حقوق شهروندی و فرهنگ آپارتمان نشینی

حقوق شهروندی و فرهنگ آپارتمان نشینی

(نوشته یوسف حاجی اسفندیاری وکیل پایه یک دادگستری)

آپارتمان نشینی مدتی است که شکل و شمایل واقعی پیدا کرده است. زیرا قبلاً (دهه 60 به قبل) مردم در خانه های حیاط دار با حوض و ... زندگی می کردند ولی با صنعتی شدن زندگی  و افزایش قیمت زمین دیگر خبری از زندگی در خانه های  ویلایی نیست. البته هنوز اندکی وجود دارد، ولی در تناسب با آپارتمان نشینی درصد کمتری از مردم در خانه های ویلایی زندگی می کنند.
در ایران آپارتمان نشینی حدوداً از دهه 40 شروع شد. با ساخت آپارتمان های A.S.P و شهرک اکباتان و شهرک امید و آتی ساز کم کم تهران رو به آپارتمان نشینی رفت. البته قرار بر این بود که آپارتمان نشینی در ساختمان بلند مرتبه صورت گیرد نه خانه های 80 متری که تخریب می کنند و 8 واحد جدید احداث می شود.
آپارتمان نشینی در ساختمان های بلند مرتبه باید با احداث امکانات دیگر انجام شود، مثلاً وقتی شما وارد شهرک امید یا شهرک اکباتان می شوید، ملاحظه می کنید که این شهرک ها تمام مایحتاج یک خانواده را در بر دارد از جمله فروشگاه، مدرسه، فضای سبز، بازی و ... متأسفانه اکنون وقتی یک ساختمان بلند مرتبه ساخته می شود، فاقد این امکانات است و فقط ترافیک زا است، زیرا بدون برنامه ریزی بوده است.

قانونگذار وقتی ملاحظه کرد که آپارتمان نشینی وارد شده ولی قانونی در این خصوص نداده و اگر دست روی دست بگذارد، ممکن است اتفاقات ناگواری رخ بدهد، سریعاٌ قانون تملک آپارتمان ها را در تاریخ 16/12/1343 به تصویب رساند تا از اتفاقات ناگوار آینده جلوگیری شود.
این قانون مشتمل بر 11 ماده و یک تبصره بود  که در تاریخ 1343/10/2 به تصویب مجلس سنا رسیده بود.

اصولاً آپارتمان ها دارای دو قسمت عمده هستند، 1- قسمت های اختصاصی (مالکیت) 2- قسمت های مشترک (مشاعی) که عمده اختلافات ساکنین آپارتمان ها در این دو مقوله است.

اختصاصی (مالکیت)

قسمت های اختصاصی شامل آن قسمتی است که در سند مالکیت خریدار ذکر می شود و اصطلاحاً شامل آپارتمان، انباری و پارکینگ است، مثلاٌ خریداری یک آپارتمان 85 متری با بالکن به همراه انباری و پارکینگ خریداری می کند، در این مورد باید گفت ایشان مالک 85 متر آپارتمان است و اگر خرابی و مشکلی در این 85 متر رخ دهد، به دیگر واحدها ارتباطی ندارد و یا اگر درب انباری خراب شود، به دیگر واحدها ارتباطی ندارد و مالک واحد باید نسبت به تعمیر یا تعویض آن اقدام کند.

قسمت های مشترک (مشاعی)

این قسمت ها شامل راه پله، پشت بام، حیاط، نمای ساختمان، آسانسور، موتورخانه، استخر و باشگاه است و اگر مشکلی در این قسمت ها رخ دهد، تمام مالکان باید نسبت به تعمیر یا تعویض آن اقدام کند. و اینگونه نیست که طبقه اول بگوید به من ارتباطی ندارد و از طرف دیگر اگر آسانسور خراب شود تمام واحدها باید نسبت به تعمیر آن اقدام کنند. اکثر دعاوی مطروحه در دادگاه ها در این خصوص (قسمت مشاعات) است. فرض کنیم در یک ساختمان 20 واحدی سقف ساختمان (پشت بام) احتیاج به تعمیر اساسی دارد، چه کار باید کرد؟ در این مورد باید گفت ابتدا مدیریت ساختمان باید (بعدها در مورد فن مدیریت صحبت می کنیم) یک کارشناس یا خبره (اهل فن) انتخاب و نسبت به برآورد قیمت و هزینه اقدام کند و نظریه ایشان را در تابلوی اعلانات نصب کند تا قابل رویت باشد. بعد از صدور دستور، مدیریت نسبت به جمع آوری پول  اقدام کند، بدین صورت که مبلغ مذکور تقسیم بر تمام واحدها شود و هر واحدی سهم خود را پرداخت کند. معمولاً تعدادی از واحدها از پرداخت خودداری می کنند. در این حالت بهترین سلاح این است که دیگر واحدها کمک کنند تا تعمیرات انجام شود، سپس علیه واحد یا واحدهای خاطی دادخواست تقدیم شود. اگر مبلغ زیر 5 میلیون تومان باشد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه شود و اگر مبلغ بیش از 5 میلیون تومان باشد، باید به دادگاه های حقوقی مراجعه شود.

لازم به ذکر است که مدیریت ساختمان باید علیه هر واحد جداگانه دادخواست بدهد و نمی تواند واحدهای خاطی را در یک دادخواست قرار دهد.

درخصوص قسمت اختصاصی باید گفت که این قسمت قابل تفکیک نیست و اگر این قسمت توسط فردی انتقال یابد، باید علیه اوشکایت کیفری فروش مال غیر مطرح کرد. مثلاً مدیر ساختمان پارکینگ مربوط به واحد یک را به واحد 7 بفروشد. درخصوص هزینه های ساختمان باید گفت هزینه ها شامل دو قسمت است: هزینه شخصی و هزینه مشترک. هزینه شخصی یعنی هزینه برق و تلفن و هزینه مشترک یا همان شارژ ساختمان شامل هزینه سرایدار، موتورخانه، برق مشترک، گاز، آب و هزینه های مربوط به مشاعات است. برای پرداخت این هزینه ها دو روش وجود دارد:
روش اول به صورت توافقی است، یعنی مالکان درخصوص پرداخت شارژ ساختمانی با یکدیگر توافق کرده اند.

روش دوم به صورت غیرقراردادی است که برابر قانون با آنان رفتار می شود. فرض کنیم در یک مجتمع ساختمانی که 20 واحد دارد، چهار واحد از این ساختمان بزرگ تر از دیگر واحدها است، طبق معمول برابر قانون باید شارژ بیشتری بدهند ولی اگر مالکان توافق دیگری کنند، همین توافق حاکم بر مالکان است.
درخصوص مدیریت ساختمان باید گفت درصورتی که مجتمعی که بیش از سه واحد باشد، مالکان مکلفند یک نفر مدیر ساختمان تعیین کنند. البته اصلح بر این است که مدیر ساختمان از بین ساکنان باشد، اگر از خارج ساختمان باشد، ایرادی نیست. در صورتی که یک واحد دارای مالکان متعدد است، بهتر این است که یک نفر را به عنوان نماینده معرفی کنند تا بتواند در جلسات حاضر و نسبت به رأی گیری اقدام کند.  

تمام مطالبی که گفته شد، به صورت قانونی است و از آنجا که اعمال قانون خشک است، بنابراین توصیه می شود تا آنجا که امکان دارد، همسایه ها دارند و با یکدیگر مهربان تر باشند و تا آنجا که امکان دارد از آزار و اذیت یکدیگر دست بردارند و به فکر یکدیگر باشند.