بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
فاطمه موذن
آدرس : تهران - انتهای حکیم غرب بلوار جوانمردان (تعاون) پلاک 18 ساخنمان نوبهار ط 6 واحد 19
تلفن تماس : 02144172650 - 09123255200
وب سایت فاطمه موذن وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
احسان عابدین
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
یوسف شفیع زاده
آدرس : اصفهان خیابان شیخ صدوق شمالی شیخ مفید روبروی سامسونک ساختمان سورنا طبقه1واحد4
وب سایت یوسف شفیع زاده وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
محمدرضا علیزاده ثابت
آدرس : تهران - سعادت آباد - پایین تر از میدان سرو- ابتدای 18 متری مطهری - پلاک 10 - طبقه سوم- واحد 8
وب سایت محمدرضا علیزاده ثابت وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر سهیل طاهری
آدرس : تهران-سعادت آباد- نبش خیابان 32- پلاک 116- طبقه 4 - واحد 9
تلفن تماس : 88689911-13 - 09122505985
وب سایت دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و استاد دانشگاه
رسول سعادت نيا
آدرس : بوشهر.خيابان امام خميني(سنگي) ساختمان پارسيان.طبقه دوم .واحد 201
وب سایت رسول سعادت نيا وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری بوشهر
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

چگونگی انتقال حق کسب و پیشه به شخص ثالث

ارسال شده توسط : محمد علی نیک بین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 19-12-1392
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
چگونگی انتقال حق کسب و پیشه به شخص ثالث

نحوه رسیدگی به یکی از دعواهای پیچیده موجر و مستاجر آشنا شوید؛

اصولا دعاوی موجر و مستاجر به دو دسته دعاوی ساده و نسبتا پیچیده قابل تقسیم است.

دعاوی ساده و مرسوم مربوط به روابط استیجاری عبارت است از مطالبه اجاره‌بها به عنوان طلب از سوی مالک و همچنین درخواست تخلیه عین مستاجره. در خصوص دعاوی کمی پیچیده و تشریفاتی می‌توان به دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اشاره کرد. به طور خلاصه باید گفت که این دعوا در مواردی از سوی مستاجر مطرح می‌شود که در قرارداد اجاره رسمی یا عادی، حق انتقال منافع عین مستاجره از وی صریحا یا در قرارداد اجاره با سکوت سلب شده باشد. به موجب قانون، در موارد سکوت اصل بر عدم امکان انتقال منافع عین مستاجره از سوی مستاجر به افراد ثالث است. به این ترتیب مستاجری که حق کسب و پیشه و تجارت پیدا کرده است، باید به مالک خود پیشنهاد تملک آن حق مالی را بدهد. در صورتی که مالک به هر دلیلی نخواهد حق کسب و پیشه و تجارت را از مستاجر بخرد، حداقل باید اجازه انتقال مورد اجاره را توام با حق کسب و پیشه و تجارت به افراد ثالث بدهد زیرا در غیر این صورت مستاجر ضرر خواهد کرد.

بر اساس قانون نیز در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می‌تواند برای همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد، والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه حقوقی مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز ‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین ‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد کرد، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام ‌شرایط اجاره قایم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود.‌هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود. اضافه بر آن در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا ‌پیشه یا تجارت را خواهد داشت. همچنین باید در نظر داشت که حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از حقی که به موجب فعالیت اقتصادی مکان تجاری توسط مستاجر ایجاد می‌شود. این حق مالی مستقلا قابل نقل و انتقال است.

باید توجه داشت در مواردی که مستاجر حق انتقال منافع ملک را به دیگران ندارد، مالک و موجر برای خرید و تملک حق کسب و پیشه و تجارت بر هر شخص دیگری ارجحیت دارد. در این حالت دادگاه حقوقی ابتدا به مالک اخطار می‌کند که بنا به حق تقدمش منافع آن ملک را خریداری کند.

نکته دیگر اینکه انتقال اجباری ملک به ثالث در موارد خودداری مالک از تملک عین مستاجره و عدم اجازه انتقال به غیر، تنها با سند رسمی امکان‌پذیر است. در ضمن مهلت این انتقال شش ماهه است.

شروع اختلاف

خواهان آقای کاظم... (کارمند دفتر حمایت قضایی ایثارگران) به موجب دادخواستی منضم به اجاره‌نامه رسمی مورخ 12/5/1357، در اظهارنامه رسمی مبنی بر دعوت موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت اظهار می‌کند: « اینجانب به موجب اجاره‌نامه عادی که تمدید شده است، مستاجر 6 دانگ یک مغازه می‌باشم و قصد انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را دارم اما موجر با این موضوع موافق نمی‌باشد، به این ترتیب الزام وی به تجویز و انتقال منافع به غیر و الزام خوانده به تنظیم سند آن با احتساب کلیه خسارات قانونی را تقاضا دارم.» دادخواست پس از طی شدن تشریفات ثبت به یکی از شعب حقوقی ارجاع و وقت رسیدگی تعیین و وضعیت ثبتی استعلام و وقت به طرفین ابلاغ می‌شود. جلسه در وقت مقرر تشکیل می‌شود و خواهان به شرح دادخواست اظهارات را ارایه می‌کند. خوانده حضور ندارد و دفاع کتبی نیز نکرده است. ابلاغ هم طبق ماده 70 قانون آیین دادرسی مدنی الصاق شده و قانونی به‌شمار می‌رود.

رای دادگاه

دادگاه پس از استماع اظهارات وکیل خواهان پس از اعلام ختم رسیدگی اقدام به اصدار رای به این شرح می‌کند: «با عنایت به دادخواست تقدیمی و اجاره‌نامه و پاسخ استعلام، وضعیت ثبتی ملک دادگاه دعوای خواهان را ثابت دانسته و مستندا به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند در دفترخانه به منتقل‌الیه با رعایت اجاره‌نامه صادر می‌شود و اگر ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی انتقال داده نشود، حکم ملغی‌الاثر خواهد بود . حکم صادره غیابی بوده و ظرف مدت 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن ظرف مدت 20 روز قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران خواهد بود.»

تحلیل رای

در مورد پرونده مذکور و رای صادره نکات ذیل حایز اهمیت است:

اول اینکه آنچه در چنین دعاوی‌ای در درجه اول اهمیت قرار دارد، تعیین قانون حاکم است که در مورد املاک تجاری که اجاره‌نامه تا تاریخ 1/7/76 (زمان لازم‌الاجرا شدن قانون مصوب 29/5/76) تنظیم شده یا اجاره‌های ماقبل این تاریخ که پس از این تاریخ تمدید شده، قانون سال 1356 معتبر است اما در مورد اجاره‌های متعلق به بعد از سال 1376 منعقد شده‌، قانون اخیر معتبر است.
دوم اینکه قانون سال 1356 اصولا بر دو مبنا استوار است: مالک حق تخلیه جز در موارد مقرر را ندارد و اینکه مستاجر حق انتقال منافع را ندارد. با توجه به اولویتی که مستاجر در ملک پیدا کرده است و با فعالیت وی در محل برای وی حق کسب و پیشه ایجاد می‌شود و این حقی محترم است.

حال اگر مستاجر بخواهد منافع را به غیر انتقال دهد، اگر این اجازه را صریحا داشته باشد، می‌تواند برای شغل مشابه منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، در غیر این صورت باید از موجر اجازه بگیرد یا اینکه موجر در مقابل تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بپردازد، در غیر این صورت به موجب حکم محکمه موجر (مالک) به این امر اجبار می‌شود.

به این ترتیب با توجه به موارد فوق به نظر می‌آید که رای فوق صحیح باشد و طبق قانون صادر شده است و شرایط آن نیز احراز شده است و محکوم‌له طبق ماده 19 قانون سال 1356 می‌بایست ظرف 6 ماه منافع را طبق سند رسمی به مستاجر جدید با شرایط قبلی انتقال دهد.

همچنین رای فوق از جهت غیابی بودن نیز به لحاظ عدم دفاع حضوری یا کتبی و عدم ابلاغ واقعی آن به خوانده غیابی بوده و از این لحاظ صحیح بوده و قابل واخواهی است.

در ضمن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 چنین مقرره‌ای وجود ندارد، زیرا در این قانون محدودیتی از جهت انتقال منافع بر مستاجر تحمیل نشده و طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 76 و قانون مدنی در صورت عدم شرط خلاف مستاجر حق انتقال منافع را دارد.نکته آخر اینکه در مورد وکالت کارمند دفتر حمایت قضایی ایثارگران نیز با توجه به بخشنامه مورخ 27/7/1367 شورای عالی قضایی کارشناس محترم دفتر حمایت به عنوان وکیل بدون نیاز به داشتن پروانه وکالت و الصاق تمبر در دادرسی شرکت کرده است و با توجه به بخشنامه اخیر در برخی موارد نیز درخواست رسیدگی خارج از نوبت را کرده است که مورد موافقت قاضی محترم هم قرار گرفته است. با عنایت به موارد فوق به نظر می‌آید که رای حاضر مطابق قوانین و مقررات صادر شده است.

منبع: روزنامه حمایت

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
۳ بار اعدام مجازات راننده ای که به ۸ زن و دختر تجاوز کرد/ او بعد از دستگیری خود را از پنجره پرت کرد انعقاد قرارداد کار کمتر از یک‌سال در حکم قرارداد یک‌ساله، مغایر با قانون تشخیص داده شد چرا قاتل آتنا در پرونده قبلی تبرئه شده بود؟ / قاتل گفته آیا شکایت از کانونهای وکلا در شورای رقابت قابل رسیدگی است؟ از سياهي رو به آفتاب بخشنامه وزارت تعاون در رابطه با ممنوعیت اخراج مادران کارگر در ایام شیردهی ابطال شد تکلیف مهریه زوجه پس از مرگ چه می شود؟ فراخوان مشمولان فارغ التحصیلان دانشگاه ها در شهریور 1396 دستگیری 600 معتاد متجاهر و 150 خرده فروش مواد مخدر در طرح ضربتی پلیس پایتخت لایحه حمایت از توسعه و ایجاد اشتغال پایدار در مناطق روستایی اصلاح شد لایحه پیشگیری و مقابله با تقلب در تهیه آثار علمی اصلاح شد آزادی زندانی زن متهم به معاون در قتل عمد پس از 18 ماه اخذ آبونمان از مشترکین شرکت ملی گاز خلاف قانون تشخیص داده شد جان باختن 21 نفر بر اثر برق گرفتگی شهرداری با اعتراض ذینفع می تواند برای جلوگیری از پارک خودرو مزاحم ، مانع نصب کند نکاتی در حوزه روابط کار نحوه رسیدگی به دعوای تنفیذ وصیت نامه آیا شوهر می تواند مانع اشتغال همسرش شود؟ تصویب نخستین آیین دادرسی کیفری ایران مجلس در اصلاح قانون مبارزه با مواد مخدر تجدیدنظر کند