک کنند؟ قانون در این مورد می گوید متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند چون این حق امتیازی استثنایی است که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را بفروشد شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند.

مورد دیگر در قوانین مربوط به حق شفعه این است که اگر مشتری بعد از خرید و قبل از این که شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد حق شفعه همچنان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده کرد همه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود.

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
چکونه وصیت نامه تنظیم کنیم ؟ جرم مطبوعاتی چیست ؟ مفهوم طلاق توافقی و غیر توافقی مرگ 165 عابر پیاده در 9 ماهه سال جاری تعیین رییس هیات موسس و هایت امنا بر عهده هیات موسس و هیات امنای دانشگاه آزاد است دو پسر بچه در آتش خشم نامادری سوختند ، اعترافات نامادری سنگدل بخشش اولیای دم ، 3 محکوم را از قصاص نفس رهایی بخشید سازمان‌ها و مراکز اداری بهای سالیانه اجاره زمین‌های موقوفه را بپردازند انعقاد تفاهم نامه همکاری میان معاونت پیشگیری از وقوع جرم و 3 اپراتور تلفن همراه رای شماره 680 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:اطلاق مصوبه شورای اسلامی شهر زرین شهر در قسمتهای تعیین عوارض بهره برداری و افتتاحیه رای شماره های 697 و 698 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر بازرگان در خصوص اخذ عوارض حق تفکیک رای شماره 683 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه چهارصد و ششمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر کاشان در خصوص عوارض تابلو بررسی تحولات نقنینی امر آمر قانونی - بخش چهارم و پایانی بررسی تحولات تنقینی امر آمر قانونی - بخش سوم بررسی تحولات تقنینی امر آمر قانونی - بخش اول بررسی تحولات تقنینی امر آمر قانونی - بخش دوم زمانی که تن آدمی گران تر از جان آدمیت می شود ضرورت ساماندهی عکاسان و فیلمبرداران یزد دستگیری ها با دلایل باشد ، از دستگیری فله ای افراد در قالب طرح جلوگیری شود حق رفاه و تامین اجتماعی