موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

قلع و قمع مستحدثات درملک مشاع

ارسالی توسط محمد صالح مویدی وکیل پایه یک دادگستری
قلع و قمع مستحدثات درملک مشاع

قلع و قمع مستحدثات درملک مشاع

"اشاعه" در اصطلاح حقوقی عبارت است از پراکنده بودن حقوق مالکانه 2 یا چند مالک در یک مال ‌(1) ‌و به تعبیر دیگر، مالکیت هر ذره مال. درنتیجه، مجموع آن به شریکان تعلق دارد. ‌

مجموعه مالکان و حقوق آمیخته آنان در ماده 571 قانون مدنی با عنوان "تعریف شرکت" آمده است. این ماده مقرر می‌دارد: "شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه." با این وجود، هریک از شریکان می‌تواند سهم مشاع خود را بفروشد یا اجاره بدهد یا به رهن بگذارد و یا از راه وصیت و برای بعد از فوت به دیگران انتقال دهد.

در همین راستا ماده 583 قانون مدنی مقرر داشته است: "هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند."

 ‌نتیجه‌‌ای که از وضع این ماده استنباط می‌شود این است که تصرفات غیرمادی شریک نیازی به اذن سایر شرکا ندارد و هر شریک‌المالی هر زمـان کـه بـخـواهـد مـی‌تواند ایـن‌گونه تصرفات را در سـهــم مـشــاعـی خـود بنماید.

 ‌اما گاهی شریک تمایل بـــه تــصــرفــات مادی در سهم خود دارد و به عنوان مثال، می‌خواهد سهم مشاع خود از یـک مـنـزل مسکونی را به اجاره دهد یا آن را به رهن بسپارد. در این صورت است که چون مستأجر را نمی‌تواند مسلط بر بخشی از ملک (به اندازه سهم مشاع خود) بنماید، نیاز به اذن سایر شرکا دارد. همچنین است زمانی که مرتهن بخواهد ملک را به قبض درآورد؛ اما راهن متعسر از این موضوع باشد.

قانون مدنی در مواد 581 و 582 به این موضوع توجه داشته است. ماده 581 مقرر می‌دارد: "تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود." قانون‌گذار در ادامه و در ماده 582 بیان داشته است: "شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در امـوال شـرکت نماید، ضامن اسـت." در ماده 475 نیز بــــه‌صـــراحـــت آمـــده است: "اجاره مال مـشــاع جــایــز اســــت؛ امــــا تـسـلـیـم عـیـن مستأجره موقوف است به اذن شریک." ‌

از مـجـمـــــوع مـــــواد یـادشـده بـه‌خـوبـی اسـتـنـباط می‌گردد که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران در مال مشاع (مانند مستأجر در عین مستأجره یا مرتهن در عین مرهونه) به تراضی نیاز دارد و این امر خود به ‌عنوان مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع محسوب می‌شود؛ چراکه "سهم هر شریک از نظر مادی و جغرافیایی تمام مال و از لحاظ حقوقی و اعتباری نسبت معینی از آن است" و این همان معنای عقد شرکت می‌باشد.(‌2)

مـسـئـله تصرفات شریک در مال مشاع مورد توجه فقهای متقدم و متأخر نیز بوده است. در کتاب "جامع‌الشتات" پرسش و پاسخی بدین شرح آمده است: "هرگاه کسی با دیگری شـریـک بـاشـد در شارع، مثلاً 2 نفر باشند، هر یک باغی دارند که در آن شــــارع مشترک است میان آنها و اکنون یـکـی از آنـها در مـیـان باغ می‌خواهد عمارتی بسازد که این امر باعث زیادتی تردد و آمد و شـد اجـانـب می‌شود. آیا بدون رضای شـریـک جـایز است یا نه؟" ‌

در پـاسخ به این پرسش آمده است: "ظاهر عدم جواز است؛ چنان‌که در کوچه‌های سربسته مشترک میان 2 نفر یا بیشتر که در خانه آنها به آنجا باز است، احدی نمی‌تواند بدون اذن دیگری در تازه‌ای احداث کند.("3)

امـــــام خـــمـــیــنــــی (ره) نــیــــز در "تحریرالوسیله" آورده است: "تصرف در مال مشترک، برای بعضی از شرکا جز با رضـایت بقیه جایز نیست؛ بلکه اگر کسی از 2 شریک به شریکش اذن در تصرف بدهد، برای مأذون ]شریکی که به او اذن داده شده[ جایز است تصرف کند؛ اما اذن‌دهنده بدون اذن شریکش نـمـی‌تـوانـد تصرف کند و بر مأذون واجب است که از نظر مقدار و کیفیت، اکتفا به آنچه که اذن داده شده نماید.("4)

بنابراین، با عنایت به نظریات فقها و دیدگاه قانون مدنی 2 استدلال قابل طرح است؛ از یک‌سو، می‌توان گفت که مطابق ماده 30 قانون مدنی هیچ مالکی را نمی‌توان از تصرف در ملک خود محروم ساخت و چون مال مشاع به همه شریکان تعلق دارد، شریک به نحوی که مانع تصرفات دیگران نشود، می‌تواند انتفاع لازم را ببرد و تا زمانی کـه بـه حـقـوق سـایـر شرکا تجاوزی نـنـموده، این اذن ضمنی سایر شرکا وجـود داشـتـه و می‌تواند تسلیط ید نماید؛ همان‌گونه که در دعوای تخلیه برای هریک از شرکا مانعی برای تخلیه و تسلیط ید به اندازه سهمشان وجود ندارد.

از سـوی دیـگـر، بـایـد گفت شـریـک مـلـک مـشاع هرچند سهم ناچیزی از آن ملک را در اختیار داشته باشد، بـــرای تــصــرفــات مـــــادی خــــود بـاید از دیگر شرکا اذن بگیرد و شرکای دیگر در صورت تصرف شریک می‌توانند مانع او شوند. این تحلیل را قانون مدنی پذیرفته و آن را در مواد 581 و 582 آورده است. در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است: "در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع بـه نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ اما تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است." ‌

انتقال مال مشاع در مورد تصرفات مـادی تـنها به اذن سایر شرکا مجاز می‌شود و انتفاع و تصرف در مال مشاع بـی‌اذن شـریـک مـمـنـوع می‌باشد، به طـوری کـه "مـالـک مـشـاع بـدون اذن شریکان حق تصرف مادی که مستلزم تصرف در سهم دیگران است را ندارد و شـریـک مـتـخـلـف در حـکـم غـاصـب است.(‌5)

نتیجه این‌که چنانچه یکی از شرکا در یک قسمت معین از ملک مشاع بنایی احداث نماید و سایر شرکا به این امر رضایت ندهند، می‌توانند قلع و قمع بنای احداثی را از دادگاه تقاضا کنند.

حتی زمانی که شریکی برای افراز سهم خود به واحد ثبتی محل -در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است- و یا به دادگاه -در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته و یا بین شرکا، غایب یا محجور وجود دارد- مراجعه می‌نماید و به اندازه سهم خود در ملک مشاع احداث اعیانی نموده است، 2 حالت متصور خواهد بود:

نـخـسـت- زمـانـی کـه مـلک طبق شرایط موجود (اجرای مقررات ماده 101 قـانـون شـهرداری‌ها و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت) قابل افراز است و شـرکـا تـراضی دارند به این‌که بنای سـاخته شده با توجه به مقدار سهم شریک در سهم وی باقی بماند. در این صورت مشکلی بروز نمی‌نماید و پس از افراز و انحلال اشاعه، وی می‌تواند در سهم مفروزی خود هر نوع تصرف، اعم از مادی یا غیرمادی، بنماید.

دوم- در حالتی که ملک قابل افراز است؛ اما شرکا رضایت به این ندارند که اعیان ساخته‌ شده در یک قسمت معین از ملک مشاع، متعلق به سازنده (یکی از شرکا) باشد، با توجه به مواد 581 و 582 قانون مدنی و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی به نظر می‌رسد سـایـر شـرکـا مـی‌تـوانـنـد قـلع و قمع مستحدثات را از دادگاه بخواهند. بـدیـهـی اسـت کـه مـسـتـحدثات موجود مانع اقدامات نماینده و نـقـشــه‌بــردار ثـبــت و درنـهــایــت تـصـمـیــم واحــد ثـبـتــی بـر افراز یا عدم افراز ملک نخواهد بود.

ذکر این نکته نیز ضروری است که چـنــانـچــه مـلــک مـذکـور مطابق اعلام نظر شهرداری در مغایرت با طرح‌های تفصیلی و سـایـر ضـوابط موجود باشد، تصمیم واحد ثبتی "غیرقابل افراز بودن ملک موصوف" خواهد بود که این تصمیم مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان 1357 ظرف 10 روز قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.

پی‌نوشت‌ها:

1-جـعـفـری‌لـنگرودی، دکتر محمدجعفر؛ ترمینولوژی حقوق، چاپ نهم، گنج دانش، 1377، ص45

2-کاتوزیان، دکتر ناصر؛ حقوق اموال، چاپ پنجم، انتشارات میزان، 1381، ص 139

3-قـمی، میرزا ابوالقاسم؛ جامع‌الشتات، چاپ اول، مؤسسه کیهان، پاییز 1371، ص 258

4-امام خمینی(ره)، ترجمه تحریرالوسیله، چاپ اول، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی(ره)، 1385، ص 706

5-کاتوزیان، دکتر ناصر؛ قانون مدنی در نظم کنونی، چاپ هفتم، انتشارات میزان، 1381، ص 410


مطالب مرتبط

دعوای خلع ید در ملک مشاع

نام نویسنده
دعوای خلع ید در ملک مشاع

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید -به معنای اعم آن- به 3 دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

ادامه مطلب ...

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

نام نویسنده
وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

ادامه مطلب ...

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

نام نویسنده
وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

ادامه مطلب ...

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

نام نویسنده
وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

پیش از ورود در اصل بحث ، شرکت و اشاعه را در حقوق مدنی ایران مورد تحلیل قرار دهیم زیرا این تحلیل در بررسی ضوابط اصولی مربوط به تصرفات هر یک از شرکاء در مال مشترک ضرورت دارد . ماده 571 قانون مدنی شرکت را بدین شرح تعریف می کند : « شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه . »

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

- شش = 7