بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
حمیده رزمی
آدرس : تهران - شریعتی بالاتر از سیدخندان نرسیده به سه راه ضرابخانه ساختمان پاستور پ 1009ط 3 واحد 45
تلفن تماس : 02122852780
تلفن همراه : 09127199401
وب سایت وب سایت حمیده رزمی وكيل پايه يك دادگستري، مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر حسن محسنی
آدرس : تهران، 7 تیر، ابتدای قائم مقام فراهانی کوچه یکم پلاک 9 طبقه همکف دفتر حقوقی پورطهماسبی فرد و همکاران
وب سایت دکتر حسن محسنی عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
فرشته توکلی
آدرس : استان مرکزی - خمین - خیابان امام خمینی (ره) خیابان آزادی - روبه روی مجتمع تجاری اداری شهرداری - ساختمان وکلا - طبقه اول
وب سایت فرشته توکلی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
رامین مردانی
آدرس : شهرکرد-حدفاصل فلکه ابی و چهارراه فصیحی-ساختمان سیمرغ-طبقه سوم-دفتر وکالت
وب سایت رامین مردانی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری چهارمحال بختیاری
سلمان محمدی آگاه
آدرس : اصفهان - خیابان شیخ مفید - خدفاصل چهارراه رکن الملک و چهارراه دهش ساختمان پندار طبقه 2 واحد 4
وب سایت سلمان محمدی آگاه وکیل پایه یک و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
رضا خوشیاران
آدرس : تهران، ضلع غربي چهارراه وليعصر، خ برادران مظفر (صباي شمالي)، ساختمان صبا، پلاك ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩
وب سایت رضا خوشیاران وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه
سرور ثانی نژاد
آدرس : پاسداران، خیابان عابدینی زاده، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

مالـکیت زمانی در حقـوق ایران

ارسال شده توسط : حمیده رزمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 06-12-1390
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
مالـکیت زمانی در حقـوق ایران

امیر قشونی ـ دانشجوی کارشناسی ارشد

مقدمه

با گسترش تعاملات افراد در عرصه‌های مختلف اجتماعی، گرایش‌های جدیدی در حوزه حقوق ایجاد شده، به تناسب نیازها، نهادهای نوینی در نظام‌های مختلف حقوقی پدید آمده است. یکی از این نهادهای مدرن، «Timesharing» یا همان «مالکیت زمانی» است.

از آنجایی که مالکیت زمانی پدیده‌ای نوپا و تازه تأسیس در حقوق است و از رواج آن در حقوق ایران بیش از یک دهه نمی‌گذرد، این نهاد چندان به طور کامل و دقیق توسط اساتید و علمای معاصر حقوق ایران مورد مطالعه و بررسی قرار نگرفته است.

این در حالی است که با پیشرفت روافزون علم و صنعت در سراسر دنیا و همچنین با توجه به این موضوع که در حال حاضر صنعت توریسم به عنوان یکی از بزرگترین صنایع و تولیدات جهان مطرح است و درآمد قابل ملاحظه‌ای را نصیب صاحبان خود کرده است، به گونه‌ای که تمامی کشورهای در حال سرمایه‌گذاری و برنامه‌ریزی در این بخش هستند، یکی از سودآورترین قسمت‌های صنعت توریسم مالکیت زمانی یا همان Timesharing است که در چند سال اخیر رشد زیادی داشته است.

بنابراین تلاش در راه گسترش صنعت گردشگری در کشور و همچنین نیاز به گسترش پایاپای گستره حقوق مدنی و بازرگانی ایران با جهان امروز، توجه قانونگذار ما را به تدوین و تصویب قانون مستقلی با این عنوان و مضمون، بیش از پیش ضروری می‌کند. چرا که وظیفه قانونمند کردن حال و فعالیت‌های اجتماعی با سیستم حقوقی است و از طرف دیگر، در حال حاضر که نظام‌های حقوقی متأثر از یکدیگر هستند، انجام این مهم بدون ارزیابی مبانی حقوق داخلی چندان قابل قبول نیست.

راه‌حل صحیح و منطقی در برخورد با یک پدیده جدید یا تأسیس حقوقی ناشناخته که از نظام دیگری که به کشور و جامعه ما وارد شده، این است که اولاً، ماهیت و مبنای آن در کشور مبدأ شناخته شود و آثار و نتایج آن مورد بررسی قرار گیرد و ثانیاً با توجه به ماهیت آثار و احکام آن، ‌مغایرت نداشتن با حقوق داخلی بررسی شود تا صحت و بطلان همچنین سازگاری آن با ساختار و فرهنگ جامعه مد نظر قرار گیرد و در فرض تصویب و اجرای آن در حقوق داخلی با بی‌میلی و قانون مقصدگریزی اشخاص مواجه نشود.

در خصوص تأسیس حقوقی «مالکیت زمانی» با توجه به وضع فرهنگی مردم ایران و ابعاد روانی مالکیت و احساس دائمی بودن آن به ویژه نسبت به اماکن مسکونی، به نظر می‌رسد که مردم کشور ما استقبال شایان توجهی از این تأسیس مفید نکنند و به جای مفهوم مالکیت،‌ نوعی اجاره منافع به ذهن ایشان ظهور کند. حال آن که در برخی کشورهای صنعتی به ویژه در املاک تفریحی و ویلایی عقد مالکیت زمانی کاربردمفید داشته است.

افزون بر آن، به نظر نمی‌آید که استفاده از این نهاد مختص گردشگری باشد بلکه در سایر حوزه‌های مالکانه نیز می‌تواند مورد بهره‌برداری قرار گیرد. بدیهی است در مواردی که استفاده برای اقامت نباشد، قضیه از لحاظ حقوقی پیچیده‌تر خواهد بود، اما بی‌تردید در مورد استفاده از ماشین‌آلات یا برخی تجهیزات گران‌قیمت می‌توان به این نهاد توجه ویژه داشت.

وضع قانون خاص و مسائل مربوط به نهاد «مالکیت زمانی»، موجب خواهد شد که نظرات معارض بروز نکند و از آنجا که تأسیس مذکور در برخی از نقاط ایران عملاً رایج شده، حقوق و تکالیف طرفین قرارداد عقد مالکیت ادواری، در چارچوب قراردادی معتبر قابل‌بررسی باشد.

از سوی دیگر با عنایت به این نکته که قوانین مصوب در کشور ما باید مطابق با موازین شرعی و فقهی باشد. کوشش فقهای معاصر برای تطبیق این پدیده نو و بدیع با قواعد فقهی و اسلامی نیز مدنظر است چرا که لازمه کارایی قواعد اسلامی، پویایی آنها در جهت تأمین نیازهای امروزی جامعه مسلمانان و حکومت اسلامی است.

سخن اول:

برای پی‌بردن به وجوه تعاریف میان مالک دائم با مالکیت زمانی شایسته است به اوصاف مالکیت اشاره‌ای داشته باشیم.

تعریف مالکیت

تعریف لفظی ـ مالکیت از ریشه ملک (به فتح میم) به معنی «دارابودن» و «تصاحب» و همچنین «در تصرف داشتن چیزی» است و معادل آن در زبان انگلیسی «property» است.

تعریف اصطلاحی و حقوقی ـ مالکیت عبارت ازحقی است که هر مالکی در جهت انتفاع از ملک خود داراست و می‌تواند هر طور بخواهد در آن تصرف کند و احدی حق ندارد با انتفاع یا تصرفات او مقابله کند.

قانونگذار این حق را به موجب اصل چهل و هفتم قانون اساسی و ماده 31 قانون مدنی برای مالک تثبیت کرده است.

حق مالکیت اگرچه کامل‌ترین حق عینی است و مالک حق دارد هرگونه تصرفی در ملک خود بکند، ولی با این وجود مقید است به اینکه تصرف مالک موجب اضرار به غیر نباشد.

پس مالکیت حق مطلق نیست و بهتر آن است که در تعریف مالکیت حق تصرف به طور مطلق داده نشود و به این صورت تعریف شود: مالکیت عبارت است از این که مالک از طریق مشروع بتواند در ملک خود تصرفاتی کرده و از آن منتفع شود.

در حقوق اسلام مالکیت تا یک قرن قبل به معنی مالکیت بر اعیان بکار می‌رفت و منافع، موضوع مالکیت قلمداد نمی‌شد و از این رو در تملیک منافعی که عین موجود حین‌العقد نیست، اشکال می‌کردند. اما در یک قرن اخیر در فقه امامیه مالکیت، مفهومی تازه و گسترده به خود گرفت و به معنی «سلطه قانونی» بکار رفت تا شامل حقوق و منافع نیز بشود و مشکل تملیک منافع در اجاره نیز حل شود. وضع حقوق فرانسه نیز در این خصوص مثل وضع فقه در ماقبل یک قرن اخیر است.

عناصر مالکیت

1ـ اطلاق: یعنی مالکیت حق همه گونه تصرف در ملک را به مالک می‌دهد (ماده 30 ق.م).

2ـ انحصار: یعنی حقوق ناشی از مالکیت، فقط به شخص مالک تعلق دارد نه شخص دیگر.

3ـ دوام: تا زمانی که به یکی از اسباب قانونی، مال مورد تملک به شخص ثالث منتقل نشده باشد، به صورت دائمی و بدون وقفه، در مالکیت مالک باقی است. البته چنان که عنوان شد، این عنصر در رابطه اعتباری بین مالک و ملک، جایگاه مقتضای ذات را ندارد تا نتوان آن را مقید کرد؛ چنانکه در عنصر انحصار نیز همین‌طور است و به عنوان مثال مالک می‌تواند شخص دیگری را در مال خود شریک کند. در عنصر اطلاق، هم ماده 30 ق.م، «حق همه گونه تصرف و انتفاع» را مقید به «مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد» (مانند ماده 132 همان قانون) کرده است.

گفتار دوم

با شناخت اوصاف حق مالکیت، اکنون به شرح تقسیم حقوق اموال و فرآیند پیدایش مالکیت زمانی می‌پردازیم.

الف) شرح تقسیم حقوق اموال

طبقه‌بندی حقوق متصوره نسبت به اموال، بر مبانی متعددی استوار است:

1ـ حقوق مختلفی که به طور همزمان مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند؛

2ـ حقوقی که فقط تحت شرایط و اوضاع و احوال خاصی مورداستفاده قرار می‌گیرند؛

3ـ حقوقی که فقط در زمان‌های خاصی اعمال می‌شوند؛

علاوه بر این حق تصرف و حق انتقال ممکن است از هم تفکیک شوند.

برای روشن‌شدن مبحث به این مثال‌ها توجه کنید:

1ـ ممکن است حق مالکیت مالک در یک قطعه زمین مطلق نباشد و دیگران در ملک او از حقوقی نظیر حق ارتفاق مثل: حق عبور جریان آب ملک مجاور از زمین مالک یا حق انتفاع شبیه آب بهره‌برداری از چوب درختان، نفت یا آب معدنی از زمین او برخوردار باشند.

2ـ ممکن است طی یک وصیت‌نامه حق تصرف در اموال متوفی مشروط شده باشد؛ مثلاً به دنیا آمدن یک نوه یا کسب دانش توسط یک شخص خاص (در اینجا تا زمان محقق نشدن شرط، حق مالکیت کامل نشده است.)

ب) منافع و مضرات تقسیم حقوق اموال

تقسیم حقوق اموال از نظر اجتماعی ارزشمند است. چرا که هنگامی که اشخاص مختلفی از منافع گوناگون مالی بهره‌مند می‌شوند، منافع نیز چندبرابر می‌شود؛‌مثلاً مالک یک زمین صحرایی به گردشگران حق عبور از زمینش را می‌دهد یا مالک خانه‌ای در یک پناهگاه و پاتوق تابستانی آن را در زمستان که نمی‌خواهد از خانه‌اش استفاده کند به دیگری اجاره می‌دهد.این امر در کنار فوایدی که دارد، مضراتی نیز در پی دارد. از جمله این که:

1ـ هزینه‌های اقتصادی بهره‌مندی از این منافع ممکن است زیاد باشد؛ مثلاً برای بریدن و بهره‌برداز از چوب درختان یک باغ باید تجهیزاتی به آن زمین حمل شود.

تحمل این هزینه‌ها در صورتی که سود مالی بیشتری به همراه داشته باشد، از نظر اقتصادی مشکلی ایجاد نمی‌کند. اما پیمودن راهی طولانی به منظور رسیدن به مکان گردشی که فقط یک متر است، عاقلانه به نظر نمی‌رسد.

2ـ دومین ضرر ممکن است این باشد که همزمان دو یا چند حقوق و منافع یکسان با هم تداخل پیدا کنند؛ مثلاً چندنفر که حق دارند از استخر حیاط‌خلوت شخصی در زمان‌های مختلف استفاده کنند، ممکن است به استفاده همزمان از آن تمایل پیدا کنند.

البته در فرض تقسیم‌بندی حقوق مالکیت به نحو شفاف و دقیق این مشکل به راحتی حل می‌شود.

3ـ سومین ضرر تقسیم‌بندی حقوق تصرف و مالکیت این است که شخصی از حقی که در تعارض با حق دیگری است، استفاده کند؛ مثلاً کشاورزی در زمینش حق ارتفاقی برای شخص دیگری مبنی بر عبور از این زمین قرار داده است و این شخص ممکن است به منظور استیفای این حق محصولات کشاورز را از بین ببرد، در نتیجه تعیین مرز دقیق حقوقی لازم است.

4 ـ زیان دیگر در جایی بوجود می‌آید که این تقسیم حقوقی طولانی مدت و پایدار است؛ مثلاً وجود حق ارتفاق حتی در صورت فروش مال که باید خریدار حتماً از وجود چنین حقی آگاه باشد الا حق فسخ خواهد داشت.

ج) منافع و زیان‌های اجتماعی تفکیک حقوق تصرفی از حقوق انتقالی

چیزی که به نحو مرسوم وجود دارد این است که یک شخص حق انتقال و حق تصرف از مال را به نحو همزمان دارا است. حالت معمول هم این است که دارنده حق تصرف آگاهی و انگیزه تصمیم‌گیری صحیح در خصوص انتقال مال را داراست؛ چرا که با ویژگی‌های مال و ارزش آن برای خودش آشناست و عموماً از انگیزه مطلوب اجتماعی هم برای تصمیم بر انتقال یا عدم انتقال مالکیتش برخوردار است.

در برخی موارد تفکیک حق تصرف و حق انتقال با توجه به اوضاع و احوال اقتصادی مفید است.

مثلاً زمانی که مالک آگاهی و یا توانایی فکری در خصوص تصمیم‌گیری نسبت به انتقال مال خود را ندارد؛ مثل کودکی که مالک مال است ولی یا قیم او حسب مورد حق تصمیم‌گیری در خصوص فروش مال را دارد.

تقسیم حقوق اموال از نظر اجتماعی زمانی مطلوب است که بدست آوردن سود بیشتر در مقابل وجود ضرر و زیان اهمیت بیشتری داشته باشد.

تصور کنید مالک ملکی تجهیزات لازم برای بریدن شاخه‌های درختان آن ملک را ندارد و شخص دیگری این تجهیزات را در اختیار دارد. (سود در معامله این دو) و ایجاد حقی برای صاحب تجهیزات در ملک صاحب‌زمین است.) افراد اغلب قادرند که تاثیر متقابل مطلوبی بر روی تقسیم حقوق اموال داشته باشند.اکنون با توضیحاتی که داده شد دلایل ضرورت تاسیس نهاد حقوقی مالکیت زمانی و فرآیند شکل‌گیری آن در نظام حقوقی کشورهای توسعه یافته تا حدودی تبیین شد.

سخن دوم
الف ـ تعریف مالکیت زمانی:

مالکیت زمانی حقی است که به موجب آن افراد حق استفاده از یک مال (به عنوان مثال یک اقامتگاه تفریحی) را بین خود تقسیم می‌کنند و در یک زمان خاص از آن بهره‌مند می‌شوند؛ به عنوان مثال اگر افراد مدت استفاده یک ماه در سال را برای خود انتخاب کرده باشند، این اقامتگاه در واقع حداکثر به 12نفر فروخته خواهد شد؛ چرا که هرسال شامل 12ماه است و شخصی که مثلاً حق اقامت و استفاده مردادماه را خریداری کرده باشد، فقط می‌تواند از منافع آن مال در همان ماه بهره‌ جوید و نسبت به بقیه ماههای سال هیچگونه حقی ندارد.

به عبارت دیگر ، مالکیت زمانی، برخلاف مالکیت دائم و معمول ، به عنصر زمان محدود است که می‌توان آن را «مالکیت ادواری» ، «مالکیت موقت» ، مالکیت زمان بندی‌شده» نامید. و به تعبیر مالکیت زمانی، یک نهاد حقوقی جدید است که به موجب آن اشخاص می‌توانند از عین یا منفعت مالی به طور ادواری و در زمان‌هایی معین برای مدتی نامحدود یا طولانی استفاده کنند. به عنوان نمونه در حالت اول مالکیت یک سوئیت برای 15 روز در سال معین و برای مدتی نامحدود به شخصی واگذار می‌شود و هر کدام از مالکان دوره‌ای ، در زمان اختصاص یافته به خود مالک عین متعلق به خود به طور اختصاصی و مالک مشاعات به طور اشتراکی می‌شوند، اما در حالت دوم محل سکونت مورد بحث ما با همان مدت 15 روز فرضاً برای 30 سال به شخص واگذار می‌شود. این حالت درحقوق ایران بدون شک به عنوان عقد اجاره تحلیل می‌شود.


منبع : روزنامه اطلاعات - ـ شماره 2

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

راه های اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند
هیچکس بدون اجازه مالک حق ورود به ملک دیگری را ندارد، ورود بدون اجازه مالک، صرفا با حکم قضایی امکان پذیر است
آیا مرور زمان ، مالکیت را از بین می برد ؟
ورثه نمی توانند پیش از پرداخت بدهی های میت ، مالک اموال او شوند
صاحب سرقفلی نمی تواند بدون رضایت مالک تغییر شغل بدهد
سرنوشت حق مالکیت ادبی و هنری بعد از مرگ پدید آورنده
چگونه می توان مالکیت افراد بر اموال را اثبات کرد؟
روش های انتقال مالکیت
آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر دادخواست تخلیه دهد؟
انتقال مورد اجاره بغیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
مصادیق نشر اکاذیب در قوانین و مقررات جرایم نیروهای مسلح 20 درصد کاهش یافته است توضیح کشاورز درباره سئوالات و محل برگزاری آزمون وکالت 95 آخرین وضعیت اجرای سند ملی پیشگیری از جرم کاهش ورودی 15 درصدی زنان به زندان مرکزی در سال جاری رقابت بین آسایشگاه ها به علت بیمه نبودن خدمات از بین رفته است هیچ محکومی به اعدامی از زندان فرار نکرده است جریمه 2 پرتاب از خودرو ، زباله و آب دهان پیشگیری از دعاوی حقوقی با ساماندهی بنگاه های املاک و خودرو تنبیه بدنی در مدرسه ممنوع است خانواده های زن سرپرست در حال افزایش است مزایای قرارداد ارفاقی در توسعه فضای کسب و کار رای شماره های 512 الی 517 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض و بهای خدمات مصوب شوراهای اسلامی نظارت بر فضای مجازی بر عهده کیست ؟ پیدا شدن دختر 2 ساله تهرانی پس از 13 روز کشف جسد پسر جوان در خوابگاه دانشجویی پرونده لایحه حمایت از معلولان بسته خواهد شد ؟ لازم الاجرا شدن مصوبات در گرو سپری شدن مراحل نهایی است سبک زندگی خواهر زنم باعث فروپاشی زندگی من شد معدل سلامت وکلا از بسیاری از اقشار کشور بالاتر است