موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری متخصص در امور بازار سرمایه و وکالت در هرگونه اختلافات سهام در بازار سرمایه ،وکالت در هیات داوری ماده 36 بازار سرمایه و وکالت در اختلاف خرید سهام شرکت های اجرای اصل 44 قانون اساسی
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق) قبول وکالت در  دعاوی حقوقی -کیفری- خانواده-ارث -ملکی و اصل 49
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
سالار حسین منفرد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

دولت در تنظیم بازار زمین چه نقشی دارد؟

ارسالی توسط حسن رایگانی وکیل پایه یک دادگستری
دولت در تنظیم بازار زمین چه نقشی دارد؟

در خصوص زمین‌شهری قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است. برخی از آنها بایدها و نبایدهایی را مشخص کرده و برخی دیگر به ترسیم خط‌مشی‌ها و سیاست‌ها پرداخته اند. برای بررسی دلیل افزایش قیمت زمین در طول سال‌های گذشته و افزایش تاثیر آن در قیمت تمام‌شده مسکن، باید دید چه سیاست‌هایی در خصوص مسکن ترسیم شده است.

در خصوص زمین‌شهری قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است. برخی از آنها بایدها و نبایدهایی را مشخص کرده و برخی دیگر به ترسیم خط‌مشی‌ها و سیاست‌ها پرداخته اند. برای بررسی دلیل افزایش قیمت زمین در طول سال‌های گذشته و افزایش تاثیر آن در قیمت تمام‌شده مسکن، باید دید چه سیاست‌هایی در خصوص مسکن ترسیم شده است.

حضور گسترده دولت در بازار زمین

پس از پیروزی انقلاب اسلامی برای پاسخگویی به نیاز مسکن حجم بزرگی از ساخت‌وسازها انجام شد. شرایط انقلاب در این دوران باعث شده بود که در نتیجه رهاکردن برخی زمین‌ها و ورود آنها به بازار با قیمت پایین، قیمت زمین کاهش پیدا کند. در این شرایط قانونی در رابطه با زمین‌های شهری با نام قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در سال 1358 و بعد از آن در سال 1361 به تصویب رسید. قانون زمین‌ شهری مصوب سال 1361 در سال 1366 اصلاح شد که تصویب و اجرای این قوانین تاثیر زیادی بر کاهش قیمت زمین و به تبع آن مسکن داشت و برای اولین بار دخالت مستقیم دولت برای تصرف زمین شهری به منظور تامین مسکن از پیرامون شهرها به داخل شهرها گسترده شد. همه این عوامل باعث شد که قیمت زمین در شهرها در سال‌های 1357 تا 1368 افزایش چندانی پیدا نکند.

  لغو مالکیت زمین‌های موات

براساس موازین اسلام، زمین موات ملک کسی شناخته نمی‏شود و در اختیار دولت اسلامی قرار دارد. با هدف انطباق قوانین با شرع در این خصوص، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و «لایحه قانونی راجع به لغو مالکیت اراضی موات واقع بین محدوده 25 ساله قانونی شهر تهران و حریم استحفاظی آن» به تصویب شورای انقلاب رسید. علاوه بر این اسناد مالکیت صادره در زمان حکومت سابق نسبت به اراضی موات شهری یا خارج از آن در خصوص اراضی بیش از 1000 متر مربع مساحت ابطال و در خصوص اراضی کمتر از آن برای مالکان مهلت سه ساله‏ای مقرر شد تا بتوانند نسبت به عمران زمین خود اقدام کنند و مقرر شد چنانچه پس از انقضای مهلت مزبور زمین عمران نشده باشد بلاعوض به تملک دولت درخواهد آمد.

  قانون اراضی شهری

با شروع فعالیت دوره اول مجلس شورای اسلامی با تامین نیازهای عموم به مسکن و تاسیسات عمومی شهری و به منظور جلوگیری از بورس‌بازی روی زمین به‌صورت کالا و حرکت در مسیر مصالح کلی اقتصاد کشور که سوق دادن سرمایه‏ها به بخش‌های تولیدی زیربنایی (کشاورزی و صنعتی) است، قانون اراضی شهری به تصویب مجلس شورای اسلامی و تایید شورای نگهبان رسید و با توجه به آنکه مصوبات آن از نظر شرعی جزو احکام ثانویه محسوب می‏شد با استفاده از اجازه حضرت امام خمینی(ره) اجرای مواد قانون مزبور برای مدت پنج سال موقتا ضروری تشخیص داده شد. اراضی شهری بر اساس این قانون به دو نوع موات و بایر تقسیم شد و ضمن تایید مندرجات «قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری» دامنه تصرفات و مداخلات دولت در اراضی بایر شهری افزایش پیدا کرد و مالکیت اشخاص نسبت به این اراضی به شدت محدود شد. بنابراین کسانی که مالک اراضی بایر بودند همچون مالکان اراضی موات می‌توانستند فقط تا میزان 1000 مترمربع در سراسر کشور، آن هم با ضوابط وزارت مسکن در ملکیت خود داشته باشند و زائد بر حد نصاب مذکور باید براساس تقویم دولت، آن هم به نرخ منطقه‏بندی تسلیم می‌شد. علاوه بر این مالکان اراضی بایر و دایر شهری در این قانون موظف شدند، زمین‌های مورد نیاز دولت یا شهرداری‌ها را با تقویم دولت به آنها بفروشند.

  کاهش نقش دولت در بازار زمین

در دو دهه اخیر از سهم دولت در بازار زمین و مسکن کاسته شده است. کاهش سهم دولت در عرضه زمین، تقویت بهره‌وری از زمین و تقویت سیاست‌های سمت عرضه از زمره مهمترین سیاستگذاری‌های حوزه زمین شهری در دو دهه گذشته بوده که همگی آنها موجب کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین شده است. توسعه رویکرد بازارمحور و پایان مهلت اجرای قانون زمین شهری در برنامه اول توسعه و تمدید نشدن آن باعث شد که قیمت زمین و سهم آن در ساخت مسکن افزایش پیدا کند در نتیجه افزایش قیمت مسکن آغاز شد و در طول این سال‌ها نیز دولت نتوانست از ابزارهایی مثل مالیات برای تنظیم بازار زمین استفاده کند.

  سیاست‌های واگذاری زمین

در دهه 1370 تاکنون سیاست‌های مختلفی درباره نحوه واگذاری این زمین‌ها به بخش‌های غیردولتی اتخاذ شده است که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم.

1- عرضه زمین‌های دولتی به قیمت بازار: این روش با توجه به عرضه زمین دولتی به قیمت بازار و رفع موانع و ایجاد مقررات مناسب برای بازتولید و عرضه زمین‌های خصوصی، سعی در کاهش نقش دولت در این بازار و تعیین قیمت زمین براساس قواعد بازار داشت. توصیه‌کنندگان این روش امید داشتند با اتخاذ سیاست‌های مذکور، عرضه زمین به اندازه کافی اتفاق بیفتد و در نهایت به کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن منجر شود.

این سیاست مدنظر برنامه‌ریزان در برنامه‌های توسعه دوم و سوم بوده است.

2- تخصیص یارانه به زمین‌های دولتی (عرضه ارزان قیمت) این روش طی دهه‌های گذشته در دو شکل متفاوت اتفاق افتاده است:

الف) مالیات واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت به افراد و تعاونی‌های مسکن: سیاست واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت به تک‌تک خانوارها در دهه ۱۳۶۰ پیگیری می‌شد. طبق این سیاست به خانوارهای متقاضی مسکن، قطعه زمین مشخصی داده می‌شد تا با توان خود و کمک‌های دیگر مسکن خود را بر روی زمین ایجاد کنند. نتیجه این سیاست گسترش افقی شهرها، افزایش هزینه‌های خدمات شهری و کاهش خدمات شهر در مناطق مذکور شد. علاوه بر آن ساخت مسکن عمدتا از کیفیت مطلوب برخوردار نبوده و به علت عدم رعایت اقتصاد مقیاس، منابع مورد نیاز برای تولید مسکن به صورت بهینه تخصیص پیدا نمی‌کرد.ب) واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان: طی برنامه‌های توسعه به خصوص برنامه سوم جهت‌گیری اصلی در حمایت از «زمین حمایتی» به «مسکن حمایتی» تبدیل شد. بنابراین در این روش دولت برای عرضه مسکن زمین‌های ارزان‌قیمت را در اختیار انبوه‌سازان قرارداد تا با ساخت مسکن به صورت انبوه به افزایش عرضه مسکن در بازار منجر شود.توجه به عملکرد دو سیاست فوق یعنی واگذاری زمین به «قیمت بازار» و «ارزان قیمت» طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد که سهم زمین از قیمت نهایی مسکن کاهش نیافته است. بنابراین سهم زمین در حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد طی دهه‌های گذشته ثابت بوده است و گاه افزایش نیز داشته است. علاوه بر آن کاهش توان سرمایه‌گذاری در تملک و ساخت مجدد، رشد سوداگری در بازار زمین، رشد نامتوازن شهرها، طولانی شدن دوران ساخت، افزایش دستمزد و هزینه‌های جاری ساخت، کوچک‌سازی، عدم مطلوبیت فنی واحدهای ساخته‌شده و... از جمله نتایج اجرای سیاست‌های فروش زمین به روش‌های فوق بوده است.با مقایسه سیاست‌هایی که در قوانین و مقررات در این دو دوره زمانی اتخاذ شده است می‌توان این نتیجه را گرفت که حضور دولت در حوزه عرضه زمین، در صورتی که منطقی و هدفمند باشد می‌تواند به کاهش قیمت زمین منجر شود.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

کنگره ملی وکلا: دومین اجلاس

نام نویسنده
کنگره ملی وکلا: دومین اجلاس

شاید قید دومین در بادی امر این مهم را به ذهن متبادر سازد که کاستی های نخستین اجلاس می بایست رفع گردیده و نوآوری های بسیاری نیز علی القاعده در آن مطرح شده باشد و حال آنکه...

ادامه مطلب ...

متن پیشنهادی قانون جامع وکالت-اتحادیه سراسری کانونهای وکلای دادگستری ایران-اسکودا

نام نویسنده
متن پیشنهادی قانون جامع وکالت-اتحادیه سراسری کانونهای وکلای دادگستری ایران-اسکودا

متن پیشنهادی قانون جامع وکالت-اتحادیه سراسری کانونهای وکلای دادگستری ایران-اسکودا

ادامه مطلب ...

استقلال کانون وکلای دادگستری 60 ساله شد

نام نویسنده
استقلال کانون وکلای دادگستری 60 ساله شد

وکالت به معنای امروزی آن از حدود سال 1294 شمسی در ایران مطرح شد اما با توجه به تحولات زمانی به ویژه بعد از پایان جنگ دوم جهانی و ایجاد فرصت برای طرح افکار و عقاید جدید، در ایران نیز این مطلب مطرح شد که وکیل باید استقلال داشته و به یک کانون وکلای مستقل وابسته باشد.

ادامه مطلب ...

دعوت وکلا به مقاومت در برابر هجمه‌های وارده به استقلال وکیل و کانون وکلادر مراسم گرامیداشت سالروز وکیل مدافع

نام نویسنده
دعوت وکلا به مقاومت در برابر هجمه‌های وارده به استقلال وکیل و کانون وکلادر مراسم گرامیداشت سالروز وکیل مدافع

مراسم گرامیداشت شصت و یکمین سالروز استقلال کانون وکلای دادگستری و فرا رسیدن هفتم اسفند - روز وکیل مدافع - عصر روز یک‌شنبه در آمفی تئاتر وزارت کشور برگزار شد و طی آن سخنرانان از جامعه‌ی وکالت خواستند در برابر هجمه‌های اخیر به کانون‌های وکلا مقاومت کنند.

ادامه مطلب ...

تصویب 20 ماده لایحه جامع وکالت رسمی در کمیسیون اصلی هیات دولت

نام نویسنده
تصویب 20 ماده لایحه جامع وکالت رسمی در کمیسیون اصلی هیات دولت

عضو کمیسیون فرعی بررسی لایحه وکالت رسمی تاکید کرد که در حدود 5 جلسه دیگر بررسی لایحه جامع وکالت در کمیسیون فرعی هیات دولت به پایان می رسد.

ادامه مطلب ...

یکی از پایه‌ای‌ترین تضمینات دفاع، وجود وکیل مدافع مستقل است

نام نویسنده
یکی از پایه‌ای‌ترین تضمینات دفاع، وجود وکیل مدافع مستقل است

رییس اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران: یکی از پایه‌ای‌ترین تضمینات دفاع، وجود وکیل مدافع مستقل است

ادامه مطلب ...

برخوردها با وکیل، مناسب نظام عدالت قضایی نیست

نام نویسنده
برخوردها با وکیل، مناسب نظام عدالت قضایی نیست

وکیل باید بداند قبل از دفاع حین دفاع و بعد از آن از امنیت کافی برخوردار است. وکیل حتی اگر در مقابل این قوه از کسی دفاع کند باید بداند تبعاتی متوجه او نیست.

ادامه مطلب ...

رنج‌های وکیل مدافع

نام نویسنده
رنج‌های وکیل مدافع

رنج‌هایی وکیل مدافع دادگستری زمانی می‌تواند پایان یابد که از یک سو قانون به طور کامل سرلوحه رفتار و کردار و عمل همه شهروندان و حاکمان و دولتمردان قرار گیرد و از سوی دیگر شهروندان و حاکمان انتخاب وکیل را برای خود به عنوان یک سرمایه بنگرند نه به عنوان رنج‌هایی وکیل مدافع دادگستری زمانی می‌تواند پایان یابد که از یک سو قانون به طور کامل سرلوحه رفتار و کردار و عمل همه شهروندان و حاکمان و دولتمردان قرار گیرد و از سوی دیگر شهروندان و حاکمان انتخاب وکیل را برای خود به عنوان یک سرمایه بنگرند نه به عنوان هزینه.هزینه.

ادامه مطلب ...

با از بین رفتن استقلال وکلا، حق دفاع شهروندان خدشه دار میشود

نام نویسنده
با از بین رفتن استقلال وکلا، حق دفاع شهروندان خدشه دار میشود

یومرث سپهری در هیات عمومی فوق‌العاده کانون وکلای دادگستری استان‌های کرمانشاه و ایلام با موضوع بررسی لایحه جامع وکالت اظهارکرد: صرفنظر از مواد این لایحه که موضوع استقلال کانون وکلا و وکیل را به طور کلی منتفی می کند، لایحه از نظر طراحی و تعریف ساختار سازمان وکالت و شورای عالی وکالت و پاسخگویی و برآورد نیازهای روز بسیار ضعیف بوده و غیرجامع است و از این دیدگاه نیز به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد، در حالی که عنوان جامع به آن داده شده است.

ادامه مطلب ...

لایحه جامع وکالت به قوه قضائیه بازگشت

نام نویسنده
لایحه جامع وکالت به قوه قضائیه بازگشت

معاون امور حقوقی و مجلس وزیر دادگستری از اعاده لایحه جامع وکالت به همراه حدود ۱۰ تا ۱۲ لایحه قضایی دیگر توسط دولت به قوه قضاییه خبر داد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

- دو = 3