بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
مسعود ارونقی
آدرس : تهران خیابان پاسداران پائین تر از میدان نوبنیاد نبش کوهستان یکم پلاک 584 طبقه دوم واحد 1
تلفن تماس : 02122768609
تلفن همراه :
وب سایت وب سايت مسعود ارونقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز - داور مرکز داوری اتاق ایران - کارشناس رسمی دادگستری
كامران اكرمي افشار
آدرس : اروميه-خيابان دانش 1 روبروي ساختمان آذربايجان پلاك 38/2 طبقه سوم
وب سایت كامران اكرمي افشار وکیل و مشاور حقوقی قوه قضائیه
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
امیر طریقی
آدرس : تهران خ شریعتی ابتدای میرداماد خ رودبار شرقی شمالی پلاک 41 واحد 4
وب سایت امیر طریقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
رسول سعادت نيا
آدرس : بوشهر.خيابان امام خميني(سنگي) ساختمان پارسيان.طبقه دوم .واحد 201
وب سایت رسول سعادت نيا وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری بوشهر
سجاد حجازی
آدرس : میدان نبوت -بلوار ملاصدرا - ساختمان معین -طبقه دوم واحد 6
وب سایت سجاد حجازی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری البرز
سید علیرضا حسینی
آدرس : تهران،سعادت آباد،چهارراه سرو،به سمت میدان کتاب،پلاک 72 ،ساختمان سروناز واحد 8
وب سایت سید علیرضا حسینی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

نحوه مطالبه هزینه های مشترک ساختمان توسط هیات مدیره از دیدگاه رویه قضایی

ارسال شده توسط : مسعود ارونقی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 04-07-1390
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
نحوه مطالبه هزینه های مشترک ساختمان توسط هیات مدیره از دیدگاه رویه قضایی

آیا مدیر یا هیأت مدیره ساختمان می توانند در خصوص مطالبه هزینه های مشترک مستقیما با تقدیم دادخواست اقدام نماید ؟

نظریه اکثریت حاضران؛ با توجه به ماده 10 مکرر قانون مرقوم که قانونگذار مدیر یا هیأت مدیره ساختمان را صالح دانسته تا در امر وصول هزینه های مشترک ساختمان از فرد ممتنع منتفع از خدمات مشترک ساختمان با ارسال اظهارنامه برای مشارالیه و متعاقبا با امتناع وی به موجب درخواست صدور اجرائیه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان وفق مقررات اقدام نمایند و با وحدت ملاک از موارد مشابه من باب مثال در امر وصول مهریه و نحوه وصول چک که در این رابطه خصوصیتی ملحوظ نمی باشد که تقدیم دادخواست را صرفا مختص آن امور بدانیم و از جهتی با لحاظ این امر که به نظر ارسال اظهارنامه فی الواقع از مقدمات تقدیم دادخواست تلقی گردیده و از این که قانونگذار با تصویب ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها در مقام صرفا اعطای یک امتیاز بوده و این امتیاز نمی بایستی نافی طریق عادی وصول دیون و مطالبات که همان تقدیم دادخواست می باشد بوده باشد و با مداقه در تبصره یک ماده 10 مکرر و تبصره دو ماده 13 قانون مرقوم که قانونگذار مدیر یا هیأت مدیره ساختمان را صالح و ذی سمت در امر شکایت و مراجعه به مراجع قضایی برشمرده و اینکه شکایت در مراجع قضایی جهت وصول هزینه مشترک ساختمان جز با تقدیم دادخواست میسور نمی باشد بنا به مراتب مدیر یا هیأت مدیره ساختمان را می توان صالح در تقدیم دادخواست الزام به پرداخت هزینه های مشترک علیه منتفع از خدمات مشترک ساختمان موضوع به محاکم حقوقی بر شمرد.

نظریه اقلیت حاضران: با توجه به اینکه مدیر یا هیأت مدیره ساختمان در امر مطالبه هزینه های مشترک از جانب ساکنین آپارتمان به موجب دادخواست به عنوان خواهان ذی نفع نمی باشند و اینکه از شرایط تقدیم دادخواست ذی سمت بودن خواهان بوده و ذی نفع بودن از شرایط احراز سمت تلقی می گردد بنابراین طرح دادخواست در این راستا از ناحیه مدیر یا هیأت مدیره ساختمان متعذر می باشد و علی فرض تقدیم دادخواست به دلالت ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به بندهای 5 و 10 ماده 48 قانون مرقوم از موارد صدور قرار رد دعوا محسوب می گردد. خصوصا آنکه قانونگذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها طریق اقدام را مشخص نموده است بنابراین وصول هزینه های مشترک از ناحیه مدیر یا هیأت مدیره ساختمان صرفا از طریق درخواست صدور اجرائیه از اداره ثبت امکان پذیر است.

صدقی (مستشار دادگاه تجدیدنظر):
با توجه به رأی وحدت رویه شماره 12 سال 1360 که برای تمامی مراجع قضایی لازم الاتباع می باشد و به استناد به ماده 10 مکرر اصلاحی سال 1359 قانون تملک آپارتمانها که مقرر می دارد «... هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ- تهویه مطبوع- آب گرم- برق- گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند»، تشریفات مرقوم در ماده اشعاری صرفا در جهت سهولت و سرعت در وصول مطالبات آپارتمان می باشد و در واقع روش مرقوم به عنوان امتیازی برای وصول مطالبات توسط مدیر یا هیأت مدیران آپارتمانها در نظر گرفته شده است نه نافی حق طرح دعوی در دادگستری و از طرفی طی این تشریفات صرفا در جهت وصول وجوه مورد مطالبه از طریق اجراء ثبت می باشد، در نتیجه مقررات مراجعه به دادگستری با تقدیم دادخواست و با رعایت شرایط خاص خود می باشد و مدیر یا هیأت مدیره آپارتمان مستقیما می توانند با تقدیم دادخواست طلب آپارتمان را وصول نمایند.

بابایی(دادگستری رباط کریم):
قانونگذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها و تبصره های آن برای مطالبه هزینه های مشترک تشریفات خاصی را پیش بینی کرده است یعنی بدوا باید به وسیله اظهار نامه اقدام شود سپس با قطع خدمات هزینه ها مطالبه می شود اگر موثر واقع نشد از طریق مراجعه به ثبت و صدور اجرائیه موضوع مطالبه هزینه های مشترک پیگیری می شود آنچه روشن است مقنن برای مطالبه هزینه های مشترک یک روش خاصی را پیش بینی کرده است بنظر می رسد رعایت این تشریفات از قبیل تقدیم اظهارنامه و قطع خدمات شرط صدور اجرائیه از طریق ثبت می باشد. بنابراین علی رغم اینکه مدیر و یا هیأت مدیره دارای یک سند رسمی و لازم الاجرا نمی باشند با این حال حق دارند با رعایت تشریفات موصوف از طریق مراجعه به ثبت و صدور اجرائیه هزینه های مشترک را مطالبه نمایند و این روش یک حق ویژه ای را برای مدیر و یا هیأت مدیره ایجاد کرده است و این حق بدل از حق مراجعه به دادگاه که مرجع عام تظلمات می باشد نیست بنابراین مدیر و یا هیأت مدیره حق دارند از حق ویژه قانونی خود استفاده کنند و به وسیله اظهار نامه و قطع خدمات و در صورتی که این روشها مؤثر نشد با مراجعه به ثبت و صدور اجرائیه هزینه ها را مطالبه و وصول کنند و همچنین حق دارند از این روش و حق استفاده نکنند بلکه مستقیما به دادگاه مراجعه و با دادخواست مطالبه کنند .

قاسمی(مجتمع قضایی خانواده شماره 2):
با عنایت به اینکه مدیر یا مدیران در فرض سؤال و نیز از منظر قانون نماینده قانونی مالکین برای وصول هزینه های اشتراکی بوده و برای این منظور علاوه بر طریق عمومی مراجعه به محاکم و یا به عبارتی مراجعه مستقیم به دادگاه که مبتنی بر اصل 159 قانون اساسی مبنی بر ملجاء بودن دادگستری و وظیفه عام محاکم می باشد ، طریق دیگری در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها برای مدیران در نظر گرفته شده و بنا به مراتب مدیر یا هیئت مدیره مخیر و مجاز به انتخاب طریق برای وصول هزینه مشترک بوده ، لذا مدیران مجاز به مراجعه مستقیم به دادگاه و طرح دعوی می باشند.

شجاعی (دادگستری شهریار):
وضع قوانین خاص در جهت تسهیل وصول مطالبات از جمله مورد مذکور در سوال که به مدیر و یا هیئت مدیره اختیار داده از طریق مذکور در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها جهت وصول مطالبات راجع به هزینه های مشترک اقدام نماید نافی امکان تقدیم دادخواست بطور مستقیم جهت وصول مطالبات مذکور نمی باشد و مدیر یا هیئت مدیره مختارند که از هر یک از دو طریق مذکور (مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها- تقدیم دادخواست) اقدام نمایند مفاد رأی وحدت رویه شماره 12 - 16/3/1360 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز می تواند موید این استنباط باشد.

عسگری پور ( دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 19 تهران):
توجها به مفاد ماده ی 10 مکرر قانون مذکور و سایر قواعد عام به نظر می رسد مدیر یا هیأت مدیره می توانند علاوه بر تنظیم اظهارنامه و مطالبه حق از طریق آن اقدام به مطالبه حق خود از طریق تقدیم دادخواست نیز بنماید به عبارت دیگر این دو با یکدیگر مانعه الجمع نیستند ضمنا یادآور می شود لفظ شکایت و جریمه ناظر به جرم موضوع این ماده نمی باشد زیرا اصولا جریمه به نفع دولت ضبط می شود اما در اینجا جریمه مورد توجه قانونگذار به نفع مجموعه صادر می گردد لذا علاوه بر تنظیم اظهار نامه امکان مطالبه حقوق از طریق تقدیم دادخواست نیز امکان پذیر است.

فیروزی (دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 16 تهران):
واضح است مراجعه به اداره ثبت از سوی مدیر یا هیأت مدیره آپارتمان نافی صلاحیت دادگاهها برای رسیدگی و مراجعه خواهان به دادگاه نیست، اما چنانچه مدیر یا هیأت مدیره مذکور در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها بجای مراجعه به اداه ثبت و صدور اجرائیه (البته پس از قطع خدمات مشترک و عدم نتیجه گیری) مراجعه به دادگاه را اختیار نماید بنظر می رسد رعایت کلیه قیود ماده مرقوم از قبیل قطع خدمات مشترک سپس ارسال اظهار نامه باید رعایت شود و به لسان دیگر دادگاه در صورتی دادخواست مدیر یا هیأت مدیره را جهت مطالبه هزینه خدمات مشترک و حتی محکومیت شخص مستنکف به پرداخت جریمه در حق مالکین می پذیرد که اولا هیأت مدیره اقدام به قطع خدمات مشترک نموده باشد و شخص استفاده کننده نیز از پرداخت استنکاف نموده باشد و مضافا پس از این مرحله اظهارنامه مذکور در ماده 10 جهت مطالبه هزینه خدمات مشترک ارسال شده باشد، با مضی مدت مقرر و باز هم شخص استفاده کننده از پرداخت هزینه ها استنکاف کرده باشد.

محسن بنفشه (مجتمع قضائی عدالت):
نظر به اینکه مطالبه هزینه های مشترک در قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن تابع شرایط خاصی می باشد که بدون رعایت این تشریفات درخواست مطالبه بطور کلی رد خواهدشد و در صورتی که مبلغ هزینه های مشترک از مالک یا متصرف از طریق ارسال و ابلاغ اظهارنامه به ایشان مطالبه نشود هزینه های مذکور به حساب بدهی مالک یا متصرف قطعیت نیافته است چون مالک یا متصرف این حق را دارد که از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ظرف ده روز اعتراض خود را به مبلغ هزینه و موارد مرتبط با آن در دادگاه مطرح نماید و قبل از انقضای مهلت مذکور دین مالک یا متصرف قطعی نشده و معلق است واز طرفی قانونگذار طریق مطالبه هزینه های مشترک را در ماده 10 قانون مذکور و تبصره های ذیل آن مشخص نموده و با انجام این تشریفات و مراجعه به اجرای ثبت مبلغ هزینه ها از طریق تعقیب عملیات اجرایی موجبی برای مراجعه مدیر یا هیأت مدیره موجود نیست بلکه این مطلب موضوعا منتفی می شود و با این توضیح می توان مرجع ذیصلاح در جهت وصول هزینه های مشترک را اجرای ثبت تلقی نمود که هیچگونه منافاتی با قانون اساسی (اصل 159 قانون اساسی) و ماده 10 قانون آیین دادرسی مدنی ندارد که موارد متعددی در قانون مختلفی وجود دارد که مؤید این استدلال است مثل مطالبه اجور معوقه درمواردی که اجاره نامه عادی باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد در محلهای تجارتی ارسال اظهارنامه برای امین متصرف برای احراز تصرف عدوانی وی در قانون آیین دادرسی مدنی - الزام طرفین اختلاف به داور در زمانی که نامبردگان در ضمن قراردادی ملزم به مراجعه داور می شوند که در این موارد و مانند آن دادگاه در صورت مراجعه یکی از طرفین قرار داد به دادگاه دعوی ایشان را نمی پذیرد که هیچگونه تعارضی در این موارد بین قانون اساسی و عادی وجود ندارد.

دیگر اینکه در قوانین متعددی مراجع حل اختلاف را غیر از دادگاه ( مراجع قضایی) معرفی و تعیین کرده است مثل کمیسیون های ماده 100-77 قانون شهرداری - کمیسیون حل اختلاف موضوع ماده 147 و 148 قانون ثبت - کمیسیون مالیاتی- کمیسیون ماده واحده موضوع قانون تعیین تکلیف اراضی ملی و غیره آن - که دراین موارد مدعی حق بایستی به مراجع اختصاصی معینه در قانون مراجعه نماید در نهایت اینکه برای حل مشکلات موجود در دادگاهها بعلت تراکم پرونده ها باید قوانین اساسی و عادی را به کیفیتی تفسیر کرد که به تکالیف و مسئولیت دادگاهها اضافه نشودو از این طریق مشکلات موجود تشدید نگردد.

محمدی (حوزه قضایی بخش گلستان):
قانونگذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا هیأت مدیره را بعنوان نماینده قانون شناخته است لذا برابر مفاد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب مدیر یا هیئت مدیره نماینده قانونی محسوب شده و حق اقامه دعوی و تقدیم دادخواست را دارد.

ذاقلی (مجتمع قضایی شهید محلاتی):
طبق ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها حدود وظایف و اختیارات مدیران آپارتمان طبق آیین نامه مربوطه خواهد بود لذا در فصل دوم آیین نامه به وظایف و اختیارات مدیران اشاره شده است اما ذکری از اختیار طرح دعوی نشده لیکن طبق تبصره1 ماده 10 مکرر قانون مذکور و مستنبط از تبصره2 همین ماده حق طرح دعوی در مراجع قضایی برای مدیران پیش بینی شده است فلذا به نظر می رسد وقتی مدیران حق طرح شکایت شبه کیفری را دارند به طریق اولی حق طرح دعوی مدنی را نیز خواهند داشت زیرا فلسفه تعیین هیئت مدیره برای ساختمانهای مشمول قانون و فلسفه اختیار طرح شکایت برای مدیران، پیش بینی راهکاری جهت وصول بدهی از افراد مستنکف است که در فرض سؤال نیز این فلسفه موجود است.

رضا شاه حسینی(نماینده دادگستری ورامین):
با توجه به اینکه اقامه دعوی از سوی شخص غیر اصیل مستلزم احراز سمت دادخواست دهنده است و با توجه به اینکه در خصوص اشخاص حقوقی، مطابق قانون و نیز اساسنامه مدیر عامل، یا اشخاصی که به موجب قانون یا اساسنامه تعیین شده اند می توانند به نمایندگی اقامه دعوی نمایند با این وصف در خصوص موضوع سؤال، علی الاصول مدیر یا هیأت مدیره نمی تواند رأسا اقامه دعوی نماید چون موضوع شخصیت حقوقی آن منتفی است . با این وصف چون قانونگذار در تبصره (1) ماده (10) مکرر قانون تملک آپارتمانها، با طی تشریفاتی طرح شکایت از سوی هیأت مدیران را پیش بینی نموده است، بنابراین با رعایت تشریفات قانونی از جمله مقررات متن ماده (10) مکرر ، هیأت مدیران یا مدیر مجموعه می تواند در حد نص (تبصره (1) الحاقی) اقدام به اقامه دعوی در دادگاه نماید. بنابراین چون به جهت ذی سمت نبودن مدیر یا مدیران در اقامه دعوی، اصل بر عدم توانایی اقامه دعوی و تقدیم دادخواست مستقیم از سوی مدیر یا مدیران است، مگر در مورد خاص که در تبصره (1) ماده (10) مکرر پیش بینی شده است . با این وصف نظر قضات محترم دادگستری ورامین به شرح زیر بوده است:

اکثریت: به نحو مستقیم مدیر یا مدیران نمی توانند اقامه دعوی نمایند، بلکه با لحاظ شرایط مقرر در ماده (10) مکرر قانون تملک آپارتمانها و طی مراحل آن، درنهایت مطابق تبصره (1) الحاقی به ماده (10) مکرر، می توانند اقدام به اقامه دعوی نمایند.
اقلیت: با توجه به صلاحیت عام دادگستری در رسیدگی به دعاوی، مدیر یا مدیران مجموعه آپارتمان می توانند در جهت وصول هزینه های مشترک مستقیما اقامه دعوی نمایند.

نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز):

پاسخ بی تردید مثبت است زیرا:
اولا: مدیر یا هیئت مدیر ساختمان مطابق قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 ( مواد 8 و تبصره 1 ماده 4 ، ماده 10 مکرر قانون و ماده 14 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب 8/2/1347) دارای سمت قانونی است که مطابق قانون مزبور می تواند حقوق مالکین در بخش های مشاعی را اعمال نماید. به همین جهت نیز مقنن مطابق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها به مدیر یا هیأت مدیره ساختمان اختیار داده تا به منظور وصول هزینه های مشترک ، با ارسال اظهارنامه برای مالک یا استفاده کننده که از تأدیه هزینه های مشترک به تناسب حصه اختصاصی امتناع می ورزد، آن را رسما مطالبه و به حیطه وصول در آورد . ماده 10 مکرر قانون یاد شده به اظهارنامه ارسالی وصف و امتیاز لازم الاجراء بخشیده و سازمان ثبت محل را حسب تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، مکلف به صدور اجرائیه بر اساس اظهارنامه مزبور و اجرای آن طبق مقررات اجرای اسناد رسمی نموده است.

لازم الاجرا بودن اسناد، امتیازی است که مقنن صرفا به برخی از اسناد اعطاء نموده و ذینفع رامختار می سازد تا بدون طی طریق دادخواهی از مجرای محاکم دادگستری ، مستقیما سند مزبور رابه مرحله اجراء گذارده و با صدور اجرائیه از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک و یا سایر مراجع قانونی (مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج، اداره دارایی و سازمان تأمین اجتماعی)، مفاد سند را اجراء و مبالغ موردنظر را وصول نماید. همانطور که گفته شد، لازم الاجراء شناختن اسناد، امتیازی قانونی است که به ذینفع آن اختیار می دهد تا در کنار حق اقامه دعوی، ازمجرای دیگری نیز استفاده کند. بنابراین در نظر گرفتن چنین امتیازی، هیچگاه موجب زوال یا انتفاء حق اقامه دعوی نخواهد شد.

ثانیا: ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک در باب اجراء مفاد اسناد رسمی، مقرر می دارد: « مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی ازمحاکم عدلیه لازم الاجرا است...» مستند قانونی و اصلی مربوط به لازم الاجرا بودن اسناد رسمی ، ماده 92 قانون ثبت است و به تبعیت از آن مقنن در برخی از قوانین خاص و نسبت به برخی از اسناد، امتیاز و وصف لازم الاجراء پیش بینی نموده است. از جمله می توان به ماده 18 قانون بورس اوراق بهادار مصوب 27/2/1345، ماده 2 قانون صدور چک مصوب سال 1355 و ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب سال 1343 اشاره نمود. بعلاوه رأی وحدت رویه شماره 12 مورخ 16/3/1360 راجع به تفسیر ماده 92 قانون ثبت و همچنین اصالت دادگاههای دادگستری بعنوان مرجع تظلمات عمومی اشعار می دارد: « نظر به اینکه مرجع تظلمات عمومی دادگستری است فلذا به جز آنچه که در قانون مستثنی شده، انواع دعاوی از جمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجراء در دادگاههای دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجراء است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاههای دادگستری ندارد و لازم الاجراء بودن اسناد مزبور مزیتی است که قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می دانند، برای احقاق حق خود اقدام نمایند.»

در مواردی که اشخاص نمی توانند بطریق معمول، حقوق خود را اعمال و احقاق نمایند و متعهد و مکلف ، از ایفاء تعهد و ادای حقوق ذیحق استنکاف می ورزد، اصولی ترین و برجسته ترین مرجع رسیدگی، محاکم دادگستری و مراجع قضایی ذیصلاح است ( اصل 159 قانون اساسی) و مادام که پس از رسیدگی قضایی و قانونی از مراجع مزبور، حکم خاصی صادر نشود، حق مورد نظر از طرق دیگر قابل اعمال و اجراء نخواهد بود. لیکن بطور استثنایی و به جهت اوصاف و امتیازات خاصی که برخی از حقوق ، اسناد و اوراق قانونی دارند و دراغلبیت موارد، ذینفع آن حقوق و اسناد ، فی الواقع ذیحق آن می باشد، مقنن طریق و مرجع دیگری بغیر از دادگاههای دادگستری را بعنوان امتیازی فوق العاده در دسترس ذینفعان قرار داده تا به دور از تشریفات رسیدگی قضایی، صرفا با صدور اجرائیه از مرجع ذیصلاح ، حقوق خود را به مرحله اجراء گذارده و موفق به استیفاء آن گردند . بنابراین وقتی مقنن امتیاز لازم الاجراء بودن را به برخی از اسناد و اوراق قانونی و رسمی اعطاء می کند و متولی آن (از جمله مدیران ساختمان و مجموعه های آپارتمانی) را مختار در درخواست صدور اجرائیه براساس آن اسناد می سازد، بی تردید راه حل ابتدایی و اولیه و حق مراجعه به محاکم دادگستری را برای مرجع مزبور مفروض و مفروغ عنه می داند. به عبارت دیگر با قیاس اولویت نیز می توان به همین نتیجه رسید. یعنی وقتی مدیر ساختمان اختیار دارد تا نسبت به ارسال اظهار نامه و سپس درخواست اجرائیه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان اقدام کند بطریق اولی باید حق اقامه دعوی و تقدیم دادخواست به خواسته مطالبه هزینه های مشترک را نیز داشته باشد.

ثالثا: اگر چه تبصره 1 الحاقی به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب 11/3/1376 اعلام داشته که چنانچه عدم ارائه خدمات مشترک، ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، ولی باید توجه داشت که عدم ارائه خدمات مشترک ناظر بر خدماتی است که در داخل ساختمان به هر یک از آپارتمانها ارائه می شود مانند خدمات مربوط به سرایدار، تأسیسات حرارتی و برودتی مشترک، آب و برق مشترک ، که در این موارد امکان قطع این خدمات بعضا وجود ندارد. زیرا اگر مدیر ساختمان بخواهد آسانسور را قفل نماید، سایر مالکین نیز از آن محروم خواهند شد. به همین لحاظ محرومیت از دریافت خدمات دولتی ، راه حل جایگزین خواهد بود که صرفا با دستور مرجع قضایی انجام می پذیرد. مانند آنکه مدیر ساختمان از طریق مرجع قضایی درخواست می کند تا واحد بدهکار از خدمات دولتی مانند استفاده از برق اختصاصی یا تلفن اختصاصی محروم گردد. در این صورت قطع برق اختصاصی ، طریقی خواهد بود تا بواسطه در مضیقه قرار گرفتن واحد بدهکار ، پرداخت هزینه های مشترک ممکن گردد.

بنابراین با توجه به مراتب فوق بنظر اینجانب مدیر یا هیأت مدیره ساختمان می توانند در خصوص مطالبه هزینه های مشترک ، مستقیما باتقدیم دادخواست ولو قبل از ارسال اظهارنامه موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب سال 1343 در دادگاههای دادگستری اقامه دعوی نمایند.

پس از بحث و تبادل نظر اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه (2/4/84) رأی اکثریت و اقلیت بشرح ذیل اعلام گردید:
نظر اکثریت: مدیر یا هیأت مدیره ساختمان جهت وصول مطالبات مشترک می توانند حتی بدون ارسال اظهارنامه، مستقیما با تقدیم دادخواست اقدام نمایند زیرا ماده 10 مکرر قانون آپارتمانها یک امتیاز قانونی است و این امتیاز قانونی نافی طریق عادی وصول مطالبات مشترک که همان تقدیم دادخواست می باشد نخواهد بود.
نظر اقلیت: قانونگذار در ماده 10 قانون مذکور و تبصره های ذیل آن طریق مطالبه هزینه های مشترک را مشخص نموده لذا مدیر یا هیأت مدیره صرفا می توانند با رعایت تشریفات ماده مذکور و مراجعه به اجرای ثبت اقدام نمایند.

 منبع:http://www.ghazavat.com/36/miz.htm
 

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
هنگام نقل و انتقال ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟ مجازات افشای اسرار بیماران موج سوم ایدز روی خط هشدار لزوم پیشگیری از مفاسد اخلاقی در باغ شهرها رسانه ها نباید به مجرمان آموزش جرم بدهند رسید خودپرداز در کارت به کارت ، مدرک قانونی است ؟ متهم اسیدپاشی : مرد ناشناس روی خواهرشوهرم اسید پاشید و ناپدید شد اطلاعیه شروع دوره 196 کارآموزی قضایی تهران لایحه مقابله با تقلب در تهیه آثار علمی ، فاقد بازدارندگی است مدارک و شرایط لازم برای تعویض قطعات اصلی خودرو یا تغییر رنگ شرایط معافیت مشمولان غایب دارای فرزند معلول مصادیق نشر اکاذیب در قوانین و مقررات جرایم نیروهای مسلح 20 درصد کاهش یافته است توضیح کشاورز درباره سئوالات و محل برگزاری آزمون وکالت 95 آخرین وضعیت اجرای سند ملی پیشگیری از جرم کاهش ورودی 15 درصدی زنان به زندان مرکزی در سال جاری رقابت بین آسایشگاه ها به علت بیمه نبودن خدمات از بین رفته است هیچ محکومی به اعدامی از زندان فرار نکرده است جریمه 2 پرتاب از خودرو ، زباله و آب دهان پیشگیری از دعاوی حقوقی با ساماندهی بنگاه های املاک و خودرو